成本管理项目开发成本管理流程

1、本钱管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的 确保开发工程的本钱控制在本钱目标之内。2. 适用范围 适用于公司所开发工程的全过程本钱控制工作。3. 定义无4. 职责4.1. 本钱管理部：4.1.1. 负责大型新开发工程拓展及论证阶段工程本钱预控目标本钱估算的提出；4.1.2. 负责方案设计阶段建安本钱测算；4.1.3. 负责汇总编制工程初步目标本钱；4.1.4. 负责编制扩初限额要求及本钱建议；4.1.5. 负责编制 / 审核工程建安本钱概算；4.1.6. 负责编制施工图限额设计要求及本钱建议；4.1.7. 负责审核工程建安本钱预算。4.1.8.

2、 负责工程实施过程本钱的监控及预警；4.1.9. 负责审核工程结算报告，进行工程本钱后评估，持续提升集团工程本钱管理能力。4.2. 规划设计部：4.2.1. 通过与本钱管理部等部门深入沟通， 根据各阶段目标本钱和限额设计的要求， 开展设 计工作；4.2.2. 负责提供准确的图纸及相关技术文件，协助本钱管理部完成各个阶段的目标本钱测算 工作。4.2.3. 负责在设计过程中，采取有效的设计优化措施，平衡本钱目标与创新 / 品质要求；4.2.4. 在工程实施过程，采取积极而有效的措施，确保设计效果及设计优化工作的开展。4.2.5. 营销管理部 / 销售部4.2.6. 负责提供营销费用测算，并根据目标

3、本钱进行归口管理。4.2.7. 负责营销费用的控制，确保在预算及目标本钱范围内，到达最正确的营销效果。4.3. 财务管理部4.3.1. 负责提供财务及管理费用测算，并根据目标本钱进行归口管理。4.3.2. 合同预算部4.3.3. 负责工程实施过程中的目标本钱的监控，及时统计分析，并采取有效的改良措施；4.3.4. 负责工程结算的编制，并协助本钱管理部进行工程的本钱后评估工作；4.4. 分管副总裁本钱4.4.1. 负责审核拓展阶段工程本钱预控目标；4.4.2. 负责审核施工图设计后建安本钱预算和经调整后的正式目标本钱。4.5. 集团总裁：4.5.1. 负责审批工程各阶段的目标本钱；4.5.2.

4、负责审批工程结算报告。5. 程序5.1. 工程拓展阶段本钱估算 工程本钱预控目标确实定5.1.1. 对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块， 对于大型新开发工程， 本钱管理部根据以 往数据提出工程整体目标本钱参考值；5.1.2. 规划设计部根据?土地规划指标?及相关土地状况资料、关于工程初定位的?市场调 查报告?以及竞争楼盘清单，提供初步规划建议草案，与销售部沟通确定各种形式产 品的面积组合，组织完成可研阶段工程前期方案设计文件；5.1.3. 本钱管理部工程前期方案设计文件提出各种形式产品含根本配套的本钱数据，进 行建安本钱估算；5.1.4. 本钱管理部结合建安本钱估算、 销售部提交的营销费用估

5、算、 财务管理部提供的管理 和财务费用估算， 并根据以往数据提出工程整体目标本钱参考值， 进行初步经济测算；5.1.5. 本钱管理部编制并上报拓展阶段本钱估算?工程开发本钱测算表?；5.1.6. 公司评审通过?可行性研究报告?后，拓展阶段?工程开发本钱测算表?自动成为项 目本钱预控目标，同时形成工程建安本钱预控目标。5.2. 工程方案设计阶段本钱控制 - 工程本钱控制目标确实定5.2.1. 本钱管理部依据工程建安本钱预控目标， 提出工程定位阶段规划设计部方案设计的限 额要求?工程设计限额要求及本钱控制建议表?；5.2.2. 规划设计部根据限额要求组织方案设计；5.2.3. 本钱管理部根据方案设

6、计文件进行工程建安本钱修正估算。5.2.4. 公司相关部门负责其他分项本钱测算，其中： 财务管理部负责工程的管理费和财务费用测算； 销售部负责工程的营销费用的测算； 开发部负责报批报建费用及政府工程管理费的测算； 企业开展部负责土地本钱的测算。5.2.5. 测算结果在方案设计审批后一周内提交集团本钱管理部；5.2.6. 本钱管理部根据上述数据进行经济测算；5.3. 经济测算符合要求并得到批准后， 各部门将测算结果包括明细及相关依据提交本钱管理 部，由本钱管理部将各部门提交的分项本钱汇编形成?工程初步本钱目标?，包括以下 工程，并提交公司管理层审批：?工程开发本钱测算表? ?工程开展分产品类型本

7、钱汇总表?工程开发本钱明细表?工程营销费用明细表? ?工程公摊本钱及期间费用本钱表?工程主体建安本钱表?工程产品建筑标准表?5.3.1. 公司可采用听证会的形式对?工程初步本钱目标?进行评审；5.3.2. 公司听证会由公司本钱管理部组织，公司各部门负责人参加会议。5.3.3. 评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项本钱，提交本钱管 理部。本钱管理部汇编成?工程初步本钱目标?，交管理层审批。5.3.4. ?工程初步本钱目标?经管理层审批后，作为该工程的初步本钱控制目标，并由本钱 管理部将有关本钱控制目标传达给各本钱责任部门，并作为工程后续各阶段、各分期 本钱控制的目标。5.4

8、. 设计阶段的本钱控制：5.4.1. 扩初设计阶段：5.4.1.1. 本钱管理部在扩初设计开始前， 提出扩初设计限额要求， 作为扩初设计阶段的本钱 控制依据，由规划设计部具体落实、实施。5.4.1.2. 本钱管理部在接到扩初设计文件后， 需按方案组织完成 ?工程扩初阶段建安本钱概 算?编制 / 审核，作为评审规划设计部扩初设计本钱控制质量的依据。5.4.2. 施工图设计阶段 ：5.4.2.1. 本钱管理部在施工图设计开始前，提出施工图设计限额要求；5.4.2.2. 建安本钱目标限额设计本钱控制建议可以按专业具体提出以下几点：a) 土方及挡土工程：该工程本钱容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡

9、土墙多方案 经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出本钱限额指标；b) 桩基工程：不同的桩基形式对本钱及工期影响较大，且本钱容易流失，重点建议桩基 选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应限额指标值或分项本钱目标；c) 结构工程：该局部约占建安本钱比重较大，且对销售没有直接的影响，这局部是本钱 控制的重点，在满足设计标准的最低要求下，尽可能的降低本钱，主要对钢筋、混凝 土技术含量提出技术指标数值；d) 建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安本钱比重较大，影响本钱的 主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定适宜 的经济指标值；e)

10、安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产 或中外合资优质产品，管材选用适宜的中档材料；f) 景观工程：景观工程本钱波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该局部本钱控 制的重点；5.4.2.3. 施工图设计限额要求及本钱控制建议可作为施工图设计任务书附件， 成为施工图设 计阶段的本钱控制依据，由规划设计部具体落实、实施；5.4.2.4. 公司施工图评审结束后如需要进行图纸修改， 本钱管理部在图纸确定后两周内组织 编制/ 审核?施工图建安本钱预算?；5.4.2.5. ?施工图建安本钱预算?批准后，本钱管理部对原?工程初步本钱目标?进行修订 并确定工程正式目标本钱

11、，经本钱分管副总裁及总裁批准后正式下发执行，作为各 项本钱控制和责任部门考核的依据。5.5. 施工/ 销售阶段动态本钱控制5.5.1. 城市公司合同预算部负责工程供给商采购控制、采购部负责材料设备供给商采购控 制、技术部负责设计变更控制、工程部门负责设计变更管理、现场签证管理、进度款 支付审核，并按各自相关流程执行。5.5.2. 工程结算：工程工程结束后，由合同预算部及时编制结算报告，报送集团本钱管理部 审核，之后，报送总裁审批。5.6. 工程后评估5.6.1. 工程结束后，本钱管理部负责建安本钱评估，合同预算部协助，本钱管理部根据评估结果，采取有效的改良措施。5.6.2. 工程总体本钱的评估

12、，包括土地、营销、财务、管理等方面的费用，由本钱管理部牵 头，集团财务管理部及城市公司财务部协助进行。6.支持性文件6.1.?设计变更管理流程?XHW-QP-SJ-0066.2.?目标本钱编制作业指引?XHW-WI-CB-0016.3.?工程预结算管理作业指引?XHW-WI-CB-0046.4.?工程本钱后期评估作业指引?XHW-WI-CB-0057.相关记录7.1.?工程开发本钱测算表?001-017.2.?工程开展分产品类型本钱汇总表?001-027.3.?工程开发本钱明细表?001-037.4.?工程营销费用明细表?001-047.5.?工程公摊本钱及期间费用本钱表?001-057.6.

13、?工程主体建安本钱表?001-067.7.?工程设计限额要求及本钱控制建议表?001-077.8.?工程产品建筑标准表?001-08工程开发本钱测算表工程开发本钱测算表表格编号：001-01建安本钱工程估算指标单位基数估算总额万兀计算说明备注一、前期工程费用1、迁移项2、工程设计费项3、地质勘察费及测量项4、其他零星项一、岩土工程元/川建筑面积三、根底工程元/川建筑面积四、主体工程元/川建筑面积1、土建工程元/川建筑面积2、安装工程元/川建筑面积3、装修工程五、室外配套工程六、工程其他费1、工程监理费元/川建筑面积2、燃气工程监理费燃气工程造价3、工程保险费项4、报建费工程总造价5、工程造价咨

14、询费工程总造价6、水电增容7、公用设施专用基金3、不可预见费合计主要技术经济指标：占地面积：基地面积面积单位：平方米计入容积率面积：不计入容积率面积：住宅户数：停车位辆其中：地上停车位地下停车位工程开展分产品类型本钱汇总工程开展分产品类型本钱汇总表表格编号：001-02序号本钱工程可售面积单位本钱总本钱万元分摊标准说明类型1类型2类型3商业平均类型1类型2类型3商业合计建筑面积*0.000.000.000.000.00可售面积*0.000.000.000.000.00-土地获得价款0.001政府地价及相关费用0.00表中公式把地价按可售面 积进行分摊。假设按占地面 积分摊地价，请修改公式。 假

15、设地价不是在所有产品类 型中分摊亦请修改公式2合作款项0.003红线外市政设施0.004拆迁补偿费0.00二开发前期准备费0.001勘察设计费0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式2报批报建增容费0.003三通一平费0.004临时设施费0.00三主体建筑工程费0.000.000.000.000.001根底工程0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2结构及粗装修0.000.000.000.000.003门窗工程0.000.000.000.000.004公共部位装修0.000.000.000.000.005室内

16、装修0.000.000.000.000.00四主体安装工程费0.000.000.000.000.001室内水暖气电0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2设备及安装费0.000.000.000.000.003弱电系统0.000.000.000.000.00五1社区管网工程费0.00室外给排水系统0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式2室外采暖系统0.003室外燃气系统0.004室外上下压线路0.005室外智能化系统0.006其他0.00六1园林环境费0.00绿化建设费0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在

17、所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式2建筑小品0.003道路广场建造费0.004围墙建造费0.005室外照明0.006室外零星工程0.007其他0.00七配套设施费0.001游泳池0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式1会所0.002幼儿园0.003学校0.005球场0.006设备用房0.007车站建造费0.008其他0.00八开发间接费0.001工程管理费0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式2资本化利息0.003营销设施建造费0.004物

18、业完善费0.005不可预见费0.00开发本钱0.00九期间费用0.001管理费用0.00表中公式把该项本钱按可 售面积在所有产品类型中 分摊。假设不是在所有产品 类型中分摊请修改公式2销售费用0.003财务费用工程总投资0.00工程开发本钱明细工程开发本钱明细表表格编号：001-03工程开发本钱明细三级及四级工程名称核算内容A 土地征用、转让及拆迁补偿费土地征用及配套设施费、土地使用权转让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地 下附着物拆迁补偿的净支岀、安置动迁用房支岀等1、土地征用费及转让金土地征用及配套设施费、土地使用权转让金2、拆迁补偿费补偿地价、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地

19、下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出 等B、前期工程费房屋开发前期发生的规划设计、工程可行性研究、水文地质勘查、测绘、“七通一平等支出1、规划设计费工程所有工程的规划及设计费2、地质勘察费工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用3、可行性研究费可行性研究、论证等发生的费用4、七通一平等费用场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费用。5、报建、临时设施费等工程报建费用，临时供电供水设施、临时道路、临时设施、临时租地费等C根底设施费房屋开发中各项根底设施发生的支岀，包括小区道路、供排水、供电、供气、通讯、照明、环卫设施、园林绿化等支岀1、煤

20、气管道煤气管道等设备及安装工程2、通讯 线的埋管等费用，如包给总包单位那么可不单独反映3、供排水建筑物2米以外的供排水设备、管道、阀门、污水井、雨水井、水泵、化粪池、排水沟等4、供电建筑物2米以外的供电设备、电线、电缆、变压器、发电机组，变配电所设备费、材料费、 安装费、室外照明等5、有线电视有线电视管线的铺设费用，如包给总包单位那么可不单独反映6、监控及对讲系统监控对讲及智能化系统安装及设备费用，如包给总包单位那么可不单独反映；停车场智能化 管理系统7、园林绿化包括区内园林、绿化场地的花草、树木各项费用8、小区道路指区内小道不是七通一平的市政道路，多数为混凝土路面，宽度在 10米以内.9、其

21、他根底设施的其他工程费用D建筑安装工程费指列入房屋开发工程建筑安装工程施工图预算内的各项建筑工程、安装工程及设备采购等费用支出1、根底工程工程桩费用，具体核算包括各类桩，边坡支护，大型土石方工程，根底排水，桩基试验检 测费，沉降及观测费等费用2、主体工程主要核算结构工程，包括总包合同。如未实行总包制的，那么包括天然根底、混凝土及钢筋 混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、钢结构工程、门窗工程、幕墙工程、防 水工程、烟道工程及其他零星工程；脚手架搭设费用应计算在内.3、水电安装主要指水电设备安装工程的费用。水包括供水、排水、污水处理等。电包括电线、电缆、 变压器、发电机组，变配电所设备费、

22、材料费、安装费等工程开发本钱明细续4、装饰工程包括二次精装修、洁具、橱柜工程、室内外装饰、地面装饰、大堂及住宅入口装饰等工程5、消防工程包括消防系统设计、安装及设备等6、电梯包括所有电梯货款及安装本钱7、空调及通风工程空调货款及安装本钱；通风管道费用8、人防工程人防工程费用9、白蚁防治白蚁防治费用10、其他工程包括防水堵漏、地下停车场标识、屋顶灯光工程等E、公共配套设施费不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支岀，如锅炉房、水塔、居委会、派岀所、 公厕、自行车棚、游泳池、各类球场、岗亭、道闸、永久导示系统、垃圾中转站、信报箱等F、工程其他费包括工程监理费用、质监费、咨询费、保险费、水电增容

23、、公用设施专用基金等费用。1、工程监理费工程监理费用2、质监费质量监督费3、咨询费工程咨询费4、保险费工程保险费5、水电增容水电增容费6、公用设施专用基金根据相关规定按比例提取7、不可预见费其他不可预见费用8、其他其他费用G开发间接费公司所属直接组织管理开发工程工程中心单位发生的费用，包括工资、职工福利费、办公费、应酬 费、水电费、租赁费、差旅费、折旧费、修理费、汽车杂费、劳动保护费、周转房摊销等H利息支出为房地产开发工程借入资金所发生的利息支岀及相关的手续费开发本钱合计工程营销费用明细表工程营销费用明细表表格编号：001-04工程营销费用明细表营销费用销售直接费用：是指为销售产品进行广告宣传

24、、营销筹划、销售推广所发生的费用，主 要工程包括媒体广告费、营销筹划费推广费、代理费、样板房费用工程名称核算内容二级三级四级A、媒体广告费媒体广告费电视、播送、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、 电子屏广告、软文稿酬、DM单张制作及派发B、推广费用展销费用销售模型设计制作费、展位费、布置费、制作费等促销活动费用场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等；赠 送给业主的各类奖金、奖品、旅游、物业管理费等包装费用1、售楼资料售楼书、宣传资料等2、售楼处设计、工程、装修、装饰等3、现场包装费专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、 条幅、花架、花篮、花盆、喷绘、照明等4、户外广告设施及发布 费

25、车站广告、路牌广告、楼盘广告、指路牌现场管理费1、现场销售水电费销售现场发生水电费2、现场销售人工费暂不做含工资及福利费、津贴、佣金、着装费等3、现场日常管理费现场管理杂费、接待费用4、现场销售器具费饮水机、家私、办公设备等C、代理费代理销售佣金D、样板房设计、装修、家具、家私、清洁、保安、维修费用等， 可收回局部考核时从中扣除E、不可预见费其他与销售直接相关费用合计工程公摊本钱及期间费用本钱表工程公摊本钱及期间费用本钱表表格编号：001-05序号本钱工程原始指标系 数工作量单价 元合价万 元可售面积 单方 造价工程量及单价说明-一一土地本钱01政府地价及相关费用02合作款项03红线外市政设施

26、费04拆迁补偿费0-二-开发前期准备费01勘察设计费02报批报建费03三通一平费04临时设施费0五社区管网工程费01室外给排水系统02室外采暖系统03室外燃气系统04室外电气及高低压设备05室外智能化系统06六园林环境费01绿化建设费绿化面积02建筑小品03道路广场建造费04围墙建造费05室外照明06室外零星设施0儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶、座椅、阳伞7七配套设施费01游泳池02会所03幼儿园04学校05球场06设备用房0配电房、水泵房土建安装工程及装修费7车站建造费08八开发间接费01工程管理费02资本化利息财务提供3营销设施建造费04物业完善费05不可预见费九期间费用01管理费用0

27、2销售费用0工程主体建安本钱表工程主体建安本钱表表格编号：001-06序号本钱工程原始指标系数工程量单价元合价万元可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01根底工程费0土方工程基底面积0护壁护坡0桩根底0桩基检测费0降水02结构及粗装修0混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅根底砌体建筑面积0找平及抹灰建筑面积0防水防水面积0屋面防水、厨卫防水其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包工程3门窗工程0单元门单元数0入户门户数0户内门户数0窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0大堂精装修单元数0电梯厅装修电梯厅数0单元入口装修单元数0楼梯间楼梯间面积0外立面装修建筑面

28、积0外墙外保温建筑面积0屋面建筑面0积栏杆0楼梯栏杆楼梯间数量0阳台栏杆户数0私家花园栏杆底层户数0空调板装饰户数05室内装修0厨房装修0卫生间装修0厅房装修0含窗台及护栏阳台露台地面0四主体安装工程费01室内水暖气电0室内给排水0给排水0直饮水系统0热水系统0室内采暖0室内燃气0室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋2设备及安装费0通风空调系统0电梯供货及安装0发电机供货及安装0消防系统0水消防系统0电消防系统0烟感、温感、报警、消防播送气体灭火系统0防排烟工程0人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置3弱电系统0居家防盗系统0对讲系统0三表远传费用0有线电视0 0宽带网0监控系

29、统工程*设计限额要求及本钱控制建议表工程设计限额要求及本钱控制建议表表格编号：001-07序口. 号分项丄程 设计名称合 同 编 号总价 万 元经济指标技术指标材料设计阶段本钱 控制要点建议经济指 标经济 指标 值技术 指标技术指 标值材料 名称材料 单价说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等工程产品建筑标准表工程产品建筑标准表表格编号：001-08类型1类型2类型3商业结构及初装修结构形式框架层数层高4.5 层2.9m根底形式独立根底平屋面斜层面斜屋面户内平层错层复式1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房单兀间有高差 无高差无高差外墙200mn厚粘土空心砖内墙

30、100mn厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热30mml厚聚苯板门窗工程单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃公共部位精装修外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰大堂楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼梯间楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆栏杆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶室内装修厅房楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢厨卫楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品阳台楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料室内给排水给水管材立管PPR户内PPR排水UPVC洁具及五金件国产全套室内供暖无室内燃气室内电气穿管布线UPVCt、BV普通导线配电箱电表箱西门子配电箱、组装电表箱开关插座松本灯具阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防弱电系统居家防盗监控系统对讲系统有三表远传进口非可视有线电视有 无宽带网有室外给排水室外智能化停车管理系统小区闭路监控周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统园