北京地区项目招标筹划指导书

1、招标筹划指导书 八大处绿色产业服务中心项目物控筹划指导书项目名称：八大处绿色产业服务中心编制部门：酒店物控部编 制 人：李 敏编制日期：2009-10-08目 录一、项目概述31.1.项目名称31.2.地理位置及区域31.3.建筑类型31.4.项目开发周期31.5.开发面积31.6.结构形式31.7 相关指标41.8开工时间4二、编制依据4三、招标项目分类及合同分解53.1 项目分类53.2总包合同肢解表6四、招标项目计划84.1 招标项目总体计划（包括项目筹划时间节点）84.2单项招标计划8五、招标项目控制分析85.1 建立对投标单位的培训机制85.2加强单项工作招标的筹划指导85.3 招标

2、计划与项目计划衔接85.4产品配置、目标成本、设计方案85.5 设计方案图纸85.6资格预审95.7 招标文件95.8 评定标9六、招标项目策划96.1 目的96.2招标总体策划96.3招标项目策划方案10七、招标项目实施17八、风险分析188.1 招标时间的计划性188.2.避免不合理低价中标188.3招标图纸及封样样板的准备188.4产品配置、目标成本、设计方案188.5 杜决围标、串标的情况18九、招标项目统计分析199.1招标计划（项目总体招标计划、年度、季度、月度计划）199.2招标台帐（月度、季度、年度）199.3工作总结（月度、季度、年度）199.4统计分析（月度、季度、年度）1

3、9十、招标、项目后评估及访谈1910.1招标文件编制1910.2招标制度的执行1910.3 合作单位评估及访谈19十一、招标OA系统实施20十二、人员配置20总结20一、项目概述1.1.项目名称 1.2.地理位置及区域 1.3.建筑类型多层。1.4.项目开发周期分二期开发建设，一期建筑面积27640，二期5000。1.5.开发面积总占地面积21万平方米，建筑占地面积1.32万平方米，规划总建筑面积32706平方米。1.6.结构形式柱下独立基础，墙下条形基础加防水板，框架结构。1.7 相关指标地上、地下各二层，地上建筑面积暂定14000、地下建筑面积暂定13000，建筑控制高度为9米。1.8开工

4、时间一期于2009年11月16开始动工。2011年5月30日完工；二期开发时间待定。二、编制依据 2.1 项目发展进度节点计划2.2 项目产品定位报告2.3 项目产品配置表2.4 项目规划指标2.5 项目成本测算2.6 项目工程策划方案 2.7项目公司财务指标2.8其它（投资测算分析）三、招标项目分类及合同分解3.1 项目分类工程类直接分包总包工程、监理、勘察工程、土石方工程、消防工程、天然气工程、大市政道路、雨污水工程、小市政道路、雨污水工程、园林景观工程、自来水工程、电力工程、有线电视、卫星电视。专业分包(需二次设计)弱电工程、外墙装修工程、室内精装修工程、样板间装修工程、电梯工程、水源热

5、泵工程、变配电工程、楼体照明及园林照明工程、标识工程、厨房设备工程、窗帘分包工程、交通划线、旋转门工程、地毯工程。材料设备类水暖及通风设备卫生洁具、空调机组及风机盘管。电气设备配电箱、装饰灯具。其他设备公建精装修（含HOE类）电器、活动家具、门五金、艺术品、磁卡锁、更衣柜、健身器材、冰箱、床、棉制品、清洁机械、货架、餐饮用金宝车、服务托盘、泳池杯子、保险箱、中厨用品、员厨用品、国产自助餐炉用品、电话机、对讲机、酒吧用品、自助餐炉及咖啡壶、洗衣房用品、西厨用品、客房用品、客房用车、餐饮用车、前厅用车、电视机、地垫等。前期设计类规划及建筑施工图设计、公共区域室内装饰施工图设计、客房区域室内装饰施工

6、图设计、标识、导向设计、交通设计、小市政施工图设计、园林景观施工图设计、弱电设计、厨房设计咨询、灯光设计咨询、艺术品咨询。需二次设计的见专业分包。营销策划类企业形象VI设计、酒店技术顾问。综合类财务审计、企业税收筹划咨询顾问、律师事务所、专项法律服务、保安保洁、建设工程设计招投标代委托理、咨询合同、消防设施检测、电气防火安全检测、互联网专线租用协议、翻译服务合同、设计招投标代委托理、消防设施检测、室内环境质量检测等。3.2总包合同肢解表项目工程量清单编制合同肢解表一、工程项目设计概况及建筑面积楼号使用性质面积（M2）基础形式总建筑面积其中：地上其中：地下项目公建276401122416416柱

7、下独立基础，墙下条形基础加防水板。二、工程项目施工图纸图纸设计共四个专业：建筑、结构、设备、电气设计单位三、清单合同支解明细序号承包形式合同项目备 注1总包直接承包土建结构、初装修2电气支路管线及设备安装 3给排水支路管线及设备安装4暖通、空调通风系统支路管线、风管、及设备安装5甲供甲指材料设备 配电箱6装饰灯具7卫生洁具8 空调机组及风机盘管9磁卡锁10样板间HOE费用11酒店IT软件工程12酒店HOE部分13甲方直接分包土石方工程14水源热泵（需深化设计）15电梯及电扶梯工程客梯、消防梯、食梯及电扶梯，含报批。16外墙装修工程17变配电工程干式变压器、高压柜、低压柜、直流屏、电量检测、干式

8、变压器、母线、接柜、柴油发电机18弱电工程19楼体照明及园林照明工程楼体及景观照明20室内精装修工程21标识工程户内及户外22消防工程支路管线、未端及设备安装23园林景观工程园林硬景24大市政道路、雨污水工程25小市政道路、雨污水工程26厨房设备工程含厨房燃气报批27样板间装修工程28 窗帘分包29交通划线30旋转门31地毯工程32活动家具33艺术品34有线电视、卫星电视工程35天燃气工程36自来水工程注：甲方直接分包工程总包可以参与投标，如中标不再计取总包服务费。四、招标项目计划4.1 招标项目总体计划（包括项目筹划时间节点）4.2单项招标计划单项招标计划根据每月工作计划编写招标行事历。五、

9、招标项目控制分析5.1 建立对投标单位的培训机制施工单位的选择往往涉及到最后工程进行顺利与否，在招标前或招标过程中加强对投标单位的培训，所选投标单位必须认可我司企业文化，对我司的付款、经营、结算、管理等各方面没有异议的单位才能为准合作单位。5.2加强单项工作招标的筹划指导单项工程的筹划指导有利于投标单位更清楚了解招标单位的意图，对工程中的重点、难点及明确规定的要求有更深的了解。5.3 招标计划与项目计划衔接此招标计划严格按照项目管理部关于工程计划编制，此计划基于相应的前期配合部门按规定时间完成相关工作，如前期方案、图纸、工程量清单等，对影响招标延后可能造成损失的项目要提前进行，如幕墙涉及到预埋

10、件、脚手架等费用。5.4产品配置、目标成本、设计方案依据招标计划，对所招标的项目核对产品配置、目标成本及设计方案三者关系是否匹配，要界定清楚，防范招标失败，产品配置按照市场情况所定，招标时要严格对应目标成本实施。5.5 设计方案图纸招标前严格把控设计方案及图纸的审核（特别是二次深化设计）过程（是否满足招标条件），并有设计负责人和主管领导签字，特别对总包与分包专业图纸施工范围的界定及衔接等问题的控制；如工期紧急，设计方案及图纸不满足招标条件，那么需要模拟清单描述清晰（清单项、规格尺寸、产品配置标准、封样等）防范后出图与模拟清单描述不一致的风险，并在招标文件中详细说明来控制这方面风险。5.6资格预

11、审加强对供应商的管理,做好分类。严格把控投标单位的资格预审及考察工作，防范资质证件不真实、挂靠、围标、串标或利用各种不正当手段入围等现象发生。5.7 招标文件招标文件（含合同）是招标过程中的重要文件之一，对北京公司下发的模版，结合具体招标项目认真复核，有调整之处与北京公司进行沟通，防范对我司不利的条款引发的经济纠纷。5.8 评定标按照新的招标管理办法作业指引相关要求及方法，提高评标效率，严格把控评标程序，做到公开、公平、公正，防止暗箱操作。加强对主要招标项目的评标筹划，做好主要材料的价格走势分析。六、招标项目策划6.1 目的相对于住宅项目而言，酒店具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点

12、，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高。为服务于下一步的工程管理，成本控制管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的招标管理体系，以确保相关的工程节点目标和成本控制指标得以实现。6.2招标总体策划6.2.1 总包方式根据本项目面积不大特点及成本意见书，拟采用土建（含机电）总承包模式。对大宗的，控制成本有利的进行甲分包和甲供货。总包完成主体结构施工内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。专业分包及供货与我司签订合同，明确相互关系和各自权利义务。鉴于酒店项目的经验，指定分包和指定供货虽然是一种较为先进的工程管理模式，但以国内大部分总包单位现有的管理水平和意识，包括业主方的管理水平，尚不能达到真正

13、意义上的总承包管理。故在八大处项目中，建议跟进国情，采用甲分包及甲供的形式。6.2.2招标评标模式采用技术标评标合格后， 经济标一次清标、一次谈判，采用合现低价，选出中标单位。以达到成本控制的目的。对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。6.2.3精装修标段划分根据成本意见书中精装修的造价，拟将精装修划分为两个标段，确定两个中标单位。从项目管理的角度来讲，两个单位较一个单位易于管理，也能促进其相互竞争。6.2.4时间节点控制本项目时间节点的控制原则是以工程进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排合理的招标计划时间。在工作开展之前与设计

14、部、工程管理部、成本管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对招标时间节点进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使招标工作不影响到整体项目发展。6.3招标项目策划方案6.3.1.设计类序号工程类别招标方式设计 方案 设计 封样投标 样板备注1酒店技术顾问邀请招标2企业形象VI设计邀请招标3厨房设计咨询邀请招标4灯光设计咨询邀请招标5艺术品咨询邀请招标6声学专家咨询邀请招标7规划及建筑设计咨询（方案设计）邀请招标8室外幕墙设计顾问公司邀请招标需要9标识、导向设计邀请招

15、标需要需要需要10规划及建筑施工图设计邀请招标需要11公共区域室内装饰施工图设计邀请招标需要需要需要12客房区域室内装饰施工图设计邀请招标需要需要需要13小市政施工图设计邀请招标需要14园林景观施工图设计邀请招标需要需要需要15弱电设计邀请招标需要16结构优化及缺陷性审查邀请招标17施工图强条审查邀请招标设计类招标不同于工程类招标，看重的不仅仅是报价，其设计能力和业务水平非常重要，所以在选择设计单位时尽量要求其报方案，并对其主设人员及设计团队做充分了解，方案可行、价格合理是我们选择设计公司的前提条件。5.3.2总包工程序号工程类别招标方式设计方案 设计封样投标样板备注1总包工程邀请招标需要土建

16、：结构、初装修强电：支路管线及设备安装给排水：支路管线及设备安装暖通、空调通风系统：支路管线、风管、及设备安装5.3.2.1.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；5.3.2.2.资格预审：要求符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。重点要审查投标单位的财务状况，以避免中标单位因资金问题，在没达到付款的时候要求我司先支付工程款，增加我司的资金负担和风险。5.3.2.3招标方式：邀请招标，入围四至五家合格投标单位。5.3.2.4合约形式：暂定包干总价，工程量清单形式。5.3.2.5总包的项目团队要求：总包须负责

17、整个项目的工程进度、质量，业主方主要管理、督促、协调总包。所以一个合作意识强，管理水平高的总包管理团队对于业主方是非常重要的。所以在招标时，我们要重点考核项目经理及其项目班组，避免那种没有配合意识及班组整体水平不高的投标单位成为中标单位。5.3.2.6、在酒店的招标中，发现投标单位的技术标往往流于形式，此次招标，要重点提出技术标的编制要求和其重要性。并提高技术标的评审力度，避免技术标与经济标中不附的内容，降低经济风险。5.3.3.监理单位序号工程类别招标方式设计 方案 设计 封样投标 样板备注1工程监理邀请招标5.3.3.1、单位要求：符合本工程相应规模的建设监理资质，具备相应的业务规模，监理

18、人员素质高，公司信誉良好的单位。5.3.3.2、投标单位初选：邀请招标，入围四至五家合格投标单位。5.3.3.3、合约形式：依据招标时具备的设计成果，由投标单位出具监理服务计划书，按国家和北京市工程监理相关规范（取较严格者）给监理服务计划书的内容，按每平米报价，固定单价合同。5.3.4.分包工程序号工程类别招标方式设计 方案 设计 封样投标 样板备注1土石方工程邀请招标2水源热泵（需深化设计）邀请招标需要3电梯工程邀请招标4外墙装修工程邀请招标需要需要需要5变配电工程邀请招标6弱电工程邀请招标需要需要7楼体照明及园林照明工程邀请招标需要需要8室内精装修工程邀请招标需要需要9标识工程邀请招标需要

19、需要10消防工程邀请招标11园林景观工程邀请招标需要需要12大市政道路、雨污水工程邀请招标13小市政道路、雨污水工程邀请招标14厨房设备工程邀请招标需要需要15样板间装修工程邀请招标需要需要需要16窗帘分包邀请招标需要需要17交通划线邀请招标需要18旋转门邀请招标19地毯工程邀请招标需要需要20活动家具邀请招标需要需要21艺术品邀请招标需要需要22有线电视、卫星电视工程邀请招标23天然气工程邀请招标24自来水工程邀请招标分包工程采用甲分包的形式，现将需重点策划的分包工程叙述如下：5.3.4.1、幕墙分包幕墙工程的招标具有一定的难度，幕墙的设计在国内尚没分成设计和施工脱离的情况，设计基本上都是由

20、幕墙公司完成，这就形成了国内幕墙公司低价中标，通过设计变更高价结算的行业现象。根据酒店的经验，此次拟采取方案、施工一起招。外聘专家组对投标方案及技术标进行评审。再根据满足要求的方案进行经济标清标工作，尽量采取总价包干的形式，确定中标单位。幕墙招标要前置，在总包确定之后就要确定幕墙公司。就可以在施工时及时预埋铁件，并给总包的脚手架搭设提供要求，做好工程策划，减少业主不必要的经济损失。5.3.4.2、电梯分包电梯分包招标要前置，在总包确定之后要确定电梯公司，可以不受电梯井道的预留而影响确定中标单位的选择。也省了总包施工中对电梯井道的修改而引起的经济洽商。电梯招标重点把控的两点是：1、对投标单位的安

21、装公司的安装业绩进行重点考察，安装的好坏直接影响到电梯的运行；2、要充分了解同品牌电梯中的不同档次的电梯型号，以免投标单位以次充好，与其它公司的品质不在同一档次，以降低品质来取得低价中标，影响我们的定标判断。电梯轿箱的装修设计要尽量前置，可在电梯招标时一并招完，就可能避免电梯装修单位与电梯供货单位相互扯皮。但目前公共区域的室内设计公司尚未确定，轿箱装修图纸可能不能在招标时提供。5.3.4.3、室内精装修工程：此次招标拟减少精装材料的甲供，所以完善的设计图纸和材料样板是确保招标成功的首要条件。出图时间要尽可能提前，招标所用的材料样板也是要经过当地改选易于招标的。5.3.5. 甲供设备及材料序号工

22、程类别招标方式设计方案 设计 封样投标 样板备注1配电箱邀请招标2装饰灯具邀请招标需要需要3卫生洁具邀请招标需要需要需要4空调机组及风机盘管邀请招标5磁卡锁邀请招标需要需要6样板间HOE费用邀请招标需要需要7酒店IT软件工程邀请招标8酒店HOE部分邀请招标需要需要甲供材料及设备招标中，重点注意的是招标前须结合产品定位，做出与之相附的技术文件和材料样板。招标时在满足技术文件和材料样板的基础上，通过招标文件中的其它考核，采取合理低价确定中标单位。5.3.6.HOE招标采购策划永泰大酒店的HOE采购策划中的招标思路经过酒店HOE采购的实践证明，是合理和可指导的。并保证了HOE采购的顺利进行。八大处项

23、目的HOE采购策划拟延用酒店的采购策划，具体如下：5.3.6.1 与酒店管理公司建立联合采购小组HOE招标的特点是招标种类较多、较为琐碎。与酒店管理公司建立联合采购小组，此小组人数为6-7人较为合适。酒店筹备组1-3人，我公司3-4人。5.3.6.2 建立招标流程a、酒店管理公司做出HOE整体的招标时间计划及成本测算后我司根据自身的工作时间及成本要求对其作出调整，经双方沟通后做出最终招标计划后开始启动招标。b、招标小组中酒店管理团队人员负责提供招标需求的技术文件、招标数量、产品封样及供货商名单（不超过3家）报酒店总经理进行审批，业主方在接到审批的招标申请后开始编制招标文件及合同文本，同时补充投

24、标单位1-2家后启动招标。c、业主方对回标后的经济标进行评审，酒店管理团队人员对技术标及供货商投标送样进行评审（技术标及送样为暗标形式），具体评审由业主方组织。d、我方组织招标小组上会评议中标单位。e、签订合同后，需要跟催整个过程直至收货入库，此项工作需酒店管理方人员跟进。5.3.6.3 HOE招标供应商的选择a、资金稳固；最好选择资金实力雄厚的供应商，因这样对保持酒店货品的水准、数量及交货期有一定的保障； b、品质的统一，所选择的供应商必须能供应符合酒店要求的物品，令酒店保持一贯稳定水平； c、最好选择本地的供应商，从而节省运费，且联系方便，易于随时检查合同的执行情况； d、价格：如所有供应

25、商供应货品、品质、数量及交货期都能符合酒店要求，选择供应商要选择价格最低的一个，若品质条件不同则应协商核定最符合酒店要求的供应商； e、维护保养：如所购买的物品是需要日后维修保养的，选择供应商便需要注意这一项，对设备等项目的购买，要了解所购物品能否与酒店的现有配套系统兼容，以免造成不能配套或无法安装的。5.3.6.4 招标方法a、影响性较小的招标：即单项合同不超过5万元的、影响性较小的招标部分，采用三家比价、再行谈判的形式，结合酒店管理公司经验招标价格确定。 b、无法招标的如汽车：在指定品牌的范围中直接购买。c、占造价比重大的要以公开招标的形即单项合同超过5万元的、重要计划的招标包括机器设备、

26、餐厅设备、或客房设备等。要用招标的方式进行，在保证质量的前提下尽最大可能地省钱。d、建立合理的招标工作程序，按该程序控制整个招标系统，招标工作程序将为招标小组有条不紊地运作提供有力的保证，使所有的招标人员有章可循，提高效率，减少失误。5.3.6.5 招标工作程序中应注意以下几个问题。     a、 严格按程序运作，不允许推委扯皮，该办的必须办理。     b、 严格按程序所规定的职权范围办理，不得超越范围。     c、 密切协作关系，强调招标小

27、组与其他部门的协调，合作与配合，有困难，有疑问应共同协商解决。   5.3.6.6 对购货合同执行的控制。为保证物品招标和购货合同的有效执行，必须加强对合同执行过程进行控制。     a、 指定专业人员负责对计划的执行和购货合同的履行进行检查。     b、 设立物品计划执行控制台账，记录每种物品的招标计划，签约（合同）情况，直至货物按时、保质的入库。 5.3.6.7 做好收货、结算及资产移交手续 a、收货要酒店及业主方同时收货，清点数量及检查质量。完成后双方在收货

28、单上签字。 b、酒店管理团队按我方制定的资产移交表格做出、入库单及两份物品移交单，报业主方。业主方据此做结算书并办理付款手续，同时返酒店管理团队一份物品移交单。至此，HOE资产移交正式移交给酒店管理方。七、招标项目实施招标项目实施第一阶段：前期介入对投标单位进行资格预审及考察工作，依据产品配置标准及目标成本指导书，提前介入市场价格的调研。参与产品定位、目标成本、设计阶段的产品选型；提供有效的数据支持。第二阶段：筹划、计划阶段招标筹划、计划确认，编制招标行事历（协调各部门对招标总体计划、招标方式进行确认）。 第三阶段：投标单位的确定投标单位的选择及确定（包括考察、资质核查、信誉调查、实力评估等）

29、第四阶段：招标资料收集相关招标资料收集及复核（各部门按计划时间节点提供准确详尽的资料） 第五阶段：拟定招标文件招标文件（合同）的组卷（按照北京公司招标文件模板进行编制）第六阶段：发标、回标、评标、定标发标、回标-开标、清标、评标（技术、经济）-答疑-评标会-确定准、次入围单位-谈判-定标会-出具综合报告、确认单第七阶段：资料移交发中标通知书将招标相关资料移交成本部门进行下一步签约事宜，并将中标结果知会需求部门。八、风险分析8.1 招标时间的计划性本项目招标启动时间为2009年10月，目前已完成了土方的招标。因本项目的主体结构施工时间较短，倒致部分工程的招标时间较短，必须合理安排招标时间，以免影

30、响后续工作的展开。8.2.避免不合理低价中标不合理低价中标会产生低价低质、高价索赔、设置合同陷井、恶意转包拖欠分包工程款、中途退场等不良后果，导致业主不管是从经济上还是从工期、质量上都背上沉重的负担。所以本项目招标要从下面几点做重点防范：8.2.1、从招标方面，要加强资格预审体系，重点了解投标单位当前的经营状况和现金流情况及近一两年有无重大的体制变化和经营隐患。以免殃及本项目的正常进展。设置合理的投标保证金、工程款支付保函和履约保函，提高投标门槛。招标文件要翔实，结合项目特点做出风险预测，并转化为招标合同条款。8.2.2、强化施工图纸的深度，不会有太多的设计变更，失去合理低价中标的意义。8.2.3、加强评标力度，提高评标手段。在经济标对明显低于标底或平均投标价的标书坚决废除。技术标的评审中对不能满足技术要求的投