宁波至奉化城际列车五个站点综合开发项目PPP实施方案-精

1、宁波至奉化城际列车五个站点周边区块综合开发项目PPP实施方案上海绿地城市投资有限公司2015年8月24日宁波至奉化城际列车五个站点综合开发项目PPP实施方案一、 项目简介：本项目位于奉化市，共有五个区块组成，分别位于奉化轨道交通的方桥站、竹产业园站、蒋家站、大成站及奉化站周边。土地用地指标共计2565亩，其中轨道建设指标1514亩，城市建设指标1051亩。二、 项目内容及说明：1、 本项目的征地、拆迁以及相关土地指标的获取，根据相关政策，应当由政府方负责，故不纳入本PPP方案。2、 本项目的工程建设内容主要包括项目区块的土地平整、站点交通驳接工程、配套道路设施工程、公园绿地、高架天桥及站前小广

2、场工程和高压线路迁改工程。总投资约10亿元（不含土地费用）。本方案主要针对此项内容编制PPP实施方案。3、 本项目各项工程建设用地由政府提供，相关土地费用由政府方负责。三、 PPP操作模式1、 本PPP实施方案采用投融资、设计、建设、运营、移交+股权回购的模式运作。2、 由奉化市政府发起本PPP项目。并授权奉化市交通运输局作为本PPP项目的实施机构。3、 奉化市交通运输局拟定、完善PPP项目实施方案，并会同政府其他各部门审核，报政府审批后实施。4、 奉化市交通运输局负责本PPP项目的社会采购工作，通过竞争性磋商的方式，引进在市政公用领域有较强综合实力的和良好财务状况的企业集团（或联合体）作为本

3、PPP项目的社会资本方。上海绿地城市投资有限公司联合上海绿地建设（集团）有限公司、上海绿地设计院、苏交科集团股份有限公司成立投资、设计、施工联合体（以下简称绿地投资联合体）响应本PPP项目的磋商采购。从而成为本PPP项目的社会资本方。并签订PPP合作协议。联合体中上海绿地城市投资有限公司负责本项目的投融资、建设、移交工作，上海绿地设计院、苏交科集团股份有限公司负责本项目的设计，上海绿地建设（集团）有限公司负责本项目的施工总承包。5、 奉化市政府授权奉化市三高铁路投资有限公司作为本PPP项目的项目业主，代表政府监督和管理项目的具体建设运作情况，成立项目公司，出资入股，并负责项目公司的股权回购。6

4、、 奉化市三高铁路投资有限公司和绿地投资联合体共同出资在奉化市设立以实施本PPP项目为目的的项目公司，奉化市政府授权该项目公司实施本PPP项目。7、 投资期限结束，奉化市三高铁路投资有限公司回购绿地投资联合体在项目公司的全部股权。四、项目公司1、项目公司发起人：奉化市三高铁路投资有限公司和绿地投资联合体，按公司法设立项目公司。2、注册资本：暂定为两亿元人民币。3、股东股权结构：本项目总投资约为10亿元，其中项目资本金为2亿元。项目资本金由奉化市三高铁路投资有限公司和绿地投资联合体按股权比例分别投入，初步考虑按2：8的比例，奉化市三高铁路投资有限公司出资4000万元，占股20%，绿地投资联合体出

5、资1.6亿元，占股80%。项目资本金投入根据融资及建设需求分批次投入。4、本项目总投资由工程费用（含建筑工程费、安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息四部分组成。工程建设其他费用，包括但不限于场地准备及临时设施费、建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、环境影响评价费、工程保险费等，不包括土地费用及拆迁安置补偿费。建设单位管理费由项目公司股东奉化市三高铁路投资有限公司和绿地投资联合体依据各自在项目公司中的建设管理责任按一定比例分配支取。除勘测、设计费和建设单位管理费外的与本工程相关的工程建设其他费用，项目公司在支付相关费用时增计Y%专项投资收益，与相关费用支付同时直接支

6、付至绿地投资联合体中上海绿地城市投资有限公司书面指定的账户。项目公司与上海绿地城市投资有限公司签署相关协议。5、项目融资：项目总投资中资本金以外的其他资金由绿地投资联合体以项目公司的名义融资解决，以项目贷款或其他融资方式落实，项目融资成本设定上限。奉化市政府及相关政府机构和奉化市三高铁路投资有限公司等根据金融机构需要为融资提供配合和支持。建设期利息，根据项目公司与为项目提供贷款的金融机构签订的本项目贷款合同的约定，按照项目贷款情况和实际发生额由项目公司在提款期内向金融机构支付的利息。6、项目公司工作内容：负责本项目的投融资、设计、建设、运营维护、移交等。项目公司中政府方代表区三高铁路投资有限公

7、司负责项目用地、规划立项、报批报建等各项政府项目审批手续，监督和管理项目具体的建设情况，并负责建成后的站点交通驳接工程的运营管理以及绿地投资联合体的股权回购。绿地投资联合体负责本项目投融资、设计、建设和各项工程的养护维护以及移交工作等。项目公司对项目的筹划、资金筹措、建设实施（包括设计、采购、施工总承包）、运营管理、养护维护、债务偿还和资产管理实行全过程负责。7、项目设计：本项目的设计主要指各区块的规划方案设计和站点交通驳接工程、配套道路设施工程、公园绿地、高桥天桥及站前广场的初步设计、施工图设计等。项目设计由项目公司与绿地投资联合体中上海绿地设计院、苏交科集团股份有限公司签订勘测、设计总承包

8、服务合同，取费标准依据工程勘测设计收费标准，相关调整系数可以磋商。8、项目建设：项目建设由项目公司与联合体中上海绿地建设（集团）有限公司签订施工总承包合同。建筑安装工程费根据双方确定的施工图预算编制原则，由双方共同编制并经奉化市财政相关部门审定的工程招标设计图预算下浮X% (其中文件规定的安全文明施工费、临时设施费、环境保护费、规费和税金等不可竞争项目不下浮）。本项目由多个单位工程组成，各单位工程的开工、竣工交付时间根据铁路建设和区块开发要求或其他情况可能各不相同，因此本项目各单位工程的开工、竣工交付时间由奉化市三高铁路投资有限公司向项目公司书面要求，由项目公司在工程总承包合同中分别确定落实。

9、施工总承包费的支付时点和比例：各单位工程开工时支付预付款，金额为该单位工程施工总承包费暂定价的10%；开工后直至完工均按月计量支付，支付比例为每月出具的验工月报经项目公司中奉化市三高铁路投资有限公司相关人员跟踪审计审核后合格工程量70%（不含预付款）；工程竣工后30日内根据跟踪审计后的结算额支付至施工总承包费暂定价的95%；质保金为结算总价的5%，等质保期结束后在30日内支付。超出住建部规定的总承包方资质范围外的专业工程和设备购置，由项目公司负责另行对外公开招标，奉化市三高铁路投资有限公司全过程参与并监管公开招标及中标单位的最终确定。由项目公司与相应单位签订相关协议，并根据协议内容支付相关费用

10、。项目公司在支付相关费用时增计Y%专项投资收益，于相关费用支付同时直接支付至绿地投资联合体中上海绿地城市投资有限公司书面指定的账户。项目公司与上海绿地城市投资有限公司签署相关协议。奉化市三高铁路投资有限公司对项目建设施工情况实施有效监管。建设完成后由项目公司相关各方共同组织竣工验收。9、投资期限：本项目投资期限包括建设期和回购期。建设期为项目开工之日起至竣工验收之日止，暂定为3年。回购期为项目竣工验收之日起至项目股权回购价款全部支付完毕之日止，暂定为2年。10、项目运营：运营维护主要指站点交通驳接工程、配套道路设施工程、公园绿地、高桥天桥及站前广场工程的养护维护以及站点交通驳接工程的运营管理。

11、奉化三高铁路投资有限公司负责站点交通驳接工程的运营管理，绿地投资联合体负责各项工程的养护维护工作。11、股权回购：奉化市三高铁路投资有限公司回购绿地投资联合体股份，在回购期内分两次完成，第一次为建设期结束后的第一个月内完成，回购比例为90%，第二次为回购期结束后一个月内，回购比例10%，项目股权回购价款=实缴项目公司资本金+资本金投资期回报。资本金投资期回报率按照（暂定B%）计算，根据实际资金占用期限计算。按季支付。奉化市三高铁路投资有限公司可以根据需要提前回购相应股份，但提前回购不得影响绿地投资联合体在项目中投资收益之外的其他各项权益。12投资回购资金保障：（1）资金保障：根据国有土地使用权

12、出让收支管理办法，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理，土地出让收入使用范围可以包括土地开发支出、城市建设支出以及其他支出。因此为保证投资回购资金的落实，绿地投资联合体协调绿地集团相应房地产事业部在项目区块内挑选一地块，在项目实施期间进行土地转让。事业部负责按评估价摘牌，该地块的土地出让收入定向支付给奉化市三高地铁投资建设有限公司用于回购本项目绿地投资联合体所有股份。事业部与奉化市相应土地部门另行签订相关协议。（2）法律保障：奉化市财政局关于本项目建设资金安排的相关文件；奉化市人民政府批准本项目建设资金的相关文件；奉化市人大关于本项目建设资金列入预算的决议。13、 项目移交：本项目是由多个单位、子单位工程组成，由奉化市三高铁路投资有限公司会同奉化市轨道交通和铁路建设指挥部及其他相关部门，根据铁路建设和区块开发要求制定总体项目开发建设和项目竣工移交时间节点。五、相关授权和协议1、奉化市政府授权奉化市交通运输局实施本PPP采购；2、奉化市政府授权奉化市三高铁路投资有限公司出资入股项目公司，建设管理，并受让相关项目公司股权；3、奉化市政府授权合资成立的项目公司（项目法