物业年度计划-设备维护计划.doc

1、物业年度方案-设备维护方案小区封闭管理。加强人员出入管理，确保小区平安，杜绝小区内小广告的现象。完善车辆管理制度，确保消防通道通畅，严禁长期占用公共停车位现象，与车主及时沟通。WTT整理的物业年度方案_设备维护方案资料，提供参考，欢送参阅。物业年度方案_设备维护方案一一、2022年1月3月1、对过期设施、设备或损坏的进展维修或更换;2、购置过年所需并悬挂张贴;3、年前预防事故大检查，及时发现，立即整改;4、小区封闭管理。加强人员出入管理，确保小区平安，杜绝小区内小广告的现象。完善车辆管理制度，确保消防通道通畅，严禁长期占用公共停车位现象，与车主及时沟通。停放在小区外围，制定保安巡视巡防制度，保

2、证小区平安，发现问题，及时纠正;5、建立小区宣传公告栏，宣传国家法律法规，公告小区业主大会、业主委员会决议，公示物业管理各种制度，收支情况等;6、对于已撤除电梯护板的电梯铺设防滑地垫;7、对于各单元进展明确标识;8、对弱电工作进一步加强完善，缺乏之处及时处理;9、及时清理积雪，美化园区，创造舒适环境。二、2022年4月6月1、结合季节性变化，做好各项预防性事故防范措施;2、小区各楼侧面，标识明显的楼号标志;3、6#-7#号楼异味问题继续查找原因并解决好;4、封闭小区南面车辆出入口行人进出的窄缝;5、论证商议西南门开放问题;6、继续推进协调剩余墙裂业主与总包达成共识解决问题;7、对车库漏水及业主

3、家渗水的问题在雨季降临时加以跟踪;8、春、秋两季做好污水井化粪池清理工作;9、对于4#、6#、7#私自拆改消防设施，导致注水不成功，进展打压检测，漏点较多并要求业主尽快维修，4月-5月完成注水。三、2022年7月-9月1、对小区内园林小品进展改造，加装一个能遮风挡雨的屋顶，同时在这两个园林小品的里面，安放有靠背的长条椅子，让业主即使在下雨天也能在小区内休息;2、在圆环绿化处及喷泉两侧，安放几个有靠背的长条椅子，供业主休息;3、参考成功处理空调冷凝水的方案进展小区整体调整;4、制定小区景观喷泉及音乐播送的定期开放制度，为业主创造良好的生活环境;5、完善小区文件资料档案管理。根据物业承接查验方法的

4、要求，对缺少的资料准备齐全;6、加强小区绿化管理，建立小区绿化管理制度，防止树木枯死，杂草丛生;7、做好夏季防洪去四害、冬天防冻等工作;8、小区内通讯信号太弱，协调相关部门，增设设备，增强通讯信号;9、单元入户门厅地砖存在空鼓质量问题，要逐一排查解决。四、2022年10月-12月1、对地下车库返潮、深秋时节小飞虫多、老鼠多等现象，提早做好准备，积极采取措施予以治理;2、做好入冬防冻害工作，公共区域门窗密闭，各管道线路保护完好。做好清雪的及时性。维护好各种设备;3、做好冬季消防平安准备。物业年度方案_设备维护方案二一、供配电1.专变变压器1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接

5、头、母排节点是否过热变色并进展紧固，除尘2)检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常，3)测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，4)清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35。5)视运行情况调整档位和优化运行.保养时间： 6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进2.专变上下压房1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进展紧固，除尘，2)对烧蚀触头用金相纱纸进展打磨，并用97酒精进展清洗，3)每年一次对真空断路器、接触器进展拆件维护;4)检查浪涌装置、直流屏、接地线、

6、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，5)检查各抽屉柜是否灵敏，6)测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。7)清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35，8)现场电路图、上墙资料完好。保养时间：6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进3 .发电机1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进展紧固，2)每年一次对真空断路器、接触器进展拆件维护;3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4)检查蓄电池电压和电液比重，5)检查皮带的张紧程度，6)清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压

7、器的机油滤清器及进油管，7)定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，8)检查柴油箱、输油管有无渗漏，9)检查接地线有无松脱，10)检查运水烟箱运转是否正常，11)模拟断电测试自动起机及来电自动停机，12)所有选择开关打至自动状态，13)清扫地面，检查标识、门锁，14)现场电路图、上墙资料完好。保养时间：1、4、7、10月的10-13号执行人：专业维保公司/维修组配合跟进4.层间配电房1)保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，2)检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进展紧固，除尘，3)对烧蚀触头用金相纱纸进展打磨，并用97酒精进展清洗，4)每年一次对接触器进展拆件维护;5)

8、检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，6)清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35。7)测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，8)现场电路图完好。保养时间：1、4、7、10月的14-25号执行人：维修组5 .风柜、水泵配电柜(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)1)保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，2)检查开关接线接头是否过热并进展紧固，3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4)清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。5)对变频器进展除尘紧固接线，6)每年一次对接触器进展拆件维护;

9、7)现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的1-10号执行人：维修组6 .南广场喷泉配电控制系统1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2)检查开关接线接头是否过热并进展紧固，除尘，3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4)检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，5)每年一次对接触器进展拆件检查，6)现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组7 .公共配电箱1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2)检查开关接线接头是否过热并进展紧固，除尘，3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4)检查标识、门锁，5)每年一次对接触

10、器、变频器进展拆件检查，6)现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组二、供水8.生活用水水池1)排清池内存水用药水进展清洗和消毒，2)确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。保养时间：1、4、7、10月执行人：专业维保公司/维修组配合跟进9.南广场喷泉1)检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，2)停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，3)每半年对电机轴承、传动轴承加光滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线结实， 4.定期测试，保证功能正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组10.生活消防水泵房1)保养前需停电、验电、悬挂标示

11、牌和挂接地线，2)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，3)各类电机轴承加光滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提早更换);4)拧紧电机固定螺丝，5)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生清扫，6)现场电路图完好，温度确保不超过35，7)每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需翻开泄压阀，并亲密留意压力表。8)检查标识是否完好明晰，9)检查缓闭式液位控制器是否正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组11.市政给水管1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2)阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加光滑油，3)每二年除锈刷漆翻新。4)清洗Y隔

12、。保养时间：1、4、7、10月的30号执行人：维修组12.各层给水管1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常;2)检查标识是否完好明晰，每季度对阀门螺杆加光滑油;3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。4)清洗Y隔。保养时间：2、5、8、11月的1-5号执行人：维修组三、排水13.隔油池1)每日清理隔渣油脂等残留物，2)每月至少一次全面清理隔油池，3)每日至少二次投放药物，4).废水主排放口检测水样并提交化验报告，5)各隔油系统维护。执行人：专业维保公司/维修组配合跟进14.污粪池(井)1)每半年彻底清理抽排一次，2)确保不满溢、不板结、不堵塞。保养时间：1、7月执行人：专业维保公司

13、/维修组配合跟进15.污水、雨水、粪管1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，2)检查标识是否明晰，3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，4)定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期去除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。保养时间：2、5、8、11月的6-10号执行人：维修组16.集水井1)定期检查是否积水，并定期去除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，2)检查液位浮子、手自动状态是否正常，3)检查连接收有无松动，标识是否明晰，4)每半年将止回阀解体维修。保养时间：2、5、8、11月的11-15号执行人：维修组、清洁部四、空

14、调17.空调主机1)定期外表除尘，2)检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，4)检查开关接线接头是否过热并紧固，5)检查接地线是否结实，6)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，7)检查各参数是否在允许范围内，8)每年对主机冷凝器进展通炮，每二年至少对蒸发器进展一次通炮，(当小温差大于3时需进展通炮)。执行人：专业空调公司/维修组配合跟进18.冷冻泵1)定期外表除尘，2)检查保温层有无翻松，3.)检查开关接线接头是否过热并紧固，4)检查接地线是否结实，5)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，6)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值

15、的±5。7)每月对电机水泵轴承加光滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提早更换);8)拧紧电机固定螺丝，9)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，10)配电柜现场电路图完好，11)检查标识是否明晰，12)每年一次更换水系统。13)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间 ：3、6、9、12月的21-25号执行人：维修组19.冷却泵1)定期外表除尘，2)检查开关接线接头是否过热并紧固，3)检查接地线是否结实，4)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，6)每月对电机轴承加光滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提早更换);7)拧紧电机固定螺丝，8)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，9)检查标识是否完好明晰，10)配电柜现场电路图完好。11)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：维修组20.冷却塔1)定期检查电机开关接线接头是否过热，2)检查接地线是否结实，3)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5。5)每月对电