郑州璞园项目市场研究

1、璞园项目前期竞标方案2015年06月08日项目背景简述开发愿景资源交通周边环境项目指标项目四至城市宏观背景区域房地产市场格局项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议项目背景简述城市宏观背景区域房地产市场格局项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议目录CONTENTS对于项目的操作， 郑地集团的愿景：安全产品第一原则，保证项目安全性1快速去化实现项目快销，快速回笼资金2品牌价值通过产品，打响产品的品牌价值3企业愿景&项目操作目标项目背景理解项目背景理解项目背景理解区域交通区域交通交通便捷交通便捷快速市内各区快速市内各区轨道交通邻近地铁五号线西站路站距离本案步行5-10分钟1快速公路农业路高架&三

2、环高架农业路高架2016年底通车届时东西时间距离半个小时2城市干道金水西路双向6车道/城市主干道目前正在拓宽中3西三环西三环 化工化工路路北三环北三环东风路东风路东风路东风路金水路金水路农业路农业路京广快速路京广快速路建设西路建设西路陇海快速路陇海快速路机场高机场高速速 东三环东三环中州大中州大道道 西站路西站路秦岭路秦岭路本案电厂路电厂路五龙口高速五龙口高速高架高架北三环北三环地铁地铁5号线号线项目背景理解项目背景理解区域资源区域资源临近西流湖公园景观资源丰富西元国际商圈西元国际商圈王府井商圈王府井商圈碧沙岗商圈碧沙岗商圈本案本案项目位于中原区金水西路秦岭路临近细流湖公园景观资源丰富西刘虎园

3、区规划面积94平方公里西流湖蓄水面积180亩，新规划中的西流湖，将重新成为郑州市民的好去处，具体景观有：“银河”水幕、露天看台、景观雕塑、开放式草坪、艺术画廊、情侣园、雕塑公园、停车场、餐饮广场、五星级酒店区。西站路秦岭路冉屯东路农业路农业路项目背景理解项目背景理解周边环境周边环境区域内老国企家属院林立“老郑州人”聚集地本案郑州联运家属院人防家属院郑煤机社区郑州煤炭设计院家属院秦岭路桐柏路工人路建设西路中原公安分局家属院市地矿局家属院中原区人民检察院家属院郑州公安局交警支队家属院郑州二十四中家属院河南五建家属院郑州三磨研究所家属院河南工业大学家属院市地矿局家属院郑州市建委家属院郑州轻院家属院河

4、南省地质测绘院家属院郑州市工业贸易学校家属院郑州市行政执法局家属院城市发源地老国企家属院林立 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本本案案电电厂厂路路秦秦岭岭路路电厂沿街商铺沿街商铺棉纺西路棉纺西路西站路西站路桐桐柏柏北北路路冉屯路冉屯路冉冉屯屯东东路路王府井1.5km沿街商铺沿街商铺冉屯农贸市场冉屯农贸市场沿街商铺沿街商铺中原区人民医院中原区人民医院规划小学规划小学电厂路、秦岭路沿街商铺：多为烟酒店、餐馆、小超市王府井百货中原区人民医院冉屯农贸市场郑州热电厂电力配件厂秦岭路小学秦岭路小学项目背景理解项目背景理解周边环境周边环境西区旧城形象西区旧城形象距离城市中心较远距离城市中心

5、较远经济技术指标经济技术指标项目背景理解项目背景理解小体量，住宅用地100米限高 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。化化 肥肥 东东 路路西西 站站 路路秦秦 岭岭 路路平平 安安 街街电厂地块限制地块限制项目背景理解项目背景理解临近郑州市电厂道路形象差电厂对客户购房的影响较大，预计2016年年底搬迁项目背景简述城市宏观背景房产政策2015年房地产运行城市人口城市发展规划区域发展规划区域房地产市场格局项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议项目背景简述城市宏观背景区域房地产市场格局项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议目录CONTENTS今年以来多项房地产利好政策，助力房地产

6、回暖房地产政策2015年为房地产税铺路 3月1日起不动产登记实施广州公积金贷款首付低至2成央行降息0.25个百分点;央行半年三度降息利好楼市 业内称利率仍有下调空间北京下调公积金存贷利率 5年以上降至3.75%公积金+降息 楼市升温再加一把火郑州房价新标准：总价不超161万即为普通住房天津公积金首套首付比例降至20% 最高可贷80万刺激楼市政策加码 30余省市松绑住房公积金两部委发布一重大政策 766亿元投资房地产近期房地产政策 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商品房供求量呈上涨趋势大势研判项目基本情况 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。郑州市主城区的成交均价

7、呈上浮趋势大势研判项目基本情况 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。郑州市商品住宅的供应量及成交量环比涨幅较大大势研判项目基本情况商品住宅供应量上涨432%成交量上涨62%，供求比为1.2 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商品住宅存量607.2万方，去化周期约为12个月，库存压力较大大势研判项目基本情况 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。p2014年底郑州市城市化率达67.1%，正处于城市化发展的高速增长期，产业结构迅速调整，城镇人口快速增长，也必将促使房地产业持续发展。p人口净流入是衡量房价抗跌能力的重要指标。2013发布的全国50个城市人口吸

8、引力榜单中郑州排名第16位，人口净流入达162万，且自2010年以来均以每年17万左右的速度增长，显示了郑州市强大的人口吸引力；再加上出生率的稳定及死亡率的不断降低，作为拥有1亿人口的人口大省省会，郑州拥有巨大的人口潜力，支撑经济发展的同时也会带来巨大的住房需求。城市化率（%）初期中期后期中期前期郑州市城市化率67%3050702013年全国人口吸引力榜单郑州市每年人口净流入约17万，城市人口剧增，城市化率高达67%，人口净流入及城市化率的不断提高促生了大量的住房需求。城市经济人口城镇化率郑州城市框架外扩，本项目位于中心城区范围，区位优势明显区域价值区域价值城市总体规划郑州主城区是郑州市政治文

9、化中心、现代商贸服务中心区域价值功能定位传统市中心区域，非郑州市重点发展方向，自我中心化过程中龙湖南区 北环区域郑东新区中心城区三环路地块区域价值排序：郑东新区中心城区=北环区域高新西区龙湖南区1、郑东新区：城市CBD，富人集聚区域；2、中心城区：中心城区，占据城市资源；3、北环区域：占据良好的生态环境，郑州绿肺；4、高新西区：高新技术产业、科研、教育集中区域；西流湖附近规划常西湖新区5、龙湖南区：重点打造宜居区域，位置偏远；区域价值西区规划高新区教育资源费丰富，临近王府井商圈、碧沙岗商圈、西元广场丹尼斯育才小学郑州市第八十中学西元国际商圈西元国际商圈王府井商圈王府井商圈碧沙岗商圈碧沙岗商圈本

10、案本案秦岭路第一小学郑州市中原区育华学校郑州68中区域价值公建配套中原区目前在进行旧城改造，将打造为郑州市西部的核心区域区域价值区域未来规划1常西湖新区未来规划为集行政、商务、居住旅游休闲为一体的核心都市区域本案本案发展愿景通过三、五年的努力，把常西湖新区扮靓、做美，建设成郑州西部高档的行政中心、高端的商务服务中心、高尚的生态宜居中心、高品位的休闲旅游中心以及先进文化传承中心，形成集行政、商务、居住、旅游休闲度假为一体的国际一流、国内知名、省会领先的核心都市区域，打造国际大型企业集团、亚太地区现代化企业集团、国内先进行业领军企业集聚的国家级大型商务会所。区域价值区域未来规划2目录CONTENT

11、S项目背景简述城市宏观背景区域房地产市场格局项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议项目背景简述城市宏观背景区域房地产市场格局板块格局研判对标项目选取板块格局特征重点竞标项目分析未来竞争预判项目操作思路及定位经济测算分析结论及建议板块格局市场格局研判西区以西站路及中原路为界分为三大板块序号项目名称产品类型主力户型棉纺路板块1锦艺国际华都高层80-1002方圆经纬高层130-1503盛润锦绣城高层90-100宏江中央广场高层90-140西站路北板块4栖湖怡家高层68-805风和日丽新领地高层896正商金域世家高层、花园洋房89、1257九龙城高层80-908升龙天汇广场高层8910正商花语里高层

12、、小高层89、12911华强城市广场高层75-90中原路板块13和昌湾景国际高层49-8914中原新城高层91地铁1号线西三环陇海西路西站路北板块中原路板块1234567891011本案中原万达金街1314秦岭路棉纺路板块京广快速路45 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。西站路桐柏北路金域世家风和日丽九龙城升龙天汇广场盛润锦绣城方圆经纬锦艺国际华都棉纺西路中原新天地领航新中源中原新城和昌湾景国际中原中路8500元/11000元/9500元/价格逐步上升价格逐步上升桐柏北路西站路区域均价在8500元/；棉纺西路沿线均价在11000元/；中原中路以南区域均价在9500元 /板块格局

13、市场基本特征项目名称均价（元/）锦艺国际华都12000方圆经纬9200盛润锦绣城12000宏江中央广场10000栖湖怡家8000风和日丽新领地9200正商金域世家8500九龙城8300升龙天汇广场8600正商花语里8500华强城市广场8400和昌湾景国际8500中原新城9200宏江中央广场梧桐新语栖湖怡家 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。西站路桐柏北路金域世家风和日丽九龙城升龙天汇广场盛润锦绣城方圆经纬锦艺国际华都棉纺西路中原新天地领航新中源中原新城和昌湾景国际中原中路8500元/宏江中央广场梧桐新语栖湖怡家中原路板块棉纺路板块棉纺&中原路主力户型分析重点竞品项目多以两房和三

14、房产品为主两房主力面积77-89，三房90-120项目名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）本期产品面积（）一房两房三房四房及复式宏江中央广场2304.5340.7104134、143盛润锦绣城9903.510079、8388、116、135160方圆经纬1653.48827989、118、130166锦艺国际华都5253.51209087、114中原新城5435.61808888、105156、175和昌湾景国际663.49184866、7389棉纺&中原路成交结构解析近两年成交结构均以两房和三房为主去化随品质影响大，单项目总体保持在40套以上重点竞品各户型去化明细项目名称 一房 两房 三房

15、 四房五房及复式总成交套数月均去化套数棉纺路板块方圆经纬0.1%64.1%33.6%1.9%0.2%206987锦艺国际76.7%23.3%91038盛润锦绣城 16.1%36.3%46.6%1%217291宏江中央广场50% 40% 10%600中原路板块中原新城66.2% 5.6%24.8%3.1%0.3118950和昌湾景国际3%67.4%29.5%12865450%31%1%18%0%典型竞品2013-2014年成交结构二房三房四房一房五房及复式月均50套以上备注：由于竞品体量大，开盘时间早，供应明细难以统计，为了弱化推盘策略对真实市场需求的影响，故将成交统计周期拉长，统计2013-2

16、014两年项目的销售情况2R和3R户型占据去化绝对主力西区市场总价承付能力名称一房两房三房四房五房面积占比总价首付总价首付总价首付总价首付总价首付盛润锦绣城802412036中原新城52.815.893.52813239.617051.2和昌湾景国际4312.968.820.677.423.2城开绿园8124.31303915045锦艺国际华都10832.4136.841方圆经纬72.721.8108.632.6152.745.8宏江中央广场5516.59929.714042.2刚需两房首付比例刚需两房首付比例20-25万刚需三房万刚需三房22-25万改善三房首付比例万改善三房首付比例32-3

17、9万万重点竞品分析热销项目户型分析-和昌湾景国际附加值高，阳台半赠送，部分户型赠送露台88小三房户型赠送面积达6-8和昌二期 77 2室2厅1卫n户型方正、南北通透；n双卧均为南向，阳光充沛，主卧带超大飘窗，增加附赠空间及生活舒适度；n卫生间干湿分离，提高了居住品质；n客厅和厨房均带有露台，增加户型附加值。n户型方正、南北通透；n双卧均为南向，阳光充沛，主卧带超大飘窗，增加附赠空间及生活舒适度；n卫生间干湿分离，提高了居住品质；n客厅和厨房均带有露台，增加户型附加值。和昌二期 89 3室2厅1卫热销项目户型分析-锦艺国际全明户型，设计合理，产品附加值高赠送花园、露台，最高赠送面积达10n户型设

18、计合理、南北通透；n双卧均为南向，阳光充沛，主卧带阳台，生活舒适；n紧靠客厅赠送大面积阳台，可随意改变，也可变为3居使用。锦艺三期 872+1室1厅1卫n户型方正，动静分区、全明设计，n主卧、客厅均朝南，采光较好；n主卧全套房设计，彰显高贵品质，次卧赠送大面积阳台；锦艺三期 114 3室2厅2卫锦艺三期 122 3室2厅2卫n户型方正，动静分区、全明设计，n客厅连接阳台，采光好，视野佳；n南北双向阳台设计，附赠空间达7平米，附加值大棉纺&中原路热销项目户型分析-盛润锦绣城盛润锦绣城的户型紧凑，但实用性一般仅附赠阳台空间具备吸引力盛润锦绣城 79 2+1室2厅1卫n户型南北双阳台，附加值高；n动

19、静分区，提高生活居住舒适性；n户型面宽大，但过道空间较为浪费，实用性低盛润锦绣城 88 3室2厅2卫n主卧及客厅均为南向，采光好；n主卧带飘窗，增加附赠空间；n书房连接景观阳台，视野较好。棉纺&中原路09年入市，凭借其出色的产品、园林设计及教育附加等，始终作为西区楼盘形象及价格的标杆，市场认可度高，为西区极具代表性综合体项目之一开发商开发商/ /代理代理商商郑州翰园置业有限公司（香港锦艺集团）上海盛励机构/泰辰位置位置中原区棉纺西路与桐柏路交汇处（原国棉一六厂）规模规模占地560亩，总体量120万，绿化率40%，容积率3.5首期开盘时首期开盘时间间2009年10月24日产品配比产品配比两房：8

20、6，占比38%三房138，占比7%“2+1”房89，占比32% 三房108，占比23%销售价格销售价格当前销售均价9600元/平方米客户来源客户来源锦艺客户仍以中原区居民为主，占比达到70%，其次为二七区、金水区，占比分别达到10%、8%。就置业目的来看，项目客户置业以首次置业为主，占比达到74%，由于项目供应房源多为实用自住型，因此投资客户较少。 销售销售项目住宅分三期开发，在售为三期产品，在售房源均价9600元/，楼王均价10500元/物业物业河南锦艺物业，高层住宅1.55元/月，戴德梁行顾问卖点卖点规模、户型高赠送、教育、园林、配套配套配套王府井，锦艺城，地铁1、5号线等，成龙影院，沃尔

21、玛，世纪联华典型楼盘分析典型项目分析典型项目分析锦艺国际华都锦艺国际华都住宅规划一期：欧尚二期：美域三期：博郡项目规划项目由三个住宅组团、一个商办教育组团构成。住宅组团总建面90万方，分三期开发；商办教育组团共计30万方，由锦王府井百货，艺城购物中心、锦艺国际中心、互助路小学及市实验幼儿园。商业+教育王府井百货锦艺城星月家居互助路小学市政公园市实验幼儿园锦艺国际中心欧尚美域博郡市实验幼儿园典型楼盘分析园林建筑规划2万中庭景观、人工台地园林、下沉式中心广场、五星级景观会所等，致力打造纯正欧洲皇室园林；采用ArtDeco建筑风格，精细化的园林设计成为本项目的重要发力点。典型楼盘分析25015069

22、7113454644991642162943232214940400800120040-5050-6070-8060-7070-8080-90100-110100-110110-120130-140140-15060-7060-7080-9090-100100-110100-110110-120120-130一房二房三房一房二房三房一期二期单位：套锦艺国际华都锦艺国际华都产品产品构成图构成图产品构成锦艺国际华都产品线较为明晰，以满足刚需的80-90“2+1”两房及满足改善型需求的110-120“3+1”三房为绝对主力，其中80-90“2+1”两房成交效果最好。2012年累计销售1447套典型楼

23、盘分析产品分析面积赠送成为本项目户型设计的最大亮点，运用室内花园、飘窗、多阳台等方式提升产品的居住舒适度，但项目部分户型整体布局相对一般，总体面积设计相对紧凑，控制产品总价83.4487.94 “2+1”房客厅为横厅，采光不足138.92 “3+1”房典型楼盘分析客户分析一、二期项目品质型客户占有较大比例，主要为区域内的公务员及企业高管等，属于区域内的高端客户资源，现阶段三期的成交客户情况相对之前有一定的转变，刚性首次置业客户比例有所提升一二期客户情况在售三期客户情况公司职员, 24%公务员, 21%私营业主, 20%西区职工, 16%教师, 10%企业高管, 7%其他, 2%锦艺国际华都期客

24、户职业构成锦艺国际华都期客户职业构成首置, 55%首改, 35%投资, 10%锦艺一、二期客户置业目的构成锦艺一、二期客户置业目的构成典型楼盘分析售楼部样板房设置在了离售楼部最近的4号楼上，看房通道沿途打造了水系、亭台、小品等景观，使得房客户身临其境、深受感染、博得好感。精心布置的样板示范区样板房景观示范区运用注重景观示范区的打造，通过细节的精雕细琢，提升项目市场形象，增强客户信心和认同感市场环境典型楼盘分析锦艺国际华都六大卖点强势配套区位优势教育资源户型价值顶级物业园林优势该项目总体量120万方，其中商业体量30万方，包含王府井百货、锦艺城购物中心、沃尔玛、世纪联华等商业配套。锦艺集团投入教

25、育资金5000万，将互助路小学、市实验幼儿园引进社区，业主可近距离享受优质的生活配套及教育资源。该项目地处棉纺路与建设路交汇处，区位优势明显，与建设路商圈近在咫尺，并享有地铁1、5号线，及BRT优势交通资源。户型设计上具有较大比例的赠送面积，“N+1”户型设计，有效提高房屋使用面积，降低房屋总价，性价比较高，满足西区客户的置业心理。3.5万方纯正欧洲皇室园林，采用坡地和水系相结合,2万方超大中庭景观人工台地园林与下沉式中心广场、五星级景观会所，极大地提升了社区居住品质。锦艺国际华都聘请世界顶级物业戴德梁行担纲项目物业顾问，自身旗下物业管理公司郑州锦艺物业接手物业管理，提升了业主的尊贵感。市场环

26、境典型楼盘分析锦艺国际华都通过加分项与标准动作运用促进项目成功。借鉴点高品质住宅，资金投入较大，对于成本的要求较高；户型赠送面积较多，使用率较高，但户型整体舒适度不足。采用教育附加的方式，形成项目的重要竞争力；产品主要采用“N+1”的设计方式，保证面积的赠送，提升产品的吸引力；户型面积总体较为紧凑，控制总价；一期实景园林展示，受到客户认可；引入世界顶级物业顾问，提升项目品质，保证项目长期的市场形象；警示点典型楼盘分析 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。西站路桐柏北路金域世家风和日丽九龙城升龙天汇广场盛润锦绣城方圆经纬锦艺国际华都棉纺西路中原新天地领航新中源中原新城和昌湾景国际中

27、原中路8500元/宏江中央广场梧桐新语栖湖怡家中原路板块棉纺路板块重点竞争板块主力户型分析重点竞品项目多以两房和三房产品为主两房主力面积77-89，三房90-120项目名称占地面积（亩）容积率建筑面积（万）本层产品面积（）及占比（%）本期多层产品面积（）及占比（%）一房两房三房四房及复式一房两房三房四房及复式金域世家1583.49378389（76.5%）122（12.1%）126（10%）173（1.4%）九龙城684.4323.677（18.8%）83、88（71.8%）148（9.4%）风和日丽702.9315.5120、125（61.7%）135（16.7%）220（21.6%）花语里1352.134092、94、96（100%）景宏中央公园2304.5340.7104（32.5%）134、143（67.5%）升龙天汇广场5454.9923459（16.7%）89、109、118、136（66.7%）142（16.6%）栖湖怡家27.52.410.867、71、80、85（62.5%）89、106（37.5%）竞品成交结构解析重点竞品