开发项目前期流程

1、.第一篇 开发前期的工作 一、 确定投资建立工程工程 对工程从前期开发角度入手，进展合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建立工程用地方案办理 1.所需资料 a.地形图划示用地X围，标明大约面积 b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建立工程工程建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地方案审核意见 d. 建筑设计方案总平面图等 e. 其他相关资料2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制"工程建议书" b.准备"关

2、于工程建议书报批申请报告" c.将"工程建议书"与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下工程由区计委立项；超过3000万元以下工程由区计委转报有关部门审批 四A、建立工程工程选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的工程建议书或其他方案文件复印件一份 b.地形图均应划示用地X围 4份 c.土地权属证复印件1份 d.联建协议书复印件1份 e.选址论证 f.XX市建立工程选址意见书申请表到区规划局领取 2. 申办程序 a.准备数份工程建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐1项所有资料，送区规划局

3、规划科办理 四B、建立用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建立工程的方案批准文件批准的工程建议书或其他方案文件复印件一份 b.地形图均应划示用地X围 6份 其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章 c.国有土地使用权出让合同文件及副图1份 d.XX市建立工程选址意见书申请表到区规划局领取 e.申请报告红头文件 f.其他需说明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理 五、建立工程工程地名报批 1. 所需资料 a.工程批文批准的工程建议书或其他方案文件复印件一份 b.地形图均应划示用地2份 c.总平面图3份 d.建立用地规划许可证及批文

4、e.申请报告红头文件 f.其他需说明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理 六、建立工程工程报建 1. 所需资料 a."XX市建立工程报建表"到市报建处领取 b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.工程建议书批文原件及复印件 d.银行出具的建立资金落实证明验资报告 e."XX市建立单位工程技术人员和管理人员核定申报表"到市报建处领取 f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g."住宅工程配套建立审核申请表" h."住宅新开工审核通知单" 七、工程工

5、程设计招标办理 1. 所需资料 a.报建工程工程IC卡 b.XX市建立工程设计招标工程登记表 c."XX市建立工程设计招标文件报批表"到市招标办领取 d."XX市建立工程设计评标小组报批表"到市招标办领取 e.工程设计任务书 f.建立用地规划许可证 g.工程工程选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理 八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1. 所需资料 a.工程设计方案、建立用地规划许可证、工程选址意见书、设计任务书、工程建议书批文等假设干份 b.会议通知书 2. 办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委 c.

6、到市招标办召开评标会会务费300元 中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九建立工程规划设计要求申办 1. 所需资料 a.XX市建立工程规划设计要求申请表到区规划局领取1份 b.方案批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告 f.地形图划示用地X围 2份 办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十工程工程设计方案深化修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一设计方案审定会召开 1. 所需资料 a.设计方案文本 12份 b.工程建议书批文，建立用地规划许可证及批文，区府土文件 假设干份 c.请柬 2. 申办程序 a.备齐上述资料

7、b.分送至计委规划局防疫站环保局消防处住宅局园林局等部门 c.召开方案审定会 十二设计方案送审报批 1. 所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图划示用地X围 d.设计方案 2份 e.地名批文 f.工程建议书批文 办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三可行性研究报告编制与报批 1. 所需资料 a.用地方案审核意见书 b.工程建议书批文 c.用地方案许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照 f.开发资质证书 g.住宅工程配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2. 办理程序 a.备齐上述资料 b.送投资咨询公司编制并准备

8、一份可行性研究报告申请报批文件红头文件 c.送计委报批 十四扩大初步方案 根据方案审定会各职能部门方案会审意见进展扩初设计 十五扩初会召开 1. 所需资料 a.扩初设计文本假设干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.分送至计委规划局防疫局环保局消防处住宅局园林局交通环卫自来水公司煤气公司供电局有线电视等部门 c.召开扩初会议 十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要 b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 c.关于要求报批扩初的申请报告红头文件由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住

9、宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批 十七、住宅工程配套条件审核报批 1.所需资料 a."住宅工程配套建立条件审核报批"住宅局领取 b.工程建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图划示用地X围 d.总平面图假设干份 e.建立用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理 十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料 a.XX市建立工程勘察招投工程登记表 b."XX市建立工程勘察招投文件报批表"到市招标办领取 c."XX市建立工程勘察评标小组报批表"到市招标办

10、领取 d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理 十九、建立用地批准书申办 1. 所需资料 a.XX市建立用地批准书申请表到区土地局领取为给那些欲进入房地产开发工程的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程工程的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产工程从开场到竣工,大致可以分以下三大局部。 第一局部 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察XX对待建工程进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二局部 行政审批局部 根据我国当前法律、法规、规章

11、，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建立工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进展工程立项。 2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。 3、建委办理投资开发工程建立条件意见书。 4、环保局办理生产性工程环保意见书表。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和X围进展审查。 6、规划部门办理工程选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建

12、立布局审查。2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和X围进展审查。 4、规划部门对规划总图进展评审，核发"建立用地规划许可证"。 5、规划部门确定建立工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。 5、国土资源局进展用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初

13、步设计的相关专业内容进展审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。 8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的"建立工程施工图设计文件审查报告"，发放"建立工程施工图设计文件审查批准书"。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进展消防设计审查。 2、人防办进展人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和X围进展审查。 4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在

14、建立单位缴纳有关规费后，核发"建立工程规划许可证"副本。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建立单位办理施工报建登记。 2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发"建筑工程施工许可证"。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发"商品房预售许可证"。 开发企业申请办理"商品房预售许可证"应当提交以下证件复印件及资料：1、以下证明材料：1已交付全部土地使用权出让金

15、，取得土地使用权证书； 2持有建立工程规划许可证和施工许可证； 3按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的"营业执照"和资质等级证书； 3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建立工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监视站机构对建立单位提供的竣工验收报告进展备案审查。 2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和X围进展验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发"建立工程规划许可证"正本。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三局部 房地产工程权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始