提升房地产公司竞争力的对策建议

1、提升房地产公司竞争力的对策建议融资能力是房地产公司竞争力的综合性核心要素，提高房地产公司的 融资能力也就能够增强房地产公司竞争力； 融资能力由内源融资能力、 权益融资能力和负债融资能力构成，因此本文从提高企业内源融资能 力、权益融资能力和负债融资能力出发，给出了提升房地产公司竞争 力的对策建议。一、注重工程投资效益，强化现金流控制，提高房地产公司内源融资 能力根据前文分析，影响房地产公司内源融资能力的主要因素是企业的产 品销售能力、盈利能力和现金回收能力，因此改善房地产公司的经营 状况，提咼经营效率也就能提咼企业内源融资能力。房地产公司的生产经营决策要确保企业有长期稳定的经营收入和稳定 的经济

2、效益，有效实现企业长期稳定开展。把经济效益放在首位，各 类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质工程倾斜，保障企 业有顺畅的经营现金流量，提高防范和抵御市场风险的能力；正确处 理规模与效益的关系，抛弃盲目追求规模、不重效益、不重质量的观 念，注重提高资产投资回报、资源开发的利用效率，确保企业有稳定的经济效益提高现金回收能力要加快工程开发周期，依据工程开展方案和工程开 发方案，加强对各地工程开发节奏的把握，推进己完工现房的销售， 对不同的商业现房采用不同的租售策略，进一步消化住宅现房库存， 加快工程资金周转速度。内源融资来源于企业内部的资金积累，因此房地产公司要强化现金流 控制 ,保证资金的

3、顺利周转。 一个现金流管理得好的房地产公司 ,其标志 就在于能够合理把握调整付款和回款的节奏来平衡现金流。特别是 ,对 一个同时开发多个工程的公司 ,要善于将资金在各工程的付款、开发、 贷款和回款之间进行调度。作为集团公司 ,要关注各区域、各工程的销 售回款和贷款完成情况 ,在集团范围内统一调剂资金。 这里 ,最根底的工 作是确保现金流信息的畅通 ,而最关键的是建立一个严谨高效的现金流 控制体系。严谨表现在令行禁止、有章可循 ,而高效的关键在于提高对 意外事件的预见性和敏感性，科学预测，准备充分的应变方案。二、强化企业内部管理，提升公司治理水平，提高房地产公司权益融 资能力房地产公司的权益融资

4、能力来源于投资者的资金投入。房地产公司要 想获得投资机构的有力支持，就必须先从自身做起，努力塑造标准经 营的现代企业形象。1建立现代企业制度。房地产公司要建立产权清晰、权责明确、政企 分开、管理科学的现代企业制度，使之真正成为自主经营、自负盈亏 的法人实体和市场竞争主体。房地产公司家要提高自身素质，利用现 代经营管理的方法，加强内部管理，制定正确的经营战略，把有限的 资金用活用好， 这样才能既有内源资金的支撑， 又有外援资金的支持， 不断增强企业的市场竞争力。2提高经营管理水平。要建立科学的、标准化的内部运作体系，注 意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目 标，建立科学合

5、理的内部流程和运作机制，特别是在向政府机关申报 工程建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。 房地产公司要建立标准的财务制度，保证信息披露真实，提高自身的 信用水平，创造良好的融资条件，争取更多的融资时机；企业要设置 独立的理财机构，培养一批具有市场经济观念和现代财务管理知识的 财务人员。3以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，就要注 意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。上市融资是房地产公司权益融资的重要来源，对于没上市的房地产公 司要积极进行现代企业制度建设，在产权明晰、制度健全的根底上， 优化

6、产业结构和资产构成，争取企业上市融资。对于已上市的房地产 公司，面对股民所给予的压力，要对内部机制、自身的形象、开展后 劲和运作的连续性给予特别关注，进行工程运作和资本运作，通过增 资扩股，股市再融资，增强企业权益融资能力，使房地产公司走上可 持续开展的良性轨道。三、确立合作联盟战略，增强企业合作能力，提高房地产公司合作融 资能力战略合作是房地产公司融通资金的有效途径。房地产公司应加强与国 内外房地产公司、投资银行、基金管理公司的合作，在适宜的时机， 引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持，从而解决高速开展时 期所面临的资金压力和获取各种工程资源。大型房地产开发企业可以 在资本市场上收购、兼

7、并其它房地产公司，或投资参股优质房地产公 司，或与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成 双赢格局。随着我国房地产市场高速开展，国外投资基金纷纷涌向国内房地产市 场，房地产公司应抓住契机，与国外房产基金合作，扩大经营规模。 房地产投资基金与银行贷款相比同样有它的优势：一是投资基金对房 地产公司的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，同时还能 降低企业的负债比率；二是通过参股专业的房地产产业投资基金，能 够获得专业的资金筹措和专业资金管理，提升股东的资金管理水平； 三是在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业的整合。 不仅相对于银行贷款，即使与企业债券和信托产品比拟，基

8、金无论在 募集、管理和变现的不同阶段还是整体性上，都更具有平安性、规模 性和成熟性，是集政府、银行、企业和投资者利益于一体的综合性创 新金融工具，符合中国房地产业未来的开展方向。种种迹象说明，虽 尚未走出灰色地带，但房地产业基金的开展已是大势所趋。房地产公司应该持有合资、合作的习惯思维与做法，树立战略联盟的 经营思路，采取更加灵活、开放的姿态，通过股权转让、资产重组等 方式进行合资或合作开展。对于有些行业或工程，寻找有实力、有专 业优势的合作伙伴，大胆地尝试合资、合作，减少自身资金压力，共 谋开展。例如，对拆迁房建设采取联建方式， 就是一个对外融资方式。 房地产公司筹集资金最重要的目的是获得资

9、金和购置土地，如果能够 通过收购获取这些资源，也是非常好的方式。例如，美国房地产业中 四大开展商之一的PULTEHOMES在20世纪70年代吞并了 ICM抵押 公司进一步完善管理住宅购置效劳，并在2001年与DelWebb公司 合并，组成了美国最大、利润最高的家用住宅建造开发商。四、加强企业信用管理，拓宽负债融资渠道，提高房地产公司负债融 资能力信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得 条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发、经营 更多的房地产工程。房地产公司要注重资信体系的建设。房地产公司 资信等级的上下直接决定融资方式的优劣， 直接影响融资额度的大小。

10、因此房地产开发企业一定要重视企业信誉。第一要对银行讲信誉，特 别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评 信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能 力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。第二，要对社会、 对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三，要对购房 客户讲信誉， 确实做到销售的商品房质量合格、 面积准确、 交房及时、 售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的 “重合同、守信用 单位的标准建立经济合同管理制度，严格履行各类经济合同，执行国 家的政策和法律、法规，成为真正的 “重合同、守信用 单位。长期以来，我国房地产公司竞争力方面

11、的负债融资方式主要是银行贷 款，而且主要是短期贷款。由于商业银行的资金来源主要是短期储蓄 存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这对需要长期资本的房 地产公司来说，不但不能保证房地产业的持续开展，相反却成了房地 产业开展的一个限制性因素。因此，房地产公司除了考虑国内商业银 行的贷款之外，还应选择其他形式的负债融资，特别是长期负债融资。 充分利用银行授信额度，提高银行长期贷款的比例；随着国家对债务 市场管理的放松，适时发行公司债券。发行公司债券是国外房地产公司常见的融资方式，发行公司债券在提 高公司融资能力的同时也为优化公司资本结构作出了重要的奉献，一 方面提供了长期资金来源，另一方面也降低了公司融资本钱。除发行公司债券之外，我国房地产公司应选择多种负债融资渠道。大 力利用信托方式融资，使其能像国外成熟的房地产公司一样成为主要 的融资方式。房地产信托同采取银行贷款相比有其一定的优势：一是 资金本钱低；二是信托募集资金灵活方便，手续简单；三是资金利率 可灵活调整。所以，通过房地产信托融资一方面可以降低公司整体融 资本钱，节约财务费用，且期限弹性较大；另一方面可以在不提高资 产负债率的情况下实现融资，优化