公司营销模式设计预案

1、1 1 / 7/ 73 3 TYHFTYHF 营销模式设计方案 .、八 、一 前言 鸿基把地产营销当作职业信仰来尊重！ 鸿基用敬业和专业来赢得客 户的尊重！ 我们不卖房子， 我们关心消费者选择生活方式！ 我们协同开 发商共同驾御市场！ 鸿基地产自 2002 2002 年底便着手对天洋华府地块及周边进行调查和研究， 20032003 年 7 7 月份正式介入天洋华府前期论证工作，凭借长期从事地产策 划和操盘经验， 详细分析市场背景和产品属性， 对其进行了产品概念设 计，经双方充分沟通并达成一致后， 鸿基地产陆续提交了项目前期论证 建议书、 营销策略体系、 品质营造建议及营销策略实施筹备方案， 确

2、定 了红旗大街集商、住、办公为一体的复合型标志性项目的总体定位。 由于竞标缘故鸿基地产应远东地产要求制作标书， 但我司前期提交 的各类方案内容均通过详尽的市场调研及严格周密的分析论证得出， 故 我司坚持前期制定的项目营销策略整体思路， 只对其进行总结分析及实 施建议， 参与此次竞标， 一些具体分析和数据不在此复述。 考虑到因去 2 2 / 7/ 73 3 年 SARSSARS 阻碍当年上市量，许多项目囤积滞后开发集中 20042004 年释放，市 场供求关系趋于失衡，也基于本项目周边潜在竞争对手较多较强和工程 形象进度上半年难以达到理想状态情况下，此次竞标方案鸿基将侧重完 善和细化营销体系，为

3、项目制造市场抢位和快速消化赢得时刻。 TYHFTYHF 形象定位从一开始就领先于市场同类产品，高品质形象定位 能否快速确立和如何吸引目标客户层的关注是项目推广成功的关键。 项目的市场定位及推广对双方来讲， 是一项极具挑战的工作，工作 量大而繁杂，决不能草率事之，需要科学系统的运作，尊重市场客观规 律，TYHFTYHF 推广的成功一定是追求细节完美的结果，这需要远东地产与 鸿基紧密配合，以市场为先导，有打算和系统地开展各项筹备工作， 在 保证完成质量和效果的同时， 加快工作进度，以推广前期细致周密的预 备达到市场的充分认同，完成前期蓄势、市场关注、盛大开盘、轰动效 应、品牌树立，最终达到快速销售

4、之目的， 实现社会效益与经济效益的 双丰收，制造哈市地产开发、销售奇迹。 并树立“好产品国企造”社会 公众口碑。3 3 / 7/ 73 3 项目简介 项目成功关键不全在于： 价格高低， 位置是否确实绝版。 项目成功 关键在于： . 要预先为房子找好主人。真正做到预制消费需求。 红旗大街和湘江路交汇处，与开发区一路之隔，交通极为发达 相隔 800 800 米分不是哈尔滨国际会展中心及哈尔滨国际贸易中心， 将 与开发区一起形成都市 CBDCBD 是哈尔滨都市名片和都市客厅，以后政治、 经济、金融、贸易、物流、信息枢纽中心，是拉动哈尔滨经济进展的助 4 4 / 7/ 73 3 推器 将形成都市新生活

5、、工作和商务区域，区域衣、食、住、行、育、 乐等功能配套齐备。进展前景备受瞩目。 项目用地面积 18873 18873 ，总建筑面积 127716.99 127716.99 m2,其中住宅面积 54973.36 54973.36 m,办公面积 26190.22 26190.22 m,商服面积 20653.61 20653.61 m,地下车 库 23126 23126 m,设备用房 2774 2774 m,容积率 5.395.39。 本项目总体平面规划以一栋板式写字楼和 4 4 栋两单元组合单体住 宅“UU字型围合布局。其中写字楼位置面红旗大街，为东西朝向，全 部均是阳光写字间；住宅楼全部南北朝

6、向, 3 3 栋 2 2 单元 2 2 梯 3 3 户和 1 1 栋 2 2 单元 2 2 梯 2 2 户板式布局,楼体间距达到 70 70 米,充分满足日照最大需 求,同时最大限度幸免楼栋间近距离对望现象, 楼栋间距在哈尔滨高层 板式建筑中属于少有；建筑覆盖率 31.41%31.41%,绿地率可达到 36.12%36.12%。 第一部分：住宅部分 一、市场环境分析 同质化时代,消费者在哪里都能够购买单纯房子！ 地产销售远不是推销房子那样简单,而是要推销 - 一种可见的、系统的、生动的、人性的生活方式。因为 - 房子附着的生活方式才是销售增值的关键！ 5 5 / 7/ 73 3 1 1、市场环

7、境回忆 2003 2003 年的市场状况能够概括为： 看似平坦、暗藏玄机 . 20032003 年的房地产市场刚刚抬头就遭到 SARSSARS 的冲击，导致全年的市场萎 靡不振， 局部地区虽小有反弹， 但不足以阻碍全局。 但其中有些现象值 得考虑： 冷热两极分化，中小康居型住宅销售理想， 大户型空置率提升，中端市场有望被激活。 楼盘综合素养和产品性价比成为竞争主流。 置业群体趋于年轻化，住宅产品呈现活力化。 2 2、市场环境预估 1 1）基础建设拉动内需 20042004 年是开发大东北真正启动的一年，哈尔滨将在都市规划和改 造中加大投入， 尤以三环建设将对房地产开发起到助推作用， 一方面三

8、环建设政府将注入大量资金， 都市范围得到扩张； 另一方面三环建设将 出现新的都市建设用地， 土地市场必将发生新一轮瓜分， 在“谁拥有土 地储备谁将赢得后续进展机会”理论指导下，土地竞争将使成本提高， 房价上扬。 2 2）四大热点区域同时上马 6 6 / 7/ 73 3 从哈尔滨今后两年市场走势情况来看， 房地产开发将从过去点状方 式转为面状开发模式，房地产市场将形成 4 4 大开发热点区域， 4 4 大热点 区域分不位于都市东南西北 4 4 个方向，东向为南直路 - - 会展中心区域， 由于连接传统富人区域（开发区）和都市支柱型产业（会展业）和 CBD CBD 规划框架，将形成热点龙头，并逐步

9、向 CBDCBD 方向进展；南向则是学府路 - - 保健路区域，这一区域启动较早，并主打大学城名片，一直以来以吸 纳中低端群体为主， 哈尔滨地铁一期工程辐射该区大部分地区， 各项目 规模较大也保证社区有较大伸展空间；西向是在省政府扶持下群力新 区，也由于靠近机场， 交通状况比较理想， 同时西向也是松花江哈尔滨 段的上游，上风上水，目前差不多吸引许多嗅觉敏锐开发商抢滩登陆； 北向为市政府扶持下和规划获国务院批准开发建设的松北新区， 但松北7 7 / 7/ 73 3 新区建设投入量将是 4 4 大热点区域中最大的，而都市基础建设滞后制约 松北开发速度。4 4 大热点区域 20042004 年均有大

10、项目亮相，这将吸引一部 分置业者和投资者目光。 3 3）供需平衡被打破，地产泡沫被吹涨 8 8 / 7/ 73 3 据目前我司从规划部门获得的已立项报批项目明年供应量已达 34120003412000 平方米，总体供应量明年将首次突破 500500 万平米，比今年增长 3434 注右，因此明年市场压力和形势尤为严峻。 3 3、区域竞争环境分析 1 1）区域地产市场脉络图 2 2）竞争对手档次划分 区域同类产品在售楼盘有金源花园、 时代广场、华采艺邻、黄河大 厦，销售周期都在 2 2 年以上，且产品从建筑风格、建筑结构、户型设计、 小区规划等差不多上“模仿克隆” 5 5 年往常的顺迈开发模式风格，产品 的总价也属于中上偏高的水平。因此这