建安房地产行业最新税收政策及热点问题

1、建安房地产行业最新税收政策及热点问题一、新企业所得税法实施后，房地产企业所得税处理有哪些新变化？新企业所得税法实施后， 国家税务总局下发了 房地产开发经营业 务企业所得税处理办法 （国税发 200931 号），为房地产开发企业的 所得税处理提供了政策依据和操作规范。该办法共6章 35 条，其中以下几点应引起房地产企业的重视：1、开发产品完工标准。除土地开发外，其他开发产品符合下列条 件之一的，应视为已经完工： 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权 证明。2、未完工开发产品的税务处理。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率

2、分季（或月）计算出预计毛利额，计入当 期应纳税所得额。其中，位于地及地级市城区及郊区的,计税毛利率不得低于 10% ；属于经济适用房、 限价房和危改房的， 计税毛利率不得低 于 3% 。3、开发产品完工后销售收入的处理。开发产品完工后，企业应及 时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛 利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年度企业本项目与其他 项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务 机关需要的其他相关资料。4、视同销售的税务处理。 “开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、 职工福利、

3、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销售，于开发产品 所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的 实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格 确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得 低于 15%, 具体比例由主管税务机关确定。 ”5、成本、费用扣除。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成 本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业开发产品转为自用的，其实际使用

4、时间累计未超过 12 个月又 销售的，不得在税前扣除折旧费用。6、预提（应付）费用的处理。除以下几项预提（应付）费用外， 计税成本均应为实际发生的成本： 出包工程未最终办理结算而未取得 全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% ;公共配套设施尚未建造或尚未完工 的，可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在 售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律 法规规定必须配套建造的条件； 应向政府上交但尚未上交的报批报建 费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企 业承担的物业管理基金、公建

5、维修基金或其他专项基金。二、房地产企业如何预缴企业所得税？根据关于加强企业所得税预缴工作的通知 （国税函 200934 号） 的规定， 企业所得税应当按照月度或季度的实际利润额预缴， 按照月度 或季度的实际利润额预缴有困难的， 可以按照上一年度应纳税所得额的 月度或者季度平均额预缴，或者按税务机关认可的其它方法预缴。 企业 所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款 （预缴数 +汇算清缴数） 应不少于 70% 。三、建筑安装企业跨地区经营如何缴纳企业所得税？关于跨地区经营缴纳企业所得税问题，国家税务总局先后下发了 跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法（国税发 200828 号）、关于跨

6、地区经营汇总纳税企业所得税征收管理有关问 题的通知（国税函 2008747 号）、关于跨地区经营汇总纳税企业 所得税征收管理若干问题的通知 （国税函 2009221 号）进行了明确， 其主要内容有：1、纳税地点的一般规定。以企业登记注册地为纳税地点。在中国 境内设立不具有法人资格的营业机构的， 应当汇总计算并缴纳企业所得 税。2、跨省市总分机构汇总缴纳办法。总机构统一计算包括企业所属 各个不具有法人资格的营业机构、 场所在内的全部应纳税所得额、 应纳 税额， 50%由总机构就地预缴， 50% 按经营收入、职工工资和资产总额 三个因素的权重在各二级分支机构间分摊就地预缴。其中，就地预缴的二级分支

7、机构，是指总机构对其财务、业务、人 员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。 总机 构设立具有独立生产经营职能部门， 且具有独立生产经营职能部门的经 营收入、 职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的， 可将具有独 立生产经营职能的部门视同一个分支机构，就地预缴企业所得税。 以总 机构名义进行生产经营的非法人分支机构， 无法提供有效证据证明其二 级及二级以下分支机构身份的， 应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业 所得税，不执行汇总缴纳办法。四、建筑企业外出经营有哪些激励政策？根据市人民政府关于加快建筑业发展的意见 （孝感政发 200917 号 ）规定，在孝感注册的外出建筑施工

8、企业， 以其 2008 年在孝感缴纳的 企业所得税实际入库数为基数， 年度环比增长超过 15% 以上的，将超额 的地方财政留成部分的 50% ，通过财政支出渠道予以奖励， 支持该企业 发展。对外出施工业绩突出的企业， 在资质升级、 资质增项时优先考虑。五、新营业税条例和实施细则有哪些主要变化？2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过了新的营业 税暂行条例，并以国务院令第 540 号颁布。财政部、国家税务总局随 后发布了营业税暂行条例实施细则。按照规定，新条例将从 2009 年 1月 1日开始实施。与旧条例相比，主要在以下几方面有较大变化：1、纳税人和扣缴义务人方面。明确

9、 “以承包、承租、挂靠方式经营 的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包 人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由 发包人承担相关法律责任的， 以发包人为纳税人； 否则以承包人为纳税 人”。删除了旧条列中 “建筑安装业务实行分包或者转包的 ,以总承包人为 扣缴义务人 ”的规定。意味着从 2009 年 1月 1日起，受建筑安装业的总 承包人不再具有法定扣缴义务。2、计税依据方面。明确 纳税人将建筑工程分包给其他单位的， 以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的 余额为营业额 ”。变化点主要在：一是适用主体从原先的总承包人调整 为纳税

10、人，即除总包人外的再分包人也可以适用； 二是扣除范围上做了 限制，对转包业务不允许扣除，这主要是考虑到建筑业相关法律明确规定禁止将承包的工程进行转包；三是在分包的对象上也由过去 “他人 ”调 整为“其他单位 ”，即对分包给个人的不得扣除，也是跟建筑业相关法律 对非建筑企业不得从事建筑业务相适应。 进一步规范价外费用的内容，明确价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款 利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、 罚息及其他各种性质的价外收费 ”。 调整了建筑工程设备征税政策， 明确 “纳税人提供建筑业劳务 （不 含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材

11、料、设备及其他物资 和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款 ”。按照新规定， 建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税， 但是施工单位自行采购的 设备价款需要缴纳营业税。3、纳税义务发生时间方面。明确 “纳税人提供建筑业或者租赁业劳 务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 ”。4、 纳税地点方面。新条例规定，“一（）纳税人提供应税劳务应当向 其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供 的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应 当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （二）纳税人转让无形资 产应当向其机构所在地或者居住地的主

12、管税务机关申报纳税。 但是，纳 税人转让、出租土地使用权， 应当向土地所在地的主管税务机关申报纳 税。（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关 申报纳税。 ”总体原则是：如果能准确界定行为发生地的，其纳税地点 以行为发生地为准 （例如建筑业、 销售或出租不动产、 土地使用权等） ； 如果不能准确界定行为发生地的， 其纳税地点一律以机构所在地或者居 住地为准。5、申报缴纳期限方面。由原来的每月 10 日延长至每月的 15 日。 其有两方面的意义：其一，与增值税、消费税的申报缴纳一致，便于税 务机关的管理；其二，给纳税人较为宽松的申报缴纳期限，体现了主管 税务机关为纳税人服务的

13、理念。六、房地产企业如何缴纳城镇土地使用税？财政部、国家税务总局印发了关于房产税、城镇土地使用税有关 政策的通知（财税 2006186 号），规定 “从 2007 年 1 月 1 日起，以 出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土 地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。 合同未约定交付土地时间的，由 受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”其后，财政部、国家税务总局又印发了关于房产税城镇土地使用 税有关问题的通知（财税 2008152 号），规定 “纳税人因房产、土地 的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、 城镇土地使用税纳税义 务的，其应纳税款的计算应截止到房

14、产、 土地的实物或权利状态发生变 化的当月末 ”。为了贯彻落实财税 2006186 号和财税 2008152 号文件，促进税 收公平和税收征管，经调查研究，确定房地产企业因房产、土地权利状 态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的时间， 为取得全部房 价款（或办结按揭手续）并开具销售不动产发票的当月末。七、个人转让企业股权应如何办理纳税手续？根据关于加强股权转让所得征收个人所得税的通知（国税函 2009285 号）规定，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权交 易以后至企业变更股权登记之前， 负有纳税义务或代扣代缴义务的转让 方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关

15、 开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、 不征税证明，到 工商行政管理部门办理股权变更登记手续。股权交易各方已签订股权转让协议， 但未完成股权转让交易的，企 业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写 个人股东变动 情况报告表并向主管税务机关申报。八、个人无偿受赠房屋是否缴纳个人所得税？根据关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 （财税 200978 号）的规定， 除以下三种情形外， 受赠人因无偿受赠房屋取得 的受赠所得，应按照规定缴纳个人所得税。1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋

16、产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱 继承人或者受赠人。九、不动产、建筑业项目登记管理有哪些具体规定？1、项目登记。纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在 不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之 日起 30 日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生 地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记： 不动产项目情况登记表或建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档； 营业执照副本和税务登记证件副本； 不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证； 不动产销售合同、建筑业工程施工合

17、同； 纳税人的开户银行、帐号； 中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参 建单位、联系人、联系电话等； 税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人提供异地建筑业应税劳务的， 应同时按照上述规定向机构所 在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记。2、项目变更。纳税人不动产、建筑业工程项目登记内容发生变化， 应自登记内容发生变化之日起 30 日内，持不动产项目情况登记表 、 建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档，向不动产所在地或 建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记。3、项目注销。纳税人不动产销售完毕和建筑业工程项

18、目完工注销 的，应自不动产销售完毕和建筑业工程项目完工之日起 30 日内 ,持下列 资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目 登记： 不动产项目情况登记表、建筑业工程项目情况登记表的 纸制和电子文档； 不动产、建筑业工程项目的税收缴款书； 建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书； 税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人异地提供建筑业应税劳务的 ,应同时按照上述规定向机构所 在地主管税务机关进行相应的项目登记。十、在城镇房屋拆迁还建中房地产开发企业如何缴纳营业税？根据省地税局关于营业税若干政策问题的通知（鄂地税发 2005185 号）的规定，拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿

19、安置的服务， 不论其以何种方式结算价款， 均属于营业税的征收范围，其偿还面积按 同类房屋市场价格计征 “销售不动产 ”营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金 应作为成本费用列支，不得冲减其 “销售不动产 ”的计税营业额。十一、合作建房如何纳税？ 关于合作建房适用的税收政策，主要有关于印发 营业税问题解答（之一） 的通知（国税函 1995156 号）和关于合作建房营业 税问题的批复（国税函 2005 年1003 号）。根据国税函 1995156 号文件规定， 对于“土地使用权和房屋所有权 相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权 ”的合作形式，明确 “在 这一合作过程中， 甲方以转让部分土地使用权为代价， 换取部分房屋的 所有权， 发生了转让土地使用权的行为； 乙方则以转让部分房屋的所有 权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合 作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按 转让无形资产 ' 税目中的 转让土地使用权 '子目征税；对乙方应按 销售不动产 '税目征 税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业 税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各