太原项目初步市场调查报告

1、太原项目初步市场调查报告第一部分:太原市概况调查1太原市历史概况太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会，始建于公元前479年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北齐，都以太原为国都。隋朝时，晋阳在全国是仅次于长安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若

2、先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。2太原市地理位置太原市位于东经110o30至113o09和北纬37o27至38o25之间,地处华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。整个太原市分河东、河西，市区东面有太行山阻隔，西有吕梁山屏障，座落在两山间的河谷平原上。市内道路南北称路，东西称街。3太原市气候、土质状况l 属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。冬季最低温度零下20度，取暖期从当年11月-次年3月为5个月。l 土质承载力为1

3、516T，太原市为地震重点监测区域，抗震设防为8度。4. 太原市行政区域 太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，493个社区居委会，54个乡、镇，1285个村民委员会，1805个自然村。主要区为：迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、尖草坪区、晋源区。5太原市人口状况全市十县（市、区）总人口为341.30万人，其中：常住人口为315.31万人，人口密度达451人/平方公里；流动人口为21.99万人；其他人口5.00万人。常住人口中，市辖区人口为239.20万人，占总人口的75.9%，县（市）人口为76.11万人，占24.1%；农业人口为105.42万人，非农业人口为

4、209.89万人，农非比为1:2。全市共有汉、满、回、蒙等46个民族，其中 汉族人口占99%以上。 全市男性人口为163.8万人，女性人口为151.5万人，性别比例为108：100。6人文景观太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗 人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，三国演义作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”晋祠铭并序碑文等。全市有国家级重点文物20处， 省级重点文物20处，旅游景点30多处。第二

5、部分：太原市国民经济经济概况1经济概况     太原是我国建国初期的工业基地，经过50年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材 、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。 全市国内生产总值达到384.40亿元，全市人均GDP为12319元。 2工业生产经过建国以来50多年的建设，工业生产形成了四大支柱产业：煤炭、冶金、机械、化工，并有纺织、轻工、医药、电子、食品、 建材、精密仪器等14大行业，基础雄厚、门类齐全、协调发展的工业经济体

6、系。拥有全国最大的优质动力煤和炼焦煤生产基地山西 焦煤（集团）公司，全国最大的特种钢生产基地太原钢铁（集团）公司，特大型企业太化（集团）公司，为三峡大坝生产全国 最大的巨型龙门吊和为我国卫星基地生产卫星发射架的大型机械企业太原重型机械（集团）公司，世界最大的棕钢玉生产基地 太原刚玉（集团）公司，全国最大的煤炭综合利用企业太原煤炭气化（集团）公司，全国最大的热电厂太原第一热电厂。全市工业增加值占到国内生产总值38.9%。太原市已有西山煤电、太钢不锈等8家企业上市。3交通运输太原是华北地区重要的交通枢纽之一。l 太原机场是北京国际机场的备降机场，可起降波音747等大型客机，目前已开通国内航线46条

7、，每周有固定航班飞往香港、北京、上海等地，距项目用地约7公里。l 境内铁路、公路纵横交错。太原火车站是同蒲、石太、京原、太焦等6条铁路干线的中枢，是全省最大的货物集散地和华北地区最大的煤炭编组站。距项目用地约10公里。l 大运高速公路纵贯全市，太茅、太汾、石太等8条公路干线以太原为中心辐射全省，连接省外。太旧高速公路的建成，使太原通向省内外交 通更加方便。沿着太原至旧关高速公路，5小时即可到达北京。市区通往郊县的高等级公路给各行各业生产和人民生活带来极大的方便。l 市内交通便利。随着城市道路的新建、拓宽、加长，逐步形成了星罗棋布的公交线路网络。全市已开通公交线路49条，公交营运线路长度达621

8、公里，各类公交车辆达1217辆。全部新换的大巴、中巴，增加了城市的亮点，太原的公交已经走在全国的前面。全市出租车达8300辆。4进出口贸易l 近年来，太原地区对外贸易发展迅速。进出口企业达400余户。出口商品以烟煤、焦炭、炼焦煤、无烟煤、镁锭、体育器材、铝锭 和活性炭为主，共有19大类750余种，分别出口到130个国家和地区。l 太原地区进出口总额达13.22亿美元，其中：出口10.53亿美元，进口2.69亿美元。进出口、出口、进口额分别占到全省的68.1%、 71.7%和56.9%，在全省11个地市中居首位，充分发挥了省会城市对外贸易的龙头作用。5商业贸易l 全市共有商业网点40546个，其

9、中批零贸易业和餐饮业为26493个。在商业网点中，有综合商厦39个，超市160个，集贸市场 331个，餐饮业5604个，服务修理业8288个。营业面积总计354万平方米。从业人员24.2万人，其中：批零贸易业15.5万人，餐饮业3.8万人，服务修理业4.9万人。全市社会消费品零售额161.13亿元，比上年同期增长9.1%。6邮电通信邮电通信业近年来获得长足发展，通讯网络迅速扩大。市内交换机总容量为98万门，市话到达90.5万户，农话到达3.8万户。全地区拥有电话机100.13万部，电话普及率达32部/百人。移动电话成倍增长，年末到达61.5万户。 太原市邮电业务总量达到29.92亿元，比上年增

10、长25.6%，其中：邮政2.61亿元，电信10.03亿元，移动通信17.24亿元。7财政金融全市财政总收入达到35.16亿元，一般预算收入达到24.16亿元，在财政收入中，营业税、增值税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税、房产税是财政收入的主要来源，占财政收入的80%。随着太原市社会经济体制改革的不断深化，财政支出日益显现出公共财政的特点，文教、科技、卫生支出的比重逐年增加；社会福利救济和社会保障支出快速增长。太原是全省的金融中心，15家银行机构和其他金融机构均在太原开办业务。2001年，全市金融机构各项存款余额首次突破一千亿元大关，达到1121.61亿元，各项贷款余额820.94亿元，

11、增长30.0%。存贷款的增长速度在全国省会城市中均列前茅。城乡居民储蓄存款余额达470亿元，人均储蓄1.49万元。8太原市主要经济指标及人均收入水平指 标 名 称单 位年度比上年增长%国内生产总值亿元384.4010.3农林牧渔业总产值亿元23.34-2.1全部工业总产值万元11.4规模以上工业总产值万元10.9全社会固定资产投资额万元17.1#基本建设万元49573413.7更新改造万元38638717.7房地产开发万元21139431.6社会消费品零售总额万元9.1地区外贸进出口总额万美元13219217.7进口万美元2689710.4出口万美元10529519.7市级外贸进出口总额万美元

12、166276.8进口万美元362327.1出口万美元130042.3城镇居民消费价格总指数%99.0-1.0(百分点)粮食总产量万吨20.76-29.5蔬菜总产量万吨126.581.2人均国内生产总值元123197.6人均粮食总产量公斤195-30.1城镇居民人均可支配收入元65008.0农民人均纯收入元27383.6第三部分：太原市城市建设太原市大力实施积极的财政政策，加大投资力度，调整投资结构，投资规模继续扩大。全社会固定资产投资完成 122.71亿元，其中：基本建设投资49.57亿元，更新改造投资38.64亿元，房地产开发投资21.14亿元，其它固定资产投资13.36亿元。按产业划分：第

13、一产业完成投资4.16亿元，第二产业完成投资57.03亿元，第三产业完成投资61.52亿元。1城市道路建设太原市委、市政府始终把城市道路建设作为促进国民经济持续健康发展的重要任务来抓，城市道路建设得到了较快的发展。太原市目前拥有城市道路1221公里，面积1354.02万平方米，人均拥有道路面积7.65平方米。近年来相继开工建设的城市道路有： A.“一桥两路”工程 “一桥两路”工程是“九五”期间我市城市建设的重点工程，也是太原市历史上最大的城市基础设施建设项目。新建的迎泽大桥，包括主桥及东、西两端下穿式立交桥三部分，主桥全长511.6米，桥宽50米。滨河东、西路扩建工程，沿汾河两堤布线。一期工程

14、北起胜利桥，南至南内环桥，全长各6公里，道路红线宽50米。总投资近4亿元。 B.迎泽西大街工程 迎泽西大街工程作为太原城市道路建设中横贯东西的主轴线，东起下元村，西至南寒村，与西矿街连接。道路按城市I级主干道设计，全长3650米，宽70米。总投资8800万元。 C.内环道路发行改造工程 城市内环路全长25公里（包括4公里的延长线共29公里），由东段6.4公里长的建设南路、建设北路，南段6.6公里长的南内环西街、南内环街，西段5公里长的和平南路、和平北路北段的北大街和兴华街组成。 D.东出口道路改造 东出口道路毗邻火车站和著名的太原服装城，是我市交通流量最大的路段。该工程由朝阳街、经园路、五龙口

15、街三部分组成，于1998年完工。 E.其它道路工程 西出口（玉门沟路）、解放路南沙河桥、长治路南段、北园街、千峰南路、三墙路等改造工程，总投资4.56亿元，已全部竣工通车，迎泽东、西大街机动8车道。2. 城市供水能力 太原市严重缺乏水资源，人均年水资源量243立方米/年，为全国人均用水资源的10.6%。现有九个水厂，七座加压站，口径在100毫米以上的输配水管道近700公里，功率在100千瓦以上的大型水泵机组47台套，供水面积121平方公里，供水人口146.45万人，供水能力为每日46.3万立方米。 目前，自来水公司正积极配合实施“引黄入并”工程。该工程的建成将极大地提高太原市自来水公司的供水能

16、力和经营规模，对缓解城市用水供需矛盾，进一步改善和提供水能力。3. 城市环保设施 太原市是全国能源重化工基地，也是全国46个环境保护重点城市之一，空气污染严重，前几年名例倒数第一，现在经过治理在46个环境保护重点城市中名例倒数第三。 市委、市人大、市政府非常重视环保工作，将环保工作纳入城市总体规划和国民经济与社会发展计划，集中人力、物力、财力解决环保关键问题。特别是近两年来，市委、市政府进一步加大对环保工作的领导力度，建立了定期研究环保重大问题例会制度，并结合国务院“一控双达标”的要求，制定了2000年环境质量达标方案、大气污染防治的目标与对策、汾河污染防治实施方案等政策法规，在全面实施“12

17、63”环保工程的基础上，确定了“削总量、促清洁、治汾河、控煤烟、保达标、净尾气、降扬尘、抓生态”的24字环保战略，使全市环境治理取得显著成效。4. 城市燃气供应太原煤炭气化总公司 是由国家和省合营兴建的全国最大的煤炭综合利用大型企业。是一个集煤炭开采、洗选、加工转化到综合利用一条龙经营的经济实体。目前，煤炭综合加工利用体系已初具规模，公司总资产达到22亿元，煤气化总公司使我市33万户居民用上了煤气。到目前为止，全市已敷设为四个气源厂配套的煤气管网1000余公里；建成储气柜6座，总容量为29.2万立方米；运行中的调压站170座。累计发展焦炉煤气用户24万户、工业用户14户 、营业用户149户、福

18、利用户412户、曰供气能力达到74.5万立方米。还发展注入液化石油气用户17906户。公司人工煤气销量居全国第七位，煤气管道长度居全国第六位，人工煤气用户总数居全国第十一位。5城市供电全市共有输电线路1512.235公里，变电站47座（其中500千伏变电站1座），主变电容量4068.8兆伏安，用户18.4147万户，最大负荷1250兆瓦；年售电量68.0272亿千瓦时，线损率4.19%，供电可靠率99.86%。 太原供电局抓住国家增加基础设施建设投资这一千载难逢的机遇，启动实施了12.6亿元的城乡电网建设与改造工程。随着太原城网和农网建设与改造项目的实施，到2005年太原将新建和改建110千伏

19、及以上变电站26座，新增主变容量3455兆伏安，最大负荷预计达1480兆瓦，售电量102亿千瓦时，供电可靠率、电压合格率可达99.9%和98.5%。届时，太原将在山西北电南送、晋电外送的格局中，局于更加重要的战略地位。第四部分：社会综合1社会保障太原市“两个确保”工作进一步得到落实。全年共筹集发放基本生活保障资金6913.9万元，市属国有企业进“中心”签协议的2.4万余名下岗职工全部按时足额领到了基本生活费，保障率达到了100%。继续完善养老保险制度，扩大养老保险的覆盖面，加强了基金征缴和清欠，增强了基金的支付能力，确保企业离退休人员基本养老金能够按时足额发放。全市17.1万名企业离退休人员实

20、现了养老金社会化发放，发放金额9.22亿元，支付率达100。2. 劳动就业全社会从业人员162.89万人，比上年增长 2.9%。其中，城镇从业人员114.19万人，比上年增长3.7%；农村从业人员48.70万人，比上年增长1.2%。在城镇从业人员中，私营和个体从业人员28.65万人，比上年增长32.0%。国有企业下岗职工为6.83万人，通过各种渠道已分流安置3.09万人，再就业率为45.2%，城镇登记失业率为3.45%。3教育事业教育事业持续发展，教学规模逐年扩大。共有高等院校12所，在校学生10.12万人，其中研究生0.31万人；中等专业学校43所，在校 学生8.61万人；技工学校（包括技工

21、部）53所，在校学生0.93万人；普通中学243所，在校学生18.55万人；职业中学33所，在校学生1.12万人；小学1457所，在校学生29.36万人；幼儿园971所，入园儿童9.74万人；成人高校在校学生2.12万人。4医疗卫生全市共有卫生机构2079所。其中：医学科研机构8所，高（中）等医学教育机构9所，卫生防疫、疾病控制机构21所，妇幼保健机构7所，药品检验机构2所，医院131所，乡（镇）街道卫生院86所，疗养院5所，专科防治所（站）4所，其它卫生事业机构10所，门诊部、保健所、医务室1796所，其中，个体办1155所。 5文化艺术太原市文化艺术界坚持文艺“二为”方向和“双百”方针，以

22、繁荣文艺、发展文化事业为中心，增强精品意识，提高文化产品质量，文化事业取得了可喜成绩。成功举办了第六届中国民间“映山红”戏曲节。在文化部组织的“群星杯”大奖赛中，获“两金一铜”的优异成绩。共荣获全国、全省各类奖项215个。6旅游胜地太原市处于山西旅游中心线上，生态旅游资源丰富，人文景观独特，历史文化遗存众多。现有国家重点文物保护单位5处，省级重点文物保护单位17处，市级重点文物保护单位67处。经过全方位的开发和建设，已规划和建成国家级、省级风景名胜区和国家级森林公园多处。新落成的汾河景区风景秀丽，穿城而过。距市中心仅15公里的晋祠，起源于“剪桐封弟”，为国内最大的古皇家园林；一进太原的南大门就

23、可看到作为太原标志的“凌霄双塔”，据说是万历皇帝母亲资助修建的，明末李自成有诗曰：“郝庄两座塔，就把天来穿，穿也穿不上，再添两块砖”；我国最大的道教石窟龙山石窟，东魏至五代的天龙山佛教石窟，被专家誉为世界之最；隋唐年间建造的佛教名刹崇善寺和吕洞宾的道场纯阳宫就位于市中心。此外还有崛围山、多福寺等文物古迹不胜枚举。一出太原，向北有举世闻名的世界文化遗产云冈石窟和佛教名山五台山；向南有世界文化遗产平遥古城及卦山、黄河壶口瀑布；向西有庞泉沟，北武当山国家级自然保护区；向东有藏山、娘子关风景区等等。海外旅游人数43665人次，国内旅游人数880.30万人次。旅游外汇收入1811.50万美元，国内旅游收

24、入29.30亿元。第五部分：太原市土地、房产发展概况1 太原市土地管理与土地基价A 土地管理太原市目前已实行土地公开招、投标制度，同时制定了相关土地管理规定，今年以来已陆续公开推出数块土地招、投标，但程序并不规范。B 土地基价（见下页）太原市城市国有土地级别和基准地价区间表土地级别商业住宅工业上限下限上限下限上限下限一级元/m2 5014284937152011930480万元/亩334.27189.93247.67134.0762.0032.00二级元/m2 2849187520111182480300万元/亩189.93125.00134.0778.8032.0020.00三级元/m2 1

25、87510241182731300170万元/亩125.0068.2778.8048.7320.0011.33四级元/m2 1024690731458万元/亩68.2746.0048.7330.53五级元/m2 690522458419万元/亩46.0034.8030.5327.932 房产市场分析（2002年）A. 房屋施工面积 ：房屋施工面积412.6万平方米，其中住宅施工面积285万平方米，占总面积的69.1%，办公楼施工面积44万平方米，占总面积的10.7%，商业营业用房施工面积67.3万平方米，占总面积的16.3%，其他房屋施工面积16.2万平方米，占总面积的3.9%。B.房屋竣工面积: 房屋竣工面积152.7万平方米，其中住宅竣工面积102.8万平方米，占总面积的67.3%，办公楼竣工面积23.9万平方米，占总面