工程设备巡查、保养、维护制度1

1、工程设备巡查、保养、维护制度1、设备设施维修保养管理制度 1.1加强设备、设施的维护保养工作必须坚持 “预防为主”和“维保 与计划检修相结合”的原则，做到正确操作、精心维护、使设备经 常处于良好状态，保证设备、设施的长期、安全、稳定运转，以满 足业户的需要； 1.2设备、设施操作人员是设备、设施维护保养的责任者，实行以操 作人员为主的设备维护保养责任制；操作人员必须以严肃认真的态 度和科学合理的正确操作方法使用和维护好设备，必须严格执行岗 位责任制和各种设备操作规程； 1.3工程部员工不断学习钻研本岗位业务技术；要定期进行多岗位培 训，我们工程部员工要做到一专多能；要做到懂结构、懂原理、懂 性

2、能、懂用途要会正确操作，会排除故障、会维护保养；1.4特种设备操作维修保养人员须按有关规定经过专门培训、考核合格后方可上岗操作和参加该设备维修保养工作；1.5从事电气（具）操作维修人员必须是有证电工、 电焊工、无证者 不得单独从事电气（具）维修工作；1.6设备操作人员必须严格遵守操作规程，进行设备的运行1.7度,操作，设备操作的维保人员必须坚守岗位， 严格执行巡回检查制 认真填写运行、维修记录，严格执行交接班制度；设备维保必须做到定人、定时、定点地上岗检查，随时注意观察1.8设备运行情况，发现缺陷和隐患及时消除，不能及时解决的问题, 应立即向工程经理和专业领班汇报并作好记录；1.9工程部员工必

3、须按专业要求为设备创造良好的运行环境，搞好设备环境及劳动保护、安全生产工作，对本岗位的设备要定期检查维 护保养，并做好清洁卫生工作确保机房设备无尘； 1.10重要设备应有专人负责定期检查、维修、 保养，对在用、备用、 封存和闭置的设备都要定期进行除尘、防潮、防腐蚀等的维护保养 工作；做好各项维保工作和清洁工作，及时消除跑、冒、滴、漏现 象； 1.11工程部设备主管必须对各种设备维护保养制度的贯彻执行情况 进行定期检查考核；认真总结操作和维保工作的经验和教训，不断 改进和提高设备维修保养工作的管理水平；2、工程部设备设施日常例行保养制度 2.1工程部各种设备、设施的操作人员对本岗位的设备，必须每

4、天进 行巡回检查，并做好巡检记录； 2.2在巡检中发现问题应及时处理，如无法处理应及时向经理汇报, 2.3各种设备的操作人员应认真做好日常保养项目的记录;2.4每台设备每天的检查记录、保养记录和维修记录每月由领班汇总 上报工程部经理； 2.5设备设施专业领班按各种检查、保养和维修记录情况安排对部分 需要进行停机检修以及其他项目的检修计划，所有列入维修计划的 应经工程经理批准后方可进行停机或其他项目检修； 3、工程部设备一、二级保养管理制度 3.1对特殊设备（锅炉、电梯、变电站、冷冻机等）必须持证操作, 做到正确使用设备，会保养、会检查、会排除故障； 3.2对设备做到精心维护，做到设备整齐、清洁

5、、润滑良好、安全防 护装置齐全； 3.3重要设备实行定人、定机和交接班制度，操作人员熟悉设备结构, 遵守操作规程； 3.4重要及主要设备实行强制的三级保养，运行 500小时一级保养, 运行2500小时二级保养； 3.5对所有设备建立点检卡，把一、二级保养内容填入点检卡;3.6需润滑的设备，推行润滑五定制度：定人、定点、定质、定时，做 到合理润滑； 3.7采取区域划片维修责任制，分工到组，责任到人， 计分给奖, 实行四包：包修、包换、包保养、包指标； 3.8对设备实行分类管理，检修保养突出重点，确保设备完好率, 其具有良好的技术状态和精良储备； 3.9做到科学检修保养，降低故障停机率;4、设备巡

6、检制度 4.1为能够及时发现并消除设备隐患或故障， 保证设备正常运行, 建立本制度；4.2设备巡检范围包括物业所管辖范围内的供电系统、电梯系统、空 调系统、智能控制系统、二次供水系统、消防系统等设备的； 4.3职责 4.4工程部设备运行组具体负责物业中心各项目内设备进行巡视或 检测，确保其正常运行； 4.5工程部经理、工程主管、设备运行组监督检查设备的巡检情况及 结果； 4.6外委的维保单位负责消防系统、电梯的巡检，相关记录交工程部; 工程部工程主管或工程师抽检并确认其结果； 5、程序 5.1 巡检内容及频率规定:5.1.1电梯系统每日对其机房内温度、机房各部清洁、照明，通风 设备，灭火器、盘

7、车工具、控制柜内继电器接触器、门窗，门锁、曳引机，减速箱及绳轮、轿箱门，安全触板、轿内显示器 ，按钮、对讲 电话及警铃矫箱风扇，照明、矫箱风扇，照明、厅门按钮及显示、 钥匙开关及消防按钮、底坑、井道照明进行等方面检查，做好电 梯日巡检记录；5.1.2配电室:a.每日对其高压配电系统的生活有功、生活无功、非生活有功、 非生活无功、电流、电压等巡视一次，并做好相应的高压配电房 巡检记录；b.每日对低压配电系统的变压器上的温度、电流、电压进行巡视一次，并做好相应的配电房巡检记录；c.每日对低压计量柜的有功、无功、生活有功及商业、会所空 调、光彩工程的能耗等巡视一次，做好相应的低压配电房巡检记 录；5

8、.1.3二次供水系统每日对变频生活泵运行状态及运行参数进行监控， 检查有无异常 现象，将水泵实际压力、电压、电流、变频生活泵工作状态、累计 工作时间记录在变频生活泵运行记录；5.1.4智能系统由工程部弱电专业人员负责维护保养，周期为每月一次;5.1.5消防系统由维保方按相关维护保养合同要求进行巡检； 周检由秩序维护部 监督，月检、季检、年检由工程部运行组监督；5.1.6运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当 值主管保持联系；5.1.7运行值班人员每次巡检均须在相应的运行记录上依顺序填 好巡查情况和结果；5.1.8发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺 陷，发现设备运行状

9、态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化， 均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行；5.1.9发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能 迅速排除的，必须立即报告主管，并采取适当的防护措施，防止 事故的发生和扩大；5.2.0工程经理不定期对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追 查原因，如属人为应追究当事人责任；6、配电设备巡检制度6.1各项目的高低压配电设备由工程部安排人员巡视检查;6.2巡视检查基本要求:6.3查、6.4及时报告，采取措施把事故消灭在萌芽中;发生设备缺陷及异常现象时，应认真分析，正确判断，做好记录,按规定检查项目进行巡视设备、巡视时注意力要集中，防止漏 禁

10、止闲谈；6.5除在交接班认真巡视外，应每日巡视一次，工程师每月至少参 加一次巡视；6.6若遇电压波动大或在恶劣的天气条件下， 应进行特 殊巡视；6.6.1巡视检查项目;6.6.2电气接头是否发热变色;6.6.3各种仪表的指示是否正确;6.6.4电压、电流和功率有无异常变化;6.6.5各接地装置是否锈蚀损坏、接地螺丝是否完好;666各种指示灯信号是否正常;6.6.7设备运行声音是否正常;6.6.8固定遮拦是否完整关严;6.6.9各类标识是否完好;6.7.0配电房内是否有异味;6.7供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路;6.8配电房内设备及线路变改，必须要经工程部经理同意，重大变改, 要

11、经公司领导批准，同时报请供电局等有关部门批准；6.9停电时，应提前向用户发出书面通知，恢复送电时，在确认供电 线路正常，电气设备完好后方可送电；6.10配电设备由专职人员负责管理，配电设备的停送电由值班电工 操作，非值班电工禁止操作；6.11配电室设备缺陷管理 6.11.1巡视、检查、检修、调试等工作中所发现的设备缺陷，应全 部记设备缺陷记录簿中； 6.11.2根据缺陷内容和严重程度的情况，在每月末由工程设备主管 汇总提出处理意见，报送工程师、经理，凡重紧急缺陷应立即向有 相关上级报告，要求抓紧处理； 6.11.3在设备大修前，有关人员应书面向主管部门提供在设备大修 时必须处理的设备缺陷和在进

12、行发现的异常情况，在大修计划中加 以处理； 6.11.4在设备大修开始时，工程部设备主管与检修负责人共同研究, 并监督检修人员在检修工作中全面消除设备缺陷及异常情况； 6.11.5对在检修，维修的过程中对已经消除的设备缺陷，维修人员 应将缺陷的处理经过情况、时间等及时记入陷记录簿中； 6.11.6设备缺陷属于维修人员力所能及范围内消除的应抓紧积极消 除；6.11.7对重视安全供电，工作责任心强，及时发现设备缺陷并及时 处理的有功人员应给予表相扬和奖励，凡因工作失职，不负责任 在巡视检查中能够发现而未发现导致事故的人员给予批评教育 和严肃处理；7、变配电房值班巡查制度 7.1值班员工必须严格坚守

13、岗位，不得随意离岗、串岗，未经批准擅 自脱离岗位者违反劳动纪录处理，造成损失，追究其经济和行政责 任； 7.2值班员工须在近期尽快熟悉掌握本物业各高低压配电柜性能，工 作原理，标示位置和供电区域 7.3值班员工在值夜班期间，特别是0点过后须每半小时到一小时巡 回检查本物业各变配电室临时用电状况； 7.4值班员工外出作业必须随身带上对讲机、记录本；保持与部门联 系； 7.5值班员工须掌握突发事件正确、安全实施处理方案，在未弄清楚 下不得盲目操作，以免事故扩大或造成人身安全事故；7.6因,7.7假;值班员工必须做好事故现场的保护工作，如实记录事故过程与原 通报上级到现场处理； 值班员工必须如实做好

14、当班工作记录； 字迹要清晰，不准弄虚作7.8签到表上如实签时签名;运行值班员工必须执行巡查签到，规定在各变配电室现场贴有的 7.9发现异常问题，如不能立即处理，若有事故扩大迹象可关闭配电 室照明，观察其事故隐患； &公共设备设施检修制度为保证物业中心各项目公共设备设施正常运行、 特建立本制度, 公共设备设施的检修应包括对以下系统的检修：8.1电梯系统的日常保养和检修;8.2供配电系统的维修和保养;8.3二次给水系统的维修和保养;8.4公共区域照明系统的维修;8.5消防系统的检修和保养;8.6水景系统的维修;8.7排水系统的维修;8.8房屋公共部分的检修;8.9检修频次要求8.9.1房屋

15、外修理，每三年进行一次，对楼外屋面防水进行一次 大修，并作一次防水；8.9.2给水、排水系统管道，每两年进行一次刷漆保养;8.9.3二次供水设备与消防设备系统各部位大小阀门每年进行 次全面检查保养，供水蓄水池和泵房每半年进行一次清理保养；8.9.4小区内公共部位照明供电系统各开关，每天检查一遍，即 坏即修，箱式配电柜，每月检查、清理保养一遍；8.9.5公共娱乐场所、会所、监控室、机房、园内重点，每日巡 视一遍，即坏即修；8.9.6围墙、墙尖、外栏、每周巡视一遍，外墙漆每年一遍;8.9.7室外排水管道，畅通无堵，每周巡视一次;8.9.8污水井、雨水井，每月清理一次;8.9.9垃圾桶路标喷泉、井盖

16、，即坏即修;楼栋标牌和单元标牌，楼梯扶手，楼梯走廊窗户，对讲门8.9.10公共设备设施检修计划编制和实施8.9.11公共设备设施的检修，每季度由工程部根据实际情况编排 检修计划；8.9.12检修计划中应对检修责任人、 责任班组、检修进度和所需 材料进行逐项落实；8.9.13检修计划由工程部主管审核后实施;8.9.14方实施；8.9.15业主之间的协调;检修计划批准后，由负责人组织班组、施工单位或分承包 在计划实施过程中工程部主管应积极保持与公司各部门和8.9.16检修过程中应形成的记录包括：维修任务单、设备设施 检修记录、工作日志；9、设备大修理制度 9.1为了保证主要设备能长期安全、经济运行

17、，使设备运转达到和满 足物业营运要求，对主要设备根据设备维护手册规定年限进行大修， 设备维护手册没有规定的按国家有关规定进行大修； 9.2主要设备在决定大修前应分别进行设备运行分析和技术论证，形 成书面文件上报管理部和业户； 9.3大修是工作量最大的一种计划修理，设备大修方案由工程部会同 有关部门共同研究制订，报业户审核同意后方可实施； 9.4设备大修方案内容包括：修理内容、 质量要求、工程进度、工作 量（工时）、备品备件、材料、特殊工具需要量、试车、验收规程、 安全措施等； 9.5设备大修要严格执行检修方案和检修规程、 把好质量关，采取自 检、互检、专业检查相结合的办法，对主要承压承载部件、

18、压力表、 安全阀等均应有鉴定合格证；电梯等危险性较大的设备检修，除按 检修规程或方案进行验收外，还必须执行专项设备管理的有关规定；9.6后,9.7料,设备大修后，经过一定时间的试运转，经过按大修要求验收合格 填写大修验收报告；9.8设备大修要有完整的检修记录，大修结束后要有完整的竣工资 并归入设备档案.公共大修在维修计划制定完毕以后，必须及时以公告的形式告知 本物业所有的业户.10、检（维）修管理制度 10.1检修作业分工道、10.1.1水工组负责所有机械设备、容器（含水池）及其它系统管 阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；10.1.2电工组组负责供电的设备运行、巡查及记录;10.1.3电梯工负责机房、轿厢、底坑以及自动扶梯的