房地产基础知1

1、房地产基础知识第一章房地产与房地产业第一节房地产的相关概念一房地产的概念房地产是指土地、建筑物和其它土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。第二节房地产的实物、权益和区位一、房地产实物房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。二、房地产权益房地产权益是指房地产中无形的、 不可触摸的部分， 包括权利、利益和收益。根据物权法 的规定，我国目前的不动产权利（房地产权利）只要有： 1 所有权，包括个人独有、共同共有、按份共有、区分所有等； 2 用益物权，包括建设用地使用权、地役权等；3担保物权如抵押权。此外，房地产权利还包括诸如租赁权等债权性质的权

2、利。三、房地产区位房地产区位可以从位置、 交通、环境和配套设施四个方面来认识。第三节一、不可移动房地产的特性认识房地产不可移动特性的意义在于： 1 区位成为成为房地产的重要内容。 2 房地产只能就地利用或消费，不象其它商品那样可以在不同地区之间调剂余缺。 3 房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势在不同地区之间是不同的。二、独一无二三、寿命长久四、价值量大五、流动性差六、供给有限七、相互影响八、易受限制九、保值增值第四节房地产的分类一、按用途的分类1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、旅游房地产5、餐饮房地产6、娱乐房地产7、工业和仓储房地产8、农业房地产9、特殊

3、用途房地产10、 综合房地产二、按开发程度的分类1、生地。 2、毛地。 3、熟地。 4、在建工程。 5 现房。四、按经营使用方式的分类1、销售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产第五节房地产的供求与均衡一、房地产的需求1 生产性需求2 消费性需求3 投资性需求是指直接把房地产作为一种投资品买卖，从中获利的投资性需求行为。投资性需求有两重性，一方面作为市场经济的润滑剂有利于活跃房地产市场，要发挥其积极作用；但另一方面，也会炒高房价，不利于房价稳定，要限制其消极作用。二、房地产的供给1、城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性。2、房地产供给的层次性3、房地产供给的滞后性4、房地产

4、供给的时期性三、房地产市场供求的均衡和非均衡3、房地产市场供求均衡的实现条件是： 第六节房地产业一、房地产业的有关概念（一）房地产业的概念是指从事房地产开发、 经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务良种职能的独立产业部门。房地产业属于第三产业，而建筑业属于第二产业（二）房地产业的行业特性1、先导性和基础性（四点 ）2、综合性和关联性3、资金密集型和高风险性（重点）4、级差收益型和区域性5、权利主导型和制约性二、房地产业的分类（二）房地产中介服务行业房地产中介服务行业可细化为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪（三个概念要记住）三、房地产业的作用（包括8 项）第二章房地产基

5、本制度第一节我国现行土地制度一、土地所有制（一）土地所有制的特点我国实行土地的社会主义公有制。 即全民所有制和劳动群众集体所有制农民集体分三种形式 1、村农民集体； 2、村内两个以上农民集体经济组织的农民集体； 3、乡（镇）农民集体（二） 国有土地的范围（ 6 点）（三）集体土地的范围宅基地和自留地、自留山、也属于农民集体所有（四）土地使用制度2004 年 8 月 31 日以后我国对经营性土地使用权开始实行招标拍卖挂牌出让制度。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。二、国有土地使用权的取得途径（4 点）国有土地使用权出让有以下几种方式：（1）协议（

6、 2）招标（3）拍卖（4）挂牌3、国有土地使用权出让期限最高年限（ 1）居住用地 70 年（ 2）工业用地 50 年（3）教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年综合和其它用地50 年第二节现行城镇住房制度三、廉租住房保障制度1999 年建设部颁布城镇廉租住房管理办法廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合廉租住房保障资金来源包括（5 小点）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%四、经济适用性住房制度经济适用性住房建设用地以划拨方式供应。 经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 平方左右，小套控制在 60 平方左右。

7、五、住房公积金制度住房公积金是指国家机光、 国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、 事业单位、民办非企业单位、 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。 汇缴基数为上年 7月 1日至当年 6月 30日。第三节 房地产权属登记制度一、房地产的产权（一）房地产产权的概念房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。（二）房地产产权的种类1、房地产所有权2、房地产占有权3、房地产用益权（ 1、房地产使用权2、房地产开发经营权3、地上权 4、地役权 5 房地产典权）4、房地产处分权（

8、1 房地产出售权 2 房地产租赁权 3 房地产继承权 4 房地产赠于权 5 房地产抵押权二、房地产权属登记制度（一）房地产权属登记是指由房地产管理部门易依职权或应当事人请求，对土地所有权、 土地使用权、 房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、确认，并想权利人颁发权证的一系列活动。（二）房地产权属登记管理原则1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。2、房地产权属登记的属地管理原则（三）我国房地产权属登记制度特点1、房屋所有权与房屋所占用的土地使用权是不可分割的。2、房地产权属登记为房地产权利动态登记3、房地产权属登记采取实质性审查4、房地产权属登记具有公信力依法登记

9、的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对于善意第三人在法律上有绝对效力。5、房地产权属登记实行强制登记制度6、颁发权利证书（五）房地产登记的种类1、房地产总登记是指在一定时点及期限内， 对本辖区范围内的全部土地或者城镇全部房屋进行普遍登记2、房地产变更登记是指在总登记的基础上， 根据房地产产权及使用状况的变更情况，随时办理的登记。第四节土地登记和房屋登记（三）土地登记一般规定土地权利证书包括： 1、国有土地使用证2、集体土地所有证3、集体土地使用证4、土地他项权利证明书下列情形之一的，不予登记：1、土地权属有争议的； 2、土地违法违规行为尚未处理或者正在处

10、理的；3、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其它税费的；4、申请登记的土地登记权利超过规定期限的；5、其它依法不予登记的。二、房屋登记2008 年 2 月，建设部发布了房屋登记办法（二）房屋登记一般规定自受理登记申请之日起， 房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：1、国有土地范围内房屋所有权登记，30 个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60 个工作日；2、抵押权、地役权登记，十个工作日；3、预告登记、更正登记，十个工作日；4、异议登记，一个工作日（四）国有土地范围内房屋登记（2）申请房屋所有权转移登记： （1 买卖； 2 互换； 3 赠与； 4

11、继承、受遗赠； 5 房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；6 以房屋出资入股；7 法人或者其它组织分立、 合并，导致房屋所有权发生转移的；8 法律、法规规定的其它情形。 ）第三章房地产的交易第一节房地产市场一、房地产市场的概念房地产市场是指房地产商品交易的场所和领域，它是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易的总和。应具备的条件： 1、有稳定、明确长远的房地产政策； 2、有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依； 3、有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度； 4、有完善的房地产市场运做体系。二、房地产市场的特点（三）房地产市场是不完全竞争市场一个完全竞争的市场必须具备三

12、个条件：1、商品同质，可以相互替代； 2、某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通，但房地产市场不具备。（五）房地产市场的变化具有周期性基本规律是：繁荣 调整 衰退 复苏 繁荣房地产的周期一般为7-10 年，日本约为 10 年，台湾为 7 年第二节房地产交易的有关概念四、房地产抵押房地产抵押可以分为以下几类：1、个人住房抵押贷款2、在建工程抵押3、现有产权房抵押贷款4、以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押是指受让人为取得借款，将出让所的国有土地使用权，一不转移占有的方式抵押给出借人的行为第三节房地产交易的基本流程一、房地产买卖的基本流程（三）二手房买卖的基本流程1

13、、通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；2、实地看房3、签订购房协议4、勘验估价；5、缴纳税费6、申请权属登记备件7、办理产权过户领取产权证书三、房地产抵押的基本流程1、贷款申请2、银行受理申请3、银行贷前审查4、签订抵押合同5、抵押双方到房地产管理部门办理抵押登记6、银行发放贷款7、贷款归还8、抵押双方到房地产管理部门办理注销抵押登记第四节房地产价格、租金和税费一、房地产价格（一）房地产价格特性房地产价格有如下具体特点：1、房地产价格具有明显的权利价格特征；2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性3、房地产价格具有特殊的形成机制4、房地产价格具有显着的个别性5、房地产价格具有多种表现形式6、房地产

14、价格总水平具有上升趋势（二）房地产价格的主要种类1、成交价格2、市场价格3、理论价格 （成交价格围绕市场价格而上下波动，市场价格围绕着理论价格而上下波动）4、评估价格5、市场调节价、政府指导价和政府定价（1）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格（ 2）政府指导价 如经济适用房价格（ 3）政府定价是指政府价格主管部门或者其它有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如廉租房6、土地价格、建筑物价格和房地价格房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。7、成本价、标准价国家规定，如果以成本价售房确有困难的市、 可以实行标准价做为过渡。标准价是城镇低收入

15、职工购买住房时。 免征住宅综合造价中相关的税费，并有国家或单位承担一定的配套、 设施费及开发费用。 标准价一般只包括住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。（三）影响房地产价格的主要因素1、经济因素2、社会因素3、行政与政治因素4、房地产内在因素和周边环境因素（四）房地产价格的构成1 土地取得费用2 前期工程费3 配套费 4 建筑安装工程费5、管理费 6、销售费7、利息8、税费 9、利润（五）房地产评估的基本方法1、市场比较法2、成本积算法3、收益资本化法三、房地产税（一）营业税、城市维护建设税和教育费附加营业税其税费为 5%城市维护建设税是对缴纳营业税的单位和个人征收， 以营业税实缴税额为计税

16、依据而征收。城市市区税率为 7% ，县城城镇为 5% ，其它为 1%教育费附加是随增值税、 消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。一般为营业税得 3% （二）契税契税是在土地、 房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税，税率为购买商品房销售额的3%-5%（三）印花税印花税为 1%0 ，买卖双方各负担0。5%0（四）个人所得税适用比例税率为20%房屋原值集体为：1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房） ：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定

17、交纳的土地出让金。4、以购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款、加上原购公有住房超标面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门交纳的所得收益及相关税费（五）土地增值税1、增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% 、2、增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100% 的部分，税率为40%3、增值额超过扣除项目金额100% ，未超过 200% 的部分，税率为50%4、增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%（六）房产税按原值计征，税率为 1.2%; 按房产租金收入计征的 ,税率为 12%第五节房地产交易中涉及的法律文件(一)<<商品房销

18、售管理办法 >>建设部 2001 年发布(二)<<城市商品房预售管理办法>>建设部 1994 年发布(三)<<城市房地产转让管理规定>>建设部 1995 年发布(四)<<城市房地产抵押管理办法>>建设部 1997 年发布(五)最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 (2003 年 6 月 1 日起施行 )二、住宅质量保证书和住宅使用说明书1、屋面防水 3 年2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年3、墙面、顶棚抹灰层脱落1 年4、地面空鼓开裂、大面积起砂1 年5、门窗翘裂

19、、五金件损坏1 年6、管道堵塞 2 个月7、供热、供冷系统和设备一个采暖期或供冷期8、卫生洁具 1 年9、灯具、电器开关6 个月第四章建筑和城乡规划基本知识第一节建筑基本知识一、建筑物的主要种类（一）按建筑物实用性质分类1、生产性建筑（1）工业建筑和（ 2）农业建筑2、非生产性建筑（ 1）居住建筑和（ 2）公共建筑（二）按建筑物层数或总高度分类1、居住建筑可为低层住宅（ 1-3）多层住宅（ 4-6）中高层住宅（ 7-9）和高层住宅（ 10 及 10 层以上）小高层（ 7-13）2、综合性建筑及公共，总高度超过24 米的为高层（除单层建筑）3、高度超过 100 米的居住建筑、公共建筑和综合性建筑

20、均为超高层建筑（三）按建筑结构和材料分类1、砖木结构建筑2、砖混结构建筑3、钢筋混凌土建筑4、钢结构建筑（四）按建筑物耐久等级分类1、一级建筑，一般为重要建筑和高层建筑，耐久年限超过100 年2、二级建筑，指一般性建筑，耐久年限在50-100 年3、三级建筑，指次要建筑，耐久年限在25-50 年4、四级建筑，指临时性建筑，耐久年限小于15 年二、建筑物的组成与构造分竖向建筑构造（基础、墙、柱等）水平构件（地面、楼面、梁、屋顶、楼梯等）5、楼梯和电梯一般来说，住宅建筑层数在 7 层以上的，或最高住户人数层楼距低层室内地面高度在 16M 以上，均设置电梯6、 屋顶平屋顶的坡度很小，一般在3% 以下

21、，上人屋顶坡度为2% 左右。坡屋顶的坡度一般在10%7、变形缝1、伸缩缝2、沉降缝3、防震缝（四）建筑通风和空调系统1、按空气处理设置分为集中型系统、分布式系统和半集中式。2、按其负担室内负荷所用的介质分类，分为全空气系统、直流式系统和混合式系统（九）楼宇智能化系统等级可分为一星级（普及型） 、二星级（提高型）、三星级（超前型）四、常用建筑材料按用途分类1、结构材料2、墙体材料3、功能材料按功能可分为绝热材料、吸声材料、防水材料、和装饰材料五、建筑识图一套完整的施工图包括建筑总平面图、 建筑施工图、 结构施工图、 暖通及空调施工图、 给排水施工图、 电气施工图。 各施工图可分为基本图和详图两部

22、分第二节房地产面积基本知识土地面积主要有宗地面积和共有土地分摊面积两种。 具体量算方法包括坐标解析法、实地量距法、图解计算法。三、房屋建筑面积（一）套内面积（二）套内墙体面积公用墙体水平投影面积的一半计入套内面积（三）阳台建筑面积四、房屋使用面积五、公用建筑面积（一）公用建筑面积的组成1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它为正栋建筑服务的公共房和管理用房建筑面积2、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。（三）公用建筑面积的分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的套内建筑面积之和，得到建筑物的公用

23、建筑面积分摊系数。第三节城乡规划基本知识一、城乡规划和规划区详细规划可分为控制性详细规划和修建性详细规划城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年六、建设用地规划许可证是由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地位置、面积、允许建设的范围核发。第五章房地产相关法律基本知识第一节法律概述一、法律的概念法律是反映通知阶级意志，由国家制定或认可,并由国家强制力保证实施的行为规范的总和,是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。 法属于上层建筑范畴， 决定于经济基础， 并为经济基础服务。二、法律的作用（一）指引作用提供了授权性、命令性、禁止性三种模式三、法律

24、的分类（ 一）按适用的范围划分国内法和国际法（二）按规定的内容划分实体法实体法如民法、刑法等程序法如民事诉讼法 、刑事诉讼法四、中国现行法律的效力（ 一）宪法的效力是国家的根本大法它具有最高法律效力， 是制定其它法律的依据。 一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触第二节 房地产主要法律法规一、物权法于 2001年 10月1 日施行二、有关概念1、物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益权、担保物权。2、不动产登记登记机构不得有下列行为：（ 1 要求对不动产进行评估； 2 以年检等名义进行重复登记； 3 超出登记职责范围的其它行为）3、财产所有权是指所有人依法对