物业服务中心工程设备运行、维修工作方案

1、水电设备维护保养 消防设备: 序号 项 目 管 理 标 准 保障措施 1 1 送、排风机 1 1、 马达电流在额定值内。 2 2、 机组稳固，无震动。 3 3、 风道无泄漏，松动，保温良 好。 4 4、 风阀开关灵活，准确。 5 5、 电机配线牢固，接线段子无 变色。 依据工作规 范进行 2 2 排烟机 1 1、 达电流在额定值内。 2 2、 机组稳固，无震动。 3 3、 风道无泄漏，松动，保温良 好。 4 4、 风阀开关灵活，准确。 电机配线牢固，接线段子无变 色。 依据工作规 范进行 3 3 喷洒、水幕装置 1 1、 无泄漏。 2 2、 无破损。 依据工作规 范进行 4 4 烟感、温感 1

2、 1、 干净整洁。 2 2、 报警准确，及时。 依据工作规 范进行 5 5 消火栓 1 1、 无泄漏。 2 2、 阀门开启灵活。 3 3、 设备无缺损。 依据工作规 范进行 6 6 火灾自动报警 1 1、 报警准确、及时。 2 2、 设备箱内干净整洁。 依据工作规 范进行 、实施流程: A A、消火栓给水系统。 1 1、 每周巡回检查 1 1 次消火栓给水系统是否处于正常状态。 2 2、 每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表 等一切设备，进行一次全面检修。 3 3、 每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有， 进行补充或更换。 B B 自动喷水灭火系统

3、。 1 1、 制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义 务消防队或消防员执行。 2 2、 负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附 属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系 统处于无故障状态。 3 3、 每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。 4 4、 每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时 更换或清除。 5 5、 各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数 的 1%1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于 10 10 个。 6 6、每季度检修一次如下设

4、备： a a、 湿式报警阀 1 1） 、压力表指针确认，每年送检。 2 2）、直角阀密封确认。 b b、 闸阀 1 1）、开启、关闭一次。 2 2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。 3 3）、确保阀门开启、关闭灵活。 c c、 单向阀 1 1）、查看密封是否良好，无泄漏。 2 2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。 d d、 水泵接合器 1 1）、确认有无泄露。 2 2）、每两年进行一次油漆。 3 3）、确认接口平整。 e e、 安全阀 1 1）、每年检测一次。 2 2）、确保动作执行元件准确无误。 f f 、 排水漏斗 1 1）、保证下水畅通，无堵塞。 2 2）、如有锈蚀，重新油漆。 g g

5、、 压力表 1 1）、每年送检一次。 2 2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。 h h、 节流孔板 1 1）、确认节流孔板无堵塞。 i i 、 水流报警器 1 1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。 j j 、 闭式喷水头 1 1）、外观良好。 2 2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。 k k、 烟感、温感探测器 1 1）、每月进行一次消防试验。 2 2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。 3 3）每两年进行一次烟感探头擦拭。 l l 、 火灾报警装置 1 1）、每季度进行一次手动预警测试。 m m、 火灾收信机 1 1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正

6、确 n n、 延迟器 1 1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。 o o、 压力继电器 1 1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。 2 2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。 P P、 水力报警器 1 1）、每月进行一次外观检测。 q q、 电气自控箱 1 1） 、压紧所有接线段子。 2 2） 、检测绝缘状况。 3 3） 、检测空开及交接是否良好。 4 4） 、确保所有指示灯无损坏。 5 5） 、每半年清洁一次柜内灰尘。 6 6） 、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。 7 7） 、每月进行一次双电源切换测试。 r r、 按钮 1 1） 、确认无

7、松动。 2 2） 、机械部分无损坏。 3 3） 、确认信号正确。 4 4、 根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行 次总结，作出评价。 C C 送、排风，排烟系统。 5 5、 每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀熔断片无断 裂，如有断裂，及时更换。 6 6、 每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。 7 7、 测风机与消防联动是否灵活、准确。 给排水设备： 序号 项 目 管 理 标 准 保障措施 1 1 上水管路 1 1、 无泄漏。 2 2、 无锈蚀。 3 3、 阀门开启灵活。 依据工作规 范进行 2 2 下水 1 1、 无堵塞。 2 2、 无异味。

8、 依据工作规 范进行 3 3 化粪池、马葫芦 1 1、 无堵塞。 2 2、 盖无缺损。 依据工作规 范进行 4 4 卫生间 1 1、 设备出水量合适。 2 2、 无泄漏。 3 3、 无缺损。 4 4、 冲洗效果好，噪声低。 依据工作规 范进行 二、实施流程。 A A、上水管路。 1 1、 每天定期检查上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。 2 2、 每日记录总表自来水使用量， 并同前日进行比较， 以确认有无异常并随时查找、 修理。 3 3、 每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。 4 4、 冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。 B B 下水。 1 1、 定期巡检管线，随时接到报

9、修，随时维修。 2 2、 雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。 3 3、检查确保无异味从下水口溢出。 C C 化粪池、马葫芦。 1 1 化粪池每季度检查一次，确认无异常。 2 2、每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损 强电设备 序号 项 目 管 理 标 准 保障措施 1 1 照明器具 1 1、 所有灯具在规定时间内照 明良好。 2 2、 所有照明器具无松动。 3 3、 无漏电。 4 4、 照明角度合适。 依据工作规 范进行 2 2 动力设备 1 1、 动力设备运行良好，工作在 额定工况下。 2 2、 接线端子接线牢固。 3 3、 无异音。 4 4、 绝缘良好。 5 5、 无

10、过热。 依据工作规 范进行 、实施流程。 A A、 照明器具。 1 1、 每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。 2 2、 每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。 3 3、 每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘。 4 4、 随身携带好日常维修的灯具等备件。 5 5、 如需上下梯子时，要有专人扶着。 6 6 维修结束后，将现场清理干净。 B B、 动力设备。 1 1、 每月对动力设施进行一次保养检修。 2 2、 每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。 3 3、 每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作， 检测工作电流、 工作电压, 并记录于表格

11、。电梯维修保养 例行保养分为：第一次例行保养，第二次例行保养，三、四次重复一、二次内容。 1、第一次例行保养。 A、 清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生。 B、 检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子。 C、 检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好。 D、 检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常。 E、 检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于 0.7mm （厂家有特殊 要求除外），同时保证制动器工作灵活可靠。 F、 添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好。 G、添加滚动导靴中心轴的润滑油，使运转时无异响。 H、 添加限速器和限速

12、器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常。 I、 清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生。 J 检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常 2、 第二次例行保养。 1） 、保养开门机系统 A、 清洁开门机系统。 B、 紧固开门机系统各机械连接部件。 C、 检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求。 D、 添加门机各机械传动部的润滑油。 E、 检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理。 F、 坚固门电机，门电阻的各螺栓。 G、检查开关、减速器、门机限位开关是否完好。 H 、 VVVF 门机系统还应清洁旋转编码器。 I、调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在 5-10mm。 2

13、） 、保养厅门系统 A、 调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙 1-6mm，门扇下端与地坎的间隙 1-6mm，门锁在电气 接触前齿合量不小于 7mm。 B、 确保门电气联锁装置安全可靠。 C、 厅门自动关门装置有效。 D、 添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠。 3） 、保养门保护系统 A、 清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠。 B、 保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠。 3、 季度保养 1）、添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保务轴承润 滑良好。 2）、保养选层系统，使选层器的动作准确可靠。 3）、保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠。

14、4）、清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在 5% 以内。 5）、检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象。 6）、检查曳引绳的伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳长短。 7）、清洁导靴和靴衬，磨损严惩的靴衬予以更换。 8）、滚动导靴滚轮开胶断裂严重的予以更换。 9）、电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙。 10）、检查对重铁压板有无松动。 11）、清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后， 并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性。 12）、保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效。 13）、

15、检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效。 14）、检查限位和极限距离符合要求：限位： 50-80mm ，极限 120-150mm 。 4、年检维修保养： 是针对主管部门对电梯每年一次的安全检验而进行适当的保养、 修理，达到电 梯安全技术检验报告书中规定的项目和标准要求，整改项目不多于 8 项。 1）、更换曳引机减速中的油（厂家对油的种类及换油期有规定的除外） 。 2）、清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂。 3） 、调整电磁抱闸制动弹簧，使制动闸瓦与制动面的间隙不大于 0.7mm （厂家有规定的除外）， 确保电梯平层准确，制动可靠（制动闸瓦磨损严重的予以更换） 。 4） 、 清

16、洁限速器， 添加限速器中心轴承的润滑油 （调整、 试验两项由国家定点专检机构执行， 每 两年一次） 。 5） 、清洗、调整、试验、润滑安全钳机构，确保安全钳楔块与导轨侧面的间隙，左右均匀，慢车 试验安全钳，能可靠工作符合要求。 6） 、清洁、调整、试验各厅门、轿门门锁、确保厅、轿门锁各项检测指标符合要求。 7） 、清洁油压缓冲器的油污，检查缓冲器油位，确保油位正常，试验缓冲开关，确保其有效性。 8） 、添刷弹性缓冲器上的防锈器。 9） 、保养曳引绳组合，保证各绳头组合牢固、安全、有效。 10） 、检查并调整轿厢或对重的导靴，使电梯运行平稳（磨损严重的予以更换） ，滚动导靴开胶断 裂的也应予以更

17、换。 11） 、检查对重铁锁等装置是否牢固。 12） 、检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞。 13） 、检查补偿装置连接件是否完好有效，补偿链过长的予以调整。 14） 、检查曳引绳的伸长量是否超过轿厢上下极限的越程距离。 15） 、对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于 4Q）o 16） 、测试各部位绝缘电阻 （动力阻值不小于 0.8M Q,其它回路不小于 0.25 M Q）有微机控制的， 应先拆出微机控制系统后才能测。 电梯保养维护项目计划 项 目 内容 保 养 周 期 机 房 保 养 清洁机房地面卫生 半 月 清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生 半 月 检查并坚固主电源、辅助电源

18、、曳引机、控制柜中各接线端子 半 月 检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好 半 月 检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常 半 月 检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于 0.7mm，冋时 保证制动器工作灵活可靠 半 月 半 月 井 道 保 养 添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好 添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常 半 月 清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生 半 月 检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常 半 月 门 机 、 层 门 、 轿 门 及 光 幕 的 保 养 清洁开门机系统 半 月 紧固开门机系

19、统各机械连接部件 半 月 检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求 半 月 添加门机各机械传动部的润滑油 半 月 检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理 半 月 坚固门电机，门电阻的各螺栓 半 月 检查开关、减速器、门机限位开关是否完好 半 月 调整门刀的垂直度，冋时保证门刀与厅门地坎间隙在 5-8mm 半 月 调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙 1-6mm ,门扇下端与地坎的间隙 1-6mm ,门锁 在电气接触前齿合量不小于 7mm 半 月 确保门电气联锁装置安全可靠 半 月 厅门自动关门装置有效 半 月 添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠 半 月 清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠 半 月 保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可