第九章 房产税

1、主讲教师：潘莹主讲教师：潘莹湖北大学知行学院湖北大学知行学院第九章第九章 房产税法房产税法第一节 房产税基本原理一、房产税的概念房产税是以房产为征税对象，依据房产价值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。二、房产税的特点1房产税是地方税2房产税税源稳定，征收简便3征收范围广三、房产税的作用1运用税收杠杆调节，理顺分配关系2. 加强房产管理，提高使用效率3控制固定资产投资，促进住房改革4.征收较为简单易行，保证地方收入 第二节 房产税法基本内容一、征税对象和征税范围征税对象房产极其配套设施征税范围城市县城建制镇工矿区二、纳税人房屋产权的所有人承典人 使用人 三、税率四、税收优惠 余值1

2、.2% 租金12%太多了，看书吧！从价计征依据=原值（10%30%） 计税依据从租计征依据=年租金 从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。五、房产税的计税管理（一）计税依据（一）计税依据（二）应纳税额的计算从价计征的计算应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征的计算应纳税额=租金收入12%要注意房产原值的确定9 【例1】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元，2012年将其中四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的扣除比例为20，该政府机关当年应纳的房产税为（ ） A12 B36 C48 D

3、60答案：A 【例2】某企业有原值为2500万元的房产，2012年1月1日将其中的30用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20，该企业当年应纳房产税（ ）万元。 A24 B22.8 C30 D16.8答案：B（三）房产税的申报与缴纳征收管理纳税申报缴纳期限(按年计算、分期缴纳 )发生时间将原有房产用于生产经营从生产经营之月起 自建房屋用于生产经营建成次月起 委托施工企业建房、出租、借次月起 房地产开发企业自用、租、借本企业所建房屋次月起 纳税 地点(向房产所在地主管税务机关纳税 )国际房产税经验 房产税并不是中国首创，在全世界

4、很多国家早已实施房产税，并取得了不错的成效，虽然各国国情有所不同，但其实践过程中的经验仍旧值得中国学习和借鉴。 房产税的分类 美国模式：名称叫物业税，由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上，是一种直接税。 香港模式：围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。 中国大陆模式：。从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。 美国模式 房地产税是地方政府和学区收入的最主要来源 房地产税以房地产价值作为计税依据， 且计税价值的评估与房地产税收的征收管理是分开的。 房地产税的税率是根据预算和税基变化情况而不断变化的香

5、港模式 香港的物业税针对个人出租物业的租金进行征收 香港“调控”房地产市场的手段并非是税收，而主要有两种方式，增加土地供应和收紧银行信贷 新加坡模式 双轨制：政府出资建房；房地产的市场竞争和控制 2011年开始，房产税改革，制度更加倾向于弱势群体，凡是年值(AV)低于6000新币的，免收房产税。 讨论 中国作为后发外生型现代国家，如何中国作为后发外生型现代国家，如何借鉴国外房产税经验平衡公平和效率借鉴国外房产税经验平衡公平和效率 ？一、城镇土地使用税概述一、城镇土地使用税概述（一）概念（一）概念城镇土地使用税是对城镇占城镇土地使用税是对城镇占用国家和集体土地的单位和用国家和集体土地的单位和个人

6、按其使用面积定额征收个人按其使用面积定额征收的一种税。的一种税。开征意义开征意义1 1促进土地资源的合理、促进土地资源的合理、节约使用。节约使用。2 2调节土地级差收入，鼓调节土地级差收入，鼓励公平竞争励公平竞争3 3筹集地方财政资金，完筹集地方财政资金，完善和健全地方税体系善和健全地方税体系(一)征税对象和范围征税对象和范围 征收对象是城市、县城、建制镇、工矿区国征收对象是城市、县城、建制镇、工矿区国家所有和集体所有的土地。家所有和集体所有的土地。征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区 （二）纳税人纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的在城市、县

7、城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人 二、城镇土地使用税法基本内容二、城镇土地使用税法基本内容（不包括农村集体所有的土地）（不包括农村集体所有的土地） 【例例1】下列可以成为城镇土地使用税纳税人的有下列可以成为城镇土地使用税纳税人的有（ ）。）。A县城的中外合资工业企业县城的中外合资工业企业 B城市郊区的外资百货城市郊区的外资百货公司公司C工矿区的杂货店工矿区的杂货店 D农村山区的小卖部农村山区的小卖部【答案答案】ABC【解析解析】2007年年1月月1日起，外商投资企业、外国企业以日起，外商投资企业、外国企业以及外籍

8、人员都成为城镇土地使用税的纳税人；城镇土地及外籍人员都成为城镇土地使用税的纳税人；城镇土地使用税的开征区域不包括农村。使用税的开征区域不包括农村。（三）税率（三）税率 城镇土地使用税定额税率城镇土地使用税定额税率 实行从量定额计征实行从量定额计征, ,采用有幅度的差别税额采用有幅度的差别税额 1.大城市大城市1.5元至元至30元；元；2.中等城市中等城市l.2元至元至24元；元；3.小城市小城市0.9元至元至l8元；元；4.县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.6元至元至l2元。元。 单位：元单位：元/ /平方米平方米 三、城镇土地使用税的计算 （一）计税依据（一）计税依据 城镇土地使用

9、税以纳税人实际占用的土地面城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。积为计税依据。 【例例2】纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并以此为计税依据计算书的，应由纳税人申报土地面积，并以此为计税依据计算征收城镇土地使用税。（征收城镇土地使用税。（ ）【答案答案】【解析解析】纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，以此为计税依据计算征书的，应由纳税人申报土地面积，以此为计税依据计算征收城镇土地使用税。待核发土地使用证以后再做调整。收城镇土

10、地使用税。待核发土地使用证以后再做调整。 （二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算 应纳税额应纳税额全年应纳税额全年应纳税额= =实际占用应实际占用应税土地面积税土地面积( (平方米平方米) )适用税额适用税额 （与税（与税收优惠合并掌握）收优惠合并掌握）（三）税收优惠（三）税收优惠1. 1.法定免缴土地使用税的优惠法定免缴土地使用税的优惠 2. 2.省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠优惠【例例3】下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定的免税项目是接规定的免税项目是( )。A个人所有的居住

11、房屋及院落用地个人所有的居住房屋及院落用地 B宗教寺庙自用的土地宗教寺庙自用的土地 C民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地工厂用地 D个人办的医院、托儿所和幼儿园用地个人办的医院、托儿所和幼儿园用地【答案答案】B【例题例题4】下列各项中，可由省、自治区、直辖市地方税务局确定下列各项中，可由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税的有（减免城镇土地使用税的有（ ）。）。 A免税单位职工家属的宿舍用地免税单位职工家属的宿舍用地 B集体和个人办的各类学校集体和个人办的各类学校用地用地C个人所有的居住房屋及院落用地个人所有的居住房屋及院落用

12、地 D免税单位无偿使用纳税免税单位无偿使用纳税单位的土地单位的土地【答案答案】ABC【例例5】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积平方米，建筑物面积10000平方米平方米（公司与机关的占用比例为（公司与机关的占用比例为4：1），该公司所在市城镇土地使用），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米税单位税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税（元。该公司应纳城镇土地使用税（ ）。）。 A0元元 B2000元元 C8000元元 D10000元元【答案答案】C【解

13、析解析】该公司按实际占用土地面积计算城镇土地使用税。纳税单该公司按实际占用土地面积计算城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用，共有土地使用权土地上的多层建筑，对位与免税单位共同使用，共有土地使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。地使用税。20004/（4+1）5=8000元元四、城镇土地使用税的申报与缴纳（一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间 购置新建商品房购置新建商品房房屋交付使用次月起房屋交付使用次月起 购置存量房购置存量房签发房屋权属证书次月起签发房屋权属证书次月起 出

14、租、出借房产出租、出借房产自交付房产次月起自交付房产次月起 （二）纳税期限（二）纳税期限 按年计算、分期缴纳。按年计算、分期缴纳。 （三）纳税地点（三）纳税地点 向土地所在地主管税务机关纳税。向土地所在地主管税务机关纳税。 【例例6】纳税人新征用耕地应缴纳的城镇土地使纳税人新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税，其纳税义务发生时间是（用税，其纳税义务发生时间是（ ）。）。 A.自批准征用之日起满自批准征用之日起满3个月个月 B.自批准征用自批准征用之日起满之日起满6个月个月C.自批准征用之日起满自批准征用之日起满1年年 D.自批准征用自批准征用之日起满之日起满2年年【答案答案】C【解析解析】纳税人新

15、征用的耕地，自批准征用之纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；纳税人日起满一年时开始缴纳土地使用税；纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。地使用税。 【例例7】纳税人在全国范围内跨省、自治区、纳税人在全国范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地，其城镇土地使用税的纳直辖市使用的土地，其城镇土地使用税的纳税地点由国家税务总局确定。税地点由国家税务总局确定。 （）（）【答案答案】【解析解析】纳税人在全国范围内跨省、自治区、纳税人在全国范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地，其城镇土地使用税分别直辖市使用的土地，其城镇土地使用

16、税分别向土地所在地的税务机关缴纳。向土地所在地的税务机关缴纳。32 一、征税对象（对照土地增值税）： 对境内转移土地房屋权属转让行为征税（无论是否有收入）。 【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆，两税种征税对象的差异主要是由于两个税种的纳税人的规定不同而造成的。33具体情况 是否为契税征税对象 是否为土地增值税征税对象 1国有土地使用权出让 是不是2土地使用权的转让 是是 3房屋买卖 是是 4房屋赠与 是一般不是，非公益赠与是 5房屋交换 是（等价交换免）是（个人交换居住房免） 34 【例1】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）。 A以土地权属作价投资 B以土地权属抵债 C

17、以获奖方式承受土地权属 D以预购方式承受土地权属 【答案】ABCD 【解析】上述情况均在契税征税对象范围之内。35 二、纳税义务人契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员 三、税率契税实行3%-5%的幅度税率。36 【例2】 甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是( ) 。 甲企业缴纳土地增值税和契税 B乙企业缴纳土地增值税和契税 C甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税 D甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税 【答案】C 【解析】契税纳税人为承受方，所以乙企业作为土地使用

18、权的承受方要缴纳契税；而土地增值税的纳税人为转让并取得收入的一方，所以甲企业作为有偿转让方应缴纳土地增值税。37 三、计税依据（重点）三、计税依据（重点） 契税的计税依据按照纳税人不同情况分别为成交价格、参照市场价格、付出交易差价、补交的土地出让费或土地收益。38征税对象 纳税人 计税依据 税率 计税公式 国有土地使用权出让承受方 成交价格 3%5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况定 应纳税额=计税依据税率 土地使用权转让买方 房屋买卖买方 房屋赠与受赠方 征收机关参照市场价核定房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额 武汉契税征收标准武汉契税征

19、收标准中心城区别墅类契税按4%征收;不满足普通住房标准中任一条件的契税按3%征收;家庭首次购买的普通住房，按1.5%征收家庭首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。 均由买方承担。 自2011年12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原(武国土房发2008482号)规定标准执行。最新普通住房标准最新普通住房标准中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方

20、米)以下;总价不超过140万元(含140万元)。其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过90万元(含90万元)。武汉市新购商品房税费二、维修基金：砖混结构住宅49元/平方米(个人)、10元/平方米(开发商);无电梯框架结构住宅55元/平方米(个人)，12元/平方米(开发商);有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米(个人)，25元/平方米(开发商);有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米(个人)，30元/平方米(开发商)。三

21、、其他相关税费：43 【例3】某公司2012年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3，该公司应缴纳契税（ ）。 A0万元 B9万元 C18万元 D33万元 【答案】B 【解析】该公司第一笔业务交纳契税=（800-500）3%=9万元；该公司第二笔业务不缴纳契税。44 【例4】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12

22、万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3，甲、乙、丙纳税契税的情况是（ ）。 A甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D甲15000元，乙36000元，丙不缴纳【答案】A 【解析】甲不纳税；乙纳税=10000003%=30000元；丙纳税=1200003%=3600元。 45 四、税收优惠（重点） 【例5】根据契税暂行条例的规定,可以享受减免契税优惠待遇的是( )。 A城镇职工购买公有住房的 B房屋所有者之间互相交换房屋的 C因不可抗力灭失住房而重新购买住房的D取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【答案】C46 【例6】下列各项中，应征收契税的是（ ）。 A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权 C.承包者获得农村集体土