【万科技术】U8户型全装修工程施工控制要点

1、【万科技术】U8户型全装修工程施工控制要点2014-02-13 房地产经理人联盟 在装修的施工管理过程中，坚持样板引路的操作办法，不但要做工序样板，还要做户型设计样板，按照不同的户型做户型设计样板。户型设计样板分二步：首先在设计部确认的管线白图的基础上，施工户型管线样板，达到二个目的，1、确认设计标准,由设计部现场确认；2、确认施工标准，由项目部、监理、设计、施工单位现场确认和验收;其次在管线样板确认的基础上，由设计部提供初步施工图，开始户型设计样板的施工，在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果，再组织设计、客服中心、物业等部门对全装修样板户型进行风险评估，在户型样板完

2、全得到确认后，制作竣工图，再以竣工图为依据安排大面积施工。大面积施工主要流程：首先，组织监理、总包、装修单位、铝合金门窗供应商进行工序施工移交（即场地移交），移交的主要内容：总包的土建施工质量、厨房卫生间盛水试验、成品保护措施等。其次,施工过程中对重要施工节点控制，主要包括：厨房、卫生间的管线堵漏，防水施工及盛水试验，墙地砖的排版弹线，木作墙面的基层，木作地面的基层，水管试压，洁具及设备安装、橱柜安装等，通球、通水、通电实验，细部检查等。最后，室内空气检测，成品保护、竣工验收以及移交物业。一、 施工准备及管理职责1、项目部的工作1）合同交底，填写工程合同交底单。2）施工组织设计审批，

3、对施工单位报送的施工组织设计进行审批。3）施工图纸交底会审，项目部在收到施工图纸后，及时组织图纸会审，完善施工图纸，根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图等。4） 材料清单的确认，材料清单注明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、规格、包装情况，避免操作过程中用料不当而造成浪费。6）技术交底，在施工图纸、施工方案、施工样板得到确认的基础上进行技术交底。7） 组织设计、客服中心、物业、监理等对户型样板进行讨论，组织验收工作。8） 参加监理单位组织的每周巡查，全面检查监理、总包或装修单位执行施工方案及操作指引的情况，及时纠正不符合要求的操作。9） 组织

4、物业开展细部检查，落实细部检查中发现的问题，做到及时整改。物业细部检查分毛胚房和全装修房检查两个阶段。10）  细部检查过程中，对物业细部检查小组的工作质量进行抽查监督，以验证物业细部检查的力度。11） 组织竣工验收及移交物业，落实整改工作。2、监理工作1） 熟悉合同，参加合同交底，不少于一次的内部合同培训。2） 熟悉施工图纸，组织内部施工图纸的学习。3） 根据全装修工程的特点，编制监理实施细则。在控制施工进度的同时，严格按规范要求对施工过程进行巡视、平行检验和旁站检查。4） 组织对施工组织设计的讨论、审批。5） 组织总包、

5、装修单位进行半成品验收移交工作，并进行书面确认。6） 组织甲供、乙供材料的验收工作。7） 隐蔽工程验收和现场过程控制，组织开展平时巡视、周联检、月度联检等多种形式的现场检查工作。8） 落实物业细部检查中发现的问题，督促施工单位及时整改。细部检查分二次：毛胚房检查和全装修检查。9） 参加竣工验收，落实整改工作。参与物业公司组织的小业主入住联合验收，协调项目经理部落实整改，直至小业主收楼。10） 监理合同规定的其它职责。3、施工单位工作1） 编制施工组织设计报监理、甲方审批。2） 编制甲供材料的申请计划及施工进度计划报甲方及监理

6、审批。3） 进场的施工材料及时报监理验收；及时办理隐蔽工程验收手续。4） 按照施工图纸、户型样板、设计变更通知组织施工管理。5） 配合甲方的细部检查，积极落实整改工作。6） 提供室内空气检测报告。7） 参与物业公司组织的小业主入住前联合验收，积极整改缺陷事项。8） 竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档。   4、总包单位工作1） 提供施工用水、用电及其他配合事项。2） 参加施工场地的移交并积极组织整改土建缺陷事项。3） 检查并督促铝合金门窗厂家完成及维护成品保护工作。4） 按

7、照合同要求对分包单位进行管理。5） 施工合同规定的其装修阶段的其他职责。 5、物业细部检查小组 负责毛坯房及全装修房全面的验收。二、    “工厂化”集中加工目的：提高文明施工、施工工艺、施工质量水平，推行“工厂化”集中加工。做法：每家施工单位确定一个相对固定的地方（比如一幢的某层的一套房子），集中加工以前需要在现场加工的材料及构件，即加工和安装分开进行。要求：每道工序，先施工不需要再加工的部分，余下的在指定地点加工，经现场实测尺寸，集中加工，不允许在现场切割，包括木龙骨、毛地板、木地板、墙地砖、橱柜、阳台栏杆、楼梯栏杆等。三、 装修

8、施工工艺流程控制       装修流程：施工场地交接    测量放线    装修水/电管道施工/试压卫生间防水   室内竖向木结构基层     墙地砖镶贴（含大理石）   厨/卫/阳台防水施工、盛水试验、墙砖镶贴（含浴缸安装）     厨、卫、走廊吊顶/分户门框安装电管穿线  厨/卫地砖镶贴   安装地龙骨  

9、;  室内墙面/顶棚刮腻子、刷第一度涂料    毛地板安装/阳台栏杆、扶手安装     铝合金门窗剥膜检查    楼梯间墙/顶面刮腻子、刷第一度涂料   竖向木结构封板、分户门、户内门安装/橱柜、淋浴房安装/空调及挡板安装     卫生洁具、五金安装     楼梯间地砖及大理石镶贴/楼梯间栏杆安装    阶段性暂停7天    电

10、梯门框安装    木地板、踢脚线安装/墙纸粘贴/室内不锈钢栏杆安装     室内墙及顶面刷第二度涂料/室内铝合金门窗硅胶完成/晾衣竿安装    衣帽间、储藏柜安装/开关/插座面板、风口、灯具安装     室内墙/顶面刷第三度涂料    楼梯扶手安装/公共部位电箱门安装     楼梯间刷第二、三度涂料     细部检查、整改  &

11、#160;  空气检测、竣工验收、移交物业装修施工流程细化1、施工准备1.1装修方案审定1.1.1、根据样板房由设计出签字确认图纸1.1.2、根据样板出装饰施工图及节点深化图纸1.1.3、根据样板排出墙地砖铺贴图（包括开关插座位置）1.1.4、根据样板排出木地板铺贴图、吊顶龙骨布置图1.1.5、水、电管线图，自平衡施工图1.1.6、橱柜设计、安装图，煤气支管图1.2、由施工单位编写装修施工组织设计（重点编制工厂化加工、单元门封闭流水作业、成品保护、安全文明施工等方案），报监理及甲方审定1.3、土建与精装修工序移交（具体见表单）1.3.1、几何尺寸（开间、净高、门洞尺寸；空调洞口、热水

12、器排气口、空气自平衡排气口等尺寸；厨房、卫生间吊洞修补复核）及裂缝、空鼓等偏差检查1.3.2、土建偏差整改（总包）1.3.3、铝合金门窗淋水试验（总包）1.3.4、管道洞口、地面盛水试验（总包）1.3.5、铝合金成品外型目测检查（检查内容：是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染等）及成品保护措施验收1.4、单元门封闭1.4.1、单元内流水作业施工管理1.4.2、套内铝合金门窗成品保护措施1.5、甲、乙供材料清单及计划1.5.1、甲供材料清单及进场计划1.5.2、乙供材料清单及报验计划（包括甲指乙供材料）1.6、装修施工计划1.6.1、装修施工总计划、1.6.2、装修施工月计划、1.6.3、装修施工周

13、计划1.7、施工准备协调及交底工作2、管道井砌筑、装修水电管道施工及卫生间墙面防水  2.1管道井砌筑、粉刷2.2、水电管（包含净水管道、煤气管道）施工2.2.1、吊顶定位弹线2.2.2、开洞开槽2.2.3、水电管施工，煤气管道施工；水管试压，煤气管道气密性试验及验收2.2.4、修补管线槽2.2.5、室内阴阳角顺直、平顶顺平高差检查、修补2.3、卫生间墙面防水（浴缸及淋浴房部位）2.3.1、基层清理2.3.2、防水层施工（防水层到平顶）及验收2.3.3、室内管道井墙位置局部做防水层（要求清理干净）3、卫生间、阳台墙地砖铺贴，地面防水施工，盛水试验，木结构基层施工3.1、分户门框及室内

14、竖向木结构基层施工，成品保护3.2、木门尺寸测量复核   3.3、厨房、卫生间墙砖铺贴（应注意开关插座不跨越二块砖）   3.4、橱柜、淋浴房尺寸测量 3.5、地面基层清理  3.6、厨房、阳台管洞盛水，卫生间（厨房）地面防水层盛水试验及验收（上翻300MM）3.7、浴缸墙砖砌筑（留检修口、防水层保护）浴缸安装（安装前清理干净）及和浴缸成品保护、浴缸盛水验收  3.8、厨房、卫生间、阳台地砖铺贴及成品保护3.9、卫生间（厨房）盛水试验及验收4、吊顶及地龙骨等施工  4.1、自平衡管道及煤气报警、脱排、热水器、浴霸等

15、管道施工；自平衡管道、设备调试验收4.2、厨房、卫生间、走廊吊顶龙骨施工及隐蔽验收4.3、室内地龙骨防腐处理及施工4.4、电线保护管疏通、穿线及电阻测试验收4.5、吊顶封面板5、室内墙、顶面刮腻子、刷第一遍涂料  5.1、墙、平顶阴阳角批嵌找方  5.2、墙、平顶面刮腻子打砂皮修补  5.3、墙面、平顶刷第一遍涂料  5.4、室内阴阳角顺直方正、开关插座位置平整度（内部清理）、孔洞修补 6、安装毛地板、阳台栏杆及扶手  6.1、龙骨基层清理及隐蔽验收（重点验收清洁、木龙骨是否松动）  6.2、毛地板防腐处理（集中加工）及铺设

16、  6.3、橱柜、淋浴房等定位打眼    7、楼梯间墙顶面批腻子刷第一遍涂料  7.1、楼梯间电箱框安装保护  7.2、楼梯间滴水线施工  7.3、楼梯间墙、顶面阴阳角批嵌找方  7.4、楼梯间平顶、墙面刮腻子打磨修补  7.4、楼梯间平顶、墙面刷第一遍涂料8、竖向木结构封板、分户门、橱柜、空调及栏板等安装8.1、分户门安装及成品保护（含门框、门扇、把手保护）8.2、空调调试及阳台部位空调栏板安装，晾衣架安装8.3、阳台栏杆安装及成品保护8.4、阳台扶手安装及成品保护8.5、室内开关插座底座安装

17、及成品保护8.6、橱柜淋浴房安装及成品保护8.7、竖向木结构封板及户内门（含门锁、把手）安装及成品保护8.8、铝合金门窗保护膜撕除8.9、设置质量停歇验收点，专项验收成品保护措施，重点检查铝合金门窗是否完好，8.10、用硬纸板恢复铝合金门窗的保护9、楼梯间地砖/大理石镶贴9.1、单元水管系统、煤气管系统打压试验，该项工作未完成其它工作暂停施工  9.2、室内卫生洁具、小五金安装及成品保护  （9.2.1电梯门框安装）小高层部位及成品保护9.3、楼梯间墙面大理石镶贴9.4、楼梯间地砖铺贴9.5、楼梯栏杆安装及成品保护9.6、楼梯栏杆下档水线条施工9.7、为了使砂浆强

18、度达到要求，保证铺贴质量，特阶段性停工7天  9.8、 设置质量停歇验收点，专项验收成品保护措施10、木地板、踢脚线安装10.1、 毛地板质量检查10.2、室内木地板安装及成品保护，门吸安装10.3、室内踢脚线安装10.4、室内储藏室墙纸铺贴10.5、设置质量停歇验收点，专项验收成品保护措施11、室内墙、顶面涂料、室内不锈钢栏杆安装11.1、设置质量停歇验收点，重点检查预留洞口的修整及清洁，  11.2、室内墙、顶面第二遍涂料（注意木地板保护）  11.3、室内衣帽间、储藏柜安装  11.4、室内开关、面板、插座面板、灯具安装11.5、室内清理及硅胶完成

19、11.6、室内不锈钢栏杆安装及成品保护11.7、室内平顶、墙面刷第三遍涂料12、楼梯间二、三遍涂料  12.1、楼梯间电箱门安装、贴膜保护12.2、楼梯间扶手安装及成品保护12.3、设置质量停歇验收点，修整预留洞口及清洁  12.4、楼梯间平顶、墙面涂料二、三度  12.5、楼梯间栏杆、扶手油漆施工  12.6、设置质量停歇验收点，专项验收成品保护措施13底层大厅及单元门施工   13.1、单元门框安装及成品保护13.2、（总包单位）外墙面收头   13.3、底层大厅墙、顶面阴阳角批嵌找方  &

20、#160;    （13.3.1底层大厅墙、顶面管线布置及隐蔽验收）       （13.3.2底层大厅平顶龙骨基层施工及隐蔽验收）       （13.3.3底层大厅墙面大理石铺贴及成品保护）    13.3、底层大厅墙、顶面刮腻子打磨修补   13.4、底层大厅墙、顶面刷第一遍涂料   13.5、底层大厅地砖/（大理石）、踢角线铺贴及成品保护  

21、0;   13.6、单元门安装及成品保护   13.8、底层大厅墙、顶面刷第二、三遍涂料13.9、单元门框打胶14、细部检查、整改  14.1、施工单位自检合格报监理验收  14.2、甲方组织物业细部检查  14.3、施工单位整改合格后物业复查（设置质量停歇验收点，物业统一表格）15、空气检测、竣工验收、物业移交  15.1、装修单位请闵行区相关部门进行室内环境检测  15.2、各施工单位提交相关检测报告及有关资料。  15.3、竣工验收15.4、移交物业（设置质量停歇验收点，物业统一

22、表格）特注：物业细部检查分三个阶段，需在物业细部检查合同中增加下述检查事项：第一阶段， 毛坯房完成后的土建质量检查：   1）顶棚（层高）及开间尺寸检查；2）烟道检查；3）出墙洞检查；4）预埋箱盒检查；5）内墙面检查；6）屋面盛水试验检查；7）外墙淋水试验的细部检查。第二阶段，装修施工阶段的功能性检查（在毛地板施工完成后检查）：   1）上水打压、单元系统打压的细部检查；   2）厨房、卫生间盛水试验检查；   3）门窗（含铝合金门窗、进户门、室内木门）的开启检查。    

23、第三阶段，装修完成后的装修质量检查：         功能性检查及观感检查。四、 质量控制要点本全装修工程的质量目标为优良。1、 全装修质量保证体系（2、 全装修技术质量管理要点（1）质量控制点： 1） 与木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水层；2） 浴缸周边300mm高墙体，淋浴房周边1800mm高墙体在做防水；3） 厨房、卫生间管道的盛水实验及做防水处理；4） 管道井及浴缸检修口的留置；5） 燃气主管及支管的安装高度（将影响

24、煤气表的安装）；6） 热水器给水点的标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱柜安装）；7） 空气自平衡洞口与插座的关系；抽油烟机洞口与插座的关系；热水器洞口与插座的关系；8） 吊顶与铝合金窗的标高关系；9） 吊顶与瓷砖墙面的节点处理；10） 开关插座与瓷砖的关系；11） 木门套及基层下部200mm应做防腐处理；12） 涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的干燥程度；13） 厨房及卫生间的高低差；14） 空调留洞与插座位置的关系；15） 门框与地坪的节点；16） 木地板的龙骨、毛地板、面板的

25、节点；17） 材料的环保性能；18） 细部材料的匹配性能。（2）技术质量交底：施工正式开始前，图纸交底完成后，另行安排对监理及施工单位的技术质量交底，将质量控制的关键部位（即质量控制点）及施工标准做书面交底及图片演示交底，并将交底资料作为验收的依据之一。3、 施工质量停歇验收点：1） 毛坯房交接、铝合金门窗保护措施验收2） 厨房、卫生间、阳台管线堵洞盛水试验。3） 厨房、卫生间防水层盛水试验。4） 煤气支管试压验收。5） 木质材料的防腐措施、安装验收。6） 木龙骨、毛地板完成后验收。7） 给水支

26、管线试压验收。8） 吊顶龙骨安装验收。9） 配套设施、成品安装验收。10） 卫生洁具的盛水验收。11） 通电、通球、通水验收。12） 成品保护措施验收。13） 物业细部质量检查验收。14） 单套竣工移交物业验收。4、 全装修施工过程质量控制（1）装修施工过程控制：1）大面积施工前必须做样板间。完成后的样板间待有关部门和公司领导确认后，由施工单位完成竣工图，将作为今后装修施工的依据。2）土建完成物业细部检查和整改后，装修单位方可进行大面积施工。细部检查时，除质量问题的检查外，着重检查室内阴阳角方正度及顺直，进行壁柜及

27、更衣室的方正检测，对地面、顶面和墙面的平整度检测，对洞口留置位置、大小、坡度进行100检查。3）项目部将甲供材料招标时间计划提交采购部，根据计划时间安排材料招标。装修单位编制施工进度计划及材料供货计划，根据计划合理安排甲供材料供货及指定分包进场。4）装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主进行设计修改的节点深化，力求做到做法统一。5）全装修房进行二次设计时，要求对增加的水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决,完成墙地砖的铺贴图。6）水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工。7）橱柜设计应考虑挂设燃气表空间，燃气表后管若由装修单位安装，应做好试压工作，在接头处用专用

28、胶水涂抹密封。8）地板龙骨间距应控制为300mm，垂直于地板铺设方向排列；龙骨固定间距为400mm，采用美锢钉固定；龙骨端头距墙10mm、边距墙30mm，龙骨应经涂刷防腐剂处理。9）毛地板板底应涂刷防腐剂或铺设防潮膜；毛地板应错缝铺设，拼接高低差要求2mm，板间留缝5mm、墙边留缝10mm；毛地板固定应使用螺纹地板钉；地板铺设前，要求监理进行100检查，确保基层清洁，留缝符合要求。（2）注意问题：1）强调正确的施工顺序：如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等。      2） 合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料，如进户门、地板，应安