浙江台州房地产场报告

1、1台州市房地产市场报告2、城市概况台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积9411 平方公里,海域面积 8 万多平方公里，总人口 550 万，辖椒江、黄岩、路桥三区（市区）， 临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。台州国内生产总值和财政总收 入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第38 位。台州是 14 个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、 路桥三区是台州市的中心主城区， 也是台州房地产开发投资的重点区域， 而地域 狭小，但位置优越的玉环区则是台州市高价位楼盘较为集中的区域。3二、城市规划1、城镇体系空间结构规划台州市域城镇体系空间发展结

2、构为 “一个发展核、三条发展带”。1一个发展核-指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；2三条发展带城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带”:以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326 省道、224 省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带”:通过 322 省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙 居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海城镇发展带”:以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部 沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江 大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，

3、这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。2、城镇体系职能及规模结构规划1城镇体系职能划分：规划台州市域城镇体系职能分为五级，依次为市域中心、市域副中心、县（市） 域中心、重点镇与一般建制镇。规划市域中心为台州市区；市域副中心为临海市 区；县（市）域中心为温岭、玉环、天台、仙居及三门市区；另外还规划确定 10 个中心镇。2城镇体系规模等级划分：按各城镇的发展条件与职能，规划 5 级城镇（市）规模等级。其中，人口 100 万以上的大城市一个（台州市区）；20- 50 万中等城市三个（临海市区、温 岭市区、玉环县城）；10-20 万小城市五个（天台县城、仙居县城、三门县城、临海杜桥镇、温岭泽国镇

4、）；5- 10万人口小城镇 10 个（金清镇、白水洋镇、大 溪镇等）；其它为人口在 5 万以下的小城镇。43城市发展战略目标根据未来发展趋势预计和已编制的发展规划，确定台州市域范围到2010 年常住总人口为 618 万人，预计城镇化水平为 52%，到 2020 年台州市域常住总人 口为 672万人，预计城镇化水平为 67%。发挥区域中心城市的政治、经济、文 化、商贸、交通枢纽等城市功能，实现区域内资源的高效利用与环境保护相协调， 巩固、提高浙江省沿海区域中心城市的地位与作用，使台州市在21 世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。台

5、州市城市总体规划(2004-2020)s例屮右tj匕llr Il-Hit舟懈* Ml慢址站內I L /J5三、房地产市场1、开发投资情况从 2000 年开始，台州市的房地产开发投资进入到了一个高速增长的阶段，2000 年的开发投资额增幅达到了 82.2%,同 2000 年相比直到 2005 年各年的投资 增幅虽然有所下降，但仍然处于一个较高的增长水平。 2005 年和 2006 年国家接 连出台了多条宏观调控政策，台州市的房地产开发投资受到了较大的影响，2006 年的房地产开发投资首度出现了负增长，同比下降达到了 12.6%。2000-2006 台州市房地产开发投资情况单位：亿元|开发投资额增

6、幅分析：从 2000 年到 2005 年，受长三角地区房地产市场整体趋热的带动，以及台州作为沿海开发城市所具有的潜在开发价值影响的拉动，台州市近年来的房地产开发投资高速增长。2005 年在国家宏观调控措施出台后，台州市投资高位增幅并 没有马上下降，而是到了宏观调控落实的2006 年，这种持续的高位增幅才出现停止并呈现负增长，因此可以判断台州市房地产在投资开发领域经过连续多年的 高速发展之后，目前已经进入了一个缓冲调整阶段。（销售市场实际在 2004 就已 经进入缓冲调整阶段，详见商品房销售分析。）62、商品房销售分析2.1、销售量分析在销售市场方面，台州市近年来商品房销售量走势较为起伏，200

7、3 年销售量上涨了 41.4%,销售量面积达到了 168.49 万平方米，但随后的 2004 年销售量 的增幅开始下滑，2005 年在宏观调控的影响下销售量出现了负增长，但 2006 年 作为国家宏观调控的落实之年，台州市的销售量却呈现出强势回归的态势，全年 商品房销售量达到了 248.59万平方米，增幅达 40.9%,详见下图：2000-2006 年台州市商品房施工面积与销售面积分析：长三角地区的多数城市在 2005 年宏观调控之后销售量才出现下滑，市场也 因此进入一个调整阶段，但台州市与之相比销售市场在2004 年就已经进入了这一阶段，而经过两年的调整之后，2006 台州市的商品房销售量的

8、强势回归，又 比长三角地区的其它城市提前一年，而同期的开发投资额的下降显示了开发领域 并没有预料到这种销售市场的提前回升。2.2、总体价格走势2004 年在长三角地区房价普遍上涨的情况下，提前进入调整阶段的台州楼 市房价反7而成下降趋势，当年的商品房成交均价格只有 2538 元/平方米，同比下 降 3.4%, 2005 年在宏观调控以及销售量下降的情况下，台州的商品房价格反而 逆市而涨，而 2006 销售量的大幅反弹使得房价的高位涨幅得以延续，详见下图：台州商品房价格走势一全市商品房销售均价增幅分析：2005 年台州市房价逆市而涨的现象表明，与长三角地区其它城市相比，台 州楼市在经过 2004

9、 年提前一年的缓冲调整之后， 开发商对后市普遍看好， 纷纷 逆市提价， 虽然 2005年的商品房销售量成负增长，但这种逆市提价效应在2006年得以显现，购房者抱着“买涨不买跌”的心态纷纷追涨入市，2006 年台州楼市“量价齐升”的局面才得以显现。3、近期市场分析今年上半年，台州市商品房平均销售价格为5301 元/平方米，其中住宅平均销售价格为 5060 元/平方米，比去年同期上涨613 元/平方米。1）、上半年区域住宅价格8玉环区的商品房住宅销售价格是全市最高的，上半年平均售价达到了每平方米6489 元，最低的则是仙居，平均每平方米为 3075 元，不到玉环房价的一半。而椒 江、黄岩、路桥三区

10、和温岭的房价均接近或高于全市平均水平。市区部分高档住宅 均价突破万元。临海商品房住宅均价为每平方米 4100 元左右，天台、三门为 3400 元左右。（2）、新建房屋减少了，空置房屋仍在增多上半年，台州市商品房施工面积 1082.54 万平方米，比去年同期下降 2.1% ，其 中新开工面积173.19 万平方米，下降 8.1% 。商品房竣工面积25.44 万平方米，比去年同期下降 56.0% ，其中住宅竣工面积22.45 万平方米，下降 52.7% 。 商品房销售 104.41 万平方米，比去年同期下降4.9% ，其中住宅销售面积 89.71 万平方米，下降 7.9% 。数据显示，上半年台市商

11、品房住宅的新开工面积和竣工面积均明显减少，但市场可供房源还比较充裕，商品房销售面积也有下降，空置的商品房仍在增多。 上半年，全市商品房空置面积 25.45万平方米， 比去年同期增长 35.1% ， 其中空置 1 3 年 （含 1 年） 面积为 15.87 万平方米， 增长 154.1% 。（ 3 ）、房价收入比高于国际公认范围2001 年以来，台州房价不断攀升。今年上半年商品房均价已经达到了 5301 元 （其中住宅为平均每平米 5060 元） ，虽然近年来台州市居民收入不断增加， 但房价 涨幅过大、价格过高，无形中降低了居民的购房能力。按照上半年台州商品房实际 销售均价每平方米 5301 元、居民人均可支配收入11346 元、户均建筑面积 126 平方 米计算，目前台州的“房价收入比” 达到了 19.6:1,远远高于国际公认的 3: 16 : 1 的合理范围。四、总体结论 担心潜力提前预支，市场提前盘整 台州作为沿海开放城市，其房地产具备极大的发展潜力，但2004 年以前由于发展速度过快，市场担心潜力被提前预支，需求层面纷纷放缓入市，致使台州 的房地产市场在宏观调控以前的 2004 年就已经