去库存,不只是卖房

1、去库存，不只是卖房作者：新闻观察员 冯蕾 光明日报（2016 年 01月 07日15 版）高企的房地产库存是当前中国经济结构性矛盾的一个缩影。产能过剩、供大于求，表面上看，来自于经济下行带来的供需疲软， 实则体现了长期过度依赖房地产投资拉动经济的模式之困。从前几年不少地方推出的“限购”政策，到此次中央经济工作会议明确“要取消过时的限制性措施”，从“控房价”到“去库存”，调控思路的微妙变化蕴含深意。土地财政与资金压力让“去库存”变得更为迫切。一面是超过 6 亿平方米的商品房库存，一面是新的“地王”不断涌现，再次暴露了土地财政的“痼疾”。仅以福州为例， 2015 年该市土地出让金创历史新高，截至

2、12 月 24 日已达 299 亿元，增幅超过 162.74%。从地方债务对土地财政依赖程度观察，部分地方已逼近上限。 浙江省审计厅公布的审计公告中指出， 2012 年底，浙江省、市、县政府负有偿还责任债务中，承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为 2739.44 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额4133.91 亿元的 66.27%。而近年来， 这种状况并没有显著改变。一些地方过度依赖土地财政以及对GDP的追逐，成为房地产市场供大于求的根源所在。与此同时，资金压力仍然是一把高悬在房地产开发商头上的达摩克利斯之剑。作为资金密集型行业，资金链条关乎房企命脉。2015 年 1 月-11

3、月，全国房地产开发投资 87702 亿元，同比名义增长 1.3%，增速比前 10 个月回落 0.7 个百分点，继续呈回落走势。从房企 2015 年公布的财报上看，开发商盈利水平持续下降， A 股房企的平均净利率水平创下历史新低。 尤其，在广大三、 四线城市，受高企的库存和消化周期影响，市场销售不力，房企资金链条趋紧，风险加大。1要让资金尽快回笼，需要“去库存”取得实质性进展。在这方面，不同地域、不同城市情势各异。一套北京二环内的80 平方米商品房的价格，相当于三、四线城市五套、甚至十套同等面积商品房的总价，因此，大城市的“去库存”将影响更大。而对于横跨生产、流通、消费三大领域的房地产行业而言，

4、“去库存”与上游钢铁、水泥等行业更是唇齿相依。 2015 年，受产能过剩及经济下行压力加大等影响，钢铁、水泥行业经历了最冷的寒冬。严重的产能过剩、超低的利润率，让钢铁等行业痛定思痛，倒逼转型。去产能、去库存、去杠杆，三者紧密关联又相互作用，作为 2016 中央经济工作的重点任务，必将牵一发而动全身，深刻改变中国经济的结构之弊。当前，为了追求“去库存”，部分地方推出了眼花缭乱的刺激政策。但需看到，去库存，不只是卖房那么简单，而关系着中国经济全局，需要一场思想观念的深刻变革与利益格局的深刻调整。 当前，对于很多地方的房地产市场而言，并非缺少销路，而是没有“适销对路”。中国还有巨大的住房需求，随着户

5、籍人口城镇化率的提高， 农民工市民化的推进， 户籍制度改革的深化， 买房和长期租房的预期和需求将持续大幅增长。 这都需要仔细研判需求， 并扩大有效供给。 一是要落实户籍制度改革方案， 允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户， 使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。 二是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点， 以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。最大限度弥合“供需矛盾”，关键是解决好“结构性”难题。这就要推进财税体制改革， 进一步理顺中央与地方财税关系， 最大限度地改变过度依赖土地财政的现状， 调动中央和地方两个积极性； 要完善政绩考核体系， 让结构性指2标、质量指标占有更大权重； 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。房地产业既是国民经