百思勤：2010年7月深圳房地产市场分析报告

1、重要声明：本研究报告仅代表本公司研究人员在发表时的个人观点，仅作参考。本报告为非公开资料，仅供百思勤客户使用。2010年7月深圳房地产市场分析报告百思勤策略中心 出品一、市场综述1、一级市场：7月深圳共2宗商业服务业设施用地挂牌出让。2、二级市场：刚刚过去的月份，深圳市新建商品房“价升量跌”。 7月新增批准上市商品房652套，新增供应面积88829.98平方米。 7月共有2个楼盘开盘。 全市商品住宅成交总套数为1681套，环比下降10.96。 总成交面积约14.2万平方米（不含商用物业），环比下降67%。 总成交金额约25.9亿元，环比极小幅度下跌。 成交均价为18179元平方米，比月上升7。

2、3、三级市场： 7月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长13.83%，成交面积却小幅度下降。 龙岗区成交套数环比增长最大，为27.46%；而南山区以成交面积环比增长最大，为32.23%。 罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25%。4、商用物业市场：7月商用物业共销售223套，面积约1.68万平方米，占深圳市总成交面积（含商用物业）的10.58%。 商业共销售161套，销售面积约8223.47平方米。 写字楼销售62套，销售面积约8612.45平方米。二、土地成交情况地块编号区域地块位置用途用地面积（）容积率出让年 限成交时间成交价（万元）楼面地价（元/）买方A002-0040宝

3、安宝安区新安街道商业服务业21174.674.0502010-07-02340004014深圳市华侨城酒店集团B116-0029福田市中心区南部商业服务业11507.2811.2502010-07-30613004765中国平安人寿保险股份7月深圳共2宗地块挂牌出让。均为商业服务业设施用地，分别位于宝安中心区和福田中心区，楼盘地价均高达4000余元/平方米。三、供应及开盘情况1、预售情况：获批时间项目名称区域物业类型面积（）套数2010-07-05观湖园宝安低密度住宅60172.893552010-07-06公园大地花园龙岗住宅9874.351042010-07-30滨海阳光园龙岗住宅1878

4、2.741937月新增批准上市商品房652套，新增供应面积88829.98平方米。2、开盘情况：开盘时间项目名称主推产品均价（元/）优惠活动2010-07-03宝能太古城精装2房3100098折优惠2010-07-11波托菲诺纯水岸第七期平层单位（145、175、235）最低价48000全款95折按揭98折7月，共有两个房地产项目（观湖园和公园大地花园）取得商品房预售许可证，但均选择延后开盘，仅有两家非新盘开盘。宝能太古城位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD（休闲商务区中心），紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。本次发售为北区最后一批共60套76平米经

5、典精装两房，号称“以大户型产品为主的深圳湾片区稀缺产品的经典再现”，开盘当天仅有一次性付款可享受98折优惠。与去年9月南区近千套国际精装公寓当日即售罄的盛况相比，受前期涨幅过大与市场观望情绪的双重影响，宝能太古城此次发售堪称惨淡，7月仅成交24套（北区22套，南区2套）。波托菲诺纯水岸七期是7月的第一新开楼盘，也是调控以来首个开盘的高端住宅。本次发售的1号楼为环湖精装大宅，全部为平层单位，拥有景观资源相对丰富，且完全是现楼发售。共约152套，主力户型在130-230平方米之间。据发展商透露，开盘当天即售7成，且选择一次性付款和按揭方式付款各占5成，到13日即号称仅剩三种户型在售。但据百思勤市场

6、部跟踪数据显示，7月份波托菲诺纯水岸并无成交记录。四、全市新房交易分析1、成交情况7月成交数据区域总额（万元）环比（%）套数环比（%）面积（）环比（%）均价（元/）环比（%）全市258576-0.061681-10.96142236-6.69181797.12罗湖10344-8.9449-14.044477-6.8623105-2.23福田793162.454624.32279617.382836638.4南山35890-11.64201-22.6914058-18.76255308.76宝安13142155.0578950.576396958.1520544-1.96龙岗71375-38.1

7、1584-41.3755904-35.2312767-4.45盐田1615-9.5212-14.291032-14.85156496.257月，深圳市新建商品房“价升量跌”，全市6区中，仅有福田和宝安两区成交套数、成交面积环比大幅增长，其余四区均有不同程度跌幅。 其中，宝安区环比成交套数及面积增幅最大，同时也是7月深圳市成交冠军。主要得益于该区楼盘对当前楼市的准确研判，或不断推出创新、高性价比的产品，或以特价、区域内相对低价的策略应对。这也是宝安区7月成交总额环比增长，但环比均价轻微下跌的主要原因。 福田区成交套数环比增长得益于深港1号（22套）、哈尔滨大厦（12套）等中小户型成交；成交均价的

8、环比增长则主要得益于东方新天地（大中华国际金融中心）（45000元/）成交拉高整体均价。 7月，是龙岗“深圳扩容”的第一个满月，但龙岗区并无新盘推出。上品雅园“特价房”活动的延续，为项目带来105套的骄人业绩，荣居龙岗区成交第一名；公园大地虽然已取得预售许可证，但并未推出新盘，仍以山居物业销售为主。总体看来，凭借大运一飞冲天的龙岗楼市，对“深圳扩容”的反应不如想象中剧烈，但也不排除后续力量再次积蓄后的爆发可能。2、各区成交面积通过成交数据看，宝安区与龙岗区依然占据深圳市成交的主要份额，合计高达84%。7月， 宝安区超越龙岗区夺得成交面积第一。主要原因为成交排名前5名中有4名是宝安区楼盘。福田、

9、罗湖、盐田成交面积较小，三区总份额仅为6%。主要原因为特区“关内”土地稀缺，新楼盘项目数量稀少。3、价格走势7月，深圳市房地产二级市场大范围推出特价房的楼盘项目相比6月大幅较少。导致整体均价略微上涨： 福田区上涨幅度最大，均价增幅高达38%。主要原因有福田区的福田区东方新天地（大中华国际金融中心）与御河堤花园成交拉动整体均价。 其余各区均价相对比较稳定，幅度均在10%以内。4、7月成交套数TOP10名称套数面积（）万科金域华府18114177.45水榭春天花园12510822.98招商澜园1249575.88上品雅园1058776.51金地上塘道花园866165.12花乡家园773120.62

10、丽湾商务公寓743324.6畔山御景花园665166.94公园大地花园666811.4龙兴商业广场543542.82总计95871484.32占全市总量比56.99%50.26%成交套数排名前10共计成交958套，占全市总量57%。成交面积共71484.32.，占全市总量50.26%。其中： 前5名中4名来自于宝安区，前10名全部为宝安区与龙岗区楼盘； 龙兴商业广场（龙兴国际）为2004年开盘项目，开发商为深圳市康纳实业，因公司欠外债而无法办理房产证，导致楼盘销售长期停滞。但在7月13-16日突然出现集中成交，百思勤市场部进行了跟踪调查，拨打其售楼处 进行咨询但提示 已变更，项目具体情况有待进

11、行进一步的调查和研究。五、各面积区间的成交分析1、各面积区间成交情况面积区间成交套数环比(%)成交面积（）环比(%)成交均价（元/）环比(%)成交金额（万元）环比(%)90以下1386-18.1396457.64-20.54172759.33166626-13.1390-14415285.3717621.9782.9115701-14.272766956.81144以上14326.5528156.631.3522830-0.676428130.46 通过数据可以得出：90平方米以下的小户型成交1386套，成交套数与面积略微下降，但依然占据市场主要份额。且成交均价环比增长9.33%。主要原因为热

12、销楼盘万科金域华府与水榭春天花园成交均价高于20000元/平米。 7月90-144平方米的中大户型成交环比大幅度增长达80%以上，但成交均价却环比下降14.27%。主要原因为天健阳光城共成交拉低了该区间的整体均价。 小户型楼盘价格受市场影响较大，相比之下，中大户型价格受市场影响较小。2、各面积区间成交套数分析从成交套数上看，90平方米以下中小户型占了82%的市场份额，其中7月的热销前十名楼盘大部分为90平方米以下小户型楼盘。可见，低总价是小户型楼盘成交量大的至关因素。六、二手房成交情况区域套数套数环比（%）面积（）面积环比（%）全市865813.83779864.61-1.53罗湖16042.

13、3129963.21-25.25福田172914.28154411.43.04南山133210.63138017.732.23宝安165211.92148804.38-5.04龙岗213527.46191081.46-0.88盐田20621.1817586.4621.827月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长13.83%，成交面积有小幅度下降，显示7月较6月成交的小户型数量要多。深圳各区二手房交易环比均有增长，说明二手房市场有逐步回暖的迹象。其中： 龙岗区成交套数环比增长最大，但成交面积却略微下降，主要原因为成交小面积户型居多； 南山区成交面积环比增长最大，成交套数增长10.63%，主要

14、原因为成交中面积较大的大户型居多； 罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25%，主要原因为成交小面积户型居多。七、全市商用物业成交分析7月成交数据类别成交套数环比（%）面积（）环比（%）可售套数环比（%）可售面积（）环比（%）商业161-55.898223.47-80.927020-3.17789674.4-0.97写字楼6277.148612.4566.1911640.52246687.82.277月商用物业共销售223套，面积约1.68万平方米，占深圳市总成交面积（含商用物业）的10.58%，所占份额大幅减小，商用物业市场没有得到持续升温。 7月写字楼销售较上月环比增长77.14%，大幅增长。但商业成交量随整个房地产市场而开始萎缩并环比大幅度下降。写字楼买卖市场呈现量升的局面，说明该市场正在强劲回暖，据了解，回暖的根本原因在于买方让步。 商用物业银行继续保持原有的“首付五成，月供十年”政策。在这种情况下，租金回报更高的写字楼的吸引力就高于住宅，原本聚集在住宅市场的资金实力雄厚的投资客，纷纷进入写字楼市场。 目前商用物业可售套数为8184套，可售面积约103.64万平方米。八、月度小结7月1日，深圳经济特区扩容正式实施，宝安、龙岗纳入特区范围，深圳进入“大特区时代”，势必有利于深圳房地产长期的发展