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文档简介

1、房企大者恒大陈聪提出的奇点论，本人理解为房地产行业告 别了野蛮生长同时也波澜壮阔的上半场，逐步进入了 更加复杂多变的下半场。行业到达中年的阶段，才会 有奇点；同时，在中年危机下我们难免有不少困惑和 迷惘。陈聪认为房价稳定是政策目标，政府将在分类双 向调控之余，加快政策的反应速度和引导市场合理的 预期。确实，本届中央政府的房地产调控手段游刃有 余，有意识地多采取市场化的手段，让大家对于市场 的趋势判断逐步回归到市场供需上， 不采取“一刀切” 的双向调控政策会使得市场的供需更加趋于平衡，以 免出现大起大落的后果。房地产的大平稳时代是必需的。当前房价上涨压 力主要也是集中于部分核心城市而已，很多三、

2、四线 城市由于供过于求根本就不存在价格大幅上涨的压 力，不少地方政府更面临着比较严峻的债务问题，这 是一个影响当地政府房地产政策取向的重要因素。例 如某市本级财政为 30亿元（含国家转移支付） ，其高 速路负债 33 亿元，还有其他的交通投资、医疗投资、 电力投资、教育投资、水务投资等，预计总负债 60 多亿元以上，也就是说市政府除了维持供水、供电、 医疗和教育等必需的公共服务之外，还得操心着如何 还债，这是一件让人相当头大的事情。一般而言，影 子银行放出来的贷款，会把费用和拨备全部扣除，地 方政府只能拿到 80-90%，借新还旧的成本事实上很 高，债务雪球只会越滚越大。所幸的是，这个城市卖

3、地每年有 20 亿元收益。这些城市一旦地价明显下跌， 其债务偿付压力将会更大。所以，调控分城施策是当 下更加合理的政策选择。奇点之后房地产市场仍无需悲观。即使判断市场 波动的逻辑和方法都已经成型， 如土地购置、 新开工、 房地产投资、经济周期波动、资金面、行业供需状况 等，即使行业进入了平稳健康发展的新时代，如政策 长效机制的建立、二元市场结构的完善、更加市场化 的调控方式等，但中国家庭部门的资产负债表更加值 得我们重新审视。从储蓄率、可支配收入和杠杆率来 探讨市场的需求，我们相信，中长期家庭部门加杠杆 行为仍是中国房地产市场乃至中国经济可持续增长的 最重要动力。与此同时，我们相信随着行业饱和度的 提升，叠加储蓄率回落和中国利率市场化推进等因素 影响，奇点之后房价的上涨速度趋势性放缓，房屋将 回归居住属性，但在非金融资产里，自用房屋依然会 是家庭财富的第一大项。在这样的大背景下，国内以 资产作为信用的融资体制将使得大开发商拥有更高的 融资额度，其内部收益率（IRR）与融资成本的裂口 更大，加之其他先发优势，大房企在行业大平稳的时 代里，可以不断提升市占率从而提高销售金额。大者 恒大，与陈聪的判断相符的是未来大房企估值修复行 情将会

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