贷款知识2分析

1、1什么是二手房按揭贷款？指购房人以在二、三级市场上交易的房屋作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。2、二手房按揭贷款贷款种类：A :商业性贷款：是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人， 购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 向商业银行申请贷款（工商银行、建设银行、中国银行等 ）B :公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在 本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。一一向公

2、积金管理中心申请贷款C :组合性贷款 ：凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。一一同时向商业银行及公积金管理中心申请贷款3、如何才能获取商业性贷款？男：18-65岁；女：18-60岁；且具有完全民事行为能力的自然人具有稳定的职业和收入、信用良好、有偿还能力。卖家无查圭寸已支付相应首付款（首套30%，二套70%）总贷款额所对应的每月还款额不超过家庭每月结余收入的50%已签定上海市房地产

3、买卖合同4、商业贷款细则：4.1商业贷款利率：A:首套：五年期以上利率 5.9% ;首付比例3成以上B: 2套：五年期以上利率 6.49% （首套的利率上浮 10%）;首付比例7成C： 3套：停止贷款4.2商业贷款年限：贷款年限最长不超过 30年，同时并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年；（女：60男：65）。中行：40-房龄，房龄不超过 20年工行：房龄+借款人年龄V 70年建行：合作银行，除老房子外均可做30年贷款期限农行：70-借款人年龄，最长不超过 25年招行：40-房龄，房龄20年以内，房龄超过根据客户情况可以特批4.3商业贷款还款方式：A :等额本息一借款人每月以相等的金额（

4、本金 +利息）偿还贷款。（等额本息还款法 本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月还款的大部分。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。）B:等额本金-借款人每月相等金额偿还本金，利息随本金减少而递减，采用这种归还方式总的利息支付会少于等额本息 .（等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还 款数递减； 由于每月的还款本金额固定， 而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大， 但是 随时间的推移每月还款数也越来越少。利息总支出较等额本息少。 ）4.4 商业贷款认定细

5、则： 详见各银行政策表4.5 申请办理商业贷款，需要携带哪些资料？出售方： 产权人收款账户原件及复印件； 产权人及配偶身份证、户口本、结婚证原件及复印 件且均需本人到场（如本人不能到场则需提供相应公证委托书） ；未婚及离婚人士需提供民 政部门出具的单身证明原件；产权人抵押注销资料（若有） ；产证原件及复印件。买受方： 借款人夫妻身份证原件及复印件；借款人夫妻户口簿原件及复印件（全页+空白页）；结婚证明原件及复印件；未婚及离婚人士需提供民政部门出具的单身证明原件；借款 人及配偶公积金账号； 买卖合同原件； 首付款收据及划款凭证原件及复印件； 借款人相应贷 款银行卡原件及复印件；收入证明原件（按银

6、行要求格式） ；借款人银行卡近一年流水单原 件；借款人其他资产证明（固定资产、基金、股票、存款） 。4.6 几种特殊商业贷款：A: 接力贷： 由名下无房无贷的直系亲属（父母）作为主贷人，以参贷人名下资产及收入 作为主要还款来源；参贷人名下原贷款套数及房产套数不计算； 参贷人可不上产证；贷款年限按年龄较小的借款人来确定；B :合力贷：由名下无房无贷的直系亲属（子女）作为主贷人，以参贷人名下资产及收入作为主要还款来源；借款人年满 18 周岁，提供小部分收入，由参贷人提供大部分收入 参贷人名下原贷款套数及房产套数不计算；参贷人可不上产证； 贷款年限按年龄较小的借款人来确定。C :无血缘关系担保：男女

7、朋友共同上产证担保共同还款，以双方名下资产及收入作为主要还款来源；备注：会产生担保公证费用 500 元。5 、商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利 率调整的时间节点是什么时候？批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年 1月 1 日开始执行新利率。6 个月6、如何才能获取公积金贷款？ 在上海缴纳住房公积金的个人 申请住房公积金贷款前已经连续缴纳公积金不少于借款人夫妻双方都无正在还贷（使用）的公积金贷款 公积金贷款最高不超过其账户余额的40 倍且不高于 50 万2套住房公积金贷款要符合上海市人均最低居住面积标准即（面积v35.1）

8、购买的房屋没有任何抵押、查封已支付相应首付款公积金基本账户最多能贷 50 万，补充公积金帐户最多能贷 10 万 其他：人均居住面积的分摊方法：可由夫妻双方的父母共同作为同住人一起分摊人均面 积。（但父母名必须无房无贷且是上海户籍，相关的同住证明需由户籍所在街道开证明）7、公积金贷款细则9.1 公积金贷款利率：A ：首套： 五年期以上利率 4.0% ； 首套购买普通住宅付比例 2 成B： 2 套：五年期以上 利率 4.4% （首套的利率上浮1 0% ） ；首付比例 6成 （ 2 套以家庭为单位人均不得超过 35.1 平米，否则不贷）C：3 套： 停止贷款9.2 公积金贷款年限：A :房龄未满5年

9、的可贷30年B :房龄520年的贷款期限为16-29年C： 20 年以上房龄贷款 15 年D:借款人贷款最长时间：以夫妻双方年龄大的人计算，最多贷到离退休后的 5 年内。（上述计算后取低，且不超过公积金规定的最长年限 30 年）9.3 公积金还款方式：A ：等额本息 - 借款人每月以相等的金额（本金 +利息）偿还贷款。 （等额本 息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多， 还款初期利息占每月还款的大部分。 但该方法每月的还款额固定， 可以有计 划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。）B ：等额本金 - 借款人

10、每月相等金额偿还本金， 利息随本金减少而递减， 采用这种归还方式总的利息支付会少于等额本息 . （等额本金还款法本金保持相同，利息逐月 递减， 月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。利息总支出较等额本息少。）9.4 公积金认定原则：A ：公积金首套认定原则：主贷人、配偶及未成年子女名下，无房无贷的、有多套贷款结清且名下无房的、 无房或有过公积金贷款但已结清的均可算为首套， 可以归纳 为认房不认贷， 而认房非常严格 -婚前与父母共有有 1套不算套数， 除去婚前与父母共有的 那套，名下还有1套房产的，人均居住面积V35

11、.1平米方，本次购进普通住宅算首套B :公积金二套认定原则：现家庭名下有一套住房且该套住房人均居住面积V 35.1 平米方， 本次购进非普通住宅算二套。 除去婚前与父母共有的那套， 名下还有 1 套房产的，且该套住房人均居住面积V35.1平米方，本次购进非普通住宅算2套。备注 ：以现名下有的住房总面积计。 若是组合贷款： 按各商业银行认定二套的标准执行， 且人均居住面积V 35.1平米方。8 、申请办理公积金贷款，需要携带哪些资料？出售方： 产权人农村商业银行存折原件及复印件； 产权人及配偶身份证、户口本、 结婚证原 件及复印件且均需本人到场（如本人不能到场则需提供相应公证委托书）；产权人抵押

12、注销资料（若有）；产证原件及复印件；未婚及离婚人士需提供民政部门出具的单身证明原件买受方：借款人夫妻身份证原件及复印件； 借款人夫妻户口簿原件及复印件 （全页 +空白页）； 结婚证明原件及复印件；未婚及离婚人士需提供民政部门出具的单身证明原件 借款人及配偶公积金账号； 买卖合同原件； 首付款收据及划款凭证原件及复印件； 借款人农 村商业银行卡原件及复印件。备注：房产评估报告： 竣工年限在 1990 年（含）之前的二手房贷款额度超过房屋总价的 30% 及竣工年限在 1990 年之后的二手房贷款额度，超过房屋总价的50%的需要有办理机构认可的评估公司进行评估。9、公积金冲还贷：11.1 公积金账户

13、中的本金可以冲还贷，纯公积金及商业贷款均可以冲还，但需要满足以下条件：A： 主贷人的姓名必须与公积金账户的姓名一致（除配偶外）B： 必须本人亲自带好材料前往公积金管理中心（纯公积金）或商业银行（组合贷款）办理C:贷款首月不可受理冲还贷业务，一定要等到贷款发生后且银行完成第一次成功扣款后的 次月才能办理11.2 公积金冲还贷种类：年冲、月冲A ：年冲： 每年的 4 月和 9 月（将公积金账户余额一次冲抵贷款本金，并于次月重新调整月还款额）B:月冲：将公积金账户余额冲抵每月的贷款本金和利息，若账户余额不足,贷款人需每月支付扣除公积金缴纳数额后的月还款额10 、公积金提取：12.1 公积金提取条件：

14、A ：家庭成员在上海市范围内无正在使用的公积金贷款及冲还贷款业务B ：取得新购住房上海市房地产权证后 6 个月内12.2 公积金提取所需材料：A ： 新购住房上海市房地产权证原件B ： 新购住房上海市房地产买卖合同原件C： 新购住房全额购房发票原件、契税单原件D： 产证上所有权利人的身份证、户口本原件、若是夫妻关系需要结婚证原件E： 提取人工作单位出具的上海市住房公积金提取证明F： 到就近的农村商业银行办理即可12.3 公积金提取的次数： 1 套住房只能提取一次11 、公积金复议:公积金如遇到缴纳不连续满6 个月，欠缴，农村户口等需要去金陵东路569 号 9 楼复议。公积金复议所需材料A :借

15、款人、配偶、共同借款人的身份证、户口本复印件一份B :借款人、配偶、共同借款人的公积金账号C： 借款人和共同借款人的婚姻证明：结婚证复印件 1 份，未婚或者离婚人士提供民政部门出具的单身证明原件D: 期房的预售合同，现房的出售合同或二手房买卖合同复印件1份E：单位出具的单位调动证明原件（加盖公章）F: 单位录用证明（劳动合同等）复印件 1 份G :单位补缴公积金的有关凭证（公积金补缴单位需与系统呢缴交单位一致）复印件1份H :单位出具的社保缴交有关凭证复印件1份I :二手房次新房（5年内竣工的）需提供产证复印件1份J:组合贷款复议需提供贷款银行支行名称或交换号K:因特殊情况而需提供的其他材料L

16、 :公积金明细M :社保明细12、商业贷款如何确定贷款额度？商业贷款具体贷款额度的确认与个人信用报告、房地产估价、银行认定贷款套数、房产 产权性质、客户名下负债及实际还款能力有关。A :个人信用报告： 个人信用报告产生的基础是个人和银行之间发生过借贷的记录，是反映过往业务交易的的基本情况，如果个人没有信用报告，很难从银行借款，个人信用 报告中的贷款曾有逾期还款现象，或者信用卡透支后未按约定期限和应还款额度还款， 或有太多的贷款账户和信用卡等等都会影响到银行对其个人信用的评定乃至影响其最 终申请审核贷款。B :房地产估价：房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说结合待评估房屋

17、的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等， 计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。简而言之，就是在银行贷款审批之前，确定 该房产的市值。客户向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保， 银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价 值进行评估。C:银行认定贷款套数： 首套贷款首付比例3成以上，最多可贷款 7成；二套贷款首付比例7成以上，最多可贷款 3成。D ;房产产权性质：商业用房贷款额度最高为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原贝U）的5成，且不受套数

18、影响。E:负债：包含个人信用贷款，房贷，车贷，助学贷款，个人对外担保，企业经营贷，消费贷。个人信用贷款：是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。房贷：是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房 者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款 合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入 售房单位在该行的帐户上。车贷：指贷款人向申请购买汽车的借款人发放的贷款。助学贷款：助学贷款是由政府主导、财政贴息、财政和高校共同给予银

19、行一定风险补偿 金，银行、教育行政部门与高校共同操作的专门帮助高校贫困家庭学生的银行贷款。借 款学生不需要办理贷款担保或抵押，但需要承诺按期还款，并承担相关法律责任。借款 学生通过学校向银行申请贷款，用于弥补在校期间各项费用不足，毕业后分期偿还。个人对外担保：当债务人未按照合同约定偿付债务时由担保人履行偿付义务。包括保证，抵押，质押。企业经营贷：以中小企业、微型企业以及私营业主为服务对象的融资产品 ：帮助借款人 融通资金，具有贷款审批时间短、还款方式灵活的优势-消费贷：也叫消费者贷款，主要指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款，从种类上看，消费贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷 款。具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点。F:客户实际还