精品资料（2021-2022年收藏）论我国房地产业发展的制约

1、论我国房地产业发展的制约因素及对策【摘要】随着我国经济体制改革的深入和社会经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，己经成为国民经济的支柱产业。2003年度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7% ) 3个百分点。在社会主义市场经济条件下.房地产资源的优化配置主要是通过市场经济的自发调节来实现的.这是市场经济的最基本特征。通过市场调节有利于促进房地产资源供给和社会需求的结合，有利于提高房地产资源配置的经济效益.也有利于房地产开发经营企业经济效益的提高，更有利于房地产投资的良性循环。但是，市场不是万能的

2、，完全依靠市场配置房地产资源不可避免地具有一定的局限性和缺陷。国家的宏观调控.则是补充市场调节的不足，而我国的房地产市场由于自身的独特性决定，更需要国家对其实行计划调节。政府在这一过程中起着重要的作用，表现为国家直接、间接通过多种方式干预房地产经营活动。政府的政策对房地产业发展至关重要.特别是我国的房地产业经过长时间沉寂，近几年才重新崛起，政府的政策无疑起着推动、修正、规范和引导的作用。 【正文】一、我国房地产业发展的现状及制约因素房地产行业是社会主义市场体系的重要组成部分，它不但体现出整个社会主义市场经济运行规律的共性，而且有其自身的客观规律和特有的运行机制。一般说来，市场经济发达的国家，房

3、地产行业也很繁荣。但是我国在建国初期实行的是计划经济，房地产市场的发展，很大程度上受计划经济的栓桔。其主要特点是:土地行政划拨，无偿使用;住房建设投资由国家统包，建成的住房福利分配，低租金使用;城市房屋和土地财产绝大部分为公有制，不能买卖交易，因而，也没有真正意义上的房地产市场。(一)房地产的含义及特点：1、房地产，从字面上看是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。在物质形态上，房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载，房地不可分离;在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整体性和不可分割性，所以合称为“房地产”。2、房地产具有以下特点:1）、不动性。房屋是建造在土地

4、上的。土地是不可移动的，房屋也是不可移动的，因而具有不动性，房屋一经建造，直到它从这块土地上消失前，它都将长久地固定在它所处的地理位置上。2）、稀缺性。房地产区别于其他财产的另一方面是有相对稀缺性，由于土地供给是有限的，而需求是无限的、不断增长的，因此土地是稀缺的。土地的稀缺性决定了房产的相对稀缺，这种稀缺性造成了消费者在购买房地产过程中处于被动的、不利的位置。在我国和所有的发展中国家，由于经济发展水平对房屋供给的制约和人口增长对房屋需求的膨胀，使房地产的相对稀缺性表现得更加明显。甚至表现为一种绝对的稀缺。经济发展水平的提高可以缓解这种相对稀缺性，但却不能改变房地产的这种基本特性。3）、房地产

5、的非独立性。房地产不同于其它财产，其价值和使用价值不是独立的，经常受其他同类财产影响。房地产的使用、改良以及它的市场价值往往受到其它房地产及其所处地理位置的影响。这种房地产的相互影响即为房地产的非独立性。4）、房地产投资的流动性差。房地产是一种缺乏流动性的投资。投资的流动性是指必要时可以随时变现，而将房地产作为投资则可能在急需时不能及时转换成现金，或卖掉后损失太大，以致不得不长期持有。5）、房地产是保值增值的手段。由于房地产的价格是随着通货膨胀的增长而增长的，因而有较强的保值能力，且随着近几年房价的上涨，拥有房地产能够得到增值的好处。6）、房地产具有耐用性。房地产的使用寿命较长，其中土地作为一

6、种生产要素，只要处理得当，绝不会遭受自然磨损和功能磨损，甚至会不断改良。而建筑物相对于其他商品而言，具有耐久性。这决定了房地产的供给从短期看弹性不大，从而使得消费者在购房时仅有有限的选择空间。此外，房地产作为一种特殊财产，在法律、组织等方面也具有与其它财产不同的特性。 (二) 当前我国房地产业的发展现状:1、投资继续保持较快的增长速度中国经济的多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产行业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。2003年度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7% ) 3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投

7、资平均增幅分别为28.0%, 40.2%, 33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。2、供销总量基本平衡全国商品房竣工面积(含开发企业自用和出租，下同)3. 95亿平方米，同比增长21.5%;销售面积3. 2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7. 6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3. 22亿平方米，同比增长21.0%;销售面积2. 85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7. 9个百分点。商品房空置面积1. 28亿平方米(空置一年以上的5425万平方米)，同比增长2. 2%;其中，商品住宅空置面

8、积8336万平方米(空置一年以上的3235万平方米)，同比下降2. 1%0东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为a 6. 8% 0 40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。3、价格总体上稳中有升全国商品房平均价格(同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素)同比增长3. 8%，商品住宅平均价格同比增长3. 9%，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅 ( 9. 0%)和GDP增幅(9. 1%)。东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升，40个重点城市中有32个城

9、市商品住宅平均价格不同程度上升。4、宏观调控意识进一步增强各地根据国务院“18号”文件的规定，加强土地供应和城市规划的调控力度，完善有关政策，切实解决市场运行中出现的突出问题。大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设:以市场分析报告或楼市专刊等形式，定期发布市场信息，增加市场供求信息的透明度，引导理性投资和消费;针对房价上涨过快问题，增加经济适用住房供应;采用限定商品房价格进行开发项目招标，促进中低价位商品房供应。(三)我国房地产业发展的制约因素目前我国房地产行业还存在一些值得重视的问题，有些问题在局部范围内的反应还比较突出，这些不和谐的因素阻碍了房地产市场的发展。1、商品

10、房交易中存在诸多问题商品房作为商品的一种，具有标的高、不可流动及难以退换等特点，决定了在交易过程中开发商往往处于更加主动的地位，部分开发商利用信息的不对称、当前法律不建全、消费者自我保护意识不强及专业知识的欠缺而不当得利甚至恶意欺诈。所谓“信息不对称”是指经济关系中的一方知情(私有信息)、另一方不知情，而知情的一方有着利用信息优势去不当获利的动机。信息的不对称，使得房地产的买卖双方在交易中处于不平等地位。信息的不对称体现在房地产交易过程中的各个方面:第一、关于房地产本身1)我国城市房地产开发经营管理条例规定，开发商预售商品房必须具有“五证”。如果开发商不能提供全部的五证原件，消费者最好也能看到

11、国有土地使用权证和商品房销售(预售)许可证的原件，因为从国有土地使用权证中可以看出开发商取得土地的方式，如是划拨方式，消费者在今后每年还需要交纳土地使用费。而商品房销售(预售)许可证的取得必须是以其它四证的取得为前提，从商品房销售(预售)许可证中可以看到该房地产的用途、坐落、销售范围、销售对象等相关内容，有助于消费者多了解所购房地产资料。若消费者对此还有异议，还可以到所在地的产权登记处询问。2)有的开发商因为资金紧缺，可能己经将土地使用权连同土地上的建筑物一同向银行抵押贷款，这种情况下，如果没有银行允许对外销售的承诺，消费者购买的房地产将因为被设定了抵押权而无法按照取得房产证，而消费者对此却毫

12、不知情。最高人民法院于2003年4月28日公布了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，自2003年6月1日起施行用惩罚性赔偿责任，其中一项便是针对这种现象。3)房地产是人类生存和发展的最基本的物质条件，房地产质量的优劣和人民生活息息相关，由于它的价值高大性和不可移动性，决定了它不易退换。我国城市房地产开发经营管理条例规定“商品房交付使用后，购买人认为主体不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。第二、关于产权1)商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用。它与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。商品房

13、预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。我国城市商品房预售管理办法规定“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”但是现实中，许多开发经营企业在预售时仅仅与承购人签订购房预订书，而预订书中对开发商何时进行备案或没有规定或言之模糊，这不仅损害了消费者的利益，也违反了我国相关规定。2）、不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物

14、权的重要凭证，是不动产所有权人依法对房屋进行租赁、买卖的重要凭证。许多房地产开发企业因各种原因未在法定或约定期限内办理权属证书，从而使消费者不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态，影响了房地产市场的稳定发展。据我国城市房地产开发经营管理条例规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。第三、关于合同商品房买卖合同中出

15、现大量的“霸王条款”。现行的商品房买卖合同赋予开发商过多的权力，造成了房地产交易过程中买卖双方事实上的不平等。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)。为尊重双方意愿，合同中留有一些空白的地方，有待双方自行约定后写入，或者有些选择性条款有待双方选择，这本是为了较好的考虑到双方权利和义务的平衡而设置的，但由于双方在有关专业知识、合同知识、信息与地位的不对等，在由开发商作为格式合同提供的情况下，给了开发商较大的操作空间，使得本应由双方协商签订的商品房买卖合同成为被开发商利用的典型的霸王合同。商品房买卖合

16、同的第五条“面积确认及面积差异处理”中写到“商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第（）种方式进行处理:1)、双方自行约定:2)、双方同意按以下原则处理: （1）面积误差比绝对值在30以内(含30天)的，据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在30天以内(含30天)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内

17、(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定:面积误差多退少补”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的，没有较好地保护作为弱势群体的购房者的利益。2、结构性矛盾明显。结构性矛盾体现在以下两方面:第一、产品结构。高端产品与中低端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金、抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规

18、模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，投资取向具有明显的趋同倾向，盲目追求高档商品房的超额利润，致使一些高标准、高回报的项目过热，但市场容量有限;而对供需矛盾最紧张且受广大居民欢迎的中低档房投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。第二、市场结构。住房一手市场与二手市场的比例关系不够正常和协调，住房的二级市场发展滞后。我国目前商品房流通分为三级交易市场。住房一级市场指新建商品房即增量房买卖;二级市场是指存量房产的转让，比如己经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市再转让。但是住房

19、二级市场仍存在着诸如交易手续繁杂、市场开放不均衡、信息渠道不畅通等不尽如人意的地方。3、宏观发展上存在的问题第一、局部地区商品房价格上涨过快。房价的构成是一个综合的因素，通常由三部份组成:土地出让金、建安成本及营销费用。商品房价格上涨过快的主要原因:一是需求拉动。供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动。主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。三是炒作带动。目前利率较低、股市持续低迷，可选择的投资渠道有限，客观上使部分社会闲散资金进入房地产市场，特别一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多

20、投资购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头。如果不加强调控，任其发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施、环境质量的改善也对房价上涨有一定影响。除此之外，由于相关税费过高也是导致房价偏高的重要因素。各种收费太多，太乱，.量太大，还有一些税设置也不是很合理，重复征收。 第二、房地产开发融资渠道有待拓宽和规范。中国人民银行统计月报显示，2003年累计发放房地产开发贷款4060亿元，开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28. 89，比去年提高了9. 7个

21、百分点，同比增长67. 5%。如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60%左右。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，增加了潜在信贷风险。 二、解决我国房地产业发展制约因素的相关对策在社会主义市场经济条件下.房地产资源的优化配置主要是通过房地产市场的调节来实现的，这是市场经济的最基本特征。通过市场调节有利于促进房地产资源供给和社会需求的结合，有利于提高房地产资源配置的经济效益，也有利于房地产开发经营企业经济效益的提高，更有利于房地产投资的良性循环。但是，房地产市场不是万能的，完全依靠房地产市场配置房地产资源不可

22、避免地具有一定的局限性和缺陷。市场经济条件下，企业的任何经济行为最终目的都是为了实现企业价值最大化。在房地产交易中，由于房地产开发商和消费者所掌握信息的不对等，使得消费者在这一交换过程中处于劣势，属于弱势群体。对政府来讲，为促进经济平衡发展，保证社会政治稳定，保护消费者合法利益，政府必须作为第三方参与到房地产交换这一行为中，通过各种手段适度控制房地产市场的发展。市场与政府是现代市场经济的重要组成部分，二者相辅相承，缺一不可。市场是经济运行和资源配置最基本的方式，是政府经济管理职能发挥作用的基础;政府经济管理的运用是对市场机制失灵的修正和补充。“哪里有市场失灵，哪里就有政府的潜在作用。”(一)信

23、息的不对称与纠正商品房交易中问题的出现主要是由于购房人的消费心理不成熟和相关知识的馈乏以及开发商对于私有信息的独占。购房知识的欠缺与法律知识的局限，使得消费者对自己的合法权益无法主张，只能任由开发商摆布。而主管部门行业保护且监管不力则是合同出现纠纷的根源。合同文本的制订者是开发商的行业主管部门，难免出于行业保护与部门利益的考虑，偏袒开发商，使得有关格式条款的内容看似公平，却对买受人明显不利 针对商品房交易中存在的问题，主要应从以下几方面进行整顿:1、完善保护购房消费者合法权益的配套法律法规。消费者的知情权是消费者权益保护法规定的基本权利之一，应按照消法、合同法、广告法、建筑法等法律法规的基本原

24、则，制定保护购房消费者权益条例，明确向消费者个人出售商品房时，如果实施了欺诈，就适用消法第四十九条加倍赔偿的条款。同时，有关行政主管机关还有权对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。2、加强商品房市场的全面整顿，加大监管执法力度，建立诚信机制。对房地产企业而言，要敢于把自己的“私有信息”变为“共享信息”。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。要善于同业主沟通真实情况。“沟通”，是消除信息不对称的重要途径，沟通的过程就是消除信息不对称的过程。对消费者而言，买方市场的形成，使自己有了很大的选择空间。要充分利用信息社会的方便条件，获取更多的商品

25、信息。从一定意义上说，只有充分掌握了真实的商品信息，才能真正形成买方市场。3、加强社会监督和舆论监督。在国务院组织商品房市场专项整顿治理的有利形势下，动员社会积极配合。可运用举报有奖制度等形式发动社会组织和广大消费者，积极参与市场监督检查。 4、培育发达的中介行业，建立起能使信息达到对称的机制。要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作，获得卖家的“私有信息”，并把它变成买家的共享信息，以解决“消费信息饥渴”的问题，实现信息对称。培育发达的中介行业，既是消除信息不对称的关键的“点睛”之笔，也是提高房地产市场运行效率的势在必行的重要之举。5、聘请专业人士提供帮助。商品房买卖具有一定的专业性，

26、需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。从消费者自身来讲，往往很难同时具备这些知识和能力，因此在必要时可聘请专业人士提供帮助。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。专业房地产律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。最高人民法院2003年出台的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释也给作为弱势群体的购房人提供了法律武器。(二)宏观引导和调控管理的缺失与加强政府缺乏必要的宏观引导和调控管理，是

27、结构性矛盾出现的主要原因。我国的房地产市场是从本世纪80年代后期才开始逐渐形成和发展起来的，目前虽己初具规模，但毕竟起步的时间还很短，总的来看尚处于初期阶段，房地产市场还不够成熟，开发经营上还缺乏理性，往往陷入某种盲目性。而且，在房地产市场开放之前，我国的房地产业开发程度低，基础较差，市场不够成熟，开发商在经营上还缺乏理性，过多追求超额利润，以致高端房开发过剩，而忽视了有极大潜在市场的低端市场。解决房地产结构性矛盾，己成为我国房地产业能否健康、持续发展的关键问题之一。面对这种情况，为使房地产业能够稳步发展，就必须对房地产市场进行宏观调控。1、尽快建立房地产综合信息中心，为房地产市场指好方向。建

28、立房地产综合信息中心，就是利用专业机构，调查研究和分析我国房地产市场的走向与动态，通过发布权威信息，正确指导房地产开发企业生产市场需求的产品，给企业把脉，减少盲目投资，以免造成空置。政府直接、间接通过多种方式干预房地产经营活动，切实调整房产业的市场结构，制定合理的产业政策，控制高档住房建设，根据市场需求，增加普通商品住房的供应比例，逐步实现多数家庭有能力购买和承租普通商品住房。同时为广大消费者购房时提供科学合理的住房市场指导价格，使交易双方公平交易，达到双赢的目的。通过建立房地产综合信息中心，防止房地产市场的泡沫现象，确保住房市场健康有序地发展。自1993年起，我国政府陆续出台相关政策对房地产

29、进行调控，尤其是2003年出台的央行121号文件，其目的之一，就是要调整目前房地产市场高档商品房空置率过高、中低端商品房供应不足的格局。2、大力发展房地产二级市场(存量房转让)。开放二手房市场具有十分重要的意义:1)实现了存量房和增量房市场的联动，有利于完善住宅市场的供给结构;2)有利于促进存量房资源的合理使用，满足不同层次居民购买力的住房需要，为实现住房梯级消费创造了条件;3)有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的进一步深入发展;有利于增加政府在住宅市场上的税收和人力资源配置的变化。为此，要进一步搞活流通环节，认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。形成合理的

30、住房“梯级消费”体系是搞活住房二级市场的重要环节。所谓“梯级消费”，可以有两层意思:一是供给与收入相匹配，即高档住宅卖给高收入者;普通住宅售给中等收入者;经济适用房的对象为低收入者;廉租屋出租给最低收入者。二是住房档次随着家庭收入的增加而逐步升级，中等收入和低收入要分开，区别对待，不宜笼统称中低收入而享受一样的政策。(三)房地产行业过度管制的影响政府对房地产行业过度干预和管制是宏观发展存在问题的主要原因。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则。目前不管是发达国家，还是发展中国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节，让市场在资

31、源配置中发挥基础性作用，而政府在经济宏观层面进行必要的调控。在社会主义市场经济条件下.房地产市场应是在国家宏观调控下，对房地产资源的配置起基础性作用，国家的宏观调控，是补充市场调节的不足，而不是取代房地产市场的功能。1、掌握土地资源，制定合理房价。从根本上来讲，房地产资源的价格应受市场机制的影响来调节而不是由政府出面控制，但是在市场经济条件下，企业的任何经济行为最终目的都是为了实现企业价值最大化，并且房地产业作为一个经济部门，它的发展速度取决于整个社会经济的发展速度，同时又对国民经济的发展起到促进和制约的作用，因此它的发展受政府的干预是必然的。2004年上半年面对国内市场原材料价格大幅度上涨的

32、局面，长春市某些大地产商联手托市，在原有的建安成本与开发成本的基础上利用消费者“通货紧缩”的心理预期赚取额外高额利润，在中央政府果断启动新一轮宏观调控的情况下，楼市价格才逐渐回落趋于平稳。2004年8月31日后政府调控房价的能力将更强，这已经成为房地产界的共识。8月31日，对全国的房地产开发商来说，是个不同寻常的日子。按照国土资源部发布的71号令，到8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。过去在房地产市场，有不少土地交易不是明码标价，而是只要买卖双方商定一个价格就行了，行话叫协议转让。按照71号令规定，过了8月3

33、1日，协议转让的大门就会彻底关上，政府掌握了土地资源，就完全可以调控房地产商品的供给，并且结合政府对未来房地产市场需求的跟踪，找到一个调整价格的比较好的方法。2、拓宽融资渠道;建立完善的抵押法规及抵押市场。金融是调节经济最活跃、最有力的杠杆。在发达的房地产市场中，权益资金的融资渠道很多，例如房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。一个活跃而发展良好的房地产市场必定要有银行及财务机构的积极参与。“缺乏银行提供的信贷资金，房地产业就如没有了鲜血，它的发展就会异常艰难。同时从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的，尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化

34、等都是有效的来源途径。从宏观调控角度来看，在我国社会主义市场经济条件下，中央和各级政府能够对房地产经济实施强有力的宏观调控。我国实行的是社会主义市场经济，对社会主义市场实行计划调节是我国市场不同于一般资本主义市场的特色之一。而我国的房地产市场由于自身的独特性决定，更需要国家对其实行计划调节，政府在这一过程中起着重要的作用。对房地产影响最大的就是公共政策。我国的房地产由来已久，它随着我国商品经济的发展进程和社会经济的变革历程而演变。改革开放以来，房地产业为国民经济创造的价值以千亿计，在国民经济中属于先导性、基础性产业，占有重要地位。“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城

35、镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”21当前我国房产业的发展正走向持续健康发展的道路，归根结底是由于现阶段政府部门对房地产业的发展定向正确，制定了有利于房产业发展的相关政策，并且进行了有力的引导，虽然在发展的道路上也有这样那样的问题，但这是发展中不可避免的问题，关键在于采取积极有效的调控措施，充分发挥市场机制的作用，切实解决这些问题。随着社会主义市场经济的发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。我国的房地产业的现状显示，这是一个蕴含着巨大潜力的市场，其前景无疑更加令人心驰神往。我们有充分理由相信，随着中国经济的持续、稳定发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，中国