设施设备外包监督管理考核规定(上报版)

1、学习改变人生·做成功物业管理人！5设施设备外包监督管理考核规定 设施设备外包监督管理考核规定（试行）1.0 目的 根据集团战略发展需要，确保嘉宝住宅管理公司委外设施设备运行管理及维修养护工作质量，满足嘉宝物业品质管理之要求。2.0 适用范围物业管理包作业标准（正常服务期）电（扶）梯维报外包监督管理制度、消防系统外包监督管理制度、供配电设备运行管理及维修维护外包监督管理作业指导书文件的配套补充。3.0 职责3.1 各物业服务中心工程部，负责对外包单位设施设备运行管理与维修养护工作的监督管理和检查考评；负责依据合同内容和公司监管制度要求，向外包单位提出改进意见；负责向住管公司设施设备运营

2、管理中心反映情况和汇报工作。3.2 设施设备运营管理中心，负责住管公司基础物业虚拟化管理工作的推进与改进；负责基础物业业务虚拟化管理后的监管机制建立和总体监督工作；负责结合项目监管情况和考评情况，对外包单位设施设备运行管理与维修养护工作实际情况作出专业的、合理的评价；负责对项目工程部的外包监管考评工作进行技术指导和督导检查。4.0 程序要点4.1 外包维修维护单位要按照国家专业技术规范和合同要求，提前制订设施设备维修维护计划（月度、季度及年度维保计划），并予执行前一周报告各物业服务中心工程部和设施设备运营管理中心。 4.3 项目工程部对外包单位的计划检修、临时故障维修，要按照管理包/作业标准规

3、定派人配合监督，检查并考核维修内容、维修质量、故障处理情况、报修响应时间、完成时间等内容，按规定填写设备故障处理记录表（管理包内纪录表）。4.4 项目工程部要按照管理包/作业标准规定派人定时对设施设备巡视检查，检查设备运行工况，对设施设备故障原因、频率做出比较科学地分析判断，按规定填写设施设备维修保养记录表（管理包内纪录表）。4.5 项目工程部在监督外包单位维修更换设备材料时，要按照管理包/作业标准和外包合同规定，检查确认更换配件是否为原机型配件，对外包单位无法按合同规定采购更换的配件，须经我方同意后，方可使用其他品牌配件。4.6 设施设备运营管理中心要对外包单位运行管理、维修维护工作实际情况

4、，定期听取项目工程部汇报，还要进行不定期抽查，并作出考核评定。4.7 设施设备运营管理中心对项目工程部的外包监管工作、日常巡视工作、维修纪录以及与外包单位工作配合等方面进行不定期督导和检查。对未尽到外包业务监管职责、未按照公司有关规定认真执行的人员，将依照管理制度作出批评、通报和处罚。 4.8 监管考评体系4.8.1 项目工程部月度考核（占总评分60% 权重 ） 项目工程部对委外维保单位在本项目维保工作的月度考评得分，系整个考评的基础。各项目工程部按照管理包：电梯外包维修监督管理规程、供配电设备运行管理及维修维护外包监督管理作业指导书、消防外包维修监督管理规程等文件规定内容，认真做好日常检查、

5、巡查、监督工作，如实填记“巡查后，及时作出该项维修工作的评定记录。项目工程部每月使用（电梯、消防、供配电）设备外包维修保养月度考核表（附表1 一 3），对各考核内容随机抽样3项检查，再结合平时纪录表记录，采用扣分制办法，计算出各项目外包维修月度考评得分。并于每月5号前报设施设备运营管理中心审核备案。4.8.2 设施设备运营管理中心季度考核（占总评分40% 权重）设施设备运营管理中心按照工作计划定期到项目进行实地督导检查，与项目工程部进行沟通，了解和掌控各维保单位实际工作情况。根据外包合同，从外包单位维修工作的响应速度、处理时效、维修质量、服务质量四个方面进行季度考评，使用外包单位维修保养工作季

6、度考核表（附表4），对各考核内容随机抽样3项检查，计算出设施设备运营管理中心对各外包维修单位的维修季度考核得分。4.8.3 季度综合考评：由“项目工程部月度考核”和“设施设备运营管理中心季度考核”两部分成绩加权综合评定组成，计算方法：季度综合考评 =（项目外包维修月度考评得分之和÷月份数）× 60 % + 设施设备运营管理中心外包维修季度考评得分×40% 4.8.4 年末综合测评：由设施设备运营管理中心成立测评小组，组织各相关项目工程主管参与，根据各外包维修单位全年在各项目的运行保养工作开展情况综合考虑测评打分。 以外包维修单位全年月度考评得分之和为主要依据（占年

7、末测评得分80%权重）；测评小组测评为辅（占年末测评20%权重），汇总综合得出年末成绩。计算办法为：某外包维修单位年末测评得分 = （某外包维修单位全年月度考评之和÷12）80% + （测评小组成员评分之和 ÷ 测评小组参与打分成员人数）20% 。4.9 监管考核机制4.9.1 月度考核成绩运用 4.9.1.1 月度考核低于80分及70分以上者，设施设备运营管理中心将给予口头警告，促进工作改进；4.9.1.2 月度考核低于70分及60分以上者，设施设备运营管理中心将分析原因，针对存在的问题提交书面整改意见，限期整改； 4.9.1.3 月度考核低于60分以下者，设施设备运营管

8、理中心将依据维修保养合同相关规定，向嘉宝公司提交处罚建议书，直至终止合同。4.9.1.4 季度综合考评运用：设施设备运营管理中心从培育战略合作伙伴的需求出发，定期与外包维修单位负责人开会协调沟通。对考评得分低于70分 以下的维修单位，指出存在的问题，限期整改。4.9.1.5 年终综合考评运用：将记入外包维修单位招投标评审意见内，作为来年外包单位竞标定标的重要参考依据。对得分低于60分和存在严重问题的维修单位，原则上来年合同招标中将被淘汰出局，不予续签合同。4.9.1.6 设施设备运营管理中心半年（年终）定期召开嘉宝物业设施设备委外运行维保工作会议，组织项目工程主管、外委维保单位领导参加，公布各

9、项目维保单位运行维保工作季度考评结果，进行工作交流和沟通。5.0 支持性文件电（扶）梯维保外包监督管理规程消防系统外包监督管理规程供配电设备运行管理及维修维护外包监督管理作业指导书（外委维保单位与嘉宝公司签定的维修保养合同）6.0 纪录 电梯外包月度考核表（项目工程部）消防系统外包月度考核表（项目工程部）供配电系统外包月度考核表（项目工程部）外包维修保养季度考评表（设施设备运营管理中心） 10电梯外包月度考核表（项目工程部）项目名称： 外包单位： 考核得分：序号工作内容检查考核内容分值得分1按计划按要求对电梯进行维修、保养。1、维保单位未编制周、月、季度、年度保养计划每次扣4分2、每周未对电梯

10、进行安全装置检查和加润滑油每次扣4分3、保养记录不齐全或记录有偏差每次扣4分4、发现故障或隐患未及时处理每次扣4分5、各台电梯月故障率控制在2次以下、超出一次扣4分202控制屏、曳引机维修保养1、未对控制屏主回路继电器、接触器触点及接线进行紧固每次扣4分2、每年未检查曳引机蜗轮箱内油质、油位及蜗轮、蜗杆的齿合情况每次扣4分3、每月未对曳引机复绕轮、过桥轮加油每次扣4分4、未检查曳引机制动器手动松闸凸轮并紧固每次扣4分5、未检查紧固曳引机座和箱体螺栓及曳引机清洁每次扣4分203电梯机房环境整洁，无杂物、灰尘，符合设备安全要求1、电梯机房严重不清洁每次扣4分；2、平层标识不齐或标示不准确每次扣4分

11、；3、未设防小动物措施每处扣4分；4、未对电梯进行快慢车以下检查每次扣4分；5、电梯机房人员进出未登记每次扣4分； 204电梯安全运行管理1、在电梯进行保养检修时、未在各层厅门前摆放“电梯保养、检修”告示牌每次扣4分；2、电梯突发故障时、维保单位未按合同规定及时到场处理每次扣4分；3、当电梯停电或发生故障造成停梯困人时未按电梯困人救援办法进行救援每次扣4分4、电梯机房无消防设施扣每次4分205配备电梯维修专业人员，严格执行维修保养规程1、电梯维修人员没有按要求持证上岗每次扣5分2、电梯维修人员未统一着装，佩戴标志每次扣5分3、专业技术人员专业技术人员工作不规范，作业不严谨扣10分20考核人：

12、审核人： 考核时间： 消防系统外包月度考核表(项目工程部)项目名称： 外包单位： 考核得分：序号工作内容检查考核内容分值得分1消防系统维修、保养。1、维保单位未按月、季度、年度保养计划对消防系统进行定期保养每次扣4分2、每月未对消防系统进行设备检查每次扣4分3、保养记录不齐全或记录不实每次扣4分4、发现故障或隐患未及时处理每次扣4分5、消防系统日误报频率控制在2次以下、超出一次扣4分352消防系统的运行管理1、监控中心发生消防报警信号误报、维保单位未及时核查处理每次扣4分2、 维保单位未按规定对消防系统进行联动试验每次扣4分3、维保单位未对消防联动试验过程中发现的问题进行整改处理每次扣4分；4

13、、维保单位在保养工作过程中未遵守消防安全操作规定每次扣4分353消防设备机房环境整洁，无杂物、灰尘，符合设备安全要求1、设备机房严重不清洁每次扣4分；2、普消和自消管路标示不清楚或不准确每次扣4分；3、设备房未设防小动物措施每处扣4分；4、设备房未配备消防器具每处扣4分；5、设备房人员进出未登记每次扣4分； 30考核人： 审核人： 考核时间：供配电系统外包月度考核表（物业工程部）项目名称： 外包单位： 考核得分：序号工作内容检查考核内容分值得分1巡查高压室、配电柜、发电机房、并记录有关运行数据、检查配电房各进出线接头。1、未按规定每2小时巡查每次扣4分2、没有运行记录数据每次扣4分3、数据记录

14、不齐全或记录有误每次扣4分4、发现故障或隐患未及时处理每次扣4分5、未按规定检查各进出线接头每次扣4分202按计划定期对设备进行维护保养、测试1、未按计划对设备进行保养每次扣5分2、未做保养测试记录每次扣5分3、未按要求定时抄表一次扣4分4、故障检修工作效率低下每次扣10分203高低压配电机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求1、配电房严重不清洁每次扣4分2、安全消防警示标识不齐备扣4分3、未设防小动物措施每处扣4分4、人员进出无登记每次扣4分 5、缺少消防设施扣4分204发电机的维护、保养1、运行或保养记录不完整每次扣4分2、 发电机油路、水路有跑冒滴漏每次扣4分；3、发电

15、机不能随时启用、附属设施不完整每次扣4分；4、蓄电池电压低于15V以下扣4分20 5配电专业技术人员，严格执行操作规程1、操作人员未按要求持证上岗每次扣5分；2、配电室值班人员擅自脱岗，精神不振、干其他非工作事务每次扣5分；3、技术人员工作不规范，工作不严谨扣10分20考核人： 审核人： 考核时间：外包维修保养季度考评表（设施设备运营管理中心）外包单位： 考核总得分：_考评分类考评内容得分评分标准响应速度20分外包单位接项目通知后，能按规定时间到达维修现场，及时维修维修：电梯： 接到召修电话30分钟到达现场。消防： 接到召修电话后1小时内到达场。供配电：接到通知后15分之内到达现场。随机抽样3次检查在规定时间内： 20分超时1小时内： 15分超时1-4小时内： 10分超时4小时以上： 0分处理时效20分1、一般故障在1小时之内维修完成。2、重大故障在8小时之内维修完成。3、特大故障在48小时之内维修完成。随机抽样3项检查故障处理完成时间：合 理