尚大国际文化创意生态园

1、尚大国际招商方案2014年1月2商业市场情况分析连锁品牌开店情况分析建议方案及回报预算合作模式尚大国际现况市场情况分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group4u上海宝地广场u建筑面积：156,400 u开业时间： 2013年2月试营业u.主力品牌：乐购、迪卡侬、小南国、屈臣氏、麦当劳、星巴克、巴黎贝甜、鲜芋仙、老凤祥等，除乐购和迪卡侬外，餐饮业态占比80%以上。u2013年农历春节前开始试营业，前期开业的主力品牌为乐购和迪卡侬，业主花了500万品牌补贴费用。2013年5月起，1-2F

2、才按照装修的时间长短陆续开业，目前十二月开业率才达到80%以上。案例-上海宝地广场5u上海壹丰广场u建筑面积： 76,389 u开业时间：2012年试营业u主力品牌：满记甜品、食其家、翡翠拉面小笼包、山茶花韩国料理、萨莉亚、I DO、鲜芋仙、周大福、和民、林清轩等。u2012年11月壹丰广场B1F与B2F地下美食广场配合部分13F的餐饮先期开业，在开业率不满足的情况下，万宁、早安巴黎以及其他一些品牌在已经签约甚至已完成装修的情况下撤场退租。其后今年初业主装修补贴1千万引进Versace、Just Cavalli、 Montblanc、HugoBoss这些零售品牌，才完善了整个项目零售类的不足，

3、至开业至今两年目前才完成开业率80%。案例-上海壹丰广场6u上海中信泰富申虹广场u建筑面积： 90,681u开业时间：2012年12月u主力品牌：小南国、星怡会、许留山、星巴克、饰梦乐、拉莎贝尔、Bread n Butter、CK Jeans、STUDIO A等。u依靠南京西路中信泰富广场的强大平台做基础，项目为迅速在零售和餐饮领域签订主力品牌，故以较长免租期及扣点租金形式招商。案例-上海中信泰富申虹广场7u上海海泰中信广场u建筑面积： 109,828 u开业时间：2013年u主力品牌：SPORTSDEPO、优衣库、COSTA COFFEE、GOLF5、KONAKA、潮江春等。u2010年建成

4、后历时三年的准备期，期间不停的论证方案、更改品牌落位，于2012年年底与一系列日资品牌在日本商会的牵线下达成了合作，SPORTSDEPO、优衣库、KONAKA、GOLF5等零售品牌作为项目的主力店品牌支撑起了整个项目，配合到其他餐饮业态占比不超过40%，在开业前期面对了人气缺乏的压力，零售品牌通过业主方的补贴支持先期开业无法迅速在周边消费群获得认可，项目的成熟尚需时日。案例-上海海泰中信广场8u上海正大乐城u建筑面积：55,000 u开业时间：2013年4月u主力品牌：小辉哥、WAGAS、优衣库、王品台塑、星巴克、巴黎贝甜、蓝蛙、CoCo壱番屋、满记甜品、许留山、望湘园、港丽餐厅、和记小菜、板

5、长寿司、鹿港小镇、釜山料理、苏浙汇、赤坂亭、GAP、Calvin Klein、SEPHORA、TISSOT、Swatch、Apple store、Ochirly、Teenie weenie、Levis、E.LAND、Basic house、Charles&Keith Mentor、华士达东方影城、台北纯K、艾维庭、 思妍丽、大众书局等u作为绿地和正大两家合作的10个商业项目的第一家，有正大广场作为品牌强有力支持也花了一年半时间才达至70%入驻率。案例-上海正大乐城9u上海高岛屋百货u建筑面积：42,000 u开业时间：2013年u主力品牌：MI CASA BY LAPIS LAZULI

6、、Cafe de parloir、名藏、翡翠烧烤、无敌家、八盛酒藏、AirPlus、金凤堂、 oof & on、Carrs、IC大福、 LAVIE、PETUEREY 、CAROLINA HERRERA、Dr.Ci:labo、Lothantique、MULBERRY、DIRK BIRKKEMBERGS、The Swank、诗韵、Valmond、Swiss Line等。u古北集团花巨资引进日资百货第一品牌-高岛屋百货，与年初开业。全线通过百货渠道完成招商。案例-上海高岛屋百货新开业的同类型项目分析：1. 项目开业需要主力店作为客流支撑。2. 从试营业至正式开业尚需一定时间的培养。3. 商业

7、项目的餐饮业态所占比例大幅加大，除主力店外小品牌零售鲜有开店。4. 强势品牌习惯跟随以合作有经验开发商合作。5. 零售品牌大多不愿开店。6. 零售品牌的引进业主方须有一定的补贴与支持。分析2013年连锁品牌开店情况分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group12u优衣库上海共45家店u2013年至今新开店6家u亚新生活广场、二百永新、正大乐城、海泰中信广场、月星环球港，南翔中冶祥腾案例-优衣库13uH&M 上海共18家店u2013年至今新开店2家u淮海店（重新装修）、月星环球港

8、案例-H&M14uZARA上海共15家店u2013年至今尚未开新店案例-ZARA15uGAP上海共12家店u2013年至今开店3家u尚嘉中心、正大乐城、月星环球港案例-GAP16u玛莎百货 上海共7家店u2013年至今尚未开新店案例-玛莎百货17u小南国 上海共29家店u2013年至今开店5家u中信泰富申虹广场、金沙江店、南桥店、安亭店、黄兴公园店案例-小南国18u苏浙汇 上海共14家店u2013年至今尚未开店案例-苏浙汇新开业的同类型项目分析：1. 连锁品牌新店开店数量较往年大幅减少。2. 今年新开店比较集中面积体量大的新项目。3. 连锁品牌重心慢慢转向街边店。4.零售品牌集中等待已

9、成熟项目的调整，风险系数考虑得很谨慎。5. 外资快消品牌尚能有目的的进一个新项目，而本土的零售品牌举步维艰。6. 并非体育的大年，运动品牌不再拓展。分析19尚大国际情况分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group1.商业招商已有整整一年但签约率低。2.欠有影响力的主力店。3.商业租户租金偏低。4.商家集中等待已成熟项目的调整，宝山沪太路风险系数偏高。5.附近配套还不完善。6.人流偏少。综合商业环境，市场趨势，项目地点及过去招商经验，我司建议宝山尚大国际改变招商思路，缩少项目商业比例，扩

10、大办公楼招商範围，原因如下:1.短期内办公租金不会少于商业，但租户较稳定2. 项目靠返地铁站，对办公招商属利好条件3.二层或以上办公为主，有稳定人流，对底层及二层租金有提升作用4.办公租期较短，且装修及免租期亦较短，日后业态调整较容易5.目前附近商圈未成熟，以办公招商切入培养人流及推广项目知名度尚大国际招商建议方案Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group大面积办公为主B区1-2楼第一套方案可设立大型餐饮、KTV、会所等业态B区第二套方案：1楼设立1500平方左右整层的小型展会中心，用于

11、企业发布会，小型展会，园区企业活动中心，剩余部分做LOFT办公、展示分割出租B区3-5楼大面积办公为主C/D座2-5楼以中小面积办公为主，面积集中在100-300平方的单元位置项目招商方案：1.预计安排三名人员驻场，正式进场定于春节后2.春节前三周主要收集周边五公里范围企业讯息3.租户来源分三方面:a.招商专员自有客户;b.周边企业;c.其他中介策略伙伴。招商策略计划尚大国际铺位租金一览表尚大国际铺位租金一览表区区 域域楼层楼层使用面积使用面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）建面积单价建面积单价 （元（元/天天/）月月 租租 金金 （元（元/月）月）总总 租租 金金 （元（元/年）年）A区区一

12、楼一楼1596 1922 4.3 251442 3017301 二楼二楼1908 2299 1.9 132838 1594051 三楼三楼2299 1.6 111863 1342359 四楼四楼2299 1.6 111863 1342359 五楼五楼2299 1.6 111863 1342359 小计小计11117 719869 8638429 B区区一楼一楼2206 2945 2.7 241847 2902169 二楼二楼2945 1.8 161231 1934773 三楼三楼2945 1.5 134359 1612311 四楼四楼2945 1.4 125402 1504823 五楼五楼21

13、69 2896 1.4 123314 1479764 小计小计14675 786153 9433841 C区区一楼一楼649 867 4.3 113334 1360003 二楼二楼867 1.9 50078 600932 三楼三楼867 1.7 44806 537676 四楼四楼867 1.7 44806 537676 五楼五楼867 1.7 44831 537974 小计小计4333 297855 3036286 D区区前排前排一楼一楼976 1303 4.5 178311 2139734 二楼二楼745 994 1.9 57443 689311 三楼三楼994 1.7 51396 6167

14、52 四楼四楼994 1.7 51396 616752 五楼五楼994 1.7 51396 616752 小计小计5279 389942 4679302 D区区后排后排一楼一楼815 1088 3.5 115823 1389882 二楼二楼665 888 1.9 51317 615807 三楼三楼888 1.7 45915 550985 四楼四楼888 1.7 45915 550985 五楼五楼888 1.7 45915 550985 小计小计4640 304887 3658645 总计总计40043 2.01 2498706 29446503 备注：备注：1、全盘考虑租金收益：a、对招商开展及项目开业有影响的大租户可适当对商务条款进行优惠，b、租金整体不变，一铺少租，另一铺就多租，反之亦然2、写字楼前两年不递增后每年递增3%3、物业管理费原则按照商业15元/平米/月，办公10元/平米/月4、300平以下租期3-5年，301平-600平5年，601平以上8年