浅析商品房买卖中一房多卖纠纷的法律适用问题

1、开放教育试点法律专业本科毕业论文 浅析商品房买卖中“一房多卖”纠纷的法律适用问题 学校：濮阳广播电视大学姓名： 殷淑燕学号：041080123指导老师：明济本完成时间：2006年05月论文目录内容摘要 3一、数个买卖合同的效力 4二、房屋所有权的最终归属 7（一） 在先买受人已办理产权登记7（二） 在后买受人已办理产权登记7三、在先买方的无效请求权 10四、买方的惩罚性赔偿请求权11 （一）在先买方的惩罚性赔偿请求权11（二）在后买方的惩罚性赔偿请求权12浅析商品房买卖中“一房多卖”纠纷的法律适用问题殷淑燕内容提要：最高人民法院于2003年5月7日发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

2、干问题的解释对一房数卖纠纷的处理作了规定，但这些规定并不完善。实践中“一房数卖”纠纷的情形比较复杂，处理此类纠纷的关键在于，一方面如何确认买受人产权登记的效力以及房屋所有权的最终归属；另一方面如何支持哪个买受人履行合同的请求和正确地把握“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的惩罚幅度在此类纠纷中的具体适用。 关键词：一房数卖、效力、产权登记、请求权、法律适用。 近年来随着我国房地产业的持续升温，房地产交易的大幅度增加，与之相关的合同纠纷也日益增多。而其中大部分纠纷多因开发商欺诈或者商品房重复销售所致，加上交易过程中购房者往往处于弱势一方，致使购房者难以维护自已的合法权益，对此，最高法院于2003年

3、4月28日下发了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称“司法解释”），该司法解释第8条第二项、第九条第3项、第10条对商品房重复销售纠纷的处理所做的特别规定，体现了不同于传统民法的精神，主要是对买方倾斜式的保护。普通的一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理，还是我国的民法通则和合同法的规定，对于有关当事人都平等相待。但在商品房买卖合同中，作为开发商企业与普通购房人相比，其优势相当明显，其滥用强者优势损害购房者合法权益的情况屡见不鲜，如果仍然使用传统理论，就会形成形式上的平等，而实质上显失公平的状况。因而，司法解释做出的倾斜保护购买者的相关规定，也就是理所当

4、然了，但这些规定并不完善，并未考虑买受人产权登记的效力和标的物所有权的最终归属以及当事人主观过错等因素对纠纷处理的影响。因此，这些规定不能完全解决此类纠纷的法律适用问题。下面，本文将对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的浅见，求教于方家。 一房数卖，也称房屋多重卖买，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情况：一种是出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；另一种出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。在房地产交易中，此种情况并不少见，尤其在房在产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。对此，正如王泽鉴先生所言，一物

5、数卖，自古有之。在物价波动之际最为常见，而此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。同理，我国商品房市场存在着一房数卖现象出就不过是一物数卖的自然延续。 一、数个买卖合同的效力 “一房数卖”的基本法律特征就是出卖人以同一房屋为标的物，与多个买受人订立了房屋买卖合同。如出卖人甲将其开发的一套商品房先后出售给乙、丙二人，均订立了买卖合同，同时均未办理过户登记手续。此时，两份房屋买卖合同的效力如何？在审判实践中，有一种观点认为，虽然甲与丙订立了房屋买卖合同，但因双方交易的房屋已被甲先期出售给乙，因此，甲丙之间的交易损害了乙的利益，甲与丙订立的房屋买卖合同也因此而无效。笔者对此持不同意见。 首先，合同当事人

6、根据合同而享有的权力是一种债权。从权力的功能和作用形式的角度看，债权属于请求权，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权，如一物二卖，先后两个买受都能够成立受让债权（请求给付），先买受人不得仅以自己的合同债权成立在先为由而主张后买受人的债权无效。 其次，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的行为并不损害买受人的利益。如前所述，合同债权属相对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。因此，买受人无法也不必知道是否存在“一房数卖”的情形。在“一房数卖”的情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先与其他买受人的权利，至于其

7、买卖合同成立时间的先后则在所不问。此即债权平等原则。根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同、移转房屋所有权。因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。 再次，“一房数卖”不属于我国合同法所规定的合同无效形式。合同法从合同自由和鼓励交易的原则出发，对无效合同的范围作出了适当的限制。该法第52条就规定了五种合同无效的情形。可见，无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具有涉他性，超出了合同当事人的范围。而“一房数卖”中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间的利益、风险的分配和责任的承担。因此，“一房数卖”本身并不能构成合同无效的原因。 最后，从利益衡量角度观之，认定合同有效

8、更能有利于保护买受人的利益，更符合公平正义的观念，也更有利于维护市场信用。如果对“一房数卖”中订立在后的合同一律认定无效，则至少产生如下不利后果：（1）使后买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，后买受人因享受与前买受人平等的请求权，尚有可能取得房屋所有权。若合同无效，则是这种可能完全丧失。（2）使后买受人无法获得救济。合同无效，买受人据以要求出卖人承担违法责任的基础即不复存在，其履行利益的损失无法得到充分补偿，至多只难要求出卖人承担约过失责任，赔偿信赖利益的损失。而信赖利益在范围上是不会超过履行利益的。（3）使交易成本增加、交易效率降低。如果对于成立时间在后的合同一律否定其效力，就

9、等于要求买受人在订立房屋买卖合同前，必须确定其他人与出卖人未就标的物订立任何买卖合同，否则就要承担合同无效的巨大风险。然而由于合同不具有公开性，要达到这一目的几乎是不可能的。这无疑与合同法鼓励市场交易，促进经济流转的基本原则相违背。（4）不利于市场信用机制的建立。如果认为“一房数卖”中的数个合同中只有订立在先的有效，出卖人则不必顾及自身资历是否足以承担数个合同的责任，进而任意缔结合同。交易重大量的合同被认定为无效，将极大地降低合同制度的科信赖程度，损害市场信用。 由此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同意的，房屋只能实际交付给一个买方，最终只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合

10、同目的。而另一位买方可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。 二、房屋所有权的最终归属 “一方数买”情形下所有权的最终归属，应根据“登记者受保护”的原则来确定产权登记的效力。在与出卖人订立了房屋买卖合同的数个买受人中，不论合同成立的时间顺序，也不论房屋被出卖人移转给哪一个买受人占有，只有最终得以登记的买受人才能取得房屋的所有权。具体情形如下： （一）在先买受人已办理产权登记。 该产权登记的效力得到法律的支持是顺理成章的事，在后买受人已占有房屋的情况下，先买受人则可基于所有权人身份向其行使所有物返还请求权。此时对后买受人权力的保护则要区别其行为是否善意。后买受人如属善意，则其可依

11、“司法解释”第9条第3项的规定，以出卖人欺诈为由请求撤销合同，返还已付购房款及其利息赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任；如属恶意，即其明知前一房屋买卖合同的存在而仍同出卖人订立合同，则其仅能请求解除合同，返还已付购房款及其利息赔偿损失，而不能请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。 （二）在后买受人已办理产权登记。 如在后买受人属善意，即其对前一房屋买卖后同的存在并不知情，支付了合理数额的购房款且无其他违法行为，则应根据“物权优于债权”的原则，肯定其产权登记的效力，以维护不动产物权变动的登记公示原则。此时在先买受人则可根据“司法解释”第8条第2项的规定请求解除合同，返还已付

12、购房款及其利息赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的处罚性赔偿责任。 如果在后买受人属恶意，即其明知前一房屋买卖合同的存在而仍同出卖人订立合同，并办理了产权登记，此时前买受人有权根据“司法解释”第8条第二项的规定请求解除合同，但其坚决请求出卖人履行前一合同，则涉及对后买受人依后一买卖合同而取得的产权登记的效力如何认定问题。对于该产权登记的效力，学术界争议较大，司法实践中实际处理不一。主要有两种不同观点：第一种为“肯定说”，其以“物权行为无因性”理论为依据，主张即使后买受人为恶意，但已发生的物权变动独立存在，不受债权合同效力的影响，后买受人取得的产权登记的效力应得到法律的支持。先买受

13、人不得请求宣告起无效或者撤销该登记，仅能向出卖人请求解除合同，赔偿损失。第二种为“否定说”，其以“物权行为有因性”理论为依据，主张后买受人如为恶意交易人，其取得物权的原因即存在瑕疵，该产权登记不具有法律效力，先买受人可请求宣告其无效或撤销该登记。 笔者认为，根据民法的公平、诚信原则，后买受人基于恶意交易而取得的产权登记不具备法律效力。前买受人可请求宣告其无效或撤销该登记。其主要理由为“物权行为无因性”理论存在明显缺陷，且不为我国民事立法所采纳。所谓物权行为无因性，是指物权行为的效力不受相应债权行为买卖、赠与、互易等债权契约的影响，当相应的债权行为无效或被撤销时，以物权合意与交付或登记结合构成的

14、物权行为并不当然无效，只是此时由于交付或登记失去法律上的原因，收受财产的一方应按不当得利返还财产。确立“物权行为无因性”理论的突出优点在于能充分保护交易安全，稳定现实的财产占有关系。但如以“物权行为无因性”理论，使恶意交易产生的物权变动结果得到法律认可，这与民法的公平、诚信原则是相抵触的。我国学者对该理论批评甚多，现行民事立法也未采纳该理论。故我们不能以该理论为依据而强调无权变动的绝对效力，而应明确后买受人基于恶意交易而取得的产权登记不应具有法律效力。 值得注意的是，如果在先、在后买受人均同时向出卖人行使请求权，或同时向法院提起诉讼，要求出卖人履行合同，应如何处理？该数个买受人是否应该就该房屋

15、变价后平等受偿？笔者认为不可，理由如下：（1）各买受人享有的合同债权属请求权而非支配权，不具有就标的物优先受偿的效力。如果将这种力赋予房屋买受人的债权，则明显侵害了出卖人及其他债权人的平等受偿权，尤其在出卖人别无其他财产的情形更是如此。（2）各买受人根据房屋买卖合同所享有的请求权，其主要内容是请求出卖人移转房屋所有权，而非金钱给付。将作为标的物的房屋变卖后在买受人之间分配价款，实际上已经使数个买卖合同的一概落空。（3）在正常的交易环境下，一栋房屋的变价款仅与一位买受人支付的购房款具有等价性。因而前述处理方式将各买受人的损失均得不到足额补偿，最后还是要诉诸出卖人的其他财产。笔者认为，“一房数卖”

16、中数个买受人的债权具有平等性。这种平等性不仅体现在各买受人之间。同样也体现在各买受人与出卖人的他债权人之间。因此，在数个买受人同时要求出卖人履行合同的情况下，应由出卖人自主决定将房屋所有权移转给何人。未能取得房屋所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。 三、在先买方的无效请求权。 “司法解释”第10条赋予了在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权力的。不过，笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯，传统理论认为，只有侵犯合法权利的行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，也应承担民事

17、责任，在商品房“一房数卖”的纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他对于该房享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的，这正是倾斜保护买方的具体体现。 当然，无效请求权的行使，应当具有严格的条件：其一，卖方与在后买方属于恶意串通了。在许多情况下，在后买方很可能根本没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于一房二卖，理智的在后买方完全可以另购他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可代替的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权尚未转移，在先买方完全可以按照

18、一般合同纠纷追究卖方的违约责任并要继续履行合同，而无须主张在后合同无效。无效请求权既然是在先买方的权利，那么他完全可以自主决定行使还是放弃权力。只有他明确要求确认在后合同无效的情况下，法院才能依其请求宣告在后合同无效。法院不应依职权主动宣告合同无效，否则可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋。于是房屋积压在卖方手中。签了两个合同竟然无一成交，这显然与鼓励交易的指导思想相悖。 四、买方的惩罚性赔偿请求权 “司法解释”第8条赋予了在先买方的惩罚性赔偿请求权，而在后买方的请求权则体现在第9条中。在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不

19、同。 （一）在先买方的惩罚性赔偿请求权。 依据解释第8条的规定，只要属于商品房的一房二卖，并且导致在先买方无法取得该房屋，在先买方取出可获得请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。这与本“司法解释”第10条所规定的在先买方于在后合同的无效请求权形成交叉：其一，如果在后买方与卖方并无恶意串通的情形，比如在后买方是善意且房已过户给在后买方，导致辞在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第8条的规定行使惩罚赔偿请求权，而不能依据第10条规定主张在后合同无效。其二，如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第10 条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能获得房屋。因此，不应依据第8条规定行使惩罚性赔偿请求权。其三，如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第8条的规定行使惩罚性赔偿请求权。 （二）在后买方的惩罚性赔偿请求权。 根据“司法解释”第9条规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第8条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方确有可能依据第9条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权