资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设

1、文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.第一章总论考试重点：资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设。第一节讲义资产评估及其特点一、资产评估及其构成要素和特点（ 1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（注意是价值而非价格）（ 2）资产评估的基本组成要素：一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员。二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。三是评估依据， 也就是资产评估工作所遵循

2、的法律、 法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。四是评估目的， 即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求， 或资产评估结果的具体用途。它直接或问接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。五是评估原则， 即资产评估的行为规范， 是调节评估当事人各方关系、 处理评估业务的行为准则。六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。八是评估方法， 即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。十是资产评估

3、基准日， 即资产评估的时间基准。 以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。（ 3）资产评估特点。资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。第二节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。如何选择价值类型-P21 ：资产评估的价值类型的形成，不仅与评估目的有关，而且与被1文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持

4、.评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切关系。1、分类方法： 4 种分类方法P10；重点是市场价值和非市场价值的区别。2、分类的意义：指引资产评估人员；评估报告使用者正确理解和使用评估结果。3、市场价值的定义：（国际评估准则定义）市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；由于公开市场可能存在区域、级次等的区分，市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值。4、市场价值的划分标准有三个：资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件。资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用 （最佳使用） 还是非正常使

5、用。评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。4、简单介绍了4 种非市场价值：在用价值；投资价值；清算价值；残余价值。非市场价值一般是资产对于特定主体来说具有的特定价值或者法规和协议中规定的价值（价格）。注意：投资价值与投资性资产价值的区别，后者是市场价值。第三节资产评估的假设与原则一、资产评估的假设依据有限事实， 通过一系列推理， 对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。（ 1）交易假设。是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 一方面为资产评估得以进行创造了

6、条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。（ 2）公开市场假设。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的， 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的， 而非强制或不受限制的条件下进行的。（ 3）持续使用假设。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。（ 4）清算假设。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数

7、据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。2文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.考试重点： 资产评估基本方法内涵、 使用前提、具体方法的掌握和运用，对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。教材变动 : 评估方法的分类发生了变化，把市场法分为直接比较法和间接比较法。重点介绍了直接比较法，将去年教材中类比调整法的内容纳入了直接比较法。一、市场法1. 市场法的基本含义与应用前提（ 1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的

8、各种评估技术方法的总称。根据替代原则，运用已被市场检验了的结论来评估，具有说服力。（ 2）市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场：是一个充分的市场，自愿和平等的交易，市场成交价格可以反映市场行情。资产及交易的可比性指近期在公开市场上发生过，与被评估资产相同或相似。具体体现在三个方面：功能可比、市场条件可比（供求关系、竞争状况和交易条件）、时间可比。 P37 最后一段收益法1. 收益法基本的含义与应用前提收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

9、它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。 它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：（ 1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（ 2）资产拥有者获得预期收蒜所承担的风险也。可以预测并可以用货币衡量；（ 3）被评估资产预期获利年限可以预测。2. 收益法中的收益额资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一， 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实

10、收益额；其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益， 而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。3文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.收益法中的主要技术方法5. 收益法中的主要技术方法收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分；其二是预期收益额的形式，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运

11、用及其适用条件和使用要求。这些方法的基本原理是一样的，即资金的时间价值与现金折现概念。1. 某收益性资产， 效益一直良好， 经专业评估人员预测， 评估基准日后第一年预期收益为 100 万元，以后每年递增l0 万元，假设折现率为10%，收益期为20 年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970答案： A。（公式需要记住）资产评估方法成本法一、成本法的基本含义成本法也是资产评估的基本方法之一。基本思路是重建或重置被评估资产，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后

12、估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估用公式可概括为：资产评估价值=资产的重置成本- 资产实体性贬值- 资产功能性贬值- 资产经济性贬值成本法使用前提：被评估资产处于继续使用状态；具有可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的，应体现社会和行业平均水平。最后一点很关键，计算重置成本时应该确认哪些成本是必须的，扣掉历史资料中反映出的不必要的耗费。二、成本法中的基本要素就一般意义上讲， 成本法的运用涉及四个基本要素， 即资产的重置成本、 资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。（ 1）资产的重置成本。简单地

13、说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。4文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、 建筑或制造标准、 设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。（ 2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作

14、用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。各种贬值的估测方法四、各种贬值的估测方法（ 1）实体性贬值估测方法。观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率或成新率，从而估算实体性贬值。使用年限法 （或称年限法） 。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。注

15、意：使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实际工作中， 评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。注意：实际已使用年限与名义使用年限的区别，名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，之间的差异用资产利用率来调整。修复费用法。 这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、 停工损失等费用支出。 如果资产可以通过修复恢复到其全新状念，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。（ 2）功能性贬值估测方法。超额运营成本形成的功能性贬

16、值的估算可以按下列步骤进行：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除5文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降， 所得税额降低， 使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。 因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折

17、现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）净超额运营成本指扣除所得税后的超额运营成本。超额投资成本形成的功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值 =复原重置成本 - 更新重置成本第二章资产评估方法评估方法的选择一、评估方法之间的关系1、资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。

18、可以认为正是评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、 被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。关注教材 P76 第 2 段多种评估方法出现较大差异的原因。（ 1）某些方法的应用前提不具备（ 2）分析过程有缺陷（ 3）结构分析有问题（ 4）某些支撑评估结果的信息依据有缺陷（ 5）评估师的职业判断有误。比如：成本法使用前提之一是判断资产价值的耗费是必须的。比如：重置成本类型与贬值因素未对应一致；收益法中

19、的折现率未充分反映风险因素；市场法中的参照物的可比要素与价值的关系不大等。2、资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。 各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，或是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，它们之间是有内6文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都

20、要求具备相应的信息基础， 评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。 因此，各种评估方法又是有区别的。二、资产评估方法的选择资产评估方法选择包含了三个层面的选择过程： 评估技术思路的选择； 具体评估技术方法；经济技术参数的选择。三个层面的内容都需要考虑。评估方法的选择要关注以下因素：1、评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2、评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约。4、资产评估方法人员在选择和运用评估方法时，如果条件

21、允许，应该考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。总之，在评估方法的选择过程中， 应注意因地制宜和因事制宜， 不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。 不论选择哪种评估方法进行评估， 都应保证评估目的、 评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。资产评估中信息的初步处理3、资产评估中信息的初步处理（ 1）资料的分析：真实性、合理性和可靠性。（ 2）资料的筛选和调整：是信息资料工作的重点，对信息进行分类。4、评估过程中的逻辑分析方法（ 1）比较（ 2）分析和综合（ 3）推理例题 1：【 05 年考题】在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务基

22、本事项，其中包括明确（A）。A. 资产的价值类型及定义B. 资产评估业务约定书格式C. 资产评估计划类型D. 资产评估过程中的具体步骤例题 2、下列项目中，不属于推理要素的是（）。7文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.A. 前提B. 结论C. 推理过程D. 综合答案： D。解析：综合是同分析相对立的一种方法，不属于推理的要素。例题 3、下列项目中，属于资产评估程序的有（）。A. 明确资产评估业务基本事项B. 资产勘查C. 评定估算D. 资产评估工作档案归档答案： ABCD。教材中提到资产评估程序

23、一般指广义的。机器设备评估一、机器设备评估概述机器设备的定义：国际评估准则的定义(P99)机器设备的分类：固定资产管理中使用的国家分类标准；会计核算中使用的分类。二、成本法在机器设备评估中的应用1、成本法在机器设备评估中的技术思路。成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法， 它是机器设备评估中最常使用的方法之一。 成本法的计算公式为：P=RC-DP- Df - De2、重置成本的确定机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、 合理的直接成本费用、 间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。 设备的直接成本一般包括： 设备本体

24、的重置成本，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。设备本体的重置成本。设备净价的计算方法包括6 种：直接法； 物价指数法；重置核算法；综合估价法；重量估价法；类比估价法一指数估价法等：i. 直接法。 直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，是一种最简单、 有效8文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.并且可信的方法。 使用这种方法的关键是获得市场价格资料， 对于大部分的通用设备， 市场价格资料的取得是比较容易的；而非

25、标准、专用设备的价格资料往往很难从市场直接取得。获得市场价格的渠道包括市场询价、使用价格资料等。又可以分为市场询价和使用价格资料等方法。 注意报价与成交价往往存在较大差异， 要谨慎使用报价。ii. 物价指数法。物价指数法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备净价。 对于二手设备，历史成本是最初使用者的账面原值，而非当前设备使用者的购置成本。物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：重置成本 =历史成本×当前年份指数 / 基年指数注意教材 P110 页的使用物价指数法的6 个注意问题。不可采用综合价格指数；应注

26、意历史成本的真实性；历史成本中不同项目对应的物价指数不同； 单台设备可能与分类价格指数有差异；物价指数法只能确定复原重置成本；进口设备采用设备进口国的价格指数。 重置核算法。用于确定非标准、自制设备的重置成本。 综合估价法。注意由于公式中有综合税率一项，主材费为不含税价格。v. 重量估价法。 该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。vi. 类比估价法指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。注意 P118 例题

27、4 4 中关于规模经济效益指数的计算方法。实体性贬值3、实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I 种有形磨损； 设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。实体性贬值的确定方法：观察法。 观察法是评估师通过观察， 凭借视觉、 听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查， 根据经验对鉴定对象的状态、 损耗程度做出判断。 在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。9文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收

28、集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。使用年限法。 年限法是从使用寿命的角度来估算贬值， 它假设机器设备有一定的使用寿命， 设备的价值与使用寿命成正比。 设备在使用过程中， 由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。对于复杂没备， 各个组成部件的使用寿命是不同的， 如果每个部件都可以独立更换， 整个机器的贬值率可以用公式表示。修复费用法。注意：使用修复费用法要注意使用前提，并区分可修复性损耗和

29、不可修复性损耗。4、功能性贬值1、第 1 种功能性贬值技术进步带来制造成本的降低导致的，也称为超额投资成本。注意：如果使用现行市场价格作为重置成本，则不需要考虑超额投资成本。2、第 2 种功能性贬值技术进步带来运营成本的降低导致的，也称为超额运营成本。注意：超额成本是税后的，贬值的金额是未来使用年限内税后超额运营成本的折现值。市场法在评估机器设备中的应用六、市场法在评估机器设备中的应用1、确定比较因素是关键：个别因素、交易因素、时间因素和地域因素2、直接匹配法适用于参照物与评估对象基本相同的情况3、因素调整法适用于参照物与评估对象相似的情况4、成本比例调整法：根据市场交易数据的统计分析，掌握相

30、似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为评估依据。七、收益法在评估机器设备中的应用主要适用于生产线、 成套设备等具有独立获利能力的资产。 另外，可以使用收益法对其他方法的评估结果进行验证，判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。习题：1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5 万元，年产量为5000 件，现知被评估资产年产量为4000 件，其重置成本为（）。10文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.A.4 万元B.5 万元C.4 至5万

31、元D. 无法确定答案： A。2、某企业1998 年购建一套年产100 万吨某产品的生产线，账面原值为2200 万元，2002年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线 2001 年建成，年产同类产品 50 万吨，造价为 1500 万元。经查询，该类生产线的规模效率指数为 0.6 ，2002年与 2001 年相比价格上升了 10%，则被评估生产线的重置成本为（ ）万元。A.2280B.2420C.2508D.2600答案： C。解析：被评估生产线的重置成本：1500× （100÷50） 0.6 × （ 1+10%）=2508（万元）。3、了解机

32、器设备现时的完整性、外观和内部结构情况等，属于机器设备的（）。A. 技术鉴定B. 使用情况鉴定C. 质量鉴定D. 磨损鉴定答案： C。解析：对设备质量进行鉴定，主要应了解设备的制造质量、设备所处环境、条件对设备质量的影响、设备现时的完整性、外观和内部结构情况等。4、运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选（）作为设备的总使用年限。A. 自然寿命B. 经济寿命C. 技术寿命D. 折旧寿命答案： B。5、机器设备的技术寿命是指（）。A. 从评估基准日到设备报废为止的时间B. 从设备使用到技术过时经历的时间11文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收

33、集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.C. 从评估基准日到设备技术过时的时间D. 从设备使用到继续使用在经济上不合算经历的时间答案： B。6、设备成新率的估测通常采用（）进行。A. 使用年限法B. 修复金额法C. 观测分析法D. 功能价值法E. 统计分析法答案： ABC。以下为 05 年考试题7.某被评估设备为l992 年 l2 月购入，账面原值l2 万元，评估基准日为2004 年 12月 31 日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992 年的定基物价指数为 l02%， l998 年的定基物价指数为116%，自 1999 年开始，同类物价指数每年比上一年上升 4%，

34、若该设备的成新率为40%，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（）万元。答案： C。解析： 12×116/102%×（1 4） 6×408.已知被评估设备在评估基准日的主材费为100 万元，设备的主材费为全部成本的85%，行业平均成本利润率为l0%，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（）万元。答案： B。9. 某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下， 多使用 3 名操作工人， 每年多耗电 100 万度， 如果每名操作工人的工资及其他12文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为

35、 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.费用为每年1.8 万元，每度电的价格为0.45 元，自评估基准日起该设备尚可使用8 年，折现率为 l0%，企业所得税税率为33%，不考虑其他因素， 则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。A.130B.180C.310D.338答案： B。解析：单纯的计算题，考察基本计算公式和准确计算能力。10.某被评估实验室设备已投入使用5 年，按设计标准，在5 年内应正常工作14600小时。由于实验室利用率低，如果按一年365 天计算，在过去的5 年内平均每天只工作4个小时。经专家分析，若按过去5 年的实际利用率预测，自评估基准日起该设备尚可使用l5

36、 年，若不考虑其他因素，则该设备的成新率最接近于（）。A.72%B.75%C.82%D.86%答案： B。解析：注意题目中提到的是按过去5 年的实际利用率预测，因此，不需要折算， 5/(5+15)=25% 。11. 评估对象为一套设备， 该设备与同新型设备相比， 在每年产量相同的条件下， 多耗费材料 10 万元。同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少20 万元。若该设备尚可使用5 年，折现率为 l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的经济性贬值最接近于（）万元。答案： A。解析：多耗材料为超额运营成本，属于功能

37、性贬值；题目要求的是经济性贬值，因此将损失折现到评估基准日：计算公式为20×（ 1 33）×（ P/A,10%,5 ）年金现值系数为3.79 。13文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.房地产评估概述第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性；土地产权的可垄断性；土地利用的多方向性；土地效益的级差性。2、土地使用权：国有土地使用权出让；土地使用权转让；土地使用权出租；土地使用权抵押

38、；出让合同届满。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。3、房地产的特性：位置固定性；供求区域性；使用长期性；投资大量性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。最有效使用原则和合法原则（房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的）5、房地产评估程序：P159 162注：为得到一个公平合理的价值， 一般以一种评估方法为主， 同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。收益法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用1、

39、基本思路：房地产价值净收益/ 资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。3、净收益总收益总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。确定收益时： 需以类似房地产的收益作为比较；需预测市场走势；需考虑收益的风险性和可实现性。4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。5、求取资本化率的方法：净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值净收益/ 资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。14文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源

40、为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率；风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。公式是根据5 1 推出来的（房地产价值净收益/ 资本化率）。土地的价值是由收益法计算出来的；建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。第四节市场法在房地产评估中的应用1、基本思路：

41、与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。运用市场法评估房地产的计算公式。市场法的摹本计算公式是：P=P'×A×B×C式中： P被估房地产评估价值；P' 可比交易实例价值；A交易情况修正系数；B交易日期修正系数；C房地产状况因素修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C×容积率修正系数×土地使用年期修正系数2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。3、修正因素的具体内容，需结合例题理解掌握。交易情况修正：修正

42、交易中特殊情况和个别因素。交易日期修正：主要通过物价指数来修正。房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。土地使用年期修正：公式的分子分母各除以r 后， K 就是两个年金现值系数之比值。经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。需结合例题理解掌握。15文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。交易日期修正：主要通过物价指数来修正。房地产状况修正：主要通过现场勘查

43、，与参照物对比确认。容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。土地使用年期修正：公式5 18 中，公式的分子分母各除以r 后， K 就是两个年金现值系数之比值。经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。假设开发法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。（预期价值可以通过市场法或收益法得到）实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值 =房屋的预期售价- 开发建设成本- 利息 - 利润

44、 - 税费2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：调查房地产基本情况； 确定被估房地产的最佳开发利用方式； 预测房地产开发完成后的收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。第七节基准地价修正法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏观调控地价水平的依据；（ 3）是国家征收城镇土地税收的依据；（ 4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；（ 5）是进一步评估宗地地价的基础；（ 6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。

45、注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。 可以快速方便地进行宗地地价评估。深度百分率的定义16文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.（ 2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。（ 3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。 单独深度百分率呈递减现象， 累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。（ 4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划

46、分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。假设开发法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。（预期价值可以通过市场法或收益法得到）实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值 =房屋的预期售价- 开发建设成本- 利息 - 利润 - 税费2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：调查房地产基本情况； 确定被估房地产的最佳开发利用方

47、式； 预测房地产开发完成后的收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。第七节基准地价修正法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏观调控地价水平的依据；（ 3）是国家征收城镇土地税收的依据；（ 4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；（ 5）是进一步评估宗地地价的基础；（ 6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。 可以快速方便地进行宗地地价评估。17文档来源

48、为 : 从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.深度百分率的定义（ 2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。（ 3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。 单独深度百分率呈递减现象， 累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。（ 4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。“四三二一”法则需

49、要掌握，其他法则只需了解。资源资产评估一、资源资产评估1. 掌握以下内容（ 1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；（ 2）森林资源资产价格构成的主要因素；（ 3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式；（ 4）矿业权的内涵；（ 5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。2. 熟悉以下内容（ 1）自然资源的分类；（ 2）资源性资产评估的特点；（ 3）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目；第三节成本法和市场法评估无形资产1、无形资产的成本特征（ 1）不完整性，与会计核算方式有关。（ 2）弱对应性，研究费用与无形资产很难对应。（ 3）虚拟性，部分无形资产的内

50、涵远远超出了他的外在形式的含义，成本只具有象征意义。2、采用成本法评估无形资产，其基本公式为：无形资产评估值=无形资产重置成本×（1- 贬值率）18文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.文档来源为 :从网络收集整理.word 版本可编辑 .欢迎下载支持.（ 1）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。其中，核算法公式为：无形资产重置成本 =生产成本 +期间费用 +合理利润 （期间费用包括管理费用、 财务费用和销售费用）倍加系数法： 对于技术型无形资产， 考虑科研获得的复杂性和风险， 将研制中的劳动消耗乘上劳动倍加系数，然后再用风险系数进行调整。（ 2）外购无形资产重置成本的估算包括：市价类比法和物价指数法。（ 3）在评估实践中，贬值率的取值一般选择综合考虑了被评无形资产的各种无形损耗（功能和经济方面的）后的折算比率。包括有专家鉴定发和剩余经济寿命预测法。3. 市场法：无形资产具有非标准性和唯一性特征限制了市场法