房地产管理智能化住宅开发模式

1、智能化住宅开发模式 4智能化是一个古老而新鲜的话题， 有关其技术标准之争从来没有停止过。在大多数 时候，智能化是一个“添头概念”。 该讲更侧重于房地产经营者对智能化的策略性思考， 我们将通过其它途径，为大家提供更加系统翔实的智能化解决方案。第 1 操作环节：智能化小区的独特功能优势1、安全功能2、方便功能3、办公功能为适应在家办公的需要， 智能化住宅也向智能化写字楼靠拢。小区采用综合布线的 方法， 使上网费用大大降低， 速度大大加快。 可以极低的成本在家网上炒股、 银行提款、 转结算，以及获得酒店、饮食、信息等商务服务。4、教育功能智能住宅同样可以用更低廉的网络，提供教育服务。除了网络上原有的

2、、囊括出生 至老的各类教育项目外，小区还可与名校合作搞“网上分校”。5、环保功能变频空调、水池杀红虫系统、饮用水系统等，一些小区开始节能环保功能的探索。智能住宅小区是智能建筑的一种延伸，利用系统集成方式，将现代计算机技术、现 代控制技术、 现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变 成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的 需要进行最优化的组合。智能住宅小区一般由安全自动化、信息网络化、管理人性化等 三个方面组成。以往，传统的家庭安全防范观念，就是装上坚固而又笨重的门、窗、栏、锁，把自 己关在一个“笼”内来防范不安全因素。随着智能化设施

3、的引入，安全自动化的智能网 络应运而生，通过那一排排可以调节的按钮及程序，透过一个无形的网络，使“安全” 完全掌握到自己的手中。居家安全涉及多种安全系统。常见系统见下表：名称功能名称功能 红外线小区周界防范报警系统防盗报警住户室内系统电子眼小区室外闭路电视临控系统 紧急求助住户室内系统保安巡更 小区内防范系统 煤气泄漏报警 住户室内系统 闭路电视监控 小区内防范系统 消防报警 住户室内系统 一卡通感应卡门禁控制系统远程报警 住户室内系统 指纹门禁控制 感应卡门禁控制系统 远程监控 住户室内系统 可视对讲 楼宇进出控制系统 模糊报警 住户室内系统智能化的普及，是一种必然趋势。随着科技的飞速发展，

4、新的智能化革命将席卷 全球，智能信息化住宅小区的普及指日可待。小区住户只需一台普通电话与小区中心INTERNETS务器网络连接，便可利用电视机或电脑迅捷进入因特网遨游世界，使住户拥有舒适方便、高素质的家庭生活空间，足 不出户，即可享受丰富多彩、高品位的业余文化生活、多层次交往等多种需求。其常见 系统见下表：名称功能名称功能 电视会议系统 家庭办公系统 全方位有线电视 家庭娱乐系统 金融财经股票交易网 家庭办公系统 视像点播 家庭娱乐系统 企业内部电视 家庭办公系统 交互式电子游戏 家庭娱乐系统 网上购物 家庭办公系统 基带图像与广播 家庭娱乐系统 远程教学 家庭办公系统 远程医疗 家庭娱乐系统

5、人工管理的小区。耗费了大量的人力、物力、财力、人为差错在所难免。智能化的出现，将住宅自动化管理与网络紧密结合， 在方便住户的同时，也使物业管理变得轻松、 高效。其常见系统见下表：名称功能名称功能空调控制家庭管理系统直饮水系统小区管理系统电话控制家庭管理系统远程抄表小区管理系统灯光控制家庭管理系统老人紧急救护网小区管理系统影音控制家庭管理系统中央热水系统小区管理系统保安控制家庭管理系统给排水监控管理小区管理系统 通行控制家庭管理系统停车场管理 小区管理系统防火控制家庭管理系统智能照明系统小区管理系统节能控制家庭管理系统自动门控制系统小区管理系统智能化的普及，是一种必然趋势。随着科技的飞速发展，新

6、的智能化革命将席卷 全球，智能信息化住宅小区的普及指日可待。第 2 操作环节：建立智能化住宅的两大模型住宅智能化两大模型住宅小区智能化的内容有哪些，如何进行智能化规划和设计、实施监督、验收以及 后期服务等。 进一步来说， 如何研究和发展适合于我国国情的住宅智能化配套产品的广 大业主、设计人员、产品供应商和工程实施单位应该认真思考的问题。住宅小区智能化 并不是一个臆造的概念，它是在特定的环境下产生的。聪明屋离我们有多远？ 主要设备功能 进属掌上控制器向信息家电发送指令 研制中 无线网络图形输入板 接收网上新闻 研制中 多功能移动电话 电话、传真、电子邮件、网上冲浪 已推出 多功能浏鉴器网上冲浪、

7、电视和CD播放 今秋上市 数字化录像机 根据个人喜好预先选择录制节目 备掌上显示屏还能接收网络信息 研制中 图形输入器查看电子邮件、网上冲浪 计划中袖珍收发器 与电话线连接就能收发电子邮件 研制中聪明微波炉 辨别食物，确定烹调程序 已完成聪明洗碗机辨别洗洁精 / 油污，调节洗涤程序 已完成联网洒水器 在线摇控或自动根据内设天气感应器 测定的未来 5 天雨量，适当浇灌园林 研制中聪明门可供自行确定系统设置以及在线制遥控计划中智能化住宅小区从系统或基础设施配置的角度来看，必须具备以下基本条件：1、家庭单元设置总线系统，并通过它提供各种服务。2、小区内设置网络系统，并通过它提供集中管理、控制和服务，

8、以及与各个家庭 单元连接。3、通过家庭单元和小区网络系统与外界进行信息交互。 下面给出两个智能化住宅小区的模型： 模型 1：在建筑规划和设计的同时，根据需求进行系统的选择和配置。其特征： 1）二个层次，包括家庭单元和小区单元。2）前提条件，以基础系统的设置为前提，包括家庭总线、智能控制器、 小区网络系统和小区信息化服务管理。模型 2：整体化的系统概念，预装人若干配套系统。其特征为：以住宅或其中主要用房为单位，预装人若干智能系统，作为整体产品销 售。日本最近推出了一种叫做智能住宅的预制房屋，它集控制、管理、通信和检测为一体，在生活起居等活动中的每个环节，设计了相应的智能化设施，例如在卫浴间中可以

9、 测量人的血压、脉搏和体重等，还可以通过人的排泄物分析出其健康状况。以上信息被 存储后，可以随时调用和分析，并能够直接传输至有关医院、咨询机构或急救中心，这 种预制房屋将成套出售，估计在 3 年后将进入市杨。第 3 操作环节：培养住宅的智能化创新理念奥林匹克花园智能化网络系统 指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动摇控、计算机统 一集中控制水、 电、气费用等； 以及利用信息高速公路实现家庭办公、 网络购物等活动。奥林匹克花园的智能化将由网络系统来支持1、物业方面的小区电子分布栏2、多媒体完全娱乐系统；3、网上商城（下世纪可能以此标准来衡量及评定优秀物业小区）；4、网上教学；

10、5、网上康体；6、证券即时交易；7、网上图书馆；8、各大城市电子地图；9、自由论坛；10、公众服务信息。因为这都是与将来的生活息息相关不可分割的，所以生活化与 大众化则是智能化的发展基础。住宅小区智能系统规划和设计要诀 住宅小区的智能化规划和设计，有利于一般的公共建筑和办公建筑，它是一个综合 了现代科学技术、社会生产力水平、地理气候条件、家庭结构、文化传统和风俗习惯的 系统工程， 一个住宅小区“智商”的高低，应该从其所设置的智能系统能提供的功能和 服务来衡量。智能系统规划要诀（1）基础系统基础系统是住宅小区的智能化的基础设备， 其中综合信息数据包括家庭单元和小区 单元两部分。（2）应用系统 应

11、用系统是在基础系统的基础上，根据用户的需求、小区的管理和服务的需要，选 择现有的系统进行优化配置，它主要包括以下内容：3）小区管理系统小区管理系统是通过家庭总线或小区网络对各类信息进行汇总、 处理并形成小区单 元综合数据或家庭单元综合数据库，以实现信息共享以及信息和功能的集成。（4）小区服务系统小区服务系统是住宅中的用户由公共通信网或小区局域网筹基 础设施，通过 Internets 或小区 Intranet 所获得的一系列增值服务 , 它主要包括以下内 容:第 4 操作环节：开发智能化住宅带来的广阔利润空间建筑作为信息的载体和终端， 智能化程度不断提高。 至今全国已有数千座大厦不同 程度地实现

12、了智能化， 年均投入数百亿元，仅住宅小区智能化建设每年就将有一千多亿 元的市场。智能大厦、智能小区、 智能社区发展迅速的根本原因是它能使人们得到安全、 舒适、 快速、敏捷、高效、增值的服务。房地产开发商、网络集成商、产品供应商及制造商联 起手来投入智能建筑及城市建设，是前途无量的。其好处是：房地产开发商可以增加卖点，回收资金快； 集成商可以提供长期服务，带来可观的后期增值服务，如信息管理、物业管理、智 能交通、远程管理等；产品制造商可以扩大市场份额，使企业兴旺发达。第 5 操作环节：智能化住宅的建设标准 智能化住宅将按规定分设一星级、二星级、三星级三个等级 随着信息化社会的不断发展和住宅市场消

13、费主体的变化， 目前“智能化”已经成为 发展商开发建设住宅小区不可缺少的重要卖点。为了进一步规范住宅小区智能化建设， 日前建设部住宅产业化办公室勘察设计司制定了 全国住宅小区智能化系统示范工程建 设要点与技术导则，将全国住宅小区智能化系统示范工程分为一星级、二星级和三星 级等三个等级。导则规定一星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；三星 级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。 示范工程综合验收标准不得 低于“国家200D年小康型城乡住宅科技产业工程结合成果验收量化标准体系”的规定。一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准； 二星级验收成果不得低于“指标体系”的

14、良好标准； 三星级验收成果不得低于“指标体系”的优秀标准。住宅小区智能化示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅项目认定， 一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定 A 级；二星级示范工程性能，认定等级不得低于商品性能认定AA级；三星级示范工程性能认定不得低于商品性能认定AAA级建设部针对住宅智能化示范小区的等级评定标准 一星级具有安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门 控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收 与管理和 IC 卡、车辆出入与停车管理，供电设备、照明、电梯、供水等主要设备监控 管理、是紧急广播怀背景音

15、乐系统、物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实 现上述功能科学合理布线、 每户不少于两对电话线和两个有线电视插座、建立有线电视 网。二星级 除应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和住处管理子系统的建设方面， 其功能技术水平应有较大提升。 信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。 物业 管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。 三星级应具备二星级的全部功 能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互数字业务。三星级住宅小区智能化建设系统在有可能的条件下，应实施现代建设系统（HI-CIMS）技术，并应将物业智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中， 作

16、为 HI-CIMS 工程中的一个子系 统。同时， HI-CIMS 要考虑物业管理计算。附：发展商在选择智能化水平时，必须遵循的原则 发展商在选择智能化水平时，必须遵循的原则 适度先进的原则业主优先的原则 技术与产品成熟的原则 可持续发展的原则第 6 操作环节：智能化住宅的三种推广模式 模式一：聪明家居模式厨房：清晨，咖啡壶根据家庭成员预先设定的时间表， 从 6 点钟开始工作。电冰箱会识别 牛奶纸盒上的有效日期，并提示主人准时饮用、进货。微波炉检测各种食品的成分，合 适的时间开始加热。洗碗机发现家里入开始便用一种新牌子的洗洁剂， 就自动通过网络 通知生产商，生产商同样通过网络更新洗碗机的洗碗程序

17、。客厅： 小丽正坐在沙发上，用一个掌上控制器为自己选择适当的娱乐，包括网上冲浪、听 音响和玩电视游戏客厅的灯光会根据时间和日照为室内提供照明。 这时候小丽忽然发现 他的狗不见了，幸好互联网可以通过电子预圈帮小丽找到它。客厅里的金鱼缸会自动保持适合观赏鱼生活的水温，并显示水的酸碱度。办公室：当在家办公的爸爸正用智能书写板浏览当天报纸的时候， 他的助手将一份文件发送 到他的办公室，并且通过打印机打印出来。阿强在这曾文件上别了一个“聪明回形针” 这个回形针可以在纸张文件和个人电脑之间建立联系。 阿强通过掌上控制器调整自己的 时间表，日程改变的信息被传送到衣橱，那里的不少衣物都带有微型电脑接收信息，之

18、 后就为主人的使用做好准备。办公室里的摄像机发现主人忙了一天，似乎需要休息，决 定提供一些娱乐转播小丽正在客厅里看的那一场晚会。浴室：妈妈早上刷牙的时候，濑洗台上方的镜子会显示当天报纸的头条新闻。 抽水马桶在 做过医学化验之后，会向主人报告家庭成员的健康状况。药品柜懂得家庭成员的身分， 向适当的入开放，避免孩子们滥用药物。汽车： 阿强准备出门了。当他坐上驾驶座位，汽车通过他外套上携带的日程信息得知确切 的目的地。他开车上路的时候，就从网上下载路线指南，同时向他报告道路状况，以便 他选择最优路线，尽量避免遇上交通堵塞。如果在路上发生机械故障，汽车也会及时通 知汽车修理厂。模式二：IHON删高智能

19、模式世界首个iHON高智能接盘本月在港亮相坐落于香港红勘湾全新海滨区的半岛豪庭 , 将于本月登场亮相 ,成为全世界首个提供iHON智能光纤家居网络的住宅发展项目。每个单位内的客厅、厨房、主人房、客房 及书房都设有资讯插头，容许五位家庭成员同时上网。所谓iHON智能光纤家居网络，便是业主无需拨号，即可快速上网及下载资讯，其 传送速度比市面一般系统高出 1785倍（超过100bps）,让业主尽享资讯新世纪的无限 优越。IHON网络可提出4项主要先进功能，包括：（一）iWork，如网上银行服务、网上贸易、住宅办公室、24小时产经专讯、电子传真、电子邮件等；利用iHON系统，书房可变成私人办公室，进行

20、网上贸易、网上银 行服务也可在家中进行；（二）iplay ,进行别具真实感的网上游戏及互动资讯娱乐,如自选电影及卡拉 OK 等,为生活带来轻松时刻,住户也可干网上预定会所设施；（三）iTalk ,透过容量特高的光纤网络,可进行视像电话、长途电话,同时可一 线同用多个网络、电子网络留言等通讯功能；（四）iCare ,从电脑画面可观看子女在屋克各游戏地方的活动,以保安全,且光 纤网络更可支援即时家居视像监察。置业者不免要担心,这样的楼盘管理费岂不是很 高？其实并非如此, 虽然这个高智能家宅拥有如此多的增值服务,但每尺管理费将低于 同区其他大型私人楼盘的管理费。模式三：“e生活”模式丽江花园开放了其智能化住宅星海洲的“e生活”示范区。以往智能化住宅的示范单位,多是将效果图必设备摆放于演示间, 至多也只是将部 分功能做出来, 让去到现场的人部分地感受智能化生活的好处。 而星海洲此次可说是第 一个“成年”形象。看楼的人来到示范区门口,先将指纹登记,然后进入该区域。首先可以看到的是一 面激光投射的幻彩墙，和标有“e生活”字样的看板，很强的现代感和“网络生活”的后发制人扑面而来。