《房地产估价》期末考试试卷.doc

1、2013-2014学年第一学期房地产估价 期末考试试卷班级：B1165 学号：31号 姓名：崔雅俊一、选择题(每题只有一个正确答案，30分)L考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平捉高时()A.价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少【)价格和需求量同步减少2 .以下关于房地产价值的基本估价方不包括()A市场比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本法3 .房地产的特性主要取决于()的特性A.房价B.市场影响C. 土地D.投资风险4.()限制了估价报告书的用途A.估价方法B.估价原则C.估价口的D.估价日期5房地产权利的构成包括物权和()A.所有权

2、B.债权C.他物权D.抵押权6 .()是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素A.消费B .土地C.环境D.人口7 .房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（） 高低差异的基本原因。A.价格8 .价值C.销售情况D.估价8一套建筑囤积为100m2,单价为2000元/ m2的住宅，首期付款5万元，余款在 未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31%,则该套住宅的（）0A实际单价为2000元/实际总价为30. 16万B.名义单价为1950元/ m2,实际总价为20万元C.实际单价为2000元/ m2,实际总价为20万元D.名义单价为20

3、00元/ m2,实际总价为30. 16万9 .根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用（） 作为估价方法A.市场法氏假设开发C.收益法D.成本法10 .用成本法估价房地产时，房屋现值二（）。A.房屋重置价格-房屋年折I 口额B.房屋重置价格X房屋成新度c.房屋重置价格-年折门额X耐用年限D.房屋重置价格-年折III额X尚可使用年限二、填空题（每空2分，20分）1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（）和（）。2房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（）和（）3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影 响因素分为（）和（）4求取建筑物折的方法

4、，主要有（）、（）和（）5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（）三、简答题（每题5分，25分）1 试简述估价报告的组成。2什么是房地产估价?3 .成本法和市场法的适用范围有哪些?4房地产有几个主要方面的特性?5、收益法的含义是什么？收益法适用的对彖是什么？四、计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）1 某可比实例，成交价格为6000元/平方米，在估价调查小得知是属于亲友之间 的交易，根据当地区域市场行情，此交易比止常市场价格低6%左右，则将此可比 实例的成交价格修止为止常价格应为多少？ （ 9分）2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查

5、测 算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800力-元（建设期为2年， 假定笫一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入），管理费用为 建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地而等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200力 元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10 年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。（16分）参考答案、选择题1. A2.C3.C6. D7. B8.C二、填空题1 .单位价格楼而地价2.房产4 .年限法市场提取法 分解法4.C5. B9.

6、 A10. B地产3.增值因素贬值因素5 收益法三、简答题1 .答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声 明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。2 .答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的 估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结 合估价经验及对影响待估对彖房地产价格因素的分析，就待估对彖房地产的特定 权益在特定口寸间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。3 .答：1）无交易、无收益的房地产估价2）特殊目的的房地产估价3）特殊建造的房地产估价4）狭小市场上的房地产5）市场比较法中的修正

7、让算4 .答1、不可移动性2、独一无二3、寿命长久4、供给有限5、价值量大6、用途多样7、相互影响8、易受限制10、保值增值5 .答：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数 往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象：适用于 有收益或有潜在收益的房地产。四、计算题1 .由交易情况百分比率修正公式：止常价格二可比实例的成交价格XI/ (1- s%),得：止常价格二 6000 XI/(1-6%)二6383 (元/平方米)答：则此交易实例修正为正常价格为6383元/平方米2计算建筑物的重置价格：建造成本=800万元管理费用=800 X 3 % =24万元

8、投资利息二(800 + 24) X60%X (1+6%) L5-l+ (800 + 24) X40%X (1+6%) o,5- 1 =54.9 万元贝归 建筑物的重置价格二800 + 24 + 54. 90 + 50+120=1048. 9万元计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=18力元装修部分的折旧额=200X2 / 5 = 80万元设备部分的折旧额=110X8/10 = 88万元长寿命项目的折旧额=(1048. 90-18-200-110) X8/50=115. 34万元则:建筑物的折旧总额=18+80+88 + 115. 34=301. 34万元总结：第一章包括：第2个选择题和第1个简答题，共8分；第二章包括：第3个、第5个选择题，第2个填空题和第4个简答题，共15分；笫三章包才第1个、第8个选择题和第1个填空题，共10分；第6个、舌 第四章第