重难点归纳二(资产类)第三章、第五至八章

1、“存货”“固定资产”“无形资产”“投资性房地产”“资产减值”重难点归纳【存货】一、 存货的初始计量取得方式成本构成外购存货购买价款（不包含可抵扣的增值税）相关税费：进口关税、消费税、资源税、不能抵扣的增值税进项税额。运输费：对于增值税一般纳税人购进存货支付的运输费，按取得的运输增值税专用发票上注明的运输费金额计入存货成本，按其运输费与增值税税率11%计算的进项税额，也可以抵扣。其他可归属于存货采购成本的费用：包括入库前的仓储费用、包装费、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等。商品流通企业，在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等，应当计入存货采购成

2、本。自行生产的存货直接材料加工成本：直接人工、制造费用（折旧费、车间管理人员工资）委托加工的存货“三项”一定计入收回委托加工物资的成本：A、实际耗用的原材料或者半成品成本；B、加工费；C、运杂费。“两项”不一定计入收回存货的成本：A、消费税：支付的用于连续生产应税消费品的消费税应记入“应交税费应交消费税”科目的借方；B、支付的收回后直接用于销售委托加工应税消费品的消费税，应计入委托加工物资成本。C、增值税进项税额。【会计处理】（1）发出委托加工材料：借：委托加工物资 贷：原材料（2）支付加工费用等：借：委托加工物资应交税费应交增值税（进项税额）应交消费税 贷：银行存款（3）加工完毕后甲公司收回

3、该批材料借：原材料 贷：委托加工物资其他方式取得包括接受投资者投资、非货币性资产交换、债务重组、企业合并，根据取得方式按不同的原则处理。【总结】下列项目，是否应计入企业存货成本（1）进口原材料支付的关税 ；计入原材料（2）材料采购过程中：途中合理损耗、发生的保险费、装卸费用、运输费用、材料入库前发生的挑选整理费；计入原材料（3）材料入库后发生的储存费用×；计入管理费用（4）生产用固定资产的折旧费、租赁费等；计入制造费用（5）季节性和修理期间的停工损失；计入制造费用（6）为生产产品发生的符合资本化条件的借款费用；计入制造费用（7）产品生产用的自行开发或外购的无形资产摊销 ；计入制造费用

4、（8）超定额的废品损失×；计入管理费用、营业外支出（9）定额内的废品损失（10）自然灾害而发生的停工损失×；计入营业外支出（11）自然灾害造成的存货净损失 ×；计入营业外支出（12）管理不善造成的净损失 ×；计入管理费用【需进项税额转出】（13）为特定客户设计产品发生的可直接确定的设计费用 ；【注：一般产品设计费用计入损益】（14）企业采购用于广告营销活动的特定商品×；计入销售费用（15）采购过程中的非正常损耗×；从成本中扣除，计入营业外支出（16）用于生产产品的固定资产修理期间的停工损失二、 存货的期末计量资产负债表日，存货应当按照

5、成本与可变现净值孰低计量。(一) 可变现净值的确定1.产成品、商品等直接用于出售的商品存货，其可变现净值为：可变现净值估计售价估计销售费用和相关税费2.需要经过加工的材料存货，需要判断：（1）用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然应当按照成本（材料的成本）计量；（2）材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料应当按照成本与可变现净值孰低（材料的成本与材料的可变现净值孰低）计量。其可变现净值为：可变现净值该材料所生产的产成品的估计售价至完工估计将要发生的成本估计销售费用和相关税费可变现净值产品有合同合同价估计销售费用相关税费无合同销售价估计销售费用相关税费材料出售市场价估

6、计销售税费加工无合同完工产品市场售价至完工时发生的成本估计销售税费有合同完工产品的合同价至完工时发生的成本估计销售税费(二) 计提存货跌价准备的方法1. 通常应当按照单个存货项目计提需要注意的是，资产负债表日同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，应当分别确定其可变现净值，并与其相对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额，由此计提的存货跌价准备不得相互抵消。2. 可以按照存货类别计提如果某一类存货的数量繁多并且单价较低，企业可以按存货类别计量成本与可变现净值，即按存货类别的成本的总额与可变现净值的总额进行比较，每个存货类别均取较低者确定存货期末价值。3.

7、可以合并计提存货跌价准备与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。4. 全额计提存货跌价准备存货存在下列情形之一的，通常表明存货的可变现净值为零。（1）已霉烂变质的存货。（2）已过期且无转让价值的存货。（3）生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货。(三) 存货减值的计提、转回与结转项目情况会计分录计提可变现净值<账面价值借：资产减值损失 贷：存货跌价准备转回可变现净值>账面价值借：存货跌价准备 贷：资产减值损失结转对于已经计提减值的存货对外销售、债务重组、非货币性交换时，应同时结转已对其

8、计提的存货跌价准备。借：主营业务成本 贷：库存商品借：存货跌价准备 贷：主营业务成本三、 存货盘盈、盘亏或毁损的会计处理(一) 盘盈存货的成本盘盈的存货应按其重置成本作为入账价值，并通过“待处理财产损溢”科目进行会计处理，按管理权限报经批准后冲减当期管理费用。(二) 存货发生的盘亏或毁损，应作为待处理财产损溢进行核算。按管理权限报经批准后，根据造成存货盘亏或毁损的原因，分别以下情况进行处理：（1）属于计量收发差错和管理不善等原因造成的存货短缺，应先扣除残料价值、可以收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失计入管理费用。（2）属于自然灾害等非常原因造成的存货毁损，应先扣除处置收入（如残料价值）、可以

9、收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失计入营业外支出。【固定资产】一、 固定资产的初始计量1. 外购取得固定资产取得方式成本构成外购固定资产购买价款（不包含可抵扣的增值税）相关税费：进口关税、消费税、资源税、不能抵扣的增值税进项税额。使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费。【注：员工培训费不计入】如果需要安装应先通过“在建工程”核算，然后安装完毕达到预定可使用状态时转入“固定资产”科目。注意增值税的核算问题A、购进固定资产（机器设备）支付的运输费，按取得的增值税专用运输发票上注明的运输费金额计入固定资产成本，按其运输费的11%进行进项抵扣。

10、B、对于增值税一般纳税人，企业购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税收法规规定情况下，应从销项税额中扣除（即进项税额可以抵扣），不再计入固定资产成本。C、生产经营用固定资产涉及的在建工程，领用生产用原材料的进项税额也不用转出了。D、如将上述购入的生产设备对外销售，销售时应考虑销项税额的计算。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。分期付款购买固定资产固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定借：固定资产【购买价款现值】 未确认融资费用 贷：长期应付款【实际应支付的价款】各期实际支付的价款与购买价款的现值之间的

11、差额，采用实际利率法摊销，符合资本化条件的，应当计入固定资产成本，不符合资本化条件的应当在信用期间内确认为财务费用，计入当期损益。2. 自行建造的固定资产自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括工程用物资成本、人工成本、缴纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。自营方式出包方式成本=直接材料+直接人工+机械施工费【注：如果工程物资用于不动产等增值税的非应税项目的建造，则增值税应计入外购工程物资成本】成本=建筑工程支出+安装工程支出+需分摊的待摊支出待摊支出=管理费+可行性研究费+临时设施费+公证费+监理费+税金+可资本化的借款费+建

12、筑期间工程物资盘亏、报废或毁损净损失+负荷量试车费生产经营用动产设备用于不动产或非生产经营用动产（1）外购工程物资：借：工程物资【成本】应交税费应交VAT（进项） 贷：银行存款（1）外购工程物资：借：工程物资【价税合计】 贷：银行存款（1）预付工程款：借：预付账款 贷：银行存款（2）领用外购工程物资：借：在建工程 贷：工程物资【成本】（2）领用外购工程物资：借：在建工程贷：工程物资【价税合计】【注】建设期间：发生的工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损，增加所建工程项目的成本或冲减所建工程项目的成本；借：在建工程 其他应收款（责任人） 贷：工程物资 应交税费应交增值税（进项税额转出）工程完工后：发生的

13、工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损，计入当期营业外收支（3）领用自产产品：借：在建工程 贷：库存商品【成本】（3）领用自产产品：借：在建工程 贷：库存商品【成本】应交税费应交VAT（销项）【公允价值*17%】（3）工程发生的管理费、临时设施费、公证费、监理费、可行性研究费及应负担的税费借:在建工程待摊支出 贷：银行存款（4）领用原材料：借：在建工程 贷：原材料【成本】（4）领用原材料：借：在建工程 贷：原材料【成本】 应交税费应交VAT（进项税额转出）【成本*17%】（4）结算工程款并补付剩余工程款借：在建工程 贷：银行存款 预付账款（5）计提工程人员工资借：在建工程 贷：应付职工薪酬（5） 达到

14、预定可使用状态时，分配待摊支出：待摊支出分配率=累计的待摊支出/（建筑工程支出+安装工程支出+在安装设备支出）（6）辅助生产部门的劳务支出 借：在建工程 贷：生产成本辅助生产成本某工程应分配的待摊支出=某工程的建筑工程成本、安装成本和在安装设备成本合计×分配率 （7）满足资本化条件的借款费用 借：在建工程 贷：应付利息 （8）工程达到预定可使用状态前进行负荷联合试车：（在建工程试运行收入）发生费用时：借：在建工程 贷：银行存款、原材料等取得收入时：借：银行存款、库存商品等 贷：在建工程（8）工程施工达到预定可使用状态：借：固定资产 贷：在建工程3. 高危行业提取安全生产费的核算时点会

15、计处理提取时借：生产成本 贷：专项储备安全生产费使用时发生费用性支出：借：专项储备安全生产费 贷：银行存款等【专项储备科目余额在资产负债表所有者权益下其他综合收益与盈余公积之间增设“专项储备”】形成固定资产的，在固定资产达到预定可使用状态时一次性计提折旧（以后期间不再计提折旧）借：固定资产 贷：在建工程借：专项储备安全生产费 贷：累计折旧4. 其他方式取得的固定资产投资者投入应按投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外以债务重组、企业合并等方式取得按相关准则规定盘盈的固定资产作为前期差错处理。盘盈的固定资产通过“以前年度损益调整”科目核算。5. 存在弃置费用的固定资产弃置

16、费用是根据国家法律和行政法规、国际公约等有关规定，企业承担的环境保护和生态环境恢复等义务所确定的支出，如油气资产、核电站核设施的弃置和恢复环境等义务。时间会计处理确定固定资产成本时，按照弃置费用现值确认预计负债借：固定资产（现值） 贷：预计负债弃置费用每期期末，计算利息费用借：财务费用 贷：预计负债弃置费用固定资产使用期满，企业实际支付弃置费用借：预计负债 贷：银行存款【思考问题】企业因固定资产弃置费用确认的预计负债发生变动的，应当如何进行会计处理？答：由于技术进步、法律要求或市场环境变化等原因，特定固定资产的履行弃置义务可能发生支出金额、预计弃置时点、折现率等变动而引起的预计负债变动，应按照

17、以下原则调整该固定资产的成本：（1）对于预计负债的减少，以该固定资产账面价值为限扣减固定资产成本。如果预计负债的减少额超过该固定资产账面价值，超出部分确认为当期损益。（2）对于预计负债的增加，增加该固定资产的成本。按照上述原则调整的固定资产，在资产剩余使用年限内计提折旧。一旦该固定资产的使用寿命结束，预计负债的所有后续变动应在发生时确认为损益。二、 固定资产的折旧不计提折旧的特殊情况:应提折旧的特殊情况:1. 提前报废的固定资产2. 处于更新改造过程中的固定资产3. 以经营租赁方式租入的固定资产4. 以融资租赁方式租出的固定资产5. 持有待售的固定资产1. 以经营租赁方式租出的固定资产2. 融

18、资租赁方式租入的固定资产3. 未使用的固定资产4. 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产5. 因经营任务变更而停用的固定资产6. 因季节性经营而停用的生产设备7. 因修理而停用的设备(满足资本化条件的除外)(一) 计提折旧的方法折旧方法具体计算会计分录年限平均法年折旧额（原价预计净残值）÷预计使用年限或固定资产原价×年折旧率借：生产成本【机器设备计提折旧】制造费用【生产车间计提折旧】管理费用【企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧】销售费用【企业专设销售部门计提折旧】其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】研发支出【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】在建工

19、程【在建工程中使用固定资产计提折旧】专项储备【提取的安全生产费形成固定资产】应付职工薪酬【非货币性薪酬】贷：累计折旧双倍余额递减法年折旧额期初固定资产净值（原值折旧）×2/预计使用年限【最后两年改为直线法】年数总和法年折旧额（原价预计净残值）×年折旧率（尚可使用年数/年数总和）固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应作为会计估计变更（不需要追溯调整），按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。三、 固定资产的后续支出项目内容会计处理原则后续支出符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分

20、的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。定期检查大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，可以计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的应当费用化，计入当期损益。资本化的会计处理（1）转入改扩建借：在建工程累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（2）发生改扩建支出借：在建工程 贷：应付职工薪酬（3）结转被替换部分的账面价值借：营业外支出 贷：在建工程（4）达到预定可使用状态借：固定资产 贷：在建工程费用化的会计处理固定资产的日常修理费用，应当费用化，直接计入管理费用或销售费用固定资产更新改造支出不满足资本化条件的，也应当直接计入当期损益四、 固定资产处置(一) 固

21、定资产准则规定，固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认： 1.该固定资产处于处置状态。 固定资产处置包括固定资产的出售、转让、报废或毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处于处置状态的固定资产不再用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理，因此不再符合固定资产的定义，应予终止确认。2.该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。 固定资产的确认条件之一是“与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业”，如果一项固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益，不再符合固定资产的定义和确认条件，应予终止确认。(二) 账务处理项目会计分录固定资产转入清理借：固定资产清理固定资产减值准备累计折旧贷

22、：固定资产发生相关清理费用借：固定资产清理 贷：银行存款、应交税费、应付职工薪酬取得变价收入、残值收入、保险赔偿收入借：银行存款、原材料、其他应收款 贷：固定资产清理清理完毕，结转固定资产清理净损益借：营业外支出 借：固定资产清理 贷：固定资产清理 贷：营业外收入(三) 持有待售的固定资产划分为持有待售的条件【必须同时满足】（1）企业已经就处置该非流动资产作出决议； （2）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议； （3）该项转让将在一年内完成。持有待售固定资产的处理企业持有待售的固定资产，应对其预计净残值进行调整。预计净残值=公允价值处置费用Ø 调整后的预计净残值不得超过符合持有待

23、售条件是对该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益Ø 持有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。Ø 不在满足持有待售的固定资产确认条件的，应当停止将其划归为持有待售，并按下列两项中较低者计量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额。（2）决定不再出售之日的可回收金额。【无形资产】一、 无形资产的初始计量取得途径核算方法外购购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支

24、出，其中，包括发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。分期付款购买无形资产购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值（或现销价格）为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照的有关规定应予资本化的以外，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益（财务费用）。投资者投入的无形资产投资者投入无形资产的成本应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的，按照其公允价值作为其入账价值。【总结】企业收到投资者投入的存货、固定资产、无形资产、金融资产等，均应当按照投资合同或协议约定

25、的价值确定，投资合同或协议约定价值不公允的情况下，按照其公允价值作为其入账价值。通过政府补助取得的无形资产按照公允价值作为其入账价值。公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。企业合并中取得Ø 同一控制下吸收合并，按被合并企业无形资产的账面价值确认为取得时的初始成本；Ø 同一控制下控股合并，合并方在合并日编制合并报表时，应当按照被合并方无形资产的账面价值作为合并基础；Ø 非同一控制下的企业合并中，购买方取得的无形资产应以购买日的公允价值计量。【企业合并形成的商誉不是无形资产】 【总结】土地使用权的处理企业类型用 途房地产开发企业一般企业用于出租投资性房地产投资性房

26、地产准备增值后转让存货投资性房地产购入时决定自用无形资产无形资产购入时决定建造完成后对外销售存货外购房屋建筑物(公允价值 相对比例)价款可以合理分配分别作为固定资产和无形资产核算价款不能合理分配全部作为固定资产核算二、 内部研究开发的无形资产（重点）(一) 区分研究阶段与开发阶段分别进行核算研究与开发支出研究阶段无法区分研究阶段与开发阶段开发阶段研发支出费用化支出不满足资本化条件满足资本化条件管理费用无形资产研发支出资本化支出(二) 内部研发形成的无形资产的成本包括开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销、计提专用设备折旧，以及按照借款

27、费用的处理原则可以资本化的利息支出。 值得说明的是，内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总和。【注】对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。(三) 会计核算（1）企业自行开发无形资产发生的研发支出借：研发支出费用化支出【不满足资本化条件】研发支出资本化支出【满足资本化条件】贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等（2）期（月）末，应将该科目归集的费用化支出金额转入“管理费用”科目借：管理费用贷：研发支出费用化支出【不满足资本化条件】（3）研究开发项目达到预定用途形成无形资产借：无形资产贷：研发支出资本

28、化支出【满足资本化条件】无形资产的后续计量使用寿命有限的无形资产使用寿命不确定的无形资产在持有期间内不需要摊销，但应当在每个会计期间进行减值测试自可供使用时起至终止确认时止，当月增加，当月计提摊销；当月减少，当月不摊销。无形资产一般按直线法摊销，摊销金额一般计入当期损益，但如果专门用于生产某产品，应当计入资产成本。三、 无形资产后续计量【注】企业至少应当每年年度终了，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同以前的估计，应视为会计估计变更。会计处理：借：管理费用、制造费用、其他业务成本 贷：累计摊销【注】持有待售的无形资产不进行摊销，按照账面价值与公

29、允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。【无形资产的残值】：使用寿命有限的无形资产残值一般为零，下列情况除外Ø 有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时愿意以一定的价格购买该项无形资产。Ø 存在活跃的市场，通过市场可以得到无形资产使用寿命结束时的残值信息，并且从目前情况看，在无形资产使用寿命结束时，该市场还可能存在的情况下，可以预计无形资产的残值。Ø 残值确定以后，在持有无形资产的期间内，至少应于每年年末进行复核，预计其残值与原估计金额不同的，应按照会计估计变更进行处理。如果无形资产的残值重新估计以后高于其账面价值的，则无形资产不再摊销，直至残值降至低于账面价值时再恢

30、复摊销。四、 无形资产的处置处置方法处理原则具体处理出售按照收取价款与无形资产账面价值确认处置损益借：银行存款无形资产减值准备累计摊销贷：无形资产 应交税费应交营业税（土地使用权涉及） 营业外收入出租按照当期取得租金收入确认相应的收入借：银行存款 贷：其他业务收入计提摊销借：其他业务成本 贷：累计摊销确认营业税（土地使用权涉及）借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税报废无形资产预期不能为企业带来经济利益，应当将无形资产的账面价值转销，计入当期损益【投资性房地产】一、 投资性房地产的范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。项

31、目内 容属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权： 特点：A.通过出让或转让取得；B.以经营租赁方式出租（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括闲置土地）（3）已出租的建筑物特点：A.企业对该建筑物拥有产权；B.以经营租赁方式出租；C.已出租Ø 作出书面决议拟出租但尚未签订租赁协议的空置建筑物或在建建筑物，视为投资性房地产。Ø 已出租的投资性房地产租赁期满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算；Ø 土地使用权连同土地上建筑物整体出租的，建筑物和相应的土地使用权均应转为投资性房地产Ø 母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为

32、母公司的投资性房地产；但在编制合并报表时，应将其作为企业集团内的自用房产。不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产（生产经营用）（2）作为存货的房地产（房地产开发企业）（3）企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权（无所有权）（4）按照国家有关规定认定的闲置土地需要根据具体情况判断的项目部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的房地产能单独计量和出售的，用于赚取租金的部分确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的，不确认投资性房地产出租且提供辅助服务的建筑物提供服务在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算（如提供保安、维护的办公楼）；重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房

33、地产（如自行经营的酒店客房）【归纳总结】 内容属于投资性房地产的有？ 1 房地产企业开发的已出租的房屋 2 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 ×，属于存货 3 房地产企业正在开发的商品房 ×，属于存货 4 房地产企业开发的准备出售的房屋 ×，属于存货 5 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 ×，属于存货 6 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 ×，属于存货 7 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 ×，属于无形资产 8 企业自用的办公楼 ×，属于固定资产 9 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ×

34、，属于固定资产 10 企业以经营租赁方式租入的建筑物 ×，不属于企业的资产 11 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 12 企业出租给本企业职工居住的宿舍 ×，属于固定资产 二、 投资性房地产的初始计量及后续支出(一) 初始计量类型/成本公允价值模式成本模式外购购买价款、相关税费和可直接归属于资产的其他支出借：投资性房地产成本 贷：银行存款借：投资性房地产 贷：银行存款自行建造资产达到预定可使用状态所发生的所有必要支出借：投资性房地产成本 贷：银行存款借：投资性房地产 贷：银行存款非投资性房地产转换成投资性房地产按“投资性房地产转换”的原则确定企业购入的房

35、地产，部分用于出租（或资本增值）、部分用于且可以单独确认，应按不同部分的公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。(二) 后续支出资本化的后续支出 【注：开发期间不计提折旧或摊销】成本模式转换时：借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产发生资本化支出：借：投资性房地产在建贷：银行存款完工时：借：投资性房地产贷：投资性房地产在建公允价值模式转换时：借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本 公允价值变动发生资本化支出：借：投资性房地产在建贷：银行存款完工时：借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建费用化后续支出借：其他业务成本 贷：银行存款三、 投资性房

36、地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。 （一）相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对其公允价值

37、作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。（二）会计处理1.按期（月）计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 （二）会计处理提醒：不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 1.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备

38、借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 四、 投资性房地产的转换(一) 转换日的确定转换形式转化日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态房地产企业的投资性房地产转换为存货租赁期满，企业董事会或权力机构作出书面决议明确表明将其重新用于对外销售的日期作为存货的房地产转换为投资性房地产租赁期开始日自用房地产转换为投资性房地产自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值自用土地使用权停止自用且管理当局作出房地产转换决议的日期(二) 转换的会计处理1. 成本模式下的转换成本模式下的转换公允价值模式下的转换Ø 投资性房地产为自用房地产借：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累

39、计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产（无形资产）减值准备Ø 投资性房地产自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】Ø 自用房地产投资性房地产借：投资性房地产【原值】累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备Ø 自用房地产投资性房地产借：投资性房地产成本【公允价值】累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备公允价值变动损益【借差】贷：固定资

40、产（无形资产） 其他综合收益【贷差】Ø 投资性房地产存货借：开发产品【账面价值】 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面余额】Ø 投资性房地产存货借：开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】Ø 作为存货的房地产投资性房地产借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备贷：开发产品【账面余额】Ø 作为存货的房地产投资性房地产借：投资性房地产成本【公允价值】存货跌价减值准备公允价值变动损益【借额】贷：开发产品【账面余额】 其他综合收益【贷差】五、 投资性房地产的处置成

41、本模式计量的投资性房地产公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本公允价值变动损益其他综合收益贷：投资性房地产成本公允价值变动【资产减值】一、 资产减值的范围使用准则资产项目减值准备发生额确定是否转回资产减值准则（本章）Ø 对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资Ø 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产Ø 固定资产（包括在建工程）Ø 生产性生物资产Ø 无形资产Ø 商誉Ø 探明石油天然

42、气矿区权益和井及相关设施账面价值-可收回金额否存货Ø 存货账面价值-可变现净值是Ø 消耗性生物资产金融资产确认和计量Ø 贷款及应收款Ø 持有至到期投资账面价值-预计未来现金流量现值Ø 可供出售金融资产摊余成本-公允价值所得税Ø 递延所得税资产账面价值-可低税金额借款费用Ø 建造合同形成的资产预计总成本超过合同总收入的差额*(1-完工率)二、 资产减值的迹象与测试必须减值测试Ø 企业合并形成的商誉Ø 使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，企业至少应当于每年年度终了进行减值测试。Ø 尚未达

43、到可使用状态的无形资产，由于其价值通常具有较大的不确定性，也应当于每年年末进行减值测试有迹象才减值测试其他资产有迹象也不减值测试Ø 资产可回收金额远大于其账面价值，之后没有发生消除这一差异的交易或事项Ø 资产可回收金额对于资产减值准则中所列示的一种或多种减值迹象不敏感，在本报告期间又发生这些交易或事项三、 可回收金额的计量(一) 计提减值准备确定步骤1. 计算确定资产的公允价值减去处置费用后的净额。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等，但不包括财务费用和所得税费用。2. 计算确定资产未来现金流量的现值，应考虑资产

44、的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。项目内容预计现金流量的基础预计资产未来现金流量=持续使用中预计现金流入-必须的预计现金流出±处置资产所受到或支付的净现金流量应考虑的因素Ø 应当以资产的当前状况为基础；Ø 不包括尚未作出承诺的重组事项与资产改良的现金流量；Ø 对通货膨胀因素的考虑应当与折现率一致；Ø 涉及内部转移价格的续作调整；Ø 不应当包括筹资活动产生的现金流入或流出以及所得税收付有关的现金流量。折现率的预计Ø 折现率反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，是企业在购置或投资资产改良有关的现金流量；Ø 通常应当以资产的市场利率为依据，如无法从市场获