浅议房地产开发风险治理

1、浅议房地产开发风险治理房地产行业一贯被以为是高利润、高回报的行业。近几年，随着国民经济的快速增加，我国的房地产业也呈现出良好的进展态势。可是，在市场经济条件下，没有一个行业是稳赚不赔的，在房地产业高速进展的背后，其所带来的开发风险也在日趋增加。木文以房地产开发各个时期为脉络，对各时期的风险因素进行了识别，并提出有针对性的方法，希望能对房地产开发企业的风险治理提供有利的参考。一、房地产开发风险治理的必要性房地产开发是一种通过预测以后需求而进行的产品开发进程，不确信性贯穿整个开发进程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发进程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险治理的必要性

2、。通过有效的风险治理，能够减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。（一）房地产开发是一个动态的进程，风险因素众多。增强风险治理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满转变和不确信性的环境，以保证项目开发的成功。（二）风险治理的整体目标在于以最少的本钱实现最大的平安保障。通过有效的风险治理，在风险发生前采取规避方法，能够幸免因风险突发事件造成的庞大损失，并在损失发生后尽可能多的取得各类必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。（三）房地产开发风险治理的本质是对不确信性的治理。不确信性会给房地产开发带来要挟，但同时也意味着机遇，因此增强风险治理能够帮忙企业发觉新的机遇。房地

3、产开发风险治理应贯穿于各项业务的整个业务进程，包括事前、事中和事后，越早发觉风险、越早采取方法，那么风险治理的本钱就越低，给企业带来的效益也就越大。二、房地产开发各时期风险识别风险识别是风险治理的基础和重要组成部份。风险识别确实是确信何种风险事件可能阻碍项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险治理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发进程通常分为投资立项决策、土地取得、项目建设和销售治理四个时期，由于各个时期的要紧任务不同，其风险表现也不同。（一）投资立项时期的风险识别。投资决策时期是房地产开发进程中一个最重要的环节。本时期的任务是通过对国家、地址的政治、经济和社会进展趋

4、势的研究，综合考虑市场的供给、需求等经济环境,制定自己的开发策略，以确信开发的区域、类型和机会，即决定在何地、何时，开发何种房地产。一、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的转变可能给开发企业带来的各类形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的阻碍专门大，国家产业政策、土地治理政策、住房政策、金融税收政策、城市计划等从不同方面阻碍着房地产开发的各个层面。二、项目定位风险。当开发企业被迫辞别拿地就等于赚钱那个简单的盈利模式以后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分派和利用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时刻，许

5、多开发企业在项目开发进程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，致使了商品房的大量积存和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰巨，乃至危及企业的生存。（二）土地取得时期的风险识别。在土地取得时期，房地产开发企业要紧面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。一、土地状况风险。土地风险要紧来自土地自然属性、社会属性及计划部门对土地利用性质和计划设计指标认可的不确信性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确信性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的阻碍程度；计划部门对土地利用性质和计划设计指标认

6、可的不确信性来源于城市计划设计的滞后性和计划治理的透明度低。二、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情形千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各类缘故不肯出售，想方设法阻挠提出大大高于原衡宇实际价值的卖价。现在，开发商将面临艰巨的选择，要么同意昂贵的卖价或苛刻的不公平条件；要么无穷期拖延时刻，丧失宝贵的开发机会；要么舍弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关心的问题。筹资手腕合理，能够减少筹资本钱，降低筹资风险；筹资方法不妥，可能造成筹资本钱大幅上升，资金周转困难，企业面临破产

7、。（三）项目建设时期的风险识别。项目建设时期是指开发项目从正式动工到完工验收形成建筑物实体的工程施工建设时期。那个时期的风险要紧在设计及施工进程中由于治理不善、方法不妥引发的计划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。一、计划设计风险。计划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体计划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不妥，结构和设备器材选型不合理等，致使建筑工程不能知足适用、经济、美观、平安和靠得住性要求，和设计进度不能知足工程要求。二、工期拖延风险。房地产开发建设时期每一个环节的时刻损失,都会

8、使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的转变，错过最正确销售机会；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加治理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资成效要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手腕，而地产质量才是吸引客户的宝贝。阻碍质量的不确信因素要紧来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量和监理的操纵水平等都能阻碍项目的质量。（四）销售时期的风险识别。房地产开发销售时期的要紧任务是通过衡宇出租或出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。那个时期的风险要紧包括销售机会风险、销售合同风险、销售税收风险。一、销售机会风险。房地产租售机会一样

9、有三种情形：预售、即时销售和滞后销售。采纳预售能够提早回收款，节省利息，降低开发本钱。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价钱随机波动的阻碍专门大，这取决于投资决策时期房地产开发机会的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时刻，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金本钱的风险。二、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易两边的行为要有明确的标准，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量庞大，一旦碰到被侵占或被骗取，造成的损失是庞

10、大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，而且一旦显现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售衡宇时纳税方面承担的各类风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各类缘故致使企业利益受损的可能性。要紧的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。三、房地产开发各时期风险应付方法房地产开发风险应付的要紧方法有风险回避、风险操纵、风险转移和风险经受等。（一）投资立项时期风险的应付一、规避国家政策环境风险，抓住开发机会。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险经受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，幸免进一步紧缩的

11、政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。二、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确信项目开发的定位、衡宇品种的选择，做好项目的计划设计，知足消费者的需求。（二）土地取得时期风险的应付一、重视前期土地勘探工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确信性。注意搜集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确信性。然后，要认真对待勘

12、探结果，做出下一步的计划设计方案。二、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，第一要把握本地拆迁安置法规；第二要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置本钱。当估量的安置本钱大于可经受风险范围时，果断舍弃该地块的投资。3、合理选择资金来源、筹资手腕。开发商取得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为丰裕的情形下再依托部份银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；假设拿地资金绝大部份依托银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地

13、打算泡汤。（三）项目建设时期风险的应付一、开展项目计划设计方案优选，知足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计时期决定了房地产开发项目的本钱大格局，设计质量是计划设计时期的首要操纵要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，必然要做到优当选优，知足客户的需求。二、重视合同治理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部份风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部份风险转移到主体承

14、包单位。3、充分发挥监理职能，增强施工质量操纵。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工进程操纵，做好投资操纵、进度操纵和质量操纵。对设计变更成立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计用意，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的过失，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。（四）销售时期风险的应付一、通过营销代理，转移销售机会风险。为了规避销售机会风险,房地产企业能够通过营销代理方式将风险转移给代理商，规避预售风险。采取营销代理方式，不仅能够规避因滞销带来的资金回笼风险，还能够通过设置不同代理费率的手腕，鼓舞代理商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。二、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。衡宇作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者以为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。依照以往诉讼案件体会，因销售合同文本一样由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上说明时，法院通常按无益于房地产企业的说明来执行。因此，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。3、通过税负转嫁与纳税规画，减轻税收风险。税收规画确实是指纳税人通过预先的规画