资兴公共管理与公共服务用地基准地价初步成果

1、资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果见反馈（第二轮）资兴市国土资源局湖南万源土地房地产评估测绘有限公司O 一八年四月十一日目录第一章 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述 1一、工作的背景 1.二、工作目的与意义 2.三、工作内容、范围与对象 3.四、技术路线与方法 4.五、基准地价评估工作时点 5.六、工作流程、工作进展及下阶段安排 5.第二章 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析7.一、城区成果 7.二、乡镇成果 7.三、公共管理与公共服务用地价格分析 9.四、成果市场交易案例论证分析 1.1资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果第一章

2、资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述一、工作的背景（一）国家对公共服务项目用地基准地价的编制提出了具体要求 近年来，为更大程度上发挥市场配置土地资源的决定性作用，通过运用土地 租金和价格杠杆， 促进土地节约集约利用， 国务院关于促进节约集约用地的通 知（国发 20083 号）和节约集约利用土地规定明确提出 “国家机关办 公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用 地的经营性用地，实行有偿使用 ”。2016 年，为进一步完善国有土地有偿使用制度， 国土部等八部委联合出台 关 于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规 201620 号），提出从以 下几个方

3、面出发完善公共服务项目用地政策。 一是鼓励供应方式的结构调整， 以 出让、租赁方式供应能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体 育及供水、燃气供应、供热设施等公共服务用地；二是推进土地开发模式转变， 支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地， 与社 会资本共同投资建设；三是完善技术评价体系， 要求市、 县政府制定公共服务用 地项目基准地价。2017年 7 月，国土资源部办公厅下发了 关于加强公示地价体系建设和管理 有关问题的通知（国土资厅发 201727 号）；8 月，湖南省国土资源厅转发 国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知 （湘国

4、土 资办发2017163 号）。文件明确要求： “市、县人民政府依据当地土地取得成本、 市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目用地基准地价。 自 2017 年 8 月 1 日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地 基准地价。 2017年 8 月 1 日前已发布的基准地价体系，缺少公共服务项目用地 基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。 ”（二）国有土地有偿使用扩围趋势对公共服务项目用地基准地价产生 了现实需要资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果为主动适应经济新常态下的经济社会结构转型升级，积极推进深化经济体制 改革的各项进程， 资兴市

5、近年来大力推进国有建设用地有偿使用的扩围工作。 从 现实需求来看，部分公共服务用地有偿使用范围正在逐步扩大。一些具有 “公共 产品 ”性质的学校、医院、文化、社会福利设施、道路等公共管理与公共服务设 施及基础设施，已逐步通过特许经营等收费机制演变为 “准公共产品 ”、“非公共 产品 ”，民间资本逐渐进入了部分具有 “准公共产品 ”的公共设施、基础设施领域。 根据土地市场动态监测与监管系统供地数据显示， 近十年资兴市供应公共服务项 目用地共 69.39 公顷，其中采用有偿方式出让共 15.77 公顷，占比达到 22.73%。从政府实施地价管理的角度看，城镇土地有偿使用制度改革以来，资兴市建 立了

6、以商服、 住宅、工矿仓储用地为核心的基准地价及管理体系，未涉及公共服 务项目用地。目前， 对于采用有偿使用的公共服务项目用地， 价格主要参照用地 基准地价进行评估确定，不能科学、 客观反映该类用地土地资产权益。 公共服务 项目用地地价体系的缺失也不利于该类土地有偿使用的持续、深入推进。因此， 为彰显土地资产权益， 有效促进土地的节约集约利用， 资兴市亟需在现有涵盖商、 住、工用地的基准地价体系上，建立公共服务项目用地等的基准地价政策标准， 促进该类土地的有偿使用。国家有关文件中提到的公共服务项目用地具体对应我国土地利用现状分类 标准中的公共管理与公共服务用地， 则本次资兴市的公共服务用地基准地

7、价均以 公共管理与公共服务用地基准地价的方式表示。二、工作目的与意义公共管理与公共服务用地基准地价的制定， 一方面将为公共服务项目用地的 有偿使用提供价格依据， 进一步彰显土地资产权益， 引导和规范公共服务项目用 地土地市场的有序发展；另一方面， 通过运用土地租金和价格杠杆， 将进一步发 挥市场配置土地资源的决定性作用， 进一步促进土地节约集约利用和土地资源的 可持续利用。此外，还在基准地价覆盖范围、表达形式、成果应用等方面进行拓 展，进一步丰富基准地价成果及应用体系， 满足国土部门对用地管理方面的切实 需求，进一步优化土地资源配置。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果三、工作内容

8、、范围与对象（一）工作内容公共管理与公共服务用地基准地价编制是在城镇土地利用现状调查、城镇总 体规划的基础上，结合当地社会、 经济条件及城镇地价变化资料， 综合原基准地 价体系中的土地用途，对城镇土地进行定级、 估价和宗地地价修正体系编制。 主 要工作任务及内容具体为：1、根据城镇自然、经济、社会状况，综合原基准地价体系中的定级成果， 对公共管理与公共服务用地级别进行划定。2、在划定土地级别的基础上，测算并确定公共管理与公共服务用地的级别 基准地价。3、根据各不同区域的实际情况，建立公共管理与公共服务用地宗地地价修 正体系。（二）工作范围资兴市公共服务项目用地基准地价评估范围与现行基准地价成果

9、覆盖范围 一致，包括城区及乡镇两部分。1、城区：以资兴市中心城区土地利用总体规划为基础，结合资兴市城市总 体规划中的近期重点建设区域来综合确定，评估范围面积 44.69 平方公里。2、乡镇：包括兴宁镇、三都镇、黄草镇、蓼江镇、清江镇、滁口镇、州门 司镇、白廊镇、汤溪镇共 9个建制镇以及回龙山、 八面山 2个瑶族乡的近期土地 利用总体规划所确定的城镇建设用地。（三）评估对象根据土地利用现状分类（ GB/T21010-2017），公共管理与公共服务用地 评估对象为机关团体用地、 新闻出版用地、 教育用地、科研用地、医疗卫生用地、 社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地共 1

10、0 个 二级类。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果四、技术路线与方法 在全面摸清资兴市公共管理与公共服务用地土地利用现状、交易情况及深入 分析价格特征、用地性质、 价格形成机制的基础上， 对公共管理与公共服务用地 进行用途分类；并采用多因素综合评价法， 对土地级别进行划定； 然后结合当地 土地市场及地价管理的现实需要，以城镇土地估价规程为指导，分别采用模 拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用 地基准地价；最后，编制公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。图1 公共管理与公共服务用地基准地价评估技术路线图具体技术流程为：1、全面系统调查城市土地市场

11、状况，摸清公共管理与公共服务用地的分布 形态、规模、布局等，并总结其用地特征。2、深入分析公共管理与公共服务用地 10 个二级类用地地价影响因素，土地 市场交易特征、地价形成机制，并根据地价特征、性质对 10 个二级类进行分析 与整理。3、从影响公共管理与公共服务用地土地质量的自然因素、经济因素等入手， 采用多因素综合评定法，对公共管理与公共服务用地进行土地级别的划分。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果4、在土地定级的基础上，结合当地土地市场及地价管理的现实需要，确定 公共管理与公共服务用地的基准地价内涵，并依据城镇土地估价规程 及地价 政策参与宏观调控的政策取向， 分别采用模拟

12、市场替代法、 典型案例修正法及成 本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价。5、针对公共管理与公共服务用地，编制对应的宗地地价修正体系。五、基准地价评估工作时点根据城镇土地估价规程的要求，并考虑项目实施的实际时间，本次资兴 市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作的估价期日定为 2018年2月 1日， 以此时点为基础开展基准地价评估的各项技术工作。六、工作流程、工作进展及下阶段安排（一）工作流程与进展根据国土资源听证规定、城镇土地估价规程、城镇土地分等定级 规程等法律文件、 技术规程的要求及资兴市基准地价评估工作的现实需要， 本 次资兴市基准地价评估工作主要包括以下五个具体工作流程：资

13、兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果表 1 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作流程与进展表序号工作流程主要工作任务工作进展1前期准备1、成立资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作技术 工作小组； 2、制定资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评 估评估工作方案、 技术方案、 外业调查方案； 3、设计调查表格、 底图与组织技术培训已完成2外业资料收 集与地价样 点调查1、召开各相关部门动员协调大会；2、开展外业调查，搜集部门资料与地价样点资料已完成3内业资料整 理、分析与 计算1、对外业调查资料进行检查、分析、整理、录入及建库；2、底图数字化， 并将收集样点资料整理后上图

14、； 3、建立城区定级 因素因子体系，确定因素因子权重，并对因素因子进行量化； 4、划分定级单元 （均质地域） ，采用综合评价法测算各定级单 元综合分值， 并采用总分频率法初步划分土地级别； 5、土地级 别的确定与检验； 6、确定基准地价内涵和相关样点计算参数； 7、测算样点地价，经检验后确定各均质地域价格；8、测算确定公共管理与公共服务用地级别基准地价；9、对得到成果进行分析和实地校核后得到初步成果。已完成4意见反馈与 修改1、编写技术报告、 编制成果图件、 将各类成果数字化存档； 2、 在初步成果行成后，进行多轮次意见反馈修改及补充收集资料 等。并计划于 2018 年 5 月中旬召开听证会对

15、成果进行论证， 广 泛听取社会各界意见；归纳和整理各方面意见和建议，并修改 完善完善待完成5成果整理与 验收完善工作成果，上报湖南省国土资源厅，申请验收，报资兴市 政府批准，发布实施待完成（二）下阶段工作安排 下阶段的主要工作主要是多轮次意见反馈与修改，计划安排 3 轮次国土系统 内部意见反馈，并计划 2018年 5月中旬举行成果听证会，进一步广泛征求社会 各界的相关意见或建议， 并进一步对成果进行修改与完善， 并将完整的技术报告、 图件等整体材料报送至湖南省国土资源厅，申请验收。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果第二章 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析一、

16、城区成果从土地级别划分情况来看， 本次资兴市公共管理与公共服用用地采用综合定 级的方法划分了 5 个土地级别。从地价水平方面来看， 本轮评估根据不同的用途和级别设定了相应的地价内 涵，其中公共管理与公共服务用地 I 类一级地价格最高为 1000 元/平方米，设定 容积率为 1.8，则楼面地价为 556元/平方米；最低价格为 II 类五级地价格 270元 /平方米，设定容积率为 1.0，则楼面地价最低为 270 元/平方米。表 2 资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价表表 3 资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表容积率土地级别土地权利年期公共管理与公共服公共管理与公共服开发

17、程度估价期日务用地（类型 I ）务用地（类型 II ）一级1.81.0二级1.61.0三级出让土地 使用权50 年1.41.0五通一平2018.2.1四级1.21.0五级1.01.0注： 1、公共管理与公共服务用地 I 指：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用 地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地；公共管理与公共服务用地 II 指：体育 用地、公共设施用地、公园与绿地。2、五通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整；公共管 理与公共服务用地 II 中的公园与绿地土地开发程度界定为红线外 “五通 ”。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果二、乡镇成

18、果资兴市 11 个乡镇共分三个等别，从二等镇开始排列，其中二等镇包括兴宁镇、白廊镇共 2个；三等镇包括三都镇、黄草镇、州门司镇、蓼江镇共 4 个，四等镇包括清江镇、滁口镇、汤溪镇、八面山瑶族乡、回龙山瑶族乡共5 个。从资兴市乡镇级别划分情况来看， 二等镇划分了 4个土地级别， 三等镇划分了 3 个土 地级别，四等镇划分了 2 个土地级别。不同的乡镇等别， 不同的土地级别分别对 应不同的级别价格，其中公共管理与公共服务用地价格最高为一等镇类型 I 一级， 为 520元/平方米，最低为四等镇类型 II 二级，为 200 元/平方米。详情见下表。表 4 资兴市乡镇公共管理与公共服务用地级别基准地价表

19、城镇等别乡镇名称用途级别一级二级三级四级二等镇兴宁镇、白廊镇公共管理与公共服务 用地（类型 I）520422340266公共管理与公共服务 用地（类型 II ）380300260220三等镇三都镇、黄草镇、 州门司镇、 蓼江镇公共管理与公共服务 用地（类型 I）450335263-公共管理与公共服务 用地（类型 II ）295260210-四等镇清江镇、滁口镇、 汤溪镇、八面山瑶 族乡、回龙山瑶族 乡公共管理与公共服务 用地（类型 I）310228-公共管理与公共服务 用地（类型 II ）255200-表 5 资兴市二等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表级别土地权利开发程度年期容积率估

20、价期 日公共管理与公共 服务用地 （类型 I ）公共管理与公共服 务用地（类型 II ）一级出让土地 使用权50 年1.61.02018.2.1二级1.41.0三级五通一平1.21.0四级1.01.0注： 1、公共管理与公共服务用地 I 指：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用 地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地；公共管理与公共服务用地 II 指：体育 用地、公共设施用地、公园与绿地。2、五通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整；公共管 理与公共服务用地 II 中的公园与绿地土地开发程度界定为红线外 “五通 ”。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估

21、初步成果表 6 资兴市三等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表级别土地权利开发程度年期容积率估价期 日公共管理与公共 服务用地 （类型 I ）公共管理与公共服 务用地（类型 II ）一级出让土地 使用权五通一平50 年1.41.02018.2.1二级1.21.0三级1.01.0注： 1、公共管理与公共服务用地 I 指：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用 地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地；公共管理与公共服务用地 II 指：体育 用地、公共设施用地、公园与绿地。2、五通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整；公共管 理与公共服务用地 II 中的公园

22、与绿地土地开发程度界定为红线外 “五通 ”。表 7 资兴市四等镇公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表级别土地权利开发程度年期容积率估价期 日公共管理与公共服务用地 （类型 I ）公共管理与公共服 务用地（类型 II ）一级出让土地 使用权五通一平50 年1.21.02018.2.1二级1.01.0注： 1、公共管理与公共服务用地 I 指：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用 地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地；公共管理与公共服务用地 II 指：体育 用地、公共设施用地、公园与绿地。2、五通一平：红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，红线内场地平整；公共管 理与公共服务用

23、地 II 中的公园与绿地土地开发程度界定为红线外 “五通 ”。三、公共管理与公共服务用地价格分析从价格分布情况对比情况来看， 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价地 面地价的价格水平处于资兴市住宅用地基准地价与工业用地基准地价之间， 其中 类型 I 价格略低于住宅用地价格 ,类型 II 略，公共管理与公共服务用地楼面地价 水平与住宅用地较为接近， 总体上来看符合资兴市土地市场的实际情况， 客观的 反映了资兴市公共管理与公共服务用用地的真实地价水平，详情见下图、表。资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果图 2 资兴市公共管理与公共服务用地地面地价对比图图 3 资兴市公共管理与公共服务用

24、地楼面地价对比图10资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果表 8 资兴市公共管理与公共服务用地基准地价与住宅用地基准地价对比表 单位：元 /平方米地面地价一级二级三级四级五级公共管理与公共服务 用地 （类型 I）1000760565465350住宅用地1399980664478355地面地价占比0.71480.77550.85090.97280.9859楼面地价一级二级三级四级五级公共管理与公共服务 用地 （类型 I）556475404388350住宅用地583490415398355楼面地价占比0.95370.96940.97350.97490.9859地面地价一级二级三级四级五级

25、公共管理与公共服务 用地 （类型 II）610521372292270工矿用地468398285225215地面价占比1.30341.30901.30531.29781.255811资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果四、成果市场交易案例论证分析 为验证资兴市公共管理与公共服务用地基准地价成果的科学性，评估项目组 收集了近两年典型成交案例， 将实际成交价与级别基准地价进行对比， 来判别基 准地价水平的科学性和合理性。通过对比可知，公共管理与公共服务用地基准地价水平与实际成交价格水平 总体较为接近，因此可以得出此次公共管理与公共服务用地基准地价是较为科 学、合理且符合资兴市土地市场实

26、际的。表 9 案例评估地价与实际成交地价对比分析表案例名称幼儿园郴州市枫叶冷热联供技术有限公 司、湖南云巢信息科技有限公司具体位置资兴大道东（青鲁塘旁）资兴市东江沿江北路以西土地用途教育用地公用设施用地电子监管号4310812014B053484310812015B03016实际成交情况出让容积率0.71.37成交时点2014/11/272015/12/11成交价711600成交价采用期日系数修 正法修正价格762620基准地价情况所属土地级别公共二级公共二级级别基准地价760760内涵容积率1.61.6估价期日2018/2/12018/2/112资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成

27、果附件：附表 1：郴州市城区公共管理与公共服务用地细分用途及住宅用地基准地价表 单位：元 /平方米基准地价 用地类型基准地价用地细分 类型级级级级级级公共管理 与公共服 务用地机关团体用地203516061242975760590新闻出版用地2066163112861027812630教育用地2045161512741020805620科研用地2045161512741020805620医疗卫生用地2276177013801087844658社会福利用地2185174713651068830650文化设施用地200015601215958745575体育用地190014801151914709550公用设施用地185814351124892697540公园与绿地14051104855698545452住宅用地2550196515121181908700备注：郴州市本级成果暂未验收附表 2：郴州市城区公共管理与公共服务用地细分用途与住宅用地基准地价比值表一级类二级类比照用途一级二级三级四级五级六级比值区间公共管 理与公 共服务 用地机关团体用地住宅住宅0.79800.81730.82140.82560.83700.84290.8-0.84新闻出版用地0.81020.830.85050.86960.89430.90.81-0.