东方滨湖策划方案

1、祥瑞东方滨湖全程营销策划方案大纲一、重庆鑫鑫营销策划有限公司简介公司组建于2006年8月25日，已先后策划过各种大型活动30余场次，其中包括万州2005、2006、2007年度秋季房交会整体策划及运营、万州名牌名品区县巡游总体策划及实施，另企业发展规划编制、企业品牌包装有很强的实战经验。公司下设策划部、培训部、销售部、广告部（含创意组、方案组、平面设计组）、财务部和行政办公室。公司人员年轻化，大专文化以上人员占员工总数的90%。公司人员专业素质过硬，有资深设计撰稿及策划人员，秉承“专业运作、务实高效”的宗旨，竭诚为客户提供高性价比的优质服务。二、祥瑞策划及管理团队组成总策划：顾问：平面创意设计

2、：文案：策划师：督导：文员：策划经理：销售经理：培训师：三、项目基本情况1、位置：位于天城区周家坝组团，北临国家级风景名胜区天生城公园，南倚天仙湖，东靠流水大桥，西接万州大桥，与高笋塘商业中心隔湖相望，区位优势明显。2、用地规模：地块用地面积156.9亩，属二类居住用地。3、定位：中高档住宅小区。4、建设规模：总建筑面积298324.64，其中还房72717.14，商品住宅208940.20，配套公建5410.35，地下建筑11256.95。5、经济指标：容积率2.74，建筑密度31.42%，绿地率30.21%，停车位959个，其中地上474个，地下485个。6、小区人口：共2692户，人口9

3、422人（户均3.5人）。7、当前工作进展情况：进行项目的规划及方案设计。8、当前存在的问题：要进行房屋拆迁安置补偿及倒腾，产品定位有待深化，产品有待进一步优化。四、全程营销策划操作原则提出可供选择的方案，待书面确认后实施。五、全程营销策划总体原则务实性、可操作性、创新性、高效性及高性价比 六、全程营销策划需达成的共识1、策划费用是通过提升产品的附加值而实现的；2、先造景观后建房（主题定位、风格及投入资金量）；3、对业主的投入最终会以效益体现；4、对品牌的投入不是无用的，需要维持并提升，最终实现社会效益及经济效益的双丰收。5、工作成绩=目标*效率6、地块50%，规划设计30%，销售执行20%，

4、可就是最后的20%要实现前面的80%。七、策划总体思路严谨的市场调查、确定客户群体并细分、确定项目定位（含档次）、打造与之适应的产品、确定建设周期、确定销售目标、系统有针对性的项目宣传推广包装、集团与项目品牌提练、“三度”（集团的知名度、美誊度及对项目的忠诚度）及“三期”推广、集团与项目品牌整合提升、销售执行（含商业招商）。1、如何确定建设周期：市场供给量、市场需求量、资金量、政策方向、人力资源、管理能力、建设总量、建设分期、开工时间、工程进度、质量标准。2、如何确定销售周期市场供给量、回笼资金量、政策方向、销售目标（总销售额、总销售时间、商业处置办法）、开盘首次时间、开盘次数、尾盘完毕时间。

5、八、拟推集团理念诚信、务实、规范、奉献(发展)九、项目定位的方向选择1、客户群体定位激进型：中青白领层（25-35），成立“祥瑞创业园”。保守型：老中青，工民兵学商结合，大而全。创新型：以中青为主，老年为辅，立足主城，放眼区县。2、商业服务定位社区型：以社区服务项目为主，辐射周边。主题型：如欧式风情街、热带雨林园、峡江变迁群雕、儿童游乐场。区域型：为周边区域服务，建立专业市场，如净菜市场、摩配市场。3、商业及住宅建筑风格定位仿古型：古色古香，楼宇琉璃打造。现代型：时尚都市主题。欧式型：西方元素为主，营造异域风情。十、项目定位1、高档品质、中档群体、低档价格2、安全、便捷、舒适、省心的理想家园十

6、一、项目宣传推广主题创业部落 汇聚精英创业感受 享受生活创业者乐园我家就在公园旁停泊思绪的港湾十二、市场调查1、竞争楼盘介绍周边项目（4个）盛世华城康湖世家三信经济房天城帝景其它有竞争力的主要项目（8个）学府丽景四季花城岸上蓝山万山国际东山花苑现代城山水国际世纪之星2、竞争楼盘现状分析目前已形成了以开发中高档高层楼盘为主的区域特征；目前户型供应以中等偏大三房为主；户型的创新性和适用性较高；配套趋向完善，注重人性化设计；3、竞争楼盘对产品打造的综合结论总体放量迅速增加北滨路2008-2009年总体放量约300多万方，约占万州房地产总体开发量的70，而万州每年消化量在100万方左右。同质化竞争严重

7、主要集中表现为市场定位同质化，特别是滨江路项目所针对的客户群基本一致，而天城板块的客户群体差异化较小；产品同质化，户型传统且主力户型的面积相差不大；项目核心卖点（江景资源或小区景观）同质化。全新的房地产市场环境体现在2008年上半年北滨路开发体量迅猛增加，由原来的供需基本平衡，转变为供大于求；新特区、新金融市场下的政治、经济因素影响房地产市场，使得开发量与销售量锐减。总价市场总价在15万20万是万州主力购房群最佳心理价位。项目开发前景：困难与机遇同在，要找准市场，加强推广，提升项目及企业综合竞争力，方可在市场中扬鞭奋进，傲立潮头，方能显英雄本色！十三、项目建议1、项目设计紧凑户型可在一定程度上

8、填补市场供应的盲点，具有相对优势，采取差异化产品设计，占领市场。2、增加项目亮点，提升项目竞争力阳光智能停车场、可变空间、儿童游乐场、主题休闲街、商业街的商业主题及氛围营造、高智能化、花园底房、纯净水供应、局部底层架空花园、功能完善的会所、治安执勤点、设置银行或自动取款机。3、完善商业生活休闲配套内容：会所、超市、餐厅、社区医院、银行、幼儿园、游泳池、网球场或篮球场、羽毛球场、干洗店、美容美发店、早餐店、鞋子美容店。十四、对初步规划设计及建筑方案的提示1、厨房外设生活阳台过少；2、无烟道设置；3、角窗凸窗变化性不足；4、客厅尺寸过小；5、缺剖面图、侧立面图；6、无水景（缺水而万物不生、贵于水）

9、；7、无门头，无主入户通道；8、视觉散乱、组团概念不强；9、无中心主题广场；10、商业无主题；11、景观无主题；12、总1：500的总平面蓝图。13、水电指标计算过大。14、无双回路设计或应急电源设置。15、未对高压电网进行有效处理或规避。十五、集团品牌提升办法1、产品品质、配套设施、现代化管理（以此为基础，再进行全方位的立体包装和推广）2、树造集团和法定代表人的美誉度争取人大或政协代表、区房协副会长单位、市开发协会副会长单位（）、劳模、五一劳动奖章、领导到企业调研、领导的认可度、业主评价、社会各界评价3、义举或善举、企业网站、资质及荣誉、管理创新。十六、实现销售的渠道现场销售、业主销售、员工

10、销售、网络销售、二手房中介销售、区县售房部推介销售、同城销售员销售、活动销售。十七、项目成功的保障建设资金、工程进度、绿化及景观效果、商业配套完善程度、生活配套完善程度、按计划有步骤的推广、持续高效的销售、称心如意的物业管理。十八、宣传推广包装费用总预算按销售收入的3-5%（按可销售住房面积208940.2，可销售商业5410.35，地下停车位485个计算）十九、宣传时机把握重突时令、直达目标、避其锋芒、剑走偏锋（注重每个节假日、特别是重大节日及常规销售旺季，宣传做到每个受众群体；别人宣传时抓内部管理，别人休息时大肆宣传，营造一个唯我独尊、出现率高的良好形象，并做到借力打力，注重宣传效果）。二

11、十、项目宣传推广的原则及流程内树品牌（万州区内），外树形象（周边区县），互动参与，直达目标。1、项目理念及项目亮点提练；2、项目开竣工时间及分期；3、确定配套项目、交房标准、各分项交付时间；4、项目运行保障；5、项目VI系统设计（标识、名称、字体、字色、主打平面广告创意、名片等）；6、项目包装（现场：施工围墙、刀旗、彩旗、建筑体景观、接待中心、灯饰等；户外：户外T型牌、站台、车身、灯箱、墙体广告）；7、项目“三度”推广（知名度、美誉度、忠诚度）；8、项目“三期”推广（蓄势期、强推期、维持期）；9、物业前期介入：实施“祥瑞一家人计划”；10、销售执行：销售队伍组建、销售策略与技巧培训、销售道具制

12、作（沙盘、户型模型、DM单张、楼书、服装、销讲夹）、客户接待中心设计装修装饰布置、样板房装修、按揭银行及规模、预售许可证办理、价格策略（定价、价格走势、付款方式、付款比例等）、商业招商（确定业态、确定招商方案及底限、确定队伍并培训）、争取荣誉、客户收集、开盘方案、促销方案、完善按揭手续、办理产权证11、活动策划：用以辅助“三度”发放大红气球、十对金婚夫妇参与奠基仪式、爱心助学、资助残疾群体、设立“500亿万州”先进企业表彰基金、设立年度创业基金（为打造第二大城市做出卓越贡献者）、赠送光碟计划、销售队伍联谊计划、业主联谊活动、五一、中秋、国庆、元旦、春节的主题活动。12、宣传推广策划创意一箭中“的”，明智选择我家就在花园住智者千虑，必有一失，祥瑞让你机不可“失”置业等于开始创业 13、广告占有计划（汽车站、码头、火车站、机场的T型广告或灯箱广告）。14、宣传推广媒介都市报、广播电视报、有线电视、车身广告、站台广告、灯箱、户外T型广告、网络、广播电台、公交车或出租车座椅靠垫、墙贴或喷绘、DM入户单、社区贴、活动15、制定宣传推广费用预算二十一、外延公关活动目的：降低项目