房地产企业成本控制知识

1、房地产企业成本控制要点应用指南我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应 用指南。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家归纳总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所 有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么一一What、怎样控制一一How和谁来控制一一Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能 在工作中为大家带来便利。第一项 立项成本控制要点应用指南第二项 规划环节成本控制要点应用指南第三项 招投标环节成本控制要点应用指南第四项 施工环节成本控制要点

2、应用指南第五项 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项 销售环节成本控制要点应用指南第七项 工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 期间费用的成本捽制要点应用指南第九项 物业经管成本控制要点应用指南附件 北京公司规范化经管系列文件立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最 大限度地控制企业的费用。工程部在工程开发前期起主要作用，因此, 这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发1、征土地征地费用r少交或晚交，力争减免工程部负责详见

3、工程立项方本控制要点说目拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用工程部负责中工程开发成N 构成表、附表一 附表二。大巾政费用自建部分按照 公司工程体系走； 父政府部分按启 关规定办理工程部、设计部 和审算部负责自建 部分；工程部负责 交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高 容积率，降低土地 成本工程部、设计部负责买断内容明确买断内容明细工程部负责详见工程立项方 本控制要点说目 中工程开发成N 构成表、附表一 附表二及买断7 式的成本构成2、1断工程付款总额为公司争取最大利益工程部负责付款时间周期长、次数多工程部负责三通或七通一平的规范明确验收规范明细工程部、工程部负责手续风险与工程付款

4、时间直接挂钩。工程部负责3、Y作开苧合作方式符合集团要求，有利于北京公司；工程部负责详见工程立项方本控制要点说目发分成比例双赢原则；工程部负责中工程开发成N形式交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房规范不低于合同中交房规范工程部负责付款总额选择有利于工程部负责付款时间公司利益的方式工程部负责构成表、附表一附表二及合作3发的成本构成第二项规划环节的成本控制所占权重 最大，具有“一锤定音”的地位 和作用：在规划环节进行成本控 制是实现事前控制的关键，可以 最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环

5、节承担主要的职能控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析巾政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计设计部负责，工程、审算、销售部配合暂缺相应可抵作参考文件，以下同任务书可行性设计变更组成可行性规划规划技术方案(2)技术方案评评审委员会，对技术方案进行评审、确由工程、设计、工程、审算、财务、销售等审未通过的技术方各部门组成评案进入可行性设计审委员会，总变更环节，再重新评经理负责审。对可行性规划设(3)设计成果计根据实际情况进行细节调整设备选型技术方设计部负责，工程部配合案提前确定1、根据提交的设计成果进行投资估算审算音B负责，设计部配合2、报批设计(1)设计

6、技术方案根据工程前期运 营的情况和市场分 析制订设计任务书设计部负责，工程部、销售部协作技术方案设计招投标设计部技术方案设计评审招投标评审委员会(2)报批注息市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整工程部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1)扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门(2)成本概算根据扩初设计招 投标技术方案和设 备选型、实体研究、 环境技术方案等因 素对总成本作出概 算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责(3)扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基

7、设计(1)地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助(2)设计技术方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审(3)桩基施工图设计调整(15、施工图设计(2(3(4(5(6) 施工图设计要求根据销售包装设 计、桩基设计、功能 设计及配套设施等 因素，在力初图基础 上确立施工图设计 要求建安施工图中结构造价、建筑造价和 环境设施费等约占 总造价70%勺部分属 于设计方可控部分， 应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助) 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。工程部) 报施图)审图)施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部

8、)面积测算设计图纸测算与实 际施工时检验相结 合设计部负责，工程部协助6、销售包装结合营销费用控设计制施工招投标(1) 技术方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定技术方案设计要求设计部负责，销售部协助7、装修技术2方案设计) 材料设备选型成本技术方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析设计部负责参见深圳公百文件(3) 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件市场调研销售部负责8、功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工

9、程部协助(2)巾政配套技术方案市政状况调研争取政府有利条件工程部负责(3)环境技术方案设计根据投资估算和 报批规范确立环境 设计技术方案目标 成本总额设计部负责，工程部协助招投标招投标评审委员会(4)智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责(5)销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程到场变更经管切范10、材料设备(1)选型(2)技术方案确定时间在力初图确

10、定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见设备小料米购规范其他费用物业经管完善费限额设计审算部I招投标环节成本控制要点应用指南I招投标环节的成本控制涉及到 工程、设计、审算、销售等多个 部门的实际运作，在程序上没有 太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点 在于标书制订，重点在于评标控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件(1)资质(2)经管水平建立承建商、工程 监理、材料及设备供 货商名册及资料库。从公司认可名册 中的承建商、供货 商、监理公司中选择 投标单位。工程部负责工

11、 程监理招投标 合同；设计部负责设 计、环境、装 修招投标合 同。审算部负责材详见招投市经管规范考8条至15和招投标Z1、投标单(3)技术力量主办部门推荐五料设备招投标管程序位的选择(4)历史记录家投标单位报招投合同。(5)资金实力标工作组。销售部负责营(6)合作经历销、包装招投标合同。招投标工作小组招投标评审委详见招投市审核、考察、评估、员会审核经管规范考筛选三家以上投标主管领导批8条至15单位报招投标评审准。和招投标Z委员会及主管领导管程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费规范；(3)质量要求；(4)付款方式；(5)招标范围；(6)结算方式;(7)

12、验收规范；(8)投标注息事项；(9)废标条件(投主办部门起草、制定招投标规范义本1、工程部负责 工程监理招投 标合同；2、设计部负责 设计、环境、 装修招投标合 同。3、审算部负责 材料设备招投 标合同。4、销售部负责 营销、包装招 投标合同。详见招投市 经管规范考6条、第，条至20绥 和招投标Z 管程序标书必须加盖投标单位法人印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13)投标单位补充意见；(14)规范合同条文；(15)图纸、其他要 求等。招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投市 经管规范考6条、第，条至20绥 和招投标Z管程序控制要点控制什么怎么

13、控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投市 经管规范考21条至3：条、和招1 标经管程F招投标评审委详见招投市经管规范考综合审核投标单位；员会审核、评21条至3：评定中标单位条、和招1主管领导批准标经管程F胭工环节成本控制要点应用指Ml施工环节的成本控制主要应注意两 大方面，一个是因各种变更带来的 费用，另一个是材料、工程款的支 付。由于市场变化与市场把握的原 因，施工阶段不可避免由于各种情 况而要对施工计划和内容进行改动，而在

14、变更时明确目的和遵循程序 都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良 好合作控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变(1)变更评估工程前期规划、定 位要全面、准确，尽 量避免在施工中的重 大设计调整。加强施工前的审核 工作。全面考虑工程 造价，对可能发生变 更的地方有预见性， 并予以事先约定。各部门全面评估变 更带来的各种变化， 为审批提供参考依 据。审算部负责 计算变更费用 (含可能引起 的索赔)。甲方工程代 表执行修改的 工期评估。审算部成本 经管员负责计 算变更后的成 本现状。详见工程变更” 管办法一一“二 程变更的控制办 法” ？ ？ ？ ？更环节(2)变更

15、的审核签认根据变更原因将设 计变更分成四类，不 同类别按相应的审核 签认流程进行。经办部门？详见工程现场2 证经管规范第二 条、第十三条。设计变更通知单。发生变更工程的负责人详见工程现场2 证经管规范第 到第8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、 监理单位和施工单位 共同签字后，才能有 效。经办部门详见工程现场2 证经管规范第力 到第十二条。(3)变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见工程现场2 证经管规范第1 三条。施工现场签证(1)签证的必要性现场签证的确认 应严格按照合同中 所约定的条款执行。经办部门(设计部或工程部)(2)签证的时现场签证确需发生，应坚持当时发生详见

16、工程现场2证经管规范第1限当时签证的原则。条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件认真核对签证的(续)2、施工现场(1)签证的工工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准经办部门(设计部或工程详见工程变更”管办法一一“二程量程变更的控制办签证确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师部)法” ？ ？ ？ ？的签字确认。施工洽商通知单发生变更工程的负责人详见工程现场2证经管规范第到第8条。(2)签证的审必须遵循“先洽后批干”的原则。在确认详见工程现场2签证前，应按相应审主管总经理证经管规范第1批程序报审，通过后四条。方可正式签证。对工程变更应定期(3)签证的反馈进行分类汇总统计分 析，并根据统

17、计资料 对控制工程变更提出 改进意见。资料工程师详见工程现场2 证经管规范第1 八、十九条。3、审图(1)扩初图会审(2)施工图会审(3)分项、分部图会审(4)各专业技术图纸会审图纸多层次会审 会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把 图纸中的问题修改 二 兀O甲方技术负责人详见施工环节昉本控制要点三、“审图”4、总分包配合费(1)分包方式(2)分包内容(3)分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、 分包内容、范围而增 加工程成本。甲方代表详见施工环节昉本控制要点四、“总分包配合费”施工所用的各项 材料的选型应在材 料招标前确定。设计部5、材料供(1)选型(

18、2)材料供应方式(3)材料计划(4)预留时间先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加主要解决的是材泄 供应对施工环节昉 本的影响，详见 工环节成本控制要 点五、“材料供E应限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的 时间。经办部门6、工程款向寸(5)付款进度(6)工程进度按合同约定执行自演。按进度付款。多层次多角度审 核工程进度。甲方代表与 监理工程师审 核完成的形象 部位预算人员审 核工程价值量详见付款审批科序规范附件2: “程款付款流程”(1)付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理第五项%料及设备采购环节成本控制要点应

19、用指南材料及设备采购环节成本控制的 核心要素是计划和信息，通过明 确而科学的流程，就可以最大限 度的减少在该环节出现损失的概 率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划采购招投标 及订立合同时 间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照规范哲运输周期具体与采购点远近 相对应缺安装、验收 周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信 息，建立材料市场 信息库。审算部技术参数材料设备的技术 参数由设计部确 定或封样。设计部招投标必须招投标的材料 设备要制定招投标 计划。不需招投标 的材料设备，采

20、用 三家以上厂家报价 选择。审算部详见招投标经 管规范第六、 七条和设备材 料采购规范第 四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规范附件“甲供材料付款流程”和附件“采购类付款流程”依据合同中约Z_L 士 47E伺球。数量验收几方共同确认 货到现场数量甲方工地代去或专业工程师负责监控验收4、材料验收质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部详见设备材料采购规范第八条投入使用后的质量验收物业公司5、材料保材料保管在合同中明确货物的卸货和保 管的责任承担者工程部详见设备材

21、料采购规范第九管与保修材料保修用合同的方式 明确保修责任和 保修期条、第十三到十六条第六项销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总 额，具体的单项支出就必须严格 控制。由于销售涉及的部门比较 多，所以各部门乃至总经理都需 要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业经管产生重要的影 响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销技术方案(1)费用总额确定费用目标总额工程部详见营销费用经管规范(2)市场信息收集(3)营销计划(4)营销预算根据各种相关 因素确定具体计 划和费用销售部(5)营销技术方案审批征求

22、各方卸息 见，按审批流程 操作主管总经理详见营销操作流程规范(1)现场销售人销售人数控制销售工作进度销售部部工费用控制门经理奖励办法控制(2)现场销售器具费2、营销(3)卖场、现场现场费包装费销售部专用(4)销售模型费业经理和详见营销包装操作用部门经理规范(5)宣传资料及礼品费(6)展销费(7)计划额度控额度内调剂和主管总经详见营销费用经管制超额审批制度理规范3、媒体(1)媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范选择(2)招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标经管规招投标评审委员会范4、样板房装修(1)设计、装修市场信息收集制订装修目标

23、成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规范和设计规划经管规范(2)材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规范(3)信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标经管规范(4)样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业经管规范(5)材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款(1)销售折扣点待定销售前台负责待制订相关经管办法(2)回款周期待定销售前台负责，务监督详见回款经管规范6、销售1)补充条款及承诺承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，设计、工程监

24、督待制订相关经管办法(2)设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房(1)交房日期(2)保修期(3)质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户服务 中心负责，销售 前台、物 业公司协 作详见补偿经管规范8、其他(1)中介费待定销售部(2)与销售相关的其他费用(如因销售要求而发生的设计洽商变更费)严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更经管规范等IU程预决算环节成本控制要点应用指南|一工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方 式都应该注意严格按程序走，防止出现不

25、规范或不负责的实际操作控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件先由造价比例大的工程看(地面、墙面、部分家具)，缩1、乙方预(1)乙方预算小及调整面积。审算部负责，设计参见深圳公算内容的审查注意报价拆分、施部协助司有关文件工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题选择并委托现场(1)施工图中经管经验丰富、职业财务部、审算部与详见正在草2、钢筋用的钢筋用量道德良好、工作认真主管副总负责确拟中工程预量的核实(2)洽商、变负责工程造价咨询定工程造价咨询决算经管规更的钢筋用量公司进行钢筋量计公司。范算工作审算部专人负责 抽查与核实工程造 价咨询公司的钢筋 用量计算工作工程造价咨询公 司与审算部相关人 员

26、必须卜现场了解 乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整(1)材料价差(2)人工价差(3)费用价差严格执行合同中 价差调整办法及时跟踪价格(材 料、人工、费用)变 化情况当价格出现异常 波动时，应立即与相 关单位商品对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草 拟中工程预 决算经管规 范4、洽商、变更的费用控制(1)图纸审核(2)因市场因素甲方对图纸的修改(3)现场签证工程部工程部负1、责组织各专业共同审图，实行专业负责制2、监理公司审图施工单位审图设计部负责建 筑专业图纸质量 的审核工程部负责其 他专业图纸的审 核详见正在草 拟中工程预 决算经管规 范甲方对图纸做出3、重大修改之前，应进行

27、技术方案经济比较4、现场签证中，应明确发生费用的原因和责任工程工程部负责现场签证的监控审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性(负洽商)及经济性控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔(1)工期(2)质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制1、工程工程部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算经管规范(3)配合经管工程部工程经理负责各施工方的配合问题工程工程部负责施工过程中协调、配合(4)停工、窝工当造成重大停、窝 工时，工程部与审算 部及时进行停、窝工 费用计算审算部负责违约费用的核实期间费用主要有财务、人工、行 政三块费用组成。由于地产业务 的周期变化，期间费用的灵活性 很高，更需要加强对期间费用的 计划控制。财务部在这一环节除 了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支 出情况控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用(1)公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计戈U资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批 程序规范中工 程款付款流程 营销费用付款 流程(2