浅谈高层楼房地价分摊

1、论高层楼房地价分摊随着城市高层楼房日益增多，地价分摊问题已受到房地产评估人员的高度重视。现在一般认为，研究楼房地价分摊方法是为了解决以下三个问题：1.在建筑物寿命终了或建筑物被毁后，土地转让所得地价款如何在原建筑物所有者之间进行分配。2.建筑物在使用过程中政府根据这块土地价格征收土地使用税，该税如何在建筑物所有者之间进行分摊。3.在原始建筑物上加层建造所产生土地溢利，如何在各所有者之间分摊。除此之外，应用楼房地价分摊方法还有两个重要用途：一是房改售房进入市场，在确定补交土地使用权出让或含土地收益时，如何在不同楼房的房屋所有者之间分摊；二是研究楼房地价分摊方法，可以探索地价在空间的分布规律，评估

2、出建筑高度受限制的地块价格，也能够使房地产开发商准确计算各楼层之间的开发成本，从而合理确定售房价格。因此，楼房地价分摊方法的研究将会日益受到重视，人们不仅需要研究水平方向横的地价分布规律，而且也要探讨垂直方向纵的地价分布规律。一、现行地价分摊方法目前可供选择的分摊方法有四种：1.将全部地价归于地面或任何其它一层。2.根据拥有建筑物面积来分摊。总地价分摊系数建筑总面积3.按照占有部分的房地产价值占房地总价值的份额来分摊。 占有部分的房地价值占有的土地份额房地总价值4.与土地估价的假设开发法原理类似的分摊方法。 占有部分的楼价占有部分的建筑物价占有的土地份额总楼价总建筑物以上四种分摊方法中，第四种

3、方法是理论上最完善的方法。用该方法时应知道总楼价、总建筑物价、占有部分楼价、占有部分建筑物价，或已知总楼价、总地价、总建筑面积、占有部分楼价、占有部分建筑面积。这在建筑物刚出售时，这些条件可以满足，分摊计算是可行的。但在建筑物正常使用的情况下，如仍按售楼时分摊比例分摊地价，显然是不合理的。必须寻找更为科学、合理的分摊办法。二、比较分摊法为了克服上述分摊方法存在的弊端，笔者采用如下分摊分法，不妨叫做“比较分摊法”。其基本思路是：随着城市的发展及人们居住观念的变化，楼房各自楼价在不断地变化，各楼层的地价分摊比例也随之变化。地价分摊时日的楼价可以用比较法算出，总地价也可以按比较法算出，从而，利用比较

4、出的结果进行地价分摊计算。具体操作步骤如下：1.确定分摊时日楼价楼房一旦建成使用，就存在折旧问题。要准确评估出各楼层的楼价，一般要借助于市场比较法。评估中要考虑有形折旧，还要考虑无形折旧，更要考虑周围环境的变化带来楼层间价格的差异。对部分用户入住后自己装修部分不能考虑。对商业用房，如具备采用收益还原法条件，应使用收益还原法评估。2.确定分摊时日总地价由于我国城市土地实行有偿有期限使用制度，如不计地价上涨因素，出让后的地价会随着使用年数的增加而逐年降低。因此，确定旧有房地产的总地价时，一方面要考虑地价情况，另一方面要考虑土地使用年数，正如建筑物现值评估时要考虑重置完全价值和新旧程度一样。应当注意

5、的是，总地价并不是购地价或真实地价，它应含利润、利息等，即按社会平均水平应获得的利润、利息等。3.选择分摊公式计算分摊地价 占有部分的楼价占有部分的建筑物价占有的土地份额总楼价总建筑物价或用公式： 总楼价总地价占有部分分摊地价占有部分的楼价×占有部分建筑面积建筑总面积若记各层的楼价为Vi(i表示层数)，总地价为V'，各层应分摊的地价为V'i，总层数为n，各层面积相同，则有：Vi-V'V'iVin该公式可表述为：某层单位建筑面积分摊地价等于该层单位楼面价减平均单位楼价加楼面地价。如果各层面积不等，上式则不成立，更不能延伸至用单位楼面楼价和楼面地价也可表示

6、的程度。目前一些房地产估价书刊上，在介绍地价分摊公式时，不管各层面积是否相同，均引用上式，应引起注意。由于总地价中含有利润、利息等，因此，利用地价分摊公式计算出的分摊地价中，也含有利润、利息成份。三、评估实例某中等城市邻街住楼，六层，建筑面积6000平方米，1993年建成投入使用。第一层为商业用房，第二至六层为单元式住宅。当时楼价为：商业用房2200元/平方米，住宅房第二至六层分别为790、790、740、660、580元/平方米，要求按当时价格情况和1997年价格情况计算分摊地价。1.按当时价格情况进行分摊当时总地价为240万元，各层建筑面积相同，均为1000平方米。以单位楼面分摊地价来计算

7、。平均楼价1/6×(2200790790740660580)1/6×5760960(元/平方米)2400000楼面地价400(元/平方米)6000V'iVi平均楼价楼面地价Vi960400Vi560故有：第一层V'122005601640(元/平方米)同理：V'2230V'3230V'4180V'5100V'620V'i各层地价分摊比例为，经计算，一至六层地价分摊比例分别为68.3、9.6、9.6、 V'i7.5、4.2、0.8。2.按1997年价格情况进行分摊经市场比较，评估计算出1997年第一至六层

8、楼价分别为3000、820、850、820、750、680元/平方米。总地价为320万元(评估过程略)。仍以单位楼面分摊地价来计算。平均楼价1/6×(3000820850820750680)1/6×6920(元/平方米)3200000楼面地价1/6×3200(元/平方米)6000V'iVi平均楼价楼面地价Vi1/6×(6920-3200)Vi-620(元/平方米)故有：第一层V'13000-6202380(元/平方米)同理：V'2200V'3230V'4200V'5130V'660一至六层地价比例分

9、别为：74.4、6.2、7.2、6.2、4.1、1.9。由此可见，同一房地产，因地价分摊时间不同，各层之间分摊地价及其比例也不同，甚至可以认为分摊地价是时间的函数。为形象地反映出这种变化，现以各楼层地价分摊比例为横轴，楼层数为纵轴，建立直角坐标系，可作出地价分摊比例曲线图。从分摊地价公式分析，分摊地价等于占有部分楼价减去占有部分的建筑物价。对一幢楼房而言，各层建筑物价格应相同(不考虑特殊装修)，如以单位面积计算，分摊地价实际就等于该层单位楼价减去一个常数，这个常数就是整幢楼房的单位建筑物价。地价的变化规律实际也是楼价的变化规律。或者说，楼价的变化规律反映了地价垂直分布规律。四、地价垂直分布与周

10、围环境的关系城市土地的价值就在于其上所建房屋给人们带来了使用功能，这种功能的优劣在各楼层的价格上，而真正差异的原因来源于周围环境条件及高度上。因此，研究地价垂直分布规律，必须要先研究周围环境，它们之间存在着一定的联系。1.宗地一面或几面面临商业街道。这时所建房屋第一层(甚至第二、三层)可作为商业用房，使用价值最大，分摊地价比例也最大，或者说第一层分摊地价最多。2.宗地属于住宅用地。对不安装电梯的住宅楼，一般底层和顶层价格较低，二至四层价格较高，所分摊的地价随之变化，但差别不是太大。如土地狭窄、周围建筑物较高，而该房地产覆盖率又大，则下面几层采光通风条件不好，售价不会太高，分摊地价比例也不会太大

11、，甚至不如顶层。如房地产环境优美，周围视野开阔，则各层之间地价分摊比例相差一般不会太大。如某中等城市滨河大道有一住宅小区，楼距较大，环境宜人。该住宅楼一至六层售价分别为960、980、990、970、950/m2，各层之间楼价接近，地价分摊比例也接近。3.建筑高度受限制。城市某些地段受高压输电线路的影响或机场周围受规划的限制，建筑高度受到制约，地价在垂直方向分布上理所当然也受到限制，具体表现在超过最高层以上空间地价分布为零。4.建筑物荷载受到限制。由于受地质条件或地下建筑、邻近建筑影响，有的地块上对其建筑物的荷载有一定限制，会涉及建筑物层数要求问题，间接影响地价垂直分布，具体表现也是超过允许最

12、高层以上空间地价分布为零。总之，地价垂直与周围环境分布紧密联系，正如水平分布与环境条件息息相关一样。同时，地价垂直分布与规划、设计也有一定联系，如抛开这些因素单独分析某地块地价垂直分布规律，评估结果不会是公平合理的。五、地价分摊计算在土地评估中的应用在评估土地时，往往会遇到评估土地上方有高压线路的情形，这类土地的价格比正常情况低一些，那么究竟低多少?这时就需要知道正常情况下的地价分布规律，进而进行评估。如下例。某一邻街地块，其上方有高压线通过，按规划要求，最高只允许建两层楼房，要求评估该地块地价。第一步，收集类似地块正常情况下所建新房价格资料及总地价资料。假设没有高度限制时可建六层商住楼，一至

13、六层楼价分别为3000、820、850、820、750、680元/平方米，总建筑面积6000平方米，总地价为320万元。第二步，按地价分摊计算方法，计算出一至六层地价分摊比例。通过计算，地价分摊比例分别为74.4、6.2、7.2、6.2、4.1、1.9。第三步，评估计算地价。待估土地上最多只能建两层楼房，即第一层商业房，第二层住宅楼，两层共分摊地价比例为74.46.280.6。评估结果32080.6257.90(万元)评估结果为总地价，如计算购地价，还应扣除利润、利息等费用。六、地价分摊应注意的问题地价分摊计算看似简单，实际是一项十分复杂的评估工作，除了要考虑有关楼价、总地价、建筑面积等参数外

14、，还要收集其它资料，如规划、设计资料及购房时有关地价分摊协议等。具体讲要注意以下几点：1.一幢楼房出售时，如售楼合同约定未来地价分摊以购房时楼价为准计算。那么，在房屋使用过程中进行地价分摊时，不能用比较分摊方法进行计算，而应按售楼时的参数计算各层分摊比例。随着房地产业的发展和房地产法律、法规的完善，人们逐渐认识到楼房地价分摊的重要意义，并在售楼合同中加以明确，或在有关法律、法规中显示。地价分摊也必须在合法原则下进行。2.如楼房建成出售后，按规划要求和设计条件，开发商仍在顶层续建房屋。那么，由此产生的土地溢利，原楼层所有人是否要进行分摊，这要看二个方面：第一，售房合同中是否有分摊土地溢利的条款；第二，原楼层楼价中是否全部包含了总地价，或者说原楼房是否分摊了全部地价。如原售房合同约定一期竣工楼层不分摊今后的土地溢利，或原楼价中并未全部包含总地价，各层只分摊了应分摊份额。那么，原楼层就不能分摊土地溢利，而应与添建楼层一块分摊全部地价。反之，原楼层可以分摊土地溢利。3.按地价分摊计算方法来研究地价垂直分布规律是有一定局限性的。因为地价分摊计算依赖于楼层的楼价，而楼价与设计、物业管理等因素有关。相同的地块，在不同的开发商手里，会有不同的设计、施工和物业管理状况，从而产生不同的楼价，出现不同的地价分摊情况，得出不同的地价垂直分布规律。因此，