浅谈社区物业管理的现状(终稿)第三回合

1、浅谈社区物业管理的现状、问题及对策院系： 哲学与社会学学院 专业： MSW 2013级 学号： 201331160 ： 程书高 浅谈社区物业管理的现状、问题及对策摘要：社区物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场不足 30 年的时间，发展却是异常迅猛的。经过不断的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。但是，实践过程中的矛盾和问题也在不断出现，这是值得反省和深思的。本文从当前我国物业管理的现状入手，找出存在的问题，并给出了相应的解决方案和建议。关键词：社区物业管理 现状 问题 对策引言随着我国经济建设迅速发展和人民生活水平的不断提高，近年

2、来在我国的一些大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济和人民群众的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策标准 城市规划 设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其标准化 规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文试就目前

3、物业管理的现状及应采取的对策进行分析。1. 物业管理发展现状 进入20世纪90年代，国家建设部开始有计划的推进社区物业管理服务。1994年3月，国家建设部在沿海开放城市物业管理试点的基础上颁布了城市新建小区管理方法，明确指出“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。此后，我国城市物业管理进入了快速发展的时期，取得了显著成效。其主要表现是：1.1房地产市场发展迅猛，新旧住宅小区物业管理普及率大幅提升  近几年来我国的房地产市场发展十分迅猛，国家统计局日前公布的数据显示，去年12月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)

4、价格环比下降的城 市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。价格同比下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的 城市有40个。同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，比2011年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%。商品房销售金 额64456亿元，增长10%，其中，住宅销售金额增长10.9%。去年12月末，全国商品房待售面积3.646亿平方米，比11月末增加2893万平方 米，比2011年年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加216

5、6万平方米。国家统计局日前公布的数据显示， 2012年，全国房地产开发投资7.18万亿元，比2011年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，占房地产开发投资的比重为68.8%。2012年，全国房地产开发企业房屋施工面积57.34亿平方米，比2011年增长13.2%，其中，住宅施工面积43亿平方米，增长10.6%。房屋 新开工面积17.73亿平方米，下降7.3%，其中，住宅新开工面积13亿平方米，下降11.2%。房屋竣工面积9.9亿平方米，增长7.3%，其中，住 宅竣工面积7.9亿平方米，增长6.4%。2011-2013年房地产市场发

6、展势头并未有明显下降的趋势。所以，我国房地产市场的迅猛发展为物业管理市场提供了广阔的空间。 其中新住宅小区基本上都实行了物业管理，旧住宅小区也在逐步实行物业管理。据有关部门统计，1994年以来我国城镇超过1万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行了物业管理，初步改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。与此同时，许多城市也努力把物业管理推向旧住宅区。目前，深圳市的物业管理覆盖已达90%以上，上海、天津、广州等地区突破60%。1.2物业管理企业发展迅速，初具规模 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据

7、资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。服务项目包括房屋及相关设施设备维修养护、社区保安、环境卫生保洁、绿化、家政服务、物业中介等、1.3 物业管理立法工作有了明显的进展1994年以来，国家建设部及有关部门先后出台多项部门规章及一些标准性文件，如：1) 城市新建住宅小区管理方法(1994年建设部) 。2) 城市公有房屋管理规定(1994

8、年建设部) 3) 城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法(1996年计委、 建设部)4) 物业管理企业资质管理试行方法(1999年建设部)5) 物业服务收费管理方法(2004年建设部6) 物业管理企业资质管理方法2004年建设部)7) 物业服务收费明码标价规定(2004年建设部 8) 物业管理条例2007年建设部 9) 中华人民共和国物权法(2007年建设部10) 物业承接查验方法2011年建设部 广东、江苏、江西、上海、天津、重庆等省市也相继出台了地方性物业管理条例。明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到有法可依

9、，有章可循。 网络技术与物业管理相结合  现代网络技术的应用与物业管理技术的结合, 创造了现代物业管理的蓝图。局域网、社区网、智能网络的开发、利用, 为现代物业管理提供了一个可供操作的平台, 既可大幅提升管理效率, 降低管理成本, 也可以将各种经营与物管主业有机结合。2物业管理存在的主要问题2.1 物业管理公司没有准确把握物业自身定位，服务意识有待提高物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管

10、理的特征被淡化。首先，表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上，过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环，加之从业人员素质不齐、待遇低，影响了服务质量。其次，一些企业经营不标准，经营管理意识不强，不少物业服务企业只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系，互相推诿责任，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。 法律法规不健全，物业管理运行机制有待完善我国物业管理法律政策的框架体系是一个缺乏国家大法指导的不完整结构体。由于缺乏符合我国国情的、系统而科学的物业管理体系的指导，各地在实际的操作中往往只是模仿成功的经验，而没

11、有根据实际情况来解决问题，因此存在不少偏颇之处，从而造成理论始终落后于实践。地方性、针对性的物业管理政策出台不及时，导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清，处理纠纷缺乏明确的法律依据。特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全，地方性法规建设滞后，影响物业管理行业标准化。据统计，我国现有的物业管理企业大多数是开发商自己成立的物业公司，或者是从房管所转变而来，管理水平村参差不齐。真正按照现代企业制度，按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的 10%。物业管理是一项复杂的系统工程，贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节，时间跨度大，涉及部门多

12、，目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立标准有效的运行机制，导致了开发企业与物业企业责任不清，增加了物业管理纠纷。2.3 整体管理水平低下，缺乏专业人才 物业管理条例第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。事实上，我国物业管理行业的人才储备基础薄弱，行业队伍的总体素质偏低，从业人员的队伍建设远远滞后于行业的发展。我国物业管理企业目前大多采用劳动密集型服务，服务手段落后，服务效率低下，浪费人力物力，效果难如人愿。物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步

13、晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为标准，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。中国尚未形成物业管理的职业化队伍，既缺乏有效的培训基地，又没有对物业管理职业人员的科学认证体系。3 物业管理的发展对策及建议准确把握行业定位，以人为本做企业 自2007 年10 月1 日起施行的物业管理条例中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，物业管理

14、成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。物业服务企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系。从服务行业的角度来讲，物业管理服务的最终目的则是为居住者提供一个高质量的生活空间和居住环境。从本质上说，物业管理企业的“产品”就是服务。物业管理应以物业为对象，树立“业主至上，服务第一”的思想，用优良的服务去满足人们日益增长的物质、文化、精神需求。在物业管理活动中，只有明确自己的权利和义务，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能保证在实际工作中减少不必要的矛盾和纠纷。物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，当前，在物业管理服务

15、中，主要是要处理好与业主和物业主管部门之间的关系。随着物质生活水平的提高，人们对物业管理的要求也越来越高。物业管理在满足业主基本要求的前提下，还应注意人文环境的建设，全面提高人居环境的品质。建立一个自然环保，充满亲和力的物业管理环境。3.2 健全法律法规，加强执法监督力度 市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。完善的物业管理法律体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律标准组成的有机整体，并成为国家法律体系中必不可少的分支。根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调

16、整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面： 从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章：二是建立设备设施管理法律、法规及规章：三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章：四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规、规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理方法，组成物业管理法律体系的子系统。再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理方法、物业管理企业管理方

17、法、业主委员会管理方法等。通过这些法律法规、规章及方法的制定与施行，使物业管 理 的管理、服务、经营、收费 等各方面各环节做到依法管理和运作。由建设部1999年着手起草的物业管理条例。条例第三条对业主、物业、物业管理的概念作了明确界定。第十四条对业主自治管理组织称谓、性质、职责和应承担的民事责任也作了统一规定。第三十八条、三十九条对物业管理定价原则和管理服务价格构成做出了具体规定。这些规定较充分的表达了契约自由和市场经济规律的原则。强调物业管理服务价格应当遵循服务内容和质量相适应的原则，服务价格由当事人在合同中约定。3.3 积极培养人才，为物业管理发展提供专业人才资源 物业管理条例第三十三条规

18、定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。市场竞争归根结底是人才竞争，物业管理企业的发展离不开高素质的物业管理专业人才。所谓的高素质的管理专业人才，不仅要具备较高的思想素质，而且要掌握现代化的物业管理的理论和技能。物业管理人员要强化自身的服务意识，要增强学习的自觉性，为客户创造一个优良的生活和居住环境，以专业的知识及高度的技巧来提高服务质量，来满足客户的要求。物业管理专业人才的培养要从两个方面入手，一方面是加强思想建设，提高物业管理人员的道德素质；另一方面是加强专业技能的培训，提高从业人员的专业理论知识和专业技能水平，从而保证物业管理行业的管理服务的质量。在专业技能培训方面，除了做好人力资源管理，还要多渠道吸收有经验的专业人才，带动其他职员的发展，全面提升从业人员素质。我国的物业管理教育培训滞后于实践，无证上岗的现象很普遍。要建立一支素质优良、管理和服务水平较高、有良好敬业精神的职工队伍，必须坚持先培训后上岗。五、总结    当前，社区物业管理正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主