房地产市场低迷现状分析及应对策略

1、交流2009编辑符辽1弩86北京房地产1辽1弩86北京房地产1房地产行业到目前为止，已经有18年的发展历史。经历了黄金时代，创造 了无数房地产神话。但从2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期。房地产市场低迷 现状分析及应对策略河南义马煤业 集团）房地产分公司 邓军辽1弩86北京房地产1辽1弩86北京房地产1房地产行业的发展不仅关系到每一个居民的切身利益，而且也涉及到国家其他众多行业的发展。1990年国务院55号令对土地交易予 以法律承认，标志着我国房地产商品化正式起步，到目前为止，已经有18年的发展历史。过去五年，中国GDP有10%71%勺增长，固定资产 投资平均以25%勺水平增长，而

2、房地产的投资总体水平基本达到 30% 2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，自20032007年房地产企业 利润更是持续增长的，其成本利润率平均水平为36%左右。从以上数据 不难看出房地产行业在我国近几年经历了黄金时代，创造了无数房地 产神话。但从2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期，以全国 最大房地产中介创辉倒闭为引线，引发了房地产行业的巨大震动，房地 产市场由过去的门庭若市转变为现在的门可罗雀。房地产市场低迷现状原因分析房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁，究其主要原因有以下六个方面 ：1. 高房价与低购买力严重脱节。自2005年以来住宅楼的价格基本以10%以

3、上的速度进行递增，至2008年全国大多数一线城市房价基本上翻了1倍，在广州、北京、深圳三个城市某些地段的房价甚至达到了3倍，而工资水平增长幅度要远远低于房价的增长速度，这样就导致了低购买力与高房价之间的矛盾。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适宜。而早在2003年北京市房 价收入比已经到达了 16,深圳达到了 12,这都远超出了国际房价收 入比的警戒线。高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险

4、，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件 ，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交 易之外，必然引发房产市场的低迷 。2. 较严格的二手房交易政策，降低了房市活性。国家继2007年出台了一系列的二手房交易政策，二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，其销售量比重也一直在增加，与一手房相比，二手房具有地理位置和价格等诸 多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解 置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降

5、低了房市的空置率。这对于 具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定 程度上降低了房市的活性 。3. 房市投资者大量岀售房产，供方比重上升。2008年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前 所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压力 ，在目前状态下，大多数投资者房租远不 够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手，以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的，与此同时房市新房也在房市低迷中有不同程

6、度的积压，销售量萎缩，以前开盘即售空的场景已一去不复返，这样单一的增加供方市场而买方市场低 迷，对于整体房市销售而言无疑雪上加霜。4. 大多消费群体对房市持观望态度。2008年伊始，拐点论开始盛行，房地产泡沫指数偏高早已经脱 离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态度。根据中国房地产指数系统最新北京居民购房需求调查 ”显示，辽1弩86北京房地产1辽1弩86北京房地产1有53.61%勺被访者因宏观调控而选择持币待购”以短期投资为目的的购房比例更是降低到1.57%的近年最低水平。除了期待宏观调控政策出台之外，消费者对目前的房

7、地产市场也缺乏信心，同年9月份万科退房风波就是一例，购房者在刚交完房款尚未入住，就瞬间蒸发掉了 20余万，这种资产损耗无论是普通的购房者或者房地 产投资者都是无法忍受和面对的。所以就目前而言，消费者宁可持币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。5. 不合适宜的信贷政策，增加了购房者负担。作为房产消费的主力军，大多数工薪阶层通过银行按揭贷款购 房是目前一种非常普遍的现象。2007年底，部分银行对住房首付提高到了 4成，在房价飞速上涨的同时，提高首付比例，虽然在某种程度上抑制了房产的投机行为，防止了房地产过热的现象，但也增加了普通购房者的负担。最近几年国家的信贷政策，基本上是提高贷 款利率，

8、2005年6月房贷利率为 5.51%至2007年12月房贷利率增 加为7.83%在很大程度上增加了购房者的负担。在家庭教育、医疗日常支出日益增加的情况下，大多数消费者很难承担不断增加的房贷，所以就出现了时下流行宁租不买的现象。6. 全球金融危机对房产市场的影响。当前全球正爆发由美国次贷危机引发的经济危机，各大银行以及制造、服装、建材等各个行业都受到了重大的冲击，我国也受到了一定程度的影响，在制造业密集的东南沿海一带，近半数小型企业倒闭，大型企业也大量裁员减薪。在这样大环境下消费者收入降低，工作不稳定，日常生活都受到巨大的影响，在面对支出高额的购房款以及日益增加的银行月供，势必信心大跌，即使国家

9、出台一定的刺激房产市场的信贷政策，房地产开发商使出各种促销优惠手段也 是很难见效。2008年11月大型房地产企业推出了各种促销优惠政 策，地方政府也出台了一定的诸如降低首付，利率打折等优惠政策，但与去年同期相比，销售量仍不及一半。因此全球金融危机对房地 产市场的负面影响不可忽视。应对房地产市场低迷现象的策略1. 国家及地方政府的宏观调控。房地产行业涉及到各个行业，目前其总产值已经占到我国 GDP 的10%以上，因此国家及地方政府应适时出台稳定房市，激活房市的一些宏观调控政策。目前国家采取了一系列的信贷政策，各地方政府也采取了不同的宏观调控政策，这在一定程度上刺激了房产市场的消费，对于激活房地产

10、市场低迷状态起着积极的作用。2. 房地产企业自我进行调整。1）转变经营理念，适应政府新政。房地产开发商要改变过去的 房子不愁卖、只涨不跌的经营理念，也不能仅依靠政府宏观调控，要 积极地根据地方和企业的实际情况，制定相对应的经营方针，细化销售模式，充分挖掘市场潜力，与国家政府宏观调控政策相呼应，以期早日走出房产市场的低迷状态 。2）抓住国家拉动内需的契机 ，改变战略方针。2008年是房地产 行业重要的分水岭，之前市场上大量的房子是商品房 ，这次危机，国 家拿出4万亿元进行投资拉动内需，其中9千亿元明确表示要投入保障住房，将来市场上的保障住房占到市场份额的75%左右，商品房只是占少部分。11月中旬

11、北京市保障住房用地发生流拍现象，发生流拍的原因无外乎两点：一是房地产企业过惯了利润较高、房子好卖的日子，心态还是没有调整过来；二是随着9千亿元保障住房的政策制定，各地配套政策尚未出台。实际上很多开发商不愿意做 保障性住房，因为有限的资金投到商品房用地上，能获得更大的利润空间。但作为房地产企业本身而言，也要看到未来几年房地产发 展的大趋势，不能抱木而栖，否则两头落空、得不偿失。3）盘活企业自身人力资源 。房地产行业就是靠资金、人才两条轮驱动，因此房地产企业应加强人才理论观念，适当增加人才引进和培养投入，并制定相应的绩效考核体制，激发本企业团队合作精神，依靠集体智慧，出谋划策，共渡难关。4） 其他

12、应对策略。从房地产市场长远发展来看，还应考虑采取 以下策略：控制房价收入比。2008年房市处于低迷状态后，各房地产公司 推出了不同的优惠政策，从一开始赠送面积或其他商品的明挺暗 降，以至目前的打折降价 ，可谓费尽苦心以达提高住房销售量之目 的，但却收效甚微，究其原因在于目前的房价仍然远远高于消费者 的购买力，房价收入比仍然大幅度超过国际警戒线。大幅度降低房价则可以降低房价收入比，但实际上可行性的空间不是很大，因为房产销售价它包含了众多费用如：土地开发费、房屋开发费、各种配套及收费等，而随着用地的紧张，土地开发成本也在不断提高，如果低于成本价出售房产是不太现实的。比较可行的措施就是提高城乡居民收

13、入，增加消费者的购买能力。健全法律、法规，规范房地产市场。房地产行业是一个尚未完全 成熟的新兴产业，在法律、法规上还不完善，这些主要体现在土地征 用、质量监督、银行信贷、房屋销售四个方面，当前有一部分房地产 开商空手套取国家土地，再用土地抵押获得银行贷款，然后进行提前销售融资等手段进行筹集资金进行房屋开发，这样的经营模式存在着极大的风险，如果在这些环节中，房地产商的资金链一旦发生 中断，那么巨大的风险就强加到国家和消费者身上，最终只能出现消费者受害，政府买单的现象，因此就目前房地产市场而言，亟需健全法律、法规，以规范房地产市场。完善住房保障体系。2008年11月国家投资9千亿元建设保障住房，这一系列的措施目的都是为了保障不同层次的消费者的居住 权o从近几年推行的效果来看，还存在着不够完善的地方。国家要制 定更加完善的住房保障体系，这其中要考虑到不同层次消费者的需 求，同时也要考虑到