_中原_深圳后海湾价值蓝图

1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中原观点中原观点后海湾价值蓝图解后海湾价值蓝图解后海湾如破茧之春蚕，价值蜕变中！20212021年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称“春茧，科技含量与鸟巢齐名！春茧，科技含量与鸟巢齐名！耗资：超过20亿 占地面积：30.74公顷 总建筑面积：25.6万平方米 其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练的功能 。根本认知根本认知大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化区。南山商业文化区。西起：后海大

2、道南邻：东滨路东至：沙河西路北到：滨海大道法定图那么中的后海法定图那么中的后海项目四至大后海大后海除了法定图那么中的区域，还包括了蛇口东填海区、蛇口码头区、西部口岸区，以及正在建设的南山商业文化区，共同构成了人们心中的大后海区。深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要开展区域功能和生产性效劳业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市开展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的开展有重大的促进作用 深圳湾金融商务区：总建筑规模：深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米

3、；万平米；商务办公：商务办公：230万平；研发办公总部基地：万平；研发办公总部基地：50万平米；商业：万平米；商业：120万平米；办公：万平米；办公：44万平米万平米滨海住宅区：总建筑规模：滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；万平米；住宅：住宅：124万平米；商业：万平米；商业：32万平米；办公：万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。万平米。?深圳市城市总体规划20*-2021?规划概况区域规划概念根本认知：国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深区域规划概念根本认知：国

4、际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来开展的价值无可比较，含金量堪全城之首！圳的另一中心区。区域未来开展的价值无可比较，含金量堪全城之首！南山商业南山商业文化中心文化中心金融金融商务商务区区体育体育中心中心区区住宅住宅区区口岸口岸区区核心规划核心规划1 1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域开展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求区域开展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道西部通道简介：简介： 从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米 总容车量：12.2万，日可通

5、关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆 配套：一地两检模式的联检大楼 ，80多条过境通道，日处理6万人次过关 西部通道的影响力西部通道的影响力 带动西部滨海区的联动开展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程 为后海带来1800万人流，使后海将成为粤港重要的咽喉对深圳区域价值的影响对深圳区域价值的影响对房地产的影响对房地产的影响 大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加增

6、加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加西部通道西部通道口岸区口岸板块的重大意义：口岸板块的重大意义：深、粤、港三位一体的经济共融，和福田、皇岗口岸形成财经商务走廊西部通道为24小时通关的货运口岸，和同年开通的福田口岸,分别缓解罗湖口岸和皇岗口岸的深港往来压力,起着提升连接深港经济的重大作用,新后海湾口岸经济时代全面来临!罗湖口岸的效益扩大补充皇岗口岸的效益扩大补充核心规划核心规划2 2滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现大海的休闲场所，实现“生态与生态与“生活的紧密结

7、合。把深圳真正打造成亚生活的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。滨海长廊深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元 滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大局部组成。总体建设将于2021年完成15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生

8、态与“生活的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，15里滨海长廊组成局部：A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。罗湖罗湖福福田田中中心心区区华华侨侨城城红树林红树林滨滨海海住住宅宅区区高尚住宅区呈现出由东向西的开展历程高尚住宅区呈现出由东向西的开展历程滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成形成：深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升皇庭港湾皇庭港湾后海公馆后海公馆半岛城邦半岛城邦

9、卓越维港卓越维港宝能太古城宝能太古城曦湾华府曦湾华府澳城澳城三湘海尚三湘海尚新天湾畔新天湾畔招商海月招商海月天骄华庭天骄华庭后海花半里后海花半里蔚蓝海岸蔚蓝海岸鸿威海怡湾鸿威海怡湾滨海长廊板块的规划起点比较:上海外滩，营造最美丽的现代水景资源城市景观上海外滩，比邻黄浦江，市上海历史与现代美的交融表现。特色规划一：古老建筑物充满了欧陆情调，现代建筑与古建筑相辉映特色规划二：最大程度利用沿江景观面特色之三：对岸的浦东开展迅速，新楼林立，与外滩旧区形成鲜明比照，让人感受到上海生机勃勃的一面特色之四：充分利用景观面，营造夜景特色，外滩的夜景使人仿佛处于童话般的世界 规划规划 东部滨海分区重点开展水上运

10、动、生态旅游、影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心 20*年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获 得巨大提升 FI：投资40亿进行填海和根底建设。填海面积约147万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆 春茧：投资超过20亿媒体传播媒体传播营销营销城市建设城市建设建设建设?深圳市城市总体规划20*-2021?深圳 2030 城市开展策略?核心规划核心规划3 3体育板块：体育板块： F1 F1摩托艇世界

11、锦标赛将落户后海湾填海区。深圳摩托艇世界锦标赛将落户后海湾填海区。深圳湾体育中心俗称湾体育中心俗称“春茧其将作为第春茧其将作为第2626届世界大学生运动会场馆之一。届世界大学生运动会场馆之一。F1赛事的国际影响力巨大的影响力巨大的影响力 现场观看比赛观众：约100万 电视观众：100亿人/年，10亿人/站 家庭观众： 2亿家庭 欧洲观众：500万/年, 每年10万递增 媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家 观众定位：65%的观众是高收入、高职位人群 电视媒体:央视五套在内的国内几十家电视媒体转播，CCTV1, CCTV9,CCTV新闻频道等专题报道 平面媒体:新华社、中新社、人民日

12、报、中国体育报、经济日报等百余家报刊杂志媒体. 网络媒体：新浪网、21CN、中经网、国际在线、新华网、搜狐网、网易、TOM网、人民网等数据：体育的国内影响力数据：F1摩托艇锦标赛强化了东部滨海区休闲旅游的定位；提高后海片区的关注度，国际影响力带动后海湾人气体育板块的规划起点比较体育板块的规划起点比较: :上海嘉定新城上海嘉定新城+ +北京奥运新城，后海湾将成为新一北京奥运新城，后海湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区认识背景认识背景一：新中心一：新中心强调文化设施与商务设施的有机融合。代表工程：深圳歌剧院、保利文化广场、保利剧院、深圳现代艺术

13、博物馆、深圳城市规划展览馆。 三：新枢纽三：新枢纽四：新生态四：新生态后海湾将面临后海湾将面临片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇核心规划核心规划4 4商业文化板块：商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。后海商业突出商业、商务办公为主的功能。代表工程有：天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等二：新文化二：新文化根底设施完善，创造现代化交通体系。堪称“财富列车“的地铁2号线连通深圳湾；零距离对接西部通道，港深往来极为便利 。生态景观优美和谐。后海中心区充分表达了后

14、海独有的海洋气质，表达出对多彩未来文化的兼容。 商业文化板块的升级规划配合老商业圈的历史作用,新的后海湾商务商业经济中心将形成!7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施 ；：总建筑面积约12万平方米，地上五层，地下二层，商业街4万平米，预计20*年开业；结合购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心 ；： ：天利中央广场一、二期商业总面积到达6.5万平米 。商业文化板块的大

15、型综合商业高端写字楼高端酒店的融合升级开展将和南山老酒店圈辉映,形成深圳新的高端酒店商业繁荣圈!威尼斯酒店洲际酒店凯宾斯基酒店东华假日酒店中油酒店中南海滨大酒店南海酒店明华国际会议中心 太子酒店64108215397海湾大酒店12345678910口岸板块+商业文化板块的相互融合,将最大程度拉动后海湾新口岸商业经济的开展,促进港人消费,形成高端港人居住消费新聚点!目前深圳关内港人消费的区域分布罗湖口岸商业中心皇岸福田口岸商业辐射圈西部通道后海湾商业辐射圈中低端商中低端商旅经济旅经济中高端商中高端商务经济务经济商业文化板块+滨海长廊板块+口岸板块的相互融合,将大幅提升深港两地高端人群的居住热点效

16、应,对于深港经济圈的长远开展有举足轻重的作用!罗湖口岸商业中心皇岸福田口岸商业辐射圈西部通西部通道后海道后海湾商业湾商业辐射圈辐射圈置地逸轩东门天下御风庭中低端深港置业群中高端深港置业群演变支撑金地名津新银座华庭卓越维港半岛城邦标注为近几年港人成交活泼代表口岸物业,罗湖以其特殊历史及口岸作用,辐射楼盘及导入客户多为中低端港人,后海湾的升级开展,以及高端的商业及商务配套口岸价值支持,将带来不可无视的深港置业新潮流!商业文化板块的规划起点比较商业文化板块的规划起点比较: :香港中环，后海湾将形成以金融、商业香港中环，后海湾将形成以金融、商业为核心的新城市中心为核心的新城市中心香港中环新滨海规划，低

17、层保护维港景观香港中环新滨海规划，低层保护维港景观后海湾商业文化板块规划，后海湾商业文化板块规划，滨海区域以景观带为主滨海区域以景观带为主核心板块价值总结核心板块价值总结口岸板块口岸板块休闲旅游休闲旅游/ /高尚居住高尚居住板块板块体育板块体育板块商业金融文化板块商业金融文化板块四大核心板块令后海湾价值裂变，正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。区域功能及规划形象描述：区域功能及规划形象描述：国际！口岸！国际！口岸！以香港中环为标准，媲美北京奥运新城、人文试超越上海外滩以香港中环为标准，媲美北京奥运新城、人文试超越上海外滩体育新城板块

18、=上海嘉定新城+北京奥运新城后海湾是规划中的深港两地的经济枢纽，将最大程度地催生两地经济的频繁交流。商业板块=香港中环居住人文=上海外滩后海湾代表楼盘幅员后海湾代表楼盘幅员皇庭港湾皇庭港湾后海公馆后海公馆半岛城邦半岛城邦卓越维港卓越维港宝能太古城宝能太古城曦湾华府曦湾华府澳城澳城三湘海尚三湘海尚新天湾畔新天湾畔招商海月招商海月天骄华庭天骄华庭后海花半里后海花半里蔚蓝海岸蔚蓝海岸鸿威海怡湾鸿威海怡湾2000-202000-20* * *年年2020* * *-20-20* * *年年2020* * *-2021-2021年年 客户年龄集中在25-35岁，45岁以上的客户占的比例相当小。 大多为首

19、次职业者。屡次职业者几乎没有 85%以上的客户以居住为目的。 90%的客户居住在南山区域，外籍人数也占到一定比例 购置客户大多在周边区域工作，工作在其他区域几乎没有。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2000-202000-20* * *后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成招商海月1、2期客户描述: 年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前工作区域客户当前工作区域招商海月1、2期客户描述 行业、单位性质、承担职务单位性质单位性质承担职务承担职务客户所属行业客户所属行业从客户职务来看，以企业的普通成员为主，占到70%的比 例，仅有7%左右的客

20、户为企业的老板、董事或者总经理。从从事行业来看，IT行业的客户所占比例约为25%，公务 员，企事业单位职工也占到一定比例，其他行业比较平均。从公司性质来看以私企为主，其余行业分布比较平均。招商海月1、2期-购房动机从购房动机来看，从购房动机来看，40%的客户看重的客户看重的是片区价格低的原因购置；同时的是片区价格低的原因购置；同时因为工作在附近或居住在附近的原因为工作在附近或居住在附近的原因也占到比较高的比例到达因也占到比较高的比例到达30%左左右，其余的片区升值潜力、开发商右，其余的片区升值潜力、开发商品牌，景观资源及小区品质都不是品牌，景观资源及小区品质都不是关键因素关键因素半岛城邦客户描

21、述年龄年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域 客户年龄集中在30-35岁，35-45岁之间的客户也占到相当大的比例。 屡次职业者与首次置业者比例相当 居住目的仍以自主为主，但自住结合投资也占到一定的比例。 70%的客户居住在南山区域，福田客户比例约为20%。其他区域比例相当 购置客户大多在周边区域工作，福田其次，其他区域比例相当。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2020* * *-20-20* * *后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前工作区域客户当前工作区域半岛城邦客户描述 行业、单位性质、承担职务单位性质单位性质承担职务承担职务客户

22、所属行业客户所属行业从客户的职务来看，企业的中层管理者及普通员工成为主力客 户群。同时企业的老板、董事或者总经理比例明显比20*年前 有所增多。从公司性质来看私企所占比例最高约为35%，公务员，企事业 单位职工也占到一定比例，其他行业比较平均。从行业来看以商贸及IT业为主，其余行业分布平均商贸金融IT半岛城邦-购房动机从购房动机来看，价格廉价仍然为从购房动机来看，价格廉价仍然为购房的关键因素，但已经下降为购房的关键因素，但已经下降为25%，区域的升值空间增长的较快；，区域的升值空间增长的较快；同时之前一直被无视的开发商品牌，同时之前一直被无视的开发商品牌，工程品质，景观资源逐渐的受到关工程品质

23、，景观资源逐渐的受到关注注 客户年龄集中在35-45岁，25-30岁之间的客户比例最小。 以屡次职业为主 居住目的以自住加投资为主，投资占到一定的比例。 55%的客户居住在南山区域，福田客户比例约为30%。深港比例有所增多 购置客户以南山及福田区域工作为主，其他地方比例较少。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2020* * *-2021-2021后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成卓越维港客户描述: 年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前工作区域客户当前工作区域自住投资及自住55%30%8%7%卓越维港客户描述 行业、单位性质、承担职务单

24、位性质单位性质承担职务承担职务客户所属行业客户所属行业 从客户职务来看，企业的高管及私企老板成为主要购房群 体，特别私企老板占到比例的33%。普通员工比例最低。 从公司性质来看，私企所占比例最高约为40%，外资企业 也占到一定比例 从行业来看，商贸金融成为主导，占到比例的50%左右， 其余行业分布均衡商贸金融卓越维港-购房动机从购房动机来看，从购房动机来看，30%的客户看重的客户看重的是片区前景；同时小区的品质、的是片区前景；同时小区的品质、居住环境、景观等都是购房的关键居住环境、景观等都是购房的关键因素因素后海湾人口裂变全过程后海湾人口裂变全过程南山本南山本区域区域客户客户深圳跨深圳跨区域客

25、户区域客户香港人香港人外籍人外籍人外省人外省人25-30岁30-35岁35-45岁后海湾购房客户组成变化后海湾购房客户组成变化后海湾购房客户年龄变化后海湾购房客户年龄变化后海湾购房客户承担社会职业变化后海湾购房客户承担社会职业变化后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域原来购置后海的客户是一群年青的首次置业客户，因后海的房子廉价而购置。现在的购置客户是以中年为主，他们是社会财富的持有者。后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。后海湾人口结构裂变导入带来的人文资源、价

26、值观资源的转变变化影响结果居住形态豪宅化区域价值及人口辐射扩展至深圳富人阶层交通体系健全化配套国际高端化演变前：荒凉新区/中档居住群落产业体育、商业、文化、金融、高端地产富人导入港人导入深圳新富人中心口岸、交通规划体系完善奢侈配套完善国际产业的相关高端从业人员高素质无国界从业人员导入人居文明程度提升2000年之后，富人、港人、国际人聚焦后海湾趋势已是不争之实2000年2022-20*年20*-20*年20*-2021年中端深圳高科技人士年龄30岁以下占主力港人、外区域人中端深圳高科技人士年龄30岁以下占主力年龄30-35岁成为占主力港人与深圳人持平外国人开始占一定比例年龄35-45岁成为占主力

27、港人与深圳人持平外国人比例攀升中原代理一手楼购房人群家庭年收入比例演变数据来源：中原CCES系统统计人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变后海湾国际人文气息魅力将无法超越案例：华侨城富人区香港中环上海外滩生活形态引领深圳乃至南中国典范国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况裂裂变变原居民/新区产业及规划导入外区域人高素质港人、国际人国际人昨今明朴实居住形态消费及生活享受观低豪华时尚居住形态消费及生活享受观高奢侈居住形态消费及生活享受观高社会文明度高人人向往的国际人文气息魅力典范都区香港中环可以遐想得到的未来后海湾人文气息干净的街道文明、绅士的国际人繁华的生活积极向上的国际化工作人文便利时尚的商业滨海景观资源经济属性经济属性社会属性社