土地与土地使用制度知识

1、1 / 36第二章 土地与土地使用制度土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房 地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系，对 土地在房地产业进展中的地位和作用、 都市土地的特性进行分析， 阐述都市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析都市土 地使用制度以及都市土地利用规划等相关问题。第一节 土地与房地产一、土地的双重属性与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都能够看作是 土地特性的延伸。土地的差不多特性要紧包括两个方面，即自然 特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土 地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经 济特性则是在人类利用土

2、地过程中产生的，是人类社会的各种经 济关系在土地点面的反映。（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性。所谓土地的有限性是指从整体上讲，相关于人类社会对土地的需求而言，土地是可不能增加也不可再 生的。尽管从技术进展的角度看，人类社会可能向外太空进展， 查找到新的适合人类生存的星体，但就能够可能的进展来看，在 当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围 内从事各种活动。2、土地区位的差异性。即不同地区、不同区位土地的肥沃程 度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造 成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又能够有多种用途， 例如农业、居住、商业、办2 / 36公等，不同

3、用途对土地的相关自然特 点的要求又存在较大的差异，反过来不同区位土地又要求不同的 土地利用状态，如此组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。3、土地位置的固定性。所谓土地位置的固定性是指从实体流 淌来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定的 地理经纬度上。地球的地质运动尽管能够缓慢地作用于土地，但 这种阻碍要通过成千上万年才会显示出来，对当前的土地状况阻 碍微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表现为土地一旦用 于某种用途就不易改变，调整难度专门大。4、 土地使用的耐久性。 即从人类有限的视界来讲， 土地寿命 是无限的，是能够永续使用的，通常条件下土地是不可毁灭的。 只是，假如人类使用

4、不当会造成土地无法用于某种特定用途，例 如土地沙漠化即不能用于农业耕作，又如，假如在土地上建成住 宅区，土地表层土壤受到破坏，再转而用于农业的可能性较小。 假如对自然环境过度利用，土地利用条件会恶化，在人类现有技 术条件下，可能无法恢复，从而使土地无法有效利用。（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性。 稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的， 假如没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由 于人口的急剧增长、工业化和都市化迅速进展，人们对土地的需 求水平越来越高。相关于这种需求水平来讲，有限的地球表面日 益显得不足。进一步，土地自然所具有的有限性、差异性、固定 性等特点又限制了土地的总供

5、给，使土地特不是都市土地成了一 种稀缺性资源。2、土地的区位可变性。土地区位的形成和变化是与人类社会 的经济、政治和社会等活动联系在一起的，因此尽管自然形态的 土地位置固定， 但3 / 36人类社会的相关活动却随着时代的变化而变迁， 从而带来土地的区位出现相应的变化。例如，历史上的某些商业、 文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变 为当代的工业中心等。土地的区位可变性特性在都市土地区位方 面表现得尤其明显，土地区位会随着都市的进展及基础设施的建 设特不是交通、通讯、公用基础设施的建设和进展而出现巨大的 变化。3、 土地的酬劳递减性。 在一定的技术水平下， 连续在一块土 地上投

6、资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。这种 经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起，相关于这种固 定供给而言，初始少量投资可能显得不足，收益呈现递增的趋势， 随着投资的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加 投资会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是 土地的酬劳递减性。在农业中这是专门明显的，在建筑业中也是 如此。 只是， 土地的酬劳递减性在不同的历史时期、 不同的技术 水平下表现是不同的，这一经济特性只有在技术水平给定的情况 下才是成立的。4、 土地经营的垄断性。 由于土地自然方面存在的有限性、 位 置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活

7、动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土 地产生直接的阻碍。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额 外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各 个方面产生巨大的阻碍。土地的双重属性还能够从另一个角度来理解，即土地既是社 会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源 和经济资源，要紧4 / 36是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则 要紧是土地财宝的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是 结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到 土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原 则。二、土地在房地产业中的地位和作用（一）土地在

8、房地产业中的地位概而言之，土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房 地产活动，包括房地产开发、经营、物业治理、营销等的先导性 资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活 动主体的利益都会产生直接的阻碍。1、 土地在房地产开发中居于基础性的地位 土地作为建筑地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为 基础性的“原料”、“生产要素”，各种房地产产品都必须负载于土 地之上。这种基础性的地位同时表现在某种用途土地供应量水平 能够直接调控整个房地产市场的供给，直接阻碍房地产市场的供 求状况以及价格水平。 与此相关的土地使用制度、 交易主体和客 体等，都会直接阻碍房地产开发的方向、规模、结构

9、以及利益分 配。2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 土地市场一般称为房地产一级市场，其在整个房地产市场体 系中，处于基础性市场的地位，制约着房地产二级市场（增量房 产市场）和三级市场（存量房产市场） 。一是因为，土地价格是基 础性价格，土地价格的高低直接阻碍各类产品的生产成本，从而 阻碍其价格水平，尤其是房产市场，土地成本费用一般要占3040%，土地价格对房产价格有举足轻重的阻碍。二是因为，土地的 合理流5 / 36淌是房地产市场存在和进展的前提。地产和房产是结合在 一起的统一物，房屋是建立在土地上的，只有土地使用权能够转 让的条件下，房屋才能转让，由此形成房地产二、三级市场。三 是因

10、为，土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的 差不多条件。土地市场的发育和完善在促进土地资源的优化配置 的同时，也使房产资源得到充分合理的配置。土地市场能够使土 地的供需双方开展公开、公平、公正的交易活动，使每个经济实 体能够依照土地市场的变化和生产经营进展的需要，把土地利用 与自身的生产经营活动、经济效益紧密地联系起来，实现土地要 素和其他生产要素间的优化组合。3、土地的权属关系是房地产差不多经济关系 土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等相 关因素是阻碍房地产企业经营绩效的关键。在现代社会中土地不 单纯是自然的产物，其上交错着政治、经济、文化和社会等各种 因素，集中体现

11、各种社会关系，是社会中各种利益集团达到某种 平衡的结果。房地产开发企业确实是在这种复杂关系中寻求能够 猎取最大利润的经营区位，获得市场的认可。土地选择失误，土 地用途确定不当，都会造成房地产开发企业投资失误，从而产生 巨额的损失。正确处理土地的权属关系，关于协调土地所有者、 经营者、使用者各方面的权益具有重要意义。（二）土地在房地产业中的作用 正是由于土地的上述地位，决定了其在整个社会资源配置、 促进企业效益提高和宏观调控等方面，发挥着重要作用。1、促进土地资源合理配置，提高企业效益 土地利用的差不多结构状况直接关系到社会经济活动的效率 和成本水平。企业的生产和经营需要土地，6 / 36土地具

12、体区位和价格 状况阻碍其经营活动成本，假如生产区位接近消费地，地价合理， 生产企业应能大大节约相关物流成本。假如商业经营区位位于消 费者集聚、人口流量较大的区域，则能够大幅度提高营业收入， 猎取较高的利润。因此，土地直接或间接地与整个经济社会联系 在一起，土地利用状况发生变化，会阻碍到企业的投资决策。政 府调整土地相关政策，不单单对房地产企业产生阻碍，对整个经 济都具有深远的作用。政府的土地利用规划、土地使用制度都能 够产生引导企业正确地进行经营决策的作用。借助土地市场能够 优化土地在社会各个用地群体间的配置，提高土地利用效率。2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键房地产开发企业的初始决策

13、重点在于能否获得有利于企业经 营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的 土地，这是房地产企业成功的初始条件。例如，房地产开发企业 要开发住宅，那么就必须考虑相应的土地区位是否生活便利、出 行方便，居民就业中交通成本是否能够操纵在一定范围内，住宅 小区周边基础设施能否满足居民生活需要等因素。又如，房地产 开发企业要开发办公楼，那么同样要考虑一系列相关因素，考虑 周边是否聚拢了相当数量的工商企业，交通、通讯设施是否完善，金融、保险、物流等相关商务机构能否满足企业经营需要，其他 相关商务成本的高低等。只有在这些条件满足的情况下，房地产 开发企业才能有效地吸引相关房地产用户，也才能成功

14、进行房地 产开发。3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段 土地是房地产市场进展的源头，操纵土地供应量能够从源头 上操纵房地产供给，对调节房地产供求关系能够起到直接的强有 力作用。假如源头失控或操纵不当，势必引起房地7 / 36产市场整体出 现较大的波动，不利于优化资源配置，也会造成巨大的社会成本。 政府依照国民经济整体进展水平及趋势、居民住房需求水平及其 变化等因素，对土地供应量进行适时调控，能够对房地产市场供 求关系产生直接的阻碍， 从而有利于实现国民经济整体健康进展。 我国多次出现的投资过热都与土地供应失控紧密相关。从当前实 践来看，乱占、滥用土地，大搞开发区确实是典型的例证。土地 供应量

15、过多，造成对房地产的盲目投资。因此，加强对土地供应 的总量操纵，显得更为重要。土地供应操纵的目的是使土地供应 与都市经济进展水平相适应，与都市建设规划相衔接，与市场吸 纳能力相一致，与都市差不多建设投资规模相协调。在实施过程中，一方面要准确把握土地供应总量调控和经济进展的关系问题， 确保整体经济和房地产市场的可持续进展。另一方面，要建立有 效的土地供应总量的宏观调控机制，理顺土地利用总体规划、都 市进展规划和土地利用年度打算的编制及其执行等多方面的关 系，通过采纳一系列强制性的制约手段，逐步建立和完善土地供 应总量的宏观调控机制。三、都市土地的特性现代社会由于大量人口集中在都市较小的地理空间范围内， 都市的产生和进展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带 来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的 消极后果。这种消极后果突出地表现在都市生