中房信-房地产城市进入战略研究

1、1 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 为何房地产城市进入研究越来越受开发商重视？2 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一、随着城市化进程的加快，城市内基础建设越来越好 ，商品住宅市场开始在更多的城市发展壮大序号城市第三产业比重1东莞52.5%2南京51.3%3济南51.0%4厦门50.3%5武汉49.8%6杭州48.5%7温州45.9%8珠海45.5%9青岛45.2%10长沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13宁波42.3%14台州42.2%15无锡41.0%除一线城市外，全国有30个以上的城市第三产业比重占30%以上序

2、号城市人口1郑州7446 2临沂11423南阳1096.224周口1003.955哈尔滨991.66石家庄977.41 7赣州896.998邯郸896.49徐州868.1910潍坊862.48 11驻马店853.0312西安843.4613商丘832.3914济宁831.3115菏泽824.84除一线城市外，全国有100个以上的城市常住人口超过400万序号城市房地产销售面积1大连53752苏州21823长沙14064沈阳13965西安12566郑州11987常州10828无锡10079贵阳81810宁波81511佛山77912合肥77913南宁73114长春71515哈尔滨704除一线城市外，

3、全国有50个以上的城市房地产容量超过400万城市进入研究原来越受重视3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 二、十大重点城市土地市场竞争激烈，土地单价高，开发商投入成本过大，风险较高，投资进入的难度越来越大重点城市土地楼板价（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057 北京5111 广州4234 深圳4022 杭州5480 南京2643 武汉2029 重庆1711 天津1388 成都980 排名城市地块名称溢价率1南京浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2南京浦口区七里河西侧、临江路以西地块537.88%3南京浦口区七里河西侧、兴隆路以北地块407

4、.50%4杭州余政挂出(2010)75号346.22%5上海青浦区华新镇民兴大道北侧地块334.62%6广州增城市石滩镇横岭83102203A10042地块329.41%7上海南汇区航头中心镇A1储备地块328.33%8广州增城市83003207A10026地块）263.47%2010年10月重点城市土地溢价率排名城市进入研究原来越受重视4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三、开发企业发展迅速，越来越多的企业进入“百亿”行列，为保持可持续性发展 ，企业必须加快扩张步伐，向更多的城市进军 2009年百亿企业排行榜城市进入研究原来越受重视5 中国房地产信息集团 |

5、克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 四、一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市快速干道的建立，区域一体化的发展，客户外溢三、四线城市的现象越发明显区域一体化是全国各城市群的发展重点镇江市镇江市4066 4066 53275327泰州市泰州市4029 4029 550055005600560073007300无锡市无锡市62006200长三角环渤海150001500075007500廊坊廊坊600060005600560050005000550055004650465042004200华中价格洼地城市更容易吸引客户城市进入研究原来越受重视6 中国房地产信息集团 | 克而瑞

6、（中国）信息技术有限公司版权所有 市场Text in hereText in here企业客户现有重点城市饱和，风险过大三、四线城市崛起相投资空间大、风险小的三四线新城外溢需要更多的市发展空间维持高业绩企业必须把握三四线城市的发展机会，快速向各城市布局扩张“房地产投资研究”是企业快速扩张的战略指导城市进入研究原来越受重视7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 以某一业务为例，探讨如何进行房地产进入战略研究8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 万科：分阶段扩张，万科：分阶段扩张， “ “3+X3+X战略战略” ” 实现全国化布局实现全国化

7、布局 万科区域扩张步骤万科区域扩张步骤区域区域主要开发城市主要开发城市珠三角广州广州深圳深圳厦门海口福州珠海东莞佛山中山惠州/长三角上海上海杭州南京苏州宁波合肥无锡镇江环渤海及东北北京北京天津大连青岛沈阳长春鞍山/华中武汉长沙南昌/西南重庆成都西安/万科：3+X全国战略布局，最终成就全国住宅的龙头老大地位发展阶段发展阶段时间时间发展特征发展特征发展区域发展区域开发方向开发方向第一阶段1991-1995快速扩张，以一线城市为重点向三四线城市扩张，一度扩张到13个城市深圳、上海等沿海开放城市为重点，试探性进入二三线城市包括商业在内的和房地产有关的全程开发，积极进入每个可选择的区域第二阶段1997-

8、2000由扩张到收缩期，集中优势资源至一二线城市，重点扩大重点城市的市场占有率基本以深、京、沪、津4个城市为主逐步确立只做住宅的核心理念，包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离，该阶段主要满足首置客户的购房需求第三阶段2000年至今确立3+X战略，以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进，基本实现全国化布点除三大区域主要城市外，兼顾武汉、成都等重要城市，并逐步向区域内三四线城市拓展推进从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系，形成了住宅产品全系列的覆盖以客户为导向，营造舒适的居住氛围由首置产品向全产品系列扩展举例举例房地产城市进入战略模型筛选9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息

9、技术有限公司版权所有 绿城区域扩张步骤绿城区域扩张步骤绿城区域扩张步骤绿城区域扩张步骤绿城：本区域深耕绿城：本区域深耕+ +热点区域逐层拓展热点区域逐层拓展发展阶段发展阶段时间时间发展特征发展特征发展区域发展区域开发方向开发方向第一阶段2000年前区域深耕，基本以杭州作为根据地进行发展，并逐步进入浙江省内城市杭州及部分浙江省内城市打造高档住宅，做最好的产品，提供顾客尊贵的居住感第二阶段2000-2003区域深耕+核心城市，继续以浙江为重点，开始向核心城市拓展，先后进入上海、北京浙江省内仍是其主战场，上海、北京等重点城市开始出现绿城的身影把其一贯坚持的高档产品策略继续复制到浙江省外的其他核心城市

10、，获得了良好的接受度第三阶段2003年至今区域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依旧是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全国化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、长沙、郑州、青岛等二三线城市其提供高档产品思路的继续延续，并对包括户型在内的多个方面逐步进行提升，以进一步增加产品力，另一方面利用其品牌优势，加强了合作开发的模式，市场占有率迅速扩大以产品为导向，营造尊贵的居住感坚持改善类产品为主，以形成了较强的品牌效应区域区域主要开发城市主要开发城市长三角杭州杭州上海上海宁波合肥南京南通温州绍兴长兴海宁德清新昌临安淳安桐庐舟山环渤海及东北北京青岛济南/其他区域广州长沙郑州乌鲁木齐举例

11、举例绿城：长三角深耕，树立企业区域品牌地位，保证行业较高利润率企业不同，业务战略也不同企业不同，业务战略也不同房地产城市进入战略模型筛选10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 结合天润的自身特征及发展目标，我们为天润设定设定了相关筛选条件天润城市选择的思考路径与标准天润城市选择的思考路径与标准天润自身特征与发展目标天润自身特征与发展目标1、中等规模、上市企业2、已经产生扩张需求扩张目标三大关键词利润是企业成长和持续发展的关键，因此需要一定的市场需求为支撑区域中处于价格洼地的城市，由于价格透支度低，从而具有较大的成长空间市场规模适中价格洼地，透支度低重大规划利好，具

12、备一定经济和人口基础土地市场透明度低，进入成本小竞争强度小，压力轻价格与空间价格与空间具备一定经济基础和人口规模，同时受到国家政策扶持，或城市规划、人口导入、产业升级等方面具有良好的前景关键词一：利润保证利润保证关键词二：市场占有市场占有关键词三：持续发展持续发展容量与潜力容量与潜力市场规模过大、发展高度成熟的城市难以实现较大的市场占有（上海、北京市场份额最高的企业占比仅在5%以内）城市在发展过程中必然要经历价格分化的阶段，在此过程中各档次细分市场将具有不同的发展机会竞争压力小，进入门槛相对较低，较易实现市场占有和持续发展；土地市场操作灵活，可通过协议等方式拿地，进入成本低机会与风险机会与风险

13、房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 通过第一阶段的研究，我们认为长三角、环渤海、成渝经济特区、长株潭、北部湾、海南岛六大区域将成为未来发展热点国家政策倾斜、发展潜力大的区域是重点考虑对象国家政策倾斜、发展潜力大的区域是重点考虑对象 国家政策倾斜、发展潜力大国家政策倾斜、发展潜力大国家政策扶持资金主要流向产业升级、人口导入从未来前景层面考虑对关注区域的选择从未来前景层面考虑对关注区域的选择 城市基础差异、城市基础差异、市场市场容量差异、容量差异、发展发展潜潜力力差异差异长 三角区域现有水平高环勃海市场发展现状一般，但市场容

14、量和潜力较大中西部区域起步较晚，但市场容量巨大海南岛市场未来潜力巨大各区域存在较大的差异各区域存在较大的差异环渤海城市群长三角城市群西部城市群华中区域珠三角城市群东北区域海南岛北部湾经济热点区域房地产热点区域房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 海口、三亚、五指山、文昌、琼海、万宁、儋州、东方直辖：上海江苏：南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、连云港、淮安、盐城 、扬州、镇江、泰州、宿迁浙江：杭州、温州、绍兴、舟山、台州、金华、嘉兴、宁波、丽水、衢州、湖州安徽：合肥、安庆、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、

15、铜陵、蚌埠、六安、池州、阜阳、亳州、黄山直辖：北京、天津河北：石家庄、承德、张家口、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸山东：济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽山西：太原、大同、长治、阳泉、晋中、晋城、忻州、朔州、临汾、运城、吕梁辽宁：沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、丹东、锦州、营口、阜新、辽阳、铁岭、朝阳、盘锦、葫芦岛直辖：重庆四川：成都、自贡、攀枝花、泸州、德阳、绵阳、广元、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾、广安、达州、巴中、雅安、眉山、资阳、阿坝、甘孜、凉山贵州：贵阳、六盘水、遵义、安顺、黔南、黔西、黔东南、铜仁、毕

16、节广西：南宁、北海、防城港、钦州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、贵港、百色、贺州、河池、来宾云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、丽江、临沧、楚雄、红河、文山、西双版纳、大理、德宏、怒江、迪庆湖南：长沙、岳阳、衡阳、益阳、株洲、湘潭、邵阳、怀化、常德、永州、郴州、娄底、张家界、湘西湖北：武汉、黄石、襄樊、荆州、宜昌、黄冈、鄂州、十堰、孝感、荆门、咸宁、随州、仙桃、天门、潜江、神农架、恩施州江西：南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶河南：郑州、洛阳、开封、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、三门峡、南阳、商丘、信阳、许昌、漯河、济源、周口、驻马店海南（海南（8

17、 8个）个）长三角（长三角（4242个）个）环渤海（环渤海（5555个）个）成渝（成渝（3131个）个）北部湾（北部湾（3030个）个）华中（华中（6060个）个）我们将从六大区域226个城市中为天润寻找合适的进入方向房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 6大区域城市房地产投资机会天润集团理想的投资城市海南东北珠三角成渝地区环渤海长三角北部湾华中区域淘汰城市 城市A 城市B 城市C被选城市重点城市核心城市适当规模城市价格有空间城市竞争适中城市其他城市1城市2 城市3城市X城市Y城市房地产价格水平和增长空间城市房地产容量与潜

18、力淘汰城市 城市E 城市F 城市G第一轮筛选第二轮筛选第三轮条件比较，挑选出适合天润投资的城市模型建立：通过两轮条件筛选和一轮条件比较，最终挑选出适合天润投资的城市房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范14 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 市场容量适中，具有持续开发潜力易建立外来企业品牌度标杆企业市场份额较大典型城市：太原市场容量小，利润回报低客户对外来品牌接受度低，外地企业少典型城市：仙桃、玉溪市场容量大，需求支撑足客户对于产品要求逐步提高品牌企业多，竞争相对激烈，标杆企业市场份额一般典型城市：杭州、长沙价格高成本高，回报率取决于企业运营水平客户对产品品质要

19、求较高大型企业众多，竞争激烈，标杆企业市场份额不高典型城市：上海、北京快速发展阶段快速发展阶段500-1000500-1000万方万方成长阶段成长阶段200-500200-500万方万方成熟阶段成熟阶段10001000万方以上万方以上起步阶段起步阶段200200万方以下万方以下0909年典型城市年典型城市TOP20TOP20企业企业市场份额市场份额容量规模容量规模城市城市TOP1TOP1企业企业比重比重200-500太原富力13%500-1000杭州绿城8%1000以上北京富力3%上海绿地5%成都蓝光3%第一轮筛选条件：城市房地产容量及发展潜力中国房地产市场发展还处于初级阶段，其房地产发展的成

20、熟程度基本可以通过其规模来衡量根据天润对于市场占有率要求，我们认为根据天润对于市场占有率要求，我们认为市场规模在市场规模在200-1000200-1000万平方米区间的城市相对适合万平方米区间的城市相对适合n 容量过小的城市，中短期内企业生存和持续发展所需要的需求支撑和利润回报不足n 容量过大的城市，市场份额分散，难以实现较高的市场占有房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 200-1000万各城市房地产市场容量与潜力不同，规模适中的城市相对符合天润的需求，共有48个城市符合天润对于市场符合天润对于市场占有率要求的城市占有率

21、要求的城市长三角区域（长三角区域（1919个）个）合肥、安庆、绍兴、台州、金华、嘉兴、宁波、常州无锡、杭州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、扬州、宿迁、南通环渤海区域（环渤海区域（1515个）个）张家口、唐山、石家庄、廊坊、锦州、营口、鞍山、大连、青岛、泰安、德州、淄博、烟台、济南、太原华中区域（华中区域（1111个）个）南阳、新乡、周口、信阳、洛阳、郑州、长沙、株洲、吉安、赣州、南昌成渝区域（成渝区域（3 3个）个）贵阳、泸州、昆明房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 合肥、金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州

22、、合肥、金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、宿迁、南通和安庆连云港、泰州、宿迁、南通和安庆，在同等级城市中处于价格洼地，未来上升空间大。其中：n合肥合肥09年10%的成交量，其成交价格超过全市均价25%，部分项目均价达到全市均价两倍以上，城市内高档住宅市场和价差体系开始逐步形成，价格敏感度较低价格敏感度较低，适宜中、高档物业开发；，适宜中、高档物业开发；n金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云金华、嘉兴、扬州、镇江、淮安、盐城、徐州、连云港、泰州、宿迁、南通和安庆港、泰州、宿迁、南通和安庆，在区域内价格透支度均相对较低，城市内价差体系尚未形成，价格敏感度高，价格敏感

23、度高，适宜中档物业开发。适宜中档物业开发。石家庄、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、营石家庄、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、营口、张家口、锦州、鞍山口、张家口、锦州、鞍山在同等级城市中处于价格洼地：n太原太原少量品牌开发商项目价格已突破万元，价差体系逐步完善，适宜高档项目开发；适宜高档项目开发； 石家庄石家庄整体房价较为平稳，价差体系尚未形成，价格价格敏感度较高，适宜中档项目开发；敏感度较高，适宜中档项目开发；n唐山、泰安唐山、泰安单价超过五千元的项目逐步增多，价差体系正在形成，适宜中高档项目的开发；适宜中高档项目的开发；n 营口、德州营口、德州等城市的房价差距尚未拉开，价价格敏感度较高，适宜中档

24、项目开发。格敏感度较高，适宜中档项目开发。长沙、南昌、株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉长沙、南昌、株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉安、赣州安、赣州在中部城市中处于价格洼地：n长沙、南昌长沙、南昌高档住宅成交均价分别为全市平均价格的150、200%，价差体系开始形成，适宜以中适宜以中档住宅为主，适当配置一定比例高档住宅档住宅为主，适当配置一定比例高档住宅n株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉安、赣州株洲、洛阳、新乡、信阳、周口、吉安、赣州等城市价格透支度低，适宜开发中档住宅适宜开发中档住宅贵阳、泸州贵阳、泸州在西部同等级城市中处于价格洼地n贵阳贵阳当前市场高档项目占比约4%，价差体系正在逐步形成，适

25、宜开发中高档项目适宜开发中高档项目n泸州泸州已出现高于全市均价水平20-40%的高端楼盘，价差体系正在形成，适宜开发中高档项目适宜开发中高档项目二八价格线二八价格线第二轮筛选条件：城市房地产价格水平和增长空间房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范17 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 筛选结果：通过第一轮和第二轮筛选，符合天润关于城市投资的占有率要求和利润率要求的城市共有38个,且以三、四线城市为主。环渤海区域（环渤海区域（12个）个）张家口、唐山、石家庄、廊坊、营口、锦州、鞍山、淄博、泰安、济南、德州、太原长三角区域（长三角区域（14个）个）合肥、安庆、镇江、

26、扬州、盐城、徐州、泰州、宿迁、南通、连云港、淮安、常州、金华、嘉兴华中区域（华中区域（10个）个）周口、信阳、新乡、南阳、洛阳、株洲、长沙、南昌、吉安、赣州成渝区域（成渝区域（2个）个）贵阳、泸州海南（海南（1个）个）海南省（单独分析）房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 根据市场跟踪，我们发现三、四线城市的房地产地位逐渐提高，许多之前企业纷纷抢占市场，预计三、四线城市已经不可避免的成为了下一轮逐鹿之地。u提示点一：三、四线城市市场成交比重逐渐增加提示点一：三、四线城市市场成交比重逐渐增加u提示点二：三、四线对于提示点二：

27、三、四线对于TOP20TOP20企业的业绩贡献率不断提高企业的业绩贡献率不断提高布局三、四城布局三、四城市已是大势所市已是大势所趋，但关键要趋，但关键要考量选择城市考量选择城市投资的先后顺投资的先后顺序序房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 第三轮比较分析中，通过比较城市的利润水平和市场规模发现天润未来需要重点关注的城市高低低高重点关注城市的选择重点关注城市的选择评估的依据评估的依据利润水平利润水平市场规模市场规模AB利润水平利润水平 通过测算各城市土地成本和建安成本占价格的比重潜在市场规模潜在市场规模 通过市场调研得出各

28、城市房地产市场容量，并通过比较得出区域规划、人口规模来推导出未来该城市的未来房地产需求。房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 城市城市安庆安庆鞍山鞍山长沙长沙常州常州德州德州赣州赣州贵阳贵阳合肥合肥淮安淮安吉安吉安济南济南嘉兴嘉兴金华金华商品房销售面积（万平商品房销售面积（万平方米）方米）214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市城市锦州锦州廊坊廊坊连云港连云港泸州泸州洛阳洛阳南昌南昌南通南通南阳南阳石家庄石家庄宿迁宿迁太原太原泰安泰安泰州泰州商品房销售面积

29、（万平商品房销售面积（万平方米）方米）201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 182 213 303 城市城市唐山唐山新乡新乡信阳信阳徐州徐州盐城盐城扬州扬州营口营口张家口张家口镇江镇江周口周口株洲株洲淄博淄博/ /商品房销售面积（万平商品房销售面积（万平方米）方米）313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 /首先通过调研了解各城市房地产市场基本容量层级房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 利润水平主要通过各城市土地价格和建安成本

30、在当地商品房价格中所占的比重进行推算城市城市安庆安庆鞍山鞍山长沙长沙常州常州德州德州赣州赣州贵阳贵阳合肥合肥淮安淮安吉安吉安济南济南嘉兴嘉兴金华金华土地平均楼板价（元土地平均楼板价（元/ /平方米）平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均平均建安成本（建安成本（元元/ /平方米）平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房销售价格（元商品房销售价格（元/ /平方米）平方米）314533854094502323772134377744013036198057766

31、1594533利润水平利润水平1-(1-(a+ba+b)/c)/c44.86%44.86%39.17%39.17%44.19%44.19%44.99%44.99%36.05%36.05%32.57%32.57%48.58%48.58%37.70%37.70%39.72%39.72%35.56%35.56%46.76%46.76%38.87%38.87%40.17%40.17%城市城市锦州锦州廊坊廊坊连云港连云港泸州泸州洛阳洛阳南昌南昌南通南通南阳南阳石家庄石家庄宿迁宿迁太原太原泰安泰安泰州泰州土地平均楼板价（元土地平均楼板价（元/ /平方米）平方米）6179072526246571469169

32、452794585713308291076平均平均建安成本（建安成本（元元/ /平方米）平方米）1050125012501050117513001240100012001100132211301100商品房销售价格（元商品房销售价格（元/ /平方米）平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利润水平利润水平1-(1-(a+ba+b)/c)/c35.44%35.44%45.13%45.13%46.30%46.30%35.29%35.29%40.03%40.03%40.39%40.39%39.25%39.25%42.36%42.

33、36%44.96%44.96%34.77%34.77%45.0145.01% %38.40%38.40%45.99%45.99%城市城市唐山唐山新乡新乡信阳信阳徐州徐州盐城盐城扬州扬州营口营口张家口张家口镇江镇江周口周口株洲株洲淄博淄博土地平均楼板价（元土地平均楼板价（元/ /平方米）平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均平均建安成本（建安成本（元元/ /平方米）平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房销售价格（元商品房销售价格（元/ /平方米）平方米）4676 2133 2

34、017 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利润水平利润水平1-(1-(a+ba+b)/c)/c42.15%42.15%33.71%33.71%32.67%32.67%36.34%36.34%38.91%38.91%45.49%45.49%40.0040.00% %37.98%37.98%45.57%45.57%31.75%31.75%32.99%32.99%40.06%40.06%房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 赣 州信 阳鞍 山南 阳营 口吉 安锦 州泰 安泸

35、 州周 口淄 博济 南徐 州连 云 港安 庆宿 迁德 州合 肥洛 阳石 家 庄金 华盐 城淮 安新 乡张 家 口扬 州唐 山镇 江泰 州常 州株 洲南 通嘉 兴廊 坊太 原南 昌贵 阳长 沙Y Axis Title根据市场潜在规模和利润水平可以得到市场吸引力初始矩阵高低低高利润水平利润水平市场规模市场规模l 贵 阳房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范23 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 通过研究发现，区域规划辐射力、人口红利、城市土地门槛度、市场竞争强度等四方面对于城市房地产吸引力有着较大影响。区域规划辐射力区域规划辐射力人口红利人口红利土地市场门槛度土地市

36、场门槛度市场竞争强度市场竞争强度1 12 23 34 4城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射了大小将决定城市房地产市场发展的快慢和高度。人口规模是该城市房地产市场发展的基础。决定了城市未来房地产购买客户是否具有基本支持。城市土地市场的透明度决定了天润进入的难易程度以及前期投入成本的高低程度。市场竞争决定了天润进入城市以后的开发成本及品牌成本的投入，同时也将影响到天润产品溢价的预期。 最终结论最终结论房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 首先，城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化区域辐射力影响的大区

37、域辐射力影响的大小取决于四个方面小取决于四个方面2143区域整体定位区域整体定位产业定位产业定位交通定位交通定位核心城市经济地位核心城市经济地位区域规划级别国家政策倾斜程度规划所覆盖的区域整体产业定位产业之间是否形成衔接互补作用交通系统规划是否能形成交通一体化？核心城市的经济实力核心城市是单核的还是多核的房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 长三角城市群长三角城市群长三角一体化（产业一体化、交通一体化）长三角一体化（产业一体化、交通一体化）合肥合肥巢湖巢湖芜湖芜湖南京南京扬州扬州镇江镇江南京都市圈皖江经济带皖江经济带杭杭州

38、州城城市市圈圈长三角城长三角城市群市群 核心城市核心城市次核心城市次核心城市 上海上海杭州杭州南京南京主要辐射范围苏州、无锡、苏州、无锡、常州、南通常州、南通湖州、嘉兴、湖州、嘉兴、绍兴绍兴扬州、镇江、扬州、镇江、淮安淮安次要辐射范围合肥、芜湖、宁波、金华、泰州、盐城合肥、芜湖、宁波、金华、泰州、盐城重大事件重大事件1、皖江经济带升级至国家战略主要利好：产业转移、人口导入重点影响城市：合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆安庆2、沪宁、沪杭高铁即将开通主要利好：1小时交通圈形成 ，一体化进程加快重点影响城市：沪宁、沪杭沿线城市3、苏通大桥开通主要利好：苏南苏北时空距离缩短重点

39、影响城市：南通南通房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 环勃海城市群环勃海城市群环渤海城环渤海城市群市群 核心城市群核心城市群次核心城市次核心城市 群群京津冀经济区山东半岛经济区辽东半岛经济区核心城市核心城市北京北京青岛、烟台青岛、烟台沈阳、大连沈阳、大连主要辐射范围天津、石家天津、石家庄、唐山庄、唐山威海、潍坊、威海、潍坊、滨州、东营滨州、东营鞍山、抚顺、鞍山、抚顺、本溪、丹东本溪、丹东次要辐射范围河北、山东、辽宁、山西其他城市重大事件1、天津滨海新区纳入国家发展战略主要利好：吸引资金、人口导入重点影响城市：天津天津2、

40、京津唐都市经济圈主要利好：加速区域一体化，互补发展重点影响城市： 北京、天津、唐山北京、天津、唐山3、山东半岛蓝色经济区建设主要利好：海陆一体化，推动海洋旅游业，推进中日韩贸易重点影响城市： 青岛、烟台、威海、潍坊、滨青岛、烟台、威海、潍坊、滨州、东营州、东营等京津冀经济区山山东东半半岛岛经经济济区区房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群 成渝经济区成渝经济区北部湾经济区北部湾经济区核心城市核心城市成都、重庆成都、重庆南宁南宁主要辐射范围乐山、自贡、宜宾、乐山、自

41、贡、宜宾、南充等南充等北海北海次要辐射范围四川、广西、云南、湖南等其他周边省份城市重大事件1、 “成渝新特区”主要利好：吸引资金、人口导入重点影响城市：成都、重庆成都、重庆2、成渝高铁主要利好：推动沿线区域发展重点影响城市： 成都、重庆、贵阳、昆明成都、重庆、贵阳、昆明、资阳等、资阳等3、广西北部湾经济区发展规划主要利好：吸引投资、对接南亚贸易区重点影响城市：南宁、北海南宁、北海等 北北部部湾湾经经济济区区成渝经济区房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 武汉城市圈武汉城市圈中原城市群中原城市群华中城市群华中城市群2、武广高

42、速铁路通车主要利好：武汉、广州、长沙3小时交通圈形成重点影响城市：武汉、长沙及沿线城市重大事件重大事件1、武汉城市群、长株潭城市群、鄱阳湖生态经 济区升级至国家战略主要利好：产业转移、人口导入重点影响城市：武汉、长沙、株洲、湘潭、南昌武汉城市群武汉城市群核心城市武汉主要辐射范围孝感、黄石、鄂州、黄冈、仙桃、潜江、天门、咸宁长株潭城市群长株潭城市群核心城市长沙、株洲、湘潭主要辐射范围岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底鄱阳湖生态经鄱阳湖生态经济区济区核心城市南昌、景德镇、鹰潭主要辐射范围九江、新余、抚州、宜春、上饶、吉安部分县（市、区）中原城市群中原城市群核心城市郑州、洛阳主要辐射范围开封、新乡、焦作、

43、许昌、平顶山、漯河、济源鄱阳湖经济区鄱阳湖经济区长株潭城市群长株潭城市群房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化区域区域区域整体定位区域整体定位产业定位产业定位交通定位交通定位核心城市经济实力核心城市经济实力最终得分最终得分环渤海环渤海辐射区域较高较高强4 4长三角长三角辐射全国高高强5 5成渝成渝辐射区域中中一般3 3华中华中辐射区域中中一般3 3房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 与辐射城市的

44、车程距离是另外一个考虑三、四线城市受辐射程度的关键要素城市城市鞍山鞍山德州德州济南济南锦州锦州廊坊廊坊石家庄石家庄泰安泰安唐山唐山营口营口张家口张家口淄博淄博长沙长沙株洲株洲核心城市核心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京长沙长沙距离（公里）距离（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行车行车距离（小时）距离（小时）5.75 5.75 2.74 2.74 3.65 3.65 4.23 4.23 0.49 0.49 2.62 2.62 4.15 4.15 1.55 1.55 5.02 5.02 1.64 1.6

45、4 3.71 3.71 / /0.63 0.63 城市城市泸州泸州贵阳贵阳赣州赣州吉安吉安南昌南昌安庆安庆常州常州合肥合肥淮安淮安嘉兴嘉兴金华金华连云港连云港南通南通核心城市核心城市成都贵阳南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距离（公里）距离（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行车行车距离（小时）距离（小时）3.00 3.00 / /4.08 4.08 2.38 2.38 / /3.57 3.57 1.32 1.32 3.37 3.37 2.11 2.11 0.73 0.73 2.47 2.47 3.5

46、8 3.58 0.84 0.84 城市城市宿迁宿迁泰州泰州徐州徐州盐城盐城扬州扬州镇江镇江太原太原洛阳洛阳南阳南阳新乡新乡信阳信阳周口周口/ /核心城市核心城市上海上海上海上海上海上海太原郑州郑州郑州郑州郑州/距离（公里）距离（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行车行车距离（小时）距离（小时）3.56 3.56 1.67 1.67 4.36 4.36 2.23 2.23 1.95 1.95 1.82 1.82 / /1.34 1.34 2.74 2.74 0.84 0.84 3.69 3.69 1.96 1.96 /

47、/房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 赣 州信 阳鞍 山南 阳营 口吉 安锦 州泰 安泸 州周 口淄 博济 南徐 州连 云 港安 庆宿 迁德 州合 肥洛 阳石 家 庄金 华盐 城淮 安新 乡张 家 口扬 州唐 山镇 江泰 州常 州株 洲南 通嘉 兴廊 坊太 原南 昌贵 阳长 沙Y Axis Title机会最大机会最大机会较大机会较大机会一般机会一般潜在市场规模潜在市场规模利润水平利润水平高高低n 评估的依据评估的依据u 经济成熟度经济成熟度通过各城市的经济发展成熟度来判断房地产市场发展空间和投资机会经济发展成熟的城市，未

48、来房地产市场发展空间越大，投资机会越大u 规划利好度规划利好度通过各城市国家战略规划、区域规划及地方规划的情况，来判断房地产市场发展潜力和投资机会规划级别越高的城市未来房地产市场发展潜力越大，价格提升空间越大，投资机会越大根据各城市受核心城市辐射不同带来的潜在市场容量影响，进一步调整市场吸引力矩阵u 贵阳房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 其次，城市的人口红利结构同样也是影响城市未来房地产的容量变化的一个重要因素。2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050首置+再改

49、年新生人口（万人）首置需求再改需求39年27年1980 1985 1990 1995 20001965 1970 19751960家庭生命周期与购房行为对应关系住房需求趋势u购房行为产生与家庭的生命周期有着密切联系购房行为产生与家庭的生命周期有着密切联系房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范33 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 中国各城市的家庭生命周期相差不大，因此影响其城市房地产未来容量的关键因素是城市的人口规模城市城市淄博淄博株洲株洲周口周口镇江镇江张家口张家口营口营口扬州扬州盐城盐城徐州徐州信阳信阳新乡新乡唐山唐山泰州泰州人口规模（万人）人口规模（万人）

50、420.62 381.15 997.00 268.77 421.22 233.80 459.79 811.71 946.86 669.00 511.00 743.25 500.89 城市城市泰安泰安太原太原宿迁宿迁石家庄石家庄南阳南阳南通南通南昌南昌洛阳洛阳泸州泸州连云港连云港廊坊廊坊锦州锦州金华金华人口规模（万人）人口规模（万人）554.72 347.14 534.58 984.60 1004.00 763.72 461.52 642.00 430.40 488.25 410.26 310.10 461.41 城市城市嘉兴嘉兴济南济南吉安吉安淮安淮安合肥合肥贵阳贵阳赣州赣州德州德州常州常州长

51、沙长沙鞍山鞍山安庆安庆/ /人口规模（万人）人口规模（万人）338.07 603.99 479.49 536.91 486.74 393.86 836.66 564.19 358.74 645.14 351.40 613.89 /房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 赣州信阳鞍山南阳营口吉安锦州泰安泸州周口淄博济南徐州连云港安庆宿迁德州合肥洛阳石家庄金华盐城淮安新乡张家口扬州唐山镇江泰州常州株洲南通嘉兴廊坊太原南昌贵阳长沙Y Axis Title根据各城市人口红利结构不同带来的潜在市场容量影响，进一步调整市场吸引力矩阵人口

52、划分人口划分城市城市指标评估指标评估600万以上南阳、周口、石家庄、徐州、赣州、盐城、南通、唐山、信阳、长沙、洛阳、安庆、济南人口众多，市场容量不断扩张，有利于企业持续发展，投资机会较大400-600万德州、泰安、淮安、宿迁、新乡、泰州、连云港、合肥、吉安、南昌、金华、扬州、泸州、张家口、淄博、廊坊对整体市场影响不大，投资机会一般400万以下贵阳、株洲、常州、鞍山、太原、嘉兴、锦州、镇江、营口人口偏少，市场容量过低，不利于企业长期持续发展，投资机会较低n 评估的依据评估的依据高高低u 贵阳潜在市场规模潜在市场规模利润水平利润水平房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范35 中国房地产信息集团

53、| 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 第三，土地获取的门槛度高度直接决定了天润房地产项目开发成本，是决定天润进入城市利润水平的考量因素土地获取渠道土地获取渠道城市类型城市类型竞争强度竞争强度成本水平成本水平谈判难易程度谈判难易程度是否适合天润是否适合天润政府公开招拍政府公开招拍挂挂经济水平较高，房地产市场相对成熟的城市，如上海、北京、深圳等一线城市较大较高资金驱动，谈判难度一般政府协议土地政府协议土地出让出让经济水平相对较低、房地产市场成熟度相对不高的城市，如三、四线城市等一般较低资源驱动，谈判难度较大，关键在于政府资源如何？企业二手土地企业二手土地转让转让两者兼之一般一般渠道驱动，谈判

54、伴读一般，关键在于如何处理信息对称问题房地产城市进入战略模型筛选案 例 示 范36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 淄博株洲周口镇江张家口营口扬州盐城徐州信阳新乡唐山泰州泰安太原宿迁石家庄南阳南通南昌洛阳泸州连云港廊坊锦州金华嘉兴济南吉安淮安合肥贵阳赣州德州常州长沙鞍山安庆Y Axis Title根据城市房地产市场调研，按照各城市土地市场获取门槛度不同，对企业进入机会矩阵的行业利润水平进行修正高高低n 评估的依据评估的依据土地市场土地市场门槛度门槛度城市城市指标评估指标评估低连云港、徐州、盐城、洛阳、淮安、信阳、鞍山、张家口、淄博、赣州、营口、周口、新乡、德州、镇江、安庆、泰安、吉安、南阳、泸州、锦州、太原可通过协议、转让等方式获取土地，低成本拿地机会较大中南通、廊坊、贵阳、济南、宿迁、株洲、