20131202政策频出中山房价何去何从

1、政策频出，中山房价何去何从多位嘉宾表示，新政出台主要是市政府基于税务方面的考虑，长期来看房价或会略有下滑日期：2013 年 12 月 2 日版次：QB01版名：中山读本稿源：南方都市报仅 1010 月尾至 1111 月短短 2323 天内，中山市国土局、城乡规划局已经出台了中山市商品房预售款监管办法（征求意见稿）、中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则的通知及中山市城乡规划管理规定（征求意见稿）。而此前，中山针对土地、房地产领域先后出台了公建费、增容费增加的文件。有关房地产的政策近期频频出台，背后有什么原因？哪些与三中全会的政策密切相关？中山未来的房价走势如何？日前，南都记者就相关问题

2、采访了国土局相关工作人员及房地产业内人士等，希望为上述疑问寻找答案。政策频出，主因并非缘于三中全会的召开南都：中山市商品房预售款监管办法（征求意见稿）、中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则的通知等政策为何在近期集中性出台？国土局某科员：其实，这并非市政府部门在三中全会的背景下才频频出招。实际上，这些政策在年初就已经有过讨论，是根据中山市的发展需要制定的。预售款监管制度、楼面地价拍卖（土地）早已在珠三角其余城市实施了，落地中山其实是很正常的举措，应该说中山现在实施（这些政策），是市场健康的表现。黄峻：三中全会刚闭幕，正常来说，地方政府尚未这么敏感，中央的政策也需要地方政府逐步消化，当然

3、除了楼价排行靠前的北上广深一线城市会有明显的动作外。中山最近出台的系列与土地、规划等有关的政策应该与三中全会的关系不大。其实，观察这些政策背后的目的，更像是政府基于税务方面的考虑做出的调整。巧妇难为无米之炊，政府发展需要资金，除了卖地，税是最好的选择。陈彬艺：一个政策在公布之前，是经过调研、讨论、比较，并需要递件给市政府进行审批，这些流程都需要时间的。在较早前其实已经收到部分政策的风声，开发商之间也会进行交流，更多的是预计政府在大量的公建工程、大型项目下需要资金，包括此前发布的增容费调整、公建费上涨、禁止擅自更改容积率等，其实能为政府完善税务机制、保留土地价值带来比较大的好处。阿华：老实说，个

4、人感觉房价上涨之下，看到这么多政策出台，就连广州也出台了穗六条，感觉中山政府像在出手调控楼市。不过这些政策我更关心预售款监管，起码对于我们这些老百姓是很直接的受惠。新政会造成压力，但开发商更看重资金回笼速度南都：年底，中山政府一反常态挂出多宗拍卖土地，其中不乏“靓地”，这些政策会对中山未来的土地市场带来什么影响？黄峻：短期内对开发商或有负面的影响，原因是门槛高了，成本增加了。不过，这个负面作用并非长期的，当开发商认识到，这样的政策其实加速了房地产行业的洗牌，对开发商自身运营、专业程度要求提高了，适者就能生存。蔡艺园：如果仅仅看中山自身，或者多多少少开发商拿地会更谨慎。不过如果把范围放到珠三角，

5、我们能发现，中山这些政策对比广州、深圳，是放松了。最起码，广州已经出台穗六条、深圳二套房也需要 7 7 成首付，中山虽然贷款收紧了，但还没有出台这种直接对房价产生明显的政策，因此对于土地市场，估计开发商该拿地还会拿，毕竟成本一直在涨。陈彬艺：增容费、公建费（的增加）、预收款的监管对于开发商是有压力的。但是，除了政府出台的政策，开发商拿地还会看两方面：现在的开发成本及开发周期。政策导致土地成本上涨，当然会成为开发商拿地的一个考虑，但如果能在一段长周期内做到有效快速地回笼资金，开发商即便在地价抬高下也会愿意出手。譬如，我曾与某开发商讨论西区某地块是否适合开发，20002000 元每平方米出头的楼面

6、地价其实很高，但是项目以刚需产品为主，“短平快”的定价策略能让开发商回笼资金，因此年底土地市场会向好也并不奇怪。另外，相比这些政策，开发商更担心的是土地闲置所产生的税费及此前被央视报道的增值税问题。这段时间我也陆续与不同的开发商聊天，他们也担心在地方政府经费不足的情况下，会用这两个环节向其开刀。这些政策的打击面将会更加大。房价短期内不会降，政策功能更多是指引性南都：部分政策已经出台一段时间，会否在短期内对房地产市场带来冲击？对购房者会有什么影响？黄峻：短期内，政策的效果尚难展示，目前而言，对于市场的影响，更多是银行按揭、利率浮动及首付成数带来的。预计未来中山的成交或会下滑 5%-10%5%-1

7、0%阿华：作为准购房者，最近看楼盘虽然有看到低首付、打折的现象，但总体上我觉得政策出台后楼价并没有多少变化。以我在远洋城看中的一套单位来看，开盘价格反而是增加了，而且买的人也不少。也有一些小楼盘，即使说是降价，但都是拿不好的路边单位充数，价格没有真的降到位。蔡艺园：像楼面地价、增容费这些政策更多是属于前端政策，理论上来说对房价的影响需要 2-32-3 年的周期。因此在短期内，中山的房价估计不会随这些政策而波动。反而像限价令、限购令、房产税这些后端政策，一出台就会对市场产生较大的刺激，具体可以看看广州穗六条出台后的楼市波动。陈彬艺：对于购房者来说，与其说这些政策会影响房价，不如说这些政策能为购房

8、者带来更加明晰的指引。例如楼面地价的公开、预售款的监管都能够让购房者避免更多的弯路。不过，对于开发商来说，有好有坏。暂时，在接触的开发商中，并没有产生很大的恐慌，没有大规模降价是情理之中。开发商成本增加，或转嫁到购房者身上南都：若从长时间看，中山楼价会在这些政策的影响下走向何方？黄峻：其实不用太担心。本来中山的楼价已经是全珠三角最低的，另外与珠海等城市相比，中山的楼市并非投资型楼市，而是内需型楼市，反映的是真实的需求，政策带来的影响不足以让楼市成交大幅下滑。陈彬艺：影响是有的。像起初公建费、增容费的增加，前段时间导致开发商都在抢项目报批，已经有开发商在抱怨：明年的供应量将会很大，生意难做。供应

9、量的增加将会让本身已经竞争激烈的中山楼市雪上加霜，加上前期政府的土地放量，今后几年的中山供应量只会有增无减，估计价格很难上新的台阶。不过，在中山市场还在走刚需产品的情况下，只要快速开发，开发商也能把握到出货机会的。蔡艺园：从购房者的角度考虑，中山政府对土地的规划、拍卖制度规范了，土地因为配套完善而增加成本，羊毛出在羊身上，这些成本会转嫁到购房者身上，未尝是一件好事。长远来说，无论土地成本还是人工、建筑成本肯定是逐渐增加的，可以预期的是中山的楼价也会逐渐上升。价格微调的局面将持续，购房者需慎重南都：政策频出下，购房者在哪个时间购房较为合适？蔡艺园：我们可以看到，中山的房价一向都很稳定，1010

10、月份数据商品房的成交有 90009000 多套， 里面有 70007000 套的住宅成交， 创了中山楼市新高。 不过价格反而还有点微降了。这个微降并非政策层面带来的影响，更像是房地产市场的互相博弈产生的。在没有后端政策刺激的前提下，预计这种微升、微降的情况，还会持续半年。因此，理论上在这半年期间，购房者若不是急于购房，可以稍微缓一缓,观察一下哪个项目哪个单位更适合自己。陈彬艺：遇到适合自己的区位、户型，就可以考虑出手，毕竟房子不等人。购房者也可以留意下年底这段时间，开发商在回笼资金、偿还银行贷款的压力下或者会有小动作，像部分上市开发商更甚。已经有开发商在尝试低首付等方式了，不妨考虑。阿华：我会再观察一下，毕竟三中全会有提到房产税、土地方面的调控，中山政府频频出政策后或者开发商会有所反应。希望政策能起到降价的作用，要不这些政策在市民眼中就变成废纸了。采写：南都记者萧倩苑本期嘉宾国土局某科员亚洲房地产