美国住宅开发的九大步骤

1、美国住宅开发的九大步骤美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地 产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环 相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但 移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国 房地产开发的重点。 美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面 积累了丰富的经验， 制定了比较完备的法规制度， 值得我们借鉴。 本文将以纽约州的开发程序为主进行讨论。一、市场分析 ( Market Analysis)1 人口 (Population) ：人口的增长速度是预示房地产需求 的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能 是持续的或

2、季节性的。2 就业率 (Employment) 就业率的增长表示生产的发展， 也就预示着房地产市场的繁荣。3 收入 (Income) ：家庭收入的多少决定了它买房的能力。 美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25为宜，加上其他贷款(如购买汽车)的月供总计不应超过其家庭收 入的 35。以年息 5.5 的 25 年贷款计算下来，可以购买的房 屋的总价为其家庭年收入的 4 倍左右。4 供求关系 (Supply Demand)：5的空房率 (Vacancy Rate) 可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出1 / 14

3、 之后，即可开始新一轮开发活动。此外，还应调查，现有空房都 是什么类型的，其价格如何。5 可行性研究 (Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。在进 行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分 析，这是最方便和直观的，便于调整分析。二、选址 (Site Selection)美国全国各城镇都有自己的规划法， 依法对所管辖的土地作 出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地 的用途，建筑物的类型等。各州的规定不尽相同，但大同小异。选址就是寻求有开发价值的土地。一般是生地，但也可以是 熟地。所谓熟地是指已经开

4、发，在地上建有道路，在地下已敷设 公用设施管网的土地。美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改 造。选择地块要素 (Site Factors) 主要有以下内容：1 交通 (Transportation) ：距离高速公路、火车站或汽车 站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑 的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的 先决条件。在这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日 后谁负责该路段的维护。2 上下水 (Water and Sewer) ：要从市政当局获准，从多 远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够 的排污量。得不到足够的排污量常常成为开发的一个

5、难题。2 / 143公用设施 (Utilities)电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。 但开发商要出 具一份保函， 保证在建成后的一年内能售出或租出15的居住单元，使各有关公司能收益，回收投资以致盈利。4 大小和形状 (Size and Shape) ：地块不宜太小，小地块 建不了几栋房，但花费的精力并不少。太大的地块应分片购进， 滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。5地貌 (Topography) ：地面的平整与否将影响房屋的造价 和可建房屋的数量。地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程 费用。过于陡斜的现场有时使土方工程量太大， 林木茂

6、密的现场， 将使清场费用增大。6 土质 (Soil) ：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻 烦。如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。最 后，地下水位不应过高。7 景观 (View) 美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳 选择，其次是树林边等。8 位置 (Location) 美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀 就是：“位置、位置、还是位置”。地块的位置很大程度上决定 着开发的成败。位置的优劣因多种因素而定，其中最主要的一条 是距离城市中心的远近。 距离城市中心近一些， 交通费用少一些， 上下班时间省一些。因此，距城市中心较近的住房房价高，但容 易出售。但是，距城市中心愈近，地价愈高

7、。开发商在选址时， 要多方比较，以期获得最大收益。3 / 14三、估价 地块初选后，接下来就应对其做出估价。美国地产估价通常 采用的方法有：成本估价法 (Cost Approach to Value) 、纯收益 法 (Income Approach to Value) 和市场比较法 (Market Comparison Approach to Value)。估价只有估价协会的成员才有资格来承担，由他(们)提出估价报告。四、组织形式 (Organization) 美国房地产企业没有资质要求，可以由个人、集体或公司经 营。1. 个人经营 (Individual Proprietorship) ：以

8、个人的名义， 不成立任何公司或经济实体来购地开发。 这是小规模开发最常用 的形式。由于没有成立任何经济实体，所以不缴纳任何营业税和 公司所得税，全部收益都归在个人名下。但利润收入较多时，缴 纳按累进计算的个人所得税，使收益锐减。另外，风险将全部由 个人承担。2. 合伙关系 (Partnership) ：这是中、大型项目常用的组织 形式。往往是开发商邀请地主和有能力出资的个人或企业参加合 伙关系。地主因投入土地， 而占有一定的股份 (一般为 35 55) 其他出资人按其投入资金的多少也占有一定比例股份。 开发商除 投入一定数量的资金外， 还因负责经营管理而占有比其投入资金 应占份额更多一些的股份

9、。 上面所说的这种合伙关系是合伙关系 中的一种，被称作“有限合伙关系”。在这种合伙关系中，开发 商是总合伙人，负责经营管理，责任是无限的；其他投资者是有4 / 14 限合伙人，有权监督审查，责任是有限的。合伙关系虽然是一个 组织，但美国法律仍把它视为个人的集合。因此，也不缴纳营业 税，收益分配给每个参加的人(包括法人)，各人向国家缴纳个 人所得税。3. 股份公司 (Corporation) ：这是长期、持续项目开发最常 用的组织形式。它的优点是把个人和公司从责任上分开。股东们 可以分配到公司的全部收益， 但公司的风险分摊到股东头上的只 限于他投入的股金，而不象以上两种形式，风险将全部个人或参

10、加人承担。另外，股份公司的股份可以自由转移，并不固定在某 个人的名下。股份公司的缺点是：要缴纳两层税。先要在公司一 级缴纳公司所得税，分到个人手上以后，还应缴纳个人所得税； 二是管理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多。五、购地贷款 (Land Loan) 地址选定，机构组织起来之后的第一件事就是寻找购地贷 款，购进土地。即或象前面提到的，地主投入土地，但地主往往 只肯投入一部分，余下部分仍要求以现金支付。银行接到申请贷款的报告后，要组织自己的房地产部门(美 国商业银行都设有房地产部)的人员对报告的内容进行核实，要 对地块重新估价，而不是以申请人的估价为发放贷款的依据。美国许多商业银行发放房

11、地产贷款， 普通储蓄银行和保险公 司有时也发放此项贷款。这种贷款都是抵押贷款，只能拿到银行 对该地块估价的 6080(视市场兴衰) 的贷款。 开发商筹足地 价款后，还应委托产权保险公司 (Title Insurance Co.)进行产5 / 14 权审查，审查该地块是否“干净 (Clear) ”有没有“纠纷 (Encumbrances) ”。所谓纠纷是指：附加用途限制 (Zoning Restriction) ，地役权 (Easement) ，抵押 (Mortgage) ，留置权 (Lien) ，未付费用 (Charges) ，未付税金 (Unpaid Tax) ，未了诉 讼等 (Pendin

12、g Legal Action) 。这些纠纷一般应在土地过户前全 部予以清除。买房买地到银行申请抵押贷款，银行一定要你出示 产权保险证书。产权保险是一次性付费，终身收益。而且产权保 险的费率很低，只有房地价的 0.3 0.5%。在筹足贷款，弄清产权之后，即可成交过户。六、土地过户 (Closing) 过户是开发商、地主和银行进行签约的会议。除了三方代表 和他们的律师之外，产权保险公司的代表也应参加。另外，地主 一方有关该地块的债权人或受权人 (如有时) 也应参加。 在会上， 银行受开发商的委托将贷款，开发商将自筹地价款交地主。开发 商和银行签订土地贷款协议书 (Land Loan Agreeme

13、nt) ，地 主将地契和产权保险文件交银行。开发商和地主签订土地买卖 协议书 (Agreement of Sale) 。与此同时，地主向有关债权人 清偿债务，债权人签署释放书 (Release) ，将地上的纠纷清 除。上述各项文件都必须有律师的签字和公证人的公证方能生 效。成交会后的一件重要的工作就是在该地块管辖的地方政府 进行产权和抵押登记，这样才最终完成产权的转移。购地贷款的偿还是按售房情况分次进行的。例如，该地块上6 / 14 共建造了 200 套住宅，则把地块理论上划分成 200 小块，每售出 一套住宅偿还相当一小块地的贷款， 贷款银行出具这一小块地的 释放书( Release )。七

14、、开发建设 (Development and Construction) 地块和地上建筑物可同期开发，也可分期开发。分期开发就 是进行场地平整，埋设地下管网，兴建公用设施，修筑道路，进 行绿化，待以后由同一开发商或转手由另一开发商，再新建造房 屋。1 设计和报批 (Design and Permit) ：无论是单栋建筑、 综合大楼或住宅小区， 开发商的第一步就是做出总体规划总平 面设计和建筑物的初步设计，报建设局批准。这一次报批主要是 审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化等。批准后再 进一步做出施工图，再行报批。第二次报批主要审查各项标准， 如防火，卫生等方面是否符合相应的标准。批准后

15、，缴纳建设许 可费 (Building Permit Fee)和施工监督费 (Building InspectorFee) ，即可开始施工。2施工贷款 (Construction Loan) ：开发商可以向银行申请 施工贷款，贷款的条件往往是：( 1)贷款分期发放， 每次由开发商根据实际发生的费用 (发 票)填写申请贷款的数额；( 2)协商一个贷款累计发放的最高限额；( 3)以售房收入的大部分( 70左右)还贷。 从以上条件中可以看出，开发商在施工开始，还没有实物进7 / 14 度时是拿不到施工贷款的。所以，开发商还应自筹一部分资金用 于启动。由于每笔贷款的大部分用于还贷，因此，在某个时期会

16、出现一手还贷一手借贷的情况。从贷款条件中还可以看出，开发 商没有可能把贷款挪作它用。施工贷款虽是抵押贷款，但勿须进行抵押登记，抵押物是开 发了的土地（第二抵押）和正在建设的房屋。3建筑许可 （Construction permit） ：开工前报批得到的许 可证应当齐备，它们是：（1）规划许可由规划局签发，确认建筑类型、规模符合 规划要求。（ 2）市政许可由市政局签发，确认地上车库、车道，地 下管网符合规范和市政建设的要求。（3）给水、排水许可由水务局签发，确认已取得所需生 活用水和消防用水量的许可；确认已取得排污量的许可。（ 4）消防许可由消防局签发，确认室内疏散通道、出口 和室外消防车道符合

17、要求；室内外消防系统符合要求。（5）历史文物许可由文物局签发，确认保护建筑和文物 处理得当。（6）其他许可各州根据当地具体情况，还有相应的规定。4建筑施工 （Construction） ：美国实行招标承包制，采用 国际上惯用的施工管理体制。这就是由开发商 （Owner） 、承包商 （Contractor） 和监理工程师 （Inspector） 三方组成的管理体系。 近来，由于施工公司（承包商）愈来愈趋向专业化，一个专业承8 / 14 包商很难担当起总承包商的角色，需要一个统筹安排、调度全局 的人物。于是在美国开始采用一种新的建筑施工管理体制。除上 述三方外，又加进施工管理经理 （Constru

18、ction Manager） 。施工 管理经理不仅承担了原总承包商在施工中的组织、 协调各分包商 的工作，而且在前期就参与设计和预算的咨询顾问，会同建筑师 准备招标文件，进行招标和评标，参与选拔承包商和签订合同， 最后，参加工程的竣工验收。工程施工除了受开发商雇佣的建筑师和管理经理的监督外， 在质量上还受政府部门监理的监督检查， 参与施工各分包商在进 入工地后，都要主动与监理取得联系，向其报告施工进度，隐蔽 工程覆盖前要通知监理前往验收。 分部工程完工后须经各分管监 理验收签字。 工程竣工后， 只有在各分部分项工程全都验收合格， 才能拿到使用许可证书。这一套质量监督体系，对保证工程质量 起到了

19、很好的作用。5 建筑使用许可 （Certificate of Occupancy）：住户入住前，开发商必须拿到该建筑物的使用许可。取得使用许可说明该 建筑物已经完成，符合国家规定的规范和标准，可以使用。所以 必须完成下面各项检查，并取得相应的批准：（ 1） 建筑物的立面、外观符合设计要求，人行道和连接市 政道路的通路已经完成；（ 2） 全部消防报警、消火栓、应急发电机和其它安全设施 业经消防部门验收通过；（ 3） 给排水工程获得批准；9 / 14（ 4） 电气、电梯、锅炉均获批准；（ 5） 地基、基础、防火、混凝土工程、钢结构工程均已经 有关部门验收通过；（ 6） 所有标志均已树立，如出口、荷

20、载能力等；（ 7） 所有费用均已缴纳。八、租赁与销售 （Rent and Sale） ：在美国有许多沟通买卖 双方的渠道1信息网络 （Information Network）（1）报纸报纸在周末开辟专版刊登房屋出租、出售广告；（2）互联网开发商和个人把房地产出租和出售的信息资 料公布在互联网上，各地的经纪人和个人都能方便、快捷地从网 上查到自己要求的资料；（3）刊物各地经纪人事务所定期出版房产出租、出售信 息、资料的刊物，免费散发传播信息。2企划书 （Offering Plan） ：在美国纽约州，为了广大居民 的利益，对多户住宅、公寓、住宅小区房屋的销售有一套严格的 要求， 这就是开发商在售房

21、前， 应向司法部递交一本 企划书 企划书应包括的内容在商业基本法中有明确的规定。这些内 容包括： 兴建公寓的目的普通公寓， 老人公寓， 低收入公寓等； 房屋设计和技术说明；房屋的售价，销售合同的格式；分期付款 赞助计划；公寓房管委员会的组成和管理费的构成及数额等。有 关的建筑师、工程师、律师都要分别在书中签字。开发商以发起 人的名誉宣誓签字。企划书一经批准，开发商即应遵照执行。只10 / 14 有在企划书批准后才允许进行销售。销售时应向买主出示企划书，成交后买主应得到一本。在公寓单元总数的 15售出后的两年内， 开发商是当然的管 理委员会主任。实际上是对其开发的公寓的各方面考验两年，弥 补缺陷

22、。此后，由住户组成的业主协会另行聘用管理人员。2 销售机构：少量房屋单元的出租和出售勿须设立专门机 构，只要在某个经纪人事务所登记即可。但大批新建房屋的出售 出租，则要设置销售机构进行推销。这种机构很少是由开发商自 己来管理的，大都委托一家销售公司来管理。这样虽然化费售房 金额 2 3的代理费， 但可省去许多麻烦， 而效率比自己办理要 高得多。3 房产销售：销售办公室开张营业后，通过各种媒体把信 息传递出去，当然就会有人来参观选购。在市场正常的情况下， 平均每 20 个参观者，应有一户签约购买。有意购买者：（1）要填写买主登记表内容包括姓名、职业、现住址、 收入、家庭人口、迁移原因、欲购单元号

23、、预计签约和迁入时间 等；（2）获得一本企划书；（3）付订金，一般在 $500 元左右，实际上是企划书的押金。 无意购买者退还企划书，则开取回订金。有意且有能力购买者，则与开发商签署买房协议书，买主付 20的头款。这笔钱存在开发商的律师的特殊帐户上（EscrowAccount） ，双方都不能动用。至此，房产的买卖尚未完成。纽约11 / 14州法律规定， 新建住宅公寓只有在单元总数的 15售（租） 出后 买房协议书方能生效， 入户。这是因为在住户少于 15时， 组织 不起来业主委员会和房管会。所以，提前签约的买主并没有把房 价款交足，也不能入住。若某买主急于迁入新居，也有有一个变 通的办法。那就

24、是签署一份租赁买房协议书，买主先以租赁的 方式迁入，付租金。但这些租金的一部分（一般在50）可在日后冲顶房价款。待到买主达到 15以后，协议生效。于是，召开 过户会。九、房产过户 （Closing） 过户是房产交易过程的最后一个环节。 过户前要准备好一切 有关文件，过户会要有各方有关人员参加，签署各种文件，交割 各种款项和费用。1 文件 （1）合同：合同是房屋交易的基础文件，合同应包括以下 一些内容：1）买卖双方的姓名（如果是个人）或名称（如果是单位） 和住址或办公地址。个人如有配偶则应写上夫妻双方的姓名；单 身注明单身；离婚注明离婚日期；鳏寡注明丧偶日期。2）房产详细地址。州、县、镇、区、街名、地块号、门牌 号、单元号；3）建筑物和单元的平面