得房率利率等基本概念汇总

1、得房率 得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压 抑。一般，得房率在 80 %左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太 多，比较实惠。容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及

2、到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过 2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。绿化率 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿 化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边

3、线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地，宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不 大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。占地面积 主要有两种意义：1，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投 影面积2，地块总面积。可以分为两类理解：一。对于建筑物而言，占地

4、面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密 度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。二。可以指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。在最初进行报批立项时， 会经常用到 占地面积”这个词，就是这个意思。它乘以容积率等于建筑面积。总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层 住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，

5、是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平 面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算 建筑面积。（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按

6、技术层外围水平面积计算建筑面积。（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计 算建筑面积。（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。房屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水 平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2 . 20M 以上（含2. 20M ）的永久性建筑。公摊面积 所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建

7、筑面积 之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法 规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积的计算 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积公摊面积=公摊系数*套内建筑面积公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积影响公摊面积的因素：1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。2、套内面积 房子大就多点，房子小就少点3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一

8、般公摊比例：多层：8% 15%小高层：10%20%高层:15%30%层高 房屋的层高已定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。房产测量的参照面对测量的实施至关重要，直接影响房产测量的成果和房产测量结果的公正性。进深 1、指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保 证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过 大。目前我国大量城镇住

9、宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。开间住宅设计中， 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87 ）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。利率利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率 =利息量本金却寸间X1

10、00%什么是基准利率？中国人民银行对商业银行和其他金融机构的存、贷款利率为基准利率。基准利率同中国人民银行总行确定。最新人民币贷款利率1、根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007 359号）文件规定：住房消费贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房购房贷款，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；以 商住两用房”名义申请贷款的，贷款利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。2、根据中国人民银行下发的 中国人民银行关于扩大商业性个人

11、住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008 302号），自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，扩大贷款利率下浮幅度单位：年利率 %项目2010-10-20 调整后利率一、各项商业贷款六个月以内（含）5.1六个月至一年（含）5.56一至三年（含）5.6三至五年（含）5.96五年以上6.14贴现以再贴现利率为下限加点确定二、个人住房公积金贷款2010-10-20 调整后利率五年以下（含五年）3.50五年以上4.05等额本息每月还款额（万元）贷款期限还款时间偿还利息偿还本金偿还本息剩余本金5年每月还款49.67143.48193.149856.52

12、10年每月还款51.1760.56111.729939.4415年每月还款51.1733.9885.149966.0220年每月还款51.1721.2972.459978.7125年每月还款51.1714.1265.299985.8830年每月还款51.179.6960.869990.31等额本金首月还款额（万元）贷款期限还款时间偿还利息偿还本金偿还本息剩余本金5年首月还款49.67166.67216.339833.3310年首月还款51.1783.33134.59916.6715年首月还款51.1755.56106.729944.4420年首月还款51.1741.6792.839958.33

13、25年首月还款51.1733.3384.59966.6730年首月还款51.1727.7878.949972.22房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。销售要素1楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品一一房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱

14、你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。2售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友， 是他们的购房顾问， 是他们最愿意与之交谈的人。 顾客往往是因为喜 欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识， 对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有 些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验， 只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神， 善于在实践中归纳和总结， 比别人多一份思考，才能获得成功必

15、备的技能。3客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估， 确保他们是可以做出购买决策的人。 譬如问一些 你是公司的老板吧？”是不是再征求一下太太的意见？ ”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前， 你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。4.推销自己：房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼

16、人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。5.推销开发商：目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发 商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。6.推销楼盘：售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万 不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说这是开盘价，

17、过两天就要涨价了”、只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。7.现场讲解：聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息 时，就会愿意花时间去听， 给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么 地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。9制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧 一一制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则