法律尽职调查清单：房地产企业项目开发

1、专项尽职调查清单-房地产开发项目一、各房地产开发项目明细表(已提供excel表格二、请说明各项目是否为合作开发(如是,请提供合作开发者名称、营业执照、批准证书、房地产开发企业资质证书、章程,并说明合作比例。三、请针对各房地产开发项目分别提供以下文件:(一固定资产投资项目立项批复和政府部门对项目的可行性研究报告的批复;(二项目所在地房地产管理部门对开工计划的批复;(三如公司自他方取得该项目,则请提供与他方之间的项目转让、合作等协议和或其他法律性文件;(四项目被批准为何种项目类型(例如危旧房改造项目、安居工程、商品房项目,请提供相关批准文件;(五项目被批准的投资总规模、建设面积、政府征用地面积,市

2、政配套如何解决问题的批复内容;(六相应的土地使用权出让合同或土地使用权转让合同、为取得相关土地而与相关方签署的其他所有协议与备忘录,以及通过招拍挂程序取得土地的相关文件等(包括但不限于中标通知书等;(七土地使用权出让金和/或土地补偿费、契税、土地使用税支付凭证;(八土地使用权证明;(九与土地使用权有关的合作开发合同;(十如土地使用权存在抵押,请提供抵押合同及相关登记文件(如有抵押;(十一如相关土地使用权存在权属争议,请提供有关权属争议的相关文件;(十二政府批准其持有土地使用权的文件(如有和用地批准证书;(十三建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程验收文件等相关文件;(十四关于

3、拆迁、补偿:1.为进行项目的开发建设所需进行的拆迁、补偿所对应的全部文件,包括拆迁、补偿方案、拆迁补偿协议、如何安置拆迁户等的法律性文件;2.已完成的用于安置拆迁户的楼房的立项文件、规划文件及土地出让文件等全部政府审批手续,该楼宇是否获得了房屋所有权证,如有,请提供; 3.因开发建设该楼宇而发生的尚未履行完毕的合同;请提供合同,并说明履行情况;(十五商品房预售许可证(如有;(十六项目竣工的综合验收报告(包括但不限于消防、建筑质量部门的检验(如有;(十七住宅交付使用许可证明(如有;(十八房屋所有权证明(如有;(十九租赁合同及登记备案证明(如已出租;(二十商品房质量保证书和使用说明书;(二十一请提

4、供工程款的付款进度说明(仅限于未竣工交房项目;(二十二就目标公司,有无以下情形,请进行详细说明,并提供相关资料:1.闲置土地:(1有无超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的项目;(2有无超出合同约定动工开发日期满二年未动工开发的项目;(3有无虽按合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满一年的项目。2.新建住房结构比例:有无已经规划许可仍未开工的,正在重新进行规划审查的项目;其中是否包括别墅类项目。(二十三土地一级开发请确认目标公司是否参与土地一级开发,如无,请书面确认“无”;如有,请提供有关目标公司参与土地一级开发的相关材料,包括但不

5、限于:1.请提供相关政府部门就目标公司参与土地一级开发颁发或出具的批文、许可文件、核准、备案登记等文件;2.请提供目标公司参与土地一级开发而签订的协议等相关文件,包括但不限于土地一级开发委托协议、合作开发土地协议、参与土地一级开发的投标书、征地补偿协议、拆迁补偿协议;3.请详细说明目标公司已参与的土地一级开发的进展情况,如是否已征地拆迁、安置及补偿情况、“四通一平”情况;4.请说明目标公司参与土地一级开发是否与其他方(包括但不限于与相关政府部门、被征地方、被拆迁方、合作开发方等发生过任何重大纠纷或争议(如上访、诉讼,如无,请书面确认“无”,如有,请详细说明该等纠纷产生的原因、是否解决及解决的方

6、式、是否存在潜在的纠纷等;5.请提供项目所在地关于土地一级开发模式、程序、合作方式的相关地方性法规规定,包括但不限于政府机关的内部批文、通知等。附件:房地产项目调查表 发文机关 （可直接提供 序号 文件名称 相关文件，已提 供文件的不必 26 27 销售文件 28 29 30 商品房预售许可证 各类房产销售合同清单 合同范本 请说明项目预售或销售情况， 31 包括已售面积、未售面积、销 售金额、预售或销售合同履行 情况等 产权文件 32 33 34 抵押文件 请说明项目是否存在抵押情 形，包括土地使用权、在建工 35 程、房屋所有权上设定的抵押 权，如是，请提供抵押合同或 证明抵押权成立的文件

7、，主合 同及抵押登记文件 房屋所有权证 房屋购置合同（如为购买） 缴纳购房款的凭证 （如为购买） 室内环境监测报告 建设工程竣工档案预验收意见 文件编号 （可直接提供相 关文件，已提供 文件的不必在此 资料提供情况 (已提供/待提供/不适用 备注 (未提供的原因、其他说明 在此单独填写） 单独填写） 发文机关 （可直接提供 序号 文件名称 相关文件，已提 供文件的不必 租赁文件 现行有效的与各租户签署的房 屋租赁合同清单，其中内容应 包括但不限于承租方、租期、 36 租金、目前的履行情况（贵公 司或承租方是否存在违约情况 或纠纷等）及其他重要约定事 项 37 38 与之对应的房租租赁合同及附 件 收取租金的凭证 现行有效的与出租方签署的房 屋租赁合同清单，其中内容应 包括但不限于出租方、租期、 39 租金、目前的履行情况（贵公 司或出租方是否存在违约情况 或纠纷等）及其他重要约定事 项 40 41 与之对应的房租租赁合同及附 件 支付租金的凭证 文件编号 （可直接提供相 关文件，已提供 文件的不必在此 资料提供情况 (已提供/待提供/不适用 备注 (未提供的原因、其他说明 在此单独填写） 单独填写） 发文机关 （可直接提供 序号 文件名称 相关文件，已提 供文件的不必 市