项目合作洽谈阶段

1、项目合作洽谈阶段步骤 1、项目基本信息的获取（由公司客户服务部提供）A1-001 号文本 项目跟踪记录表）号客户服务部电话跟踪记录 （交策划部）策划部存底自编（时 间接听人交策划部时间：接办人客户基本情况全 称地址电 话联系人职务资质等 级过 往 项 目 简 介占地面积占地面积开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间在当地市场占有率开发公司形象描 述合作意向 策划 代理 顾问 其它备注项目基本情况开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间备注客户跟踪记录编 号联系对象开发时间效果时间经办人步骤 2、初步的电话沟通A2-002 号文本电话跟踪记录表电

2、话沟通记录表与项目开发公司有关人员进行电话沟通，以进一步了解项有关情况，同时表示合作意电话沟通的主要内容）步骤 3、通过传真获取详细的开发项目资料A3-003 号文本标志公司全称（英文）网址： 话：地址：真：落实开发项目资料传真落实“* 项目”开发资料传真本传真稿件 Fax Transmission发件人 From：收件人 Attention ： 传真号码 Fax No ： Pages：日期 Date： 公司 Company： 页数 Total（包括此页 including this page ）如所收页数不符，请联络： 电话号码：If you do not receive all the p

3、ages, please contactat内容 Message：尊敬的 * 先生（小姐）：您好！首先非常感谢贵公司对敝司的信任！ 为促进双方的进 一步了解和对贵司目前项目的了解，敝司特传真公司简介和项目资料清单一份，希尽 可能将所需资料提供齐全。敝司将根据资料进行有针对性的研究， 届时将带着问题进 行实地考察，方可提出可操作性方案和提供适合本项目的最佳设计公司。本公司简介落实“* 项目”开发资料传真（续 1）本公司的经验和声誉简介公司优势本公司需贵公司提供项目之有关资料认可文件资料备注资料备注1、发展商背景资料交通系统*发展商名称（包括投资合作方）商业设施、环境过去发展项目（如有）经济描述现

4、时发展项目及名称预算平均售价2、文件（复印本）项目总体规划图项目规划红线圈项目立体透视图及剖面图（住宅、车位）规划设计要点通知书（规划局下达）4、项目发售阶段的资料国有土地使用证价目表建设用地规划许可证付款方式、购房须知、银行按揭表建设用地工程许可证平面图预售许可证单张银行为小区业主提供按揭之证明楼书3、项目资料宣传海报项目占地规模5、项目前期发售时推广主题描述施工日期 /预算完工日期6、前期推出单位可享受的优惠项目区域基本情况7、项目地块及周边照片一组注：标“ * ”为重点提供资料，其余有的要尽可能提供； 以上资料需贵公司初步提供，如有不详之处请与敝司策划部联系。落实“* 项目”开发资料传真

5、（续 2） “全案解决”顾问模式的工作目标1、建立利润保障发展模式通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入专业的经营理念管理 模式，建立利润保障发展模式。2、建立能够达致利润最大化的价值提升发展模式 策划的价值体现在对地产开发利润的最大化追求上。 “全案模式”通过创造性 思维与实操能力的完美整合，充分挖掘项目最大潜值。3、建立整合各方资源的最优化策划解决方案 单有方向性的定位是不足够的，因为地产开发是由多个环节组成的， 而现金的 流动是动态的，因此，对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面 整合，形成企业的核心竞争力。联系电话：传 真：联 系 人：策划部 A 先生顺颂商祺

6、！* 房地产研究中心 本公司全 称200 年 月 日步骤 4、组建项目小组，并拟定前往实地考察计划A4-004 号文本 前期发展策划考察计划*地某项目考察计划（前期发展策划）（一） * 地宏观环境考察1、 一般可类比项目1、 经济环境2、 重点竞争对手2、 政策环境（四）项目概况考察3、 文化环境1、 项目地块4、 人口环境2、 项目周边环境（二） * 地房地产行业环境考察3、 项目所在区域（板块）1、 市场供求状况及价格总体水平（五）项目所在地消费习惯考察2、 近期热点1、 居民收入水平和消费结构（三）可类比项目调研2、 可类比项目目标客户群构成A4-005 号文本 销售代理策划项目考察计划

7、* 项目考察计划（销售代理策划）（一）项目概况考察3、 近期市场热点1、 项目物业类型、产品特点4、 各种营销手段2、 项目周边环境（三）可类比项目调研3、 项目所在区域（板块）1、 目标客户构成（二）房地产市场环境考察2、 营销策略和促销手段1、 市场供求比例3、 销售情况（销售业绩、 热销户2、 价格总量水平型等）4、 重点竞争对手概况步骤 5、落实考察项目事宜A5-006 号文本 落实考察项目事宜传真 落实“* 项目”开发资料传真标志网址：地址：传真稿件 Fax Transmission发件人 From： 收件人 Attention ： 传真号码 Fax No ：本公司全称 （英文） 电

8、话：传真：日期 Date：公司 Compan：y 页数 Total Pages（包括此页 including this page）如所收页数不符，请联络： 电话号码： If you do not receive all the pages, please contact at内容 Message：尊敬的 * 先生（小姐）：您好！ 首先非常感谢贵公司对敝司的信任！ 敝司通过传真资料对贵司项目已有了初 步的了解和认识，鉴于贵司的诚意，敝司将委派由副总经理 * 先生带队的项目专 家小组一行 3-4 人于 月 日前往贵司进行实地项目考察（如在时间上有所变 动，希尽快通知）。为了遵循行内异地操作项目的一

9、般惯例， 在未签订正式合同之前， 需贵司以邀请函的形式对敝司发出邀请（传真即可） ，同时往来所需一切差旅费 用将由贵司承担。顺颂商祺！200房地产研究中心 本公司全称 年月日A5-007 号文本考察项目邀请函邀请函* 公司： 我司欣然邀请贵司相关工作人员（包括设计师一名一行三至四人）赴* 地实地考察“* 苑”（暂定名） 项目地块及商讨双方合作事宜。 贵司工作人员将在 * 地作短暂 的逗留，期间一切费用（包括回来旅费）将由我司承担。顺颂商祺！* 地房地产开发有限公司 签名： 盖章：200年月日步骤 6、现场地块考察、项目周边环境考察及当地可类比项目考察A6-008 号文本 项目实地考察日程安排*

10、地“ * 路”项目实地考察日程安排第 1 日： 上午与发展商有关负责人开会，通告实地考察日程安排； 下午到项目现场考察。第2 4 日：日间到 *地各商业物业踩盘； 夜间整理所收集资料，与本项目作类比分析。第 5 日：上午与发展商开会，通告项目考察进展情况；下午收集 * 地宏观环境资料。第6 8 日：收集全国、该地宏观环境资料，及项目所在区域的有关资料，进行项目的SWOT分析。第 9 日：与发展商开会， 通告专案组对项目定位的初步思路， 并与发展商方有关专家进行探讨、 论证。第 10 12 日： 挖掘项目核心价值体系，进行主题概念定位、形象定位、目标客户定位，形成初步方 案。第 13 日： 与发

11、展商开会，专案组提交项目定位初步方案，双方就方案内容逐点进行交流、探讨、 论证。第 14 日： 根据与发展商的沟通结果，调整、完善项目定位。第 15 日： 上午与发展商就项目定位调整内容作进一步沟通、论证。A6-009 号文本项目实地考察会议纪要会议纪要时间： 200 年 月 日上午 点分地点： * 房地产开发公司参与 人：甲方：乙方：会议内容：甲方 * 人1、接收乙方的合同及赠书2、对乙方工作计划及安排表示赞同并建议乙方考察 * 地* 市场3、提供乙方可类比市场考察项目清单4、要求乙方出据公司营业执照及税务登记复印件后再将第一期策划费支付 给乙方乙方 * 人1、将两份合同书交与甲方 * 人2

12、、赠送决策情报 9 期、地产经理人快讯 1、 2 期及相关考察资料给甲 方 * 人3、与甲方商讨在该地两周左右时间的工作安排，主要完成市场调查和项目定 位、目标客户定位部分，陈述乙方工作组在该地期间的作息时间表。并得到 甲方的赞同。4、确定考察对象，分商业物业、写字楼、住宅等三部分。5、敦促甲方尽快汇交第一期策划费。甲方代表签名：乙方代表签名：步骤 7、项目初步设想及思路演示A7-010 号文本 项目策划思路演示 “云南 * ”（暂定名）项目策划思路昆明房地产宏观发展分析1 、对昆明房地产发展现状的认识开放式的开发环境，能够快速吸收先进模式处于从局部模仿到建立完整地产操作体系的转折关头整体市场

13、开发结构分散，缺乏龙头企业与龙头产品购房者跟风意识较强， “专家购房时代”有待时日房地产营销水平尚有差距2、对昆明地产未来趋势的影响以上状况决定了昆明市场的巨大潜力竞争将全方位升级两极分化的局面即将出现，一些公司被淘汰，优秀公司将脱颖而出能够快速掌握系统核心竞争力的企业面临大好机遇创新能力将决定地产公司在未来竞争环境中的地位“云南 * ”（暂定名）类比项目分析1、昆明商业物业发展的现状与机遇功能分布滞后于现代消费理念产品设计细部有待提高整体经营不到位没有航空母舰式的大型综合商业城2、昆明市区高档住宅的状况与机遇没有形成规模的高档住宅对混合型物业而言，住宅与商场关系处理不到位，没有很好地形成优势

14、互补和相互拉动居住与商务过度区问题步入大户型即豪华的传统误区，高档住宅缺乏足够的魅力元素“云南 * ”（暂定名）项目概述1 、“云南 * ”（暂定名）项目地块概述 规划性质：商贸住宅 地块位置： 地块面积： 规划要点： 容 积 率： 建筑密度： 绿 化 率： 商贸用途比例：2 、“云南 * ”（暂定名） SWOT分析 优势：钻石区位。亚 CBD大区位，人文、机关、运动、医疗、商务机构、酒店、娱 乐、机场、交通等周边资源政府支持发展前景开发商的高起点专业公司的介入劣势： 昆明整体商业发展层次有待提升 本项目商圈氛围欠成熟本项目存在一定拆迁难度（旧城改造）本项目开发结构复杂，操作难度大本项目开发周

15、期较长，市场风险大 开发商是首次介入本类型物业 机会：本项目有可能填补昆明龙头商业物业的空白 从市场需求的角度，为商家和投资者提供了获利机遇 从经济角度而言可形成规模效应带动东部区位的商业繁荣与大西北、昆明市的区域宏观经济发展紧密结合“云南 * ”（暂定名） SWOT分析威胁：昆明整体商业发展的局限性市场供应量较大，竞争对手多政府行为与市场行为的对接 高回报带来高风险，创新要求高决定了操作难度高 本项目已经不是一个简单的房地产项目，发展商的资源整合工程庞大 本项目对发展商的融资能力要求高3、“云南* ”（暂定名）发展策略 第一阶段：全面审核昆明市商业发展的资源与发展脉络，寻找本项目与大西南、云

16、 南省、昆明市的宏观经济发展的对接点；第二阶段：放眼国内外城市商贸发展的先进思路，寻找类比项目的失败教训与成功 经验，总结出成熟的开发模式；第三阶段；全面整合国内外的专业资源，使本项目跃上一个高起点的平台； 第四阶段：充分研究昆明市场特点，寻找适度超前与市场适应的平衡点，为本项目 度身定作因地制宜的发展计划；第五阶段：从市场的前瞻性与领导性出发，进行项目开发可行性的充分论证，为项 目整体发展提供量化的指引；第六阶段：根据本项目的独特之处，通过对市场的深入研究，以及对商贸经营、物 业营销进行过程模拟，制定出合理的项目定位；第七阶段：全面整合专业设计公司、商贸合作机构、商业经营合作伙伴等方面的资

17、源，进行项目的整体规划与设计；第八阶段：结合项目特点，开展政府公关、品牌推广、商贸沟通等一系列立体化的活动，建立本项目的整合营销系统。本公司的工作模式与思路 商场推售环节工作示范 定位分析1、周边商业分析23、目标买家分析4推售策略1、租售的利弊23、租售比例45、销售时机6促销建议1、递减促销方式23、连租的卖铺项目硬件建议1、树立项目品牌形象23、明确各层功能分布4本公司的工作模式与思路 项目宣传包装建议1、售楼部23、工作人员服饰4本公司的专业资源优势、消费水平分析、项目地位、租售利弊结合、价格建议 、分期推出时间表、互赢经营概念、工程进度紧密配合、面积间隔建议、现场包装、宣传资料本公司项目操作两大优势系统本公司提供的附加服务快速跃上最优秀的专业平台，共享业内全方位支持最大程度将发达地区成功经验与本地具体项目结合善于创新，建立差异化优势，实现项目利润最大化，树立企业品牌为发展商