房地产对中国GDP的影响

1、 尽管自去年底以来，中央陆续出台了一系列调控房地产行业的政策措施，但今年两会之后地王继续层出不穷。除了业内人士认为的政策力度不够或政策效应存在滞后等原因外，2009年现金流得到根本性改善、预收账款大增基本锁定2010年业绩，更是房地产上市公司不为政策所动的底气所在。A 近日,中国人民银行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。通知几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节,字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。其中对房地产企业、建筑施工企业贷款规范的内容涉及三大方面: 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程

2、款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款,各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。商业银

3、行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在土地储备机构贷款管理办法颁布前,审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的,经办银行应限

4、期追回挪用资金,并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为,各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业,商业银行应限制对其发放贷款。 房地产对于GDP的影响 来看看房地产对于地方财政和拉动GDP的威力。2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25%；2008年浙江省GDP的21486（亿元），商品房销售金额为1872.9642（亿元）,商品房销售的GDP占比为8.71%。2009年的浙江商品房销售4302.8770（万元），占2008年浙江GDP的20.02%。 地产大佬万科(000002)A(000002)今日(3月2日)发布20

5、09年年报。公司当年实现营业收入488.8亿元，较2008年增长19.2%；归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同比增长32.1%；每股收益0.48元；全面摊薄净资产收益率14.26%。公司拟每10股派现0.7元(含税)。此外，从年报来看，公司高管薪酬总量同比增长了137.92%，而普通员工薪酬总量增幅仅30.8%。地产大佬万科09年业绩增三成 王石薪酬猛增140%B 2009年房地产市场大幅回暖，房地产市场成交创历史新高，万科(000002)作为地产龙头在这一年的行业盛宴中受益匪浅，全年销售额突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.

6、1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。 四个城市出现亏损 珠三角与长三角地区仍然是对公司业绩贡献最大的区域。2009年全年珠三角区域实现销售面积174.4万平方米，销售收入194.0亿元，分别占公司整体指标的26.3%和30.6%；实现结算面积190.4万平方米，结算收入164.3亿元，分别占公司整体指标的31.5%和34.0%；实现净利润19.2亿元，占公司整体指标的32.5%。长三角区域实现销售面积189.3万平方米，销售收入203.8亿元，分别占公司整体指标的28.5%和32.1%；实现结算面积177万平方米，结算收

7、入151.2亿元，分别占公司整体指标的29.2%和31.3%；实现净利润20.2亿元，占公司整体指标的34.2%。不过值得一提的是，2009年万科在镇江、合肥、重庆和西安的项目分别出现了19.66万元、384.71万元、1505.19万元与348.96万元的亏损。 另外值得注意的是，从年报中可以看出，由于销售旺盛，2009年万科给高管们发薪水时也异常 “大方”，全年22名高管薪酬合计高达4651.9万元。而在2008年，21名万科高管合计领取薪水1955.2万元，也就是说，万科去年高管薪酬同比增长了137.92%，但是与此同时万科的净利润增幅仅为32.1%。其中，董事长王石的年薪由2008年的

8、248.1万元上升至590.3万元，增幅达到137.9%；总裁郁亮的年薪则由206.7万元上升至520万元，增幅达到151.6%。高管薪酬暴涨138% 有媒体报道，知情官员表示暂停土地出让旨在抑制房地产炒作，进行科学规划，而不是要减少土地供应，“今年我们将向国土资源部申请追加土地利用计划指标,进一步加大土地供应量”。与此同时，目前海南国际旅游岛建设总体规划正在加紧制定中，预计1月底就能提交国家发改委审批。 这些原因都是台面上的原因，而另一个原因似乎是为了实现土地价格最大化。海南省暂停土地出让，进行类似于股市停板的举措意在何处？ 2009年11月16号海口晚报一篇题为海南：省级土地收储欲破部分市

9、县地价低局面的文章表示，海南部分地区过早出让土地，地方政府缺乏一级开发能力，导致很多土地被贱卖。海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。根据海南省国土环境资源厅统计，目前海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。 为了今后不再为贱卖土地、收益全被开发商拿走而后悔，海南省正在学习外地土地储备的先进经验。有海南官员同时透露，为解决部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南正探索的省级土地收储模式仍在进一步酝酿。按照海南省正在探索的省级土地收储模式，今后市县城区以内的土地收储及交易原则上由地方政府自理，省级收储中心

10、不插手。但市县城区范围之外的省级重大基础设施或是与旅游岛开发建设有关的大片区开发，或将由省级收储中心统一负责。海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。 业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。虽然没有1992年的上万家房地产企业那么多，但目前房地产投资占固定投资比例正在与当年看齐。相信在土地垄断打包上市后，海南的地价仍将有跃升。 海南还在调整移民人群。借助规划，希望成为旅游与购物岛，因此让海南成为富裕人群的集聚地。如海南省国土环境资源厅负责人强调，海南对土地供应也是有保有压：

11、“近期特别将增加保障性住房的供地指标，控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房项目的用地供应指标，严格防止圈地和贱卖土地。” 不要说海南不希望房价下降，有哪个地方政府是真正希望房价下降的？从海南省的种种举措来看，无非是希望借助新规划的契机，使海南经济从虚转实。房地产价格要涨，但不能猛涨，要在今年三十年内逐渐上升，成为海南取之不尽的财富宝库，而不能半年之内透支殆尽。 不过，如果海南房地产维持目前的疯狂势头，海南经济将迅速由实转虚，除了收获泡沫之外，一无所有。快讯:万科A发力 二三线地产股涨势更凶 早盘大盘蓝筹股集体表现，期货、保险及资源类板块涨幅居前，9：50分过后，地产股也随后有所表现，万科带头

12、急升近2带动地产股集体做多，部分二三线地产股涨势较猛。例如：绿景地产（000502）、阳光股份（000608）、阳光城（000671）、嘉凯城（000918）、合肥城建（002208）、科苑集团（000979）、冠城大通（600067）以及开盘涨停的美都控股（600175），该股为重点发展二线城市地产。 我们分析认为：在一系列调控政策面前，房价有可能继续盘整；而股市是反映预期的，这就使得前期房地产股经历了持续几个月的下跌。但经过了长时间的调整，房地产股深跌的可能性极小。建议投资者重点关注房地产板块中成长性良好、尤其是二三线城市为主的地产股，或者有重组或资产注入题材的个股。受益于中央推进城镇化建

13、设，二三线城市未来房价上涨的空间更大。 除万科、保利等地产企业是直接IPO上市，目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市，包括金融街、招商地产这样的明星房地产企业。 在龙头万科直线拉升下，地产股一度飙涨近2%，受此带动，招商地产、金地集团等地产股均大幅走强。后市应密切关注指标股的走势以及量能的变化，避免追高，短期主要以防御风险,控制仓位为主。一名房地产行业首席分析师昨日接受本报记者采访时表示，房地产企业绝大多数都是通过借壳的方式登陆资本市场，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对该行业产生较大影响。 个股：万科A利空出尽 值得注意的是，二级市场上，在万科抛售千万股权这一利空“

14、出尽”后，房地产板块、万科股价加速反弹，截至14：22分，该股涨逾1%，带动地产股做多活跃。一直以来，万科备受市场关注，千万股份抛售计划，如今落下了帷幕。1月27日，公司发布公告，计划在20个交易日内出售完毕的4655.18万股公司股份已全部卖出，收回资金4.69亿元，记者粗略计算，该部分股份的平均售价为10.07元/股，已经高出万科昨日收盘价9.22%。值得一提的是，当初万科购买这批激励股权时花费的奖励基金约4.84亿元，此次卖出这批股权收回资金4.69亿元，还亏损了1500万元。 据记者了解,15日北京的这场土地拍卖会原本定于3月8日举行,但在两会期间社会各界对楼市的一片口诛笔伐声中,被推

15、迟到两会闭幕后举行。经过一番激烈的争夺,万科等地产界大佬最终不敌资金雄厚的央企,财大气粗的央企在一天之内三次刷新京城的地王记录,在业内引起一片哗然。 无独有偶的是,当日在石家庄举行的今年首批土地出让中,也诞生了735万/亩的新地王,在此之前的3月10日,广西南宁市一地块以总价约16亿元、楼面地价11033元/平方米的价格成交,创下南宁土地出让史上的新记录。 尽管去年末以来政策调控之声不断,但3月初“国19条”的出台却被业内解读为“靴子落地”,新一轮“地王热”也随之再度上演。两会落幕 地王登场D “楼市的疯狂已经变成一场击鼓传花的游戏,每个接棒者都自信地认为自己不会成为最后一棒,泡沫正在越吹越大

16、。”采访中,一位地产资深人士告诉记者,去年以来的楼市复苏正在演变成一场投机盛宴。 近日记者在北京采访时发现,投资性购房者已成为京城楼市的主力军,在北京新天地、万象新天等楼盘售楼处,记者了解到最热销的还是适合出租的一居和两居等90平方米以下的小户型,“一百多万一套的房子买来自住的还是少数,大多数人都是买来赚租金还房贷。” 一些投资者断言:“房价不会涨到头,闲钱终会回到楼市,因没有更好的投资渠道。”在采访中记者听到最多的,也是“不买房子没有什么可投资的,总不能把钱存银行贬值吧”。一位售楼顾问告诉记者,现在买房的,大多都是投资的。楼市投机演绎“击鼓传花” 央企“不差钱”助推楼市泡沫 在楼市的涨声四起

17、中,其中一个重要的推手来自“不差钱”的央企,其进入楼市逐利正成为一个潮流,在3月15日的竞拍现场,不仅有中铁、中粮、中建这样的中字头企业。更值得注意的是中国烟草集团、中国兵器集团这样的非房地产主业企业。 昨日,山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受本报记者采访时表示,新“地王”频现说明两个问题:首先,即使出台了多项房地产调控政策,房地产商依然看好今后的市场;其次,部分房地产商、尤其是具有央企背景的大房地产商有能力应对现有的调控政策,比如国19条中硬性要求的“开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%;土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同”等。SOHO中国董事长潘石屹也在

18、发给记者的邮件回复中表示,“目前,有经验的房地产商没有一个不对土地价格吃惊的。我们都感到这样下去房地产要出事的,无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场,新的地王不断出现。危险啊!” 万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，将选择更合理的时机，以便有利的方式获取资源，以最大化公司与股东的利益。融资能力与管理能力是万科的行业核心竞争力。万科最具有多渠道融资的优势。对于借款的依赖度相对较低，受紧缩的货币政策影响也会相对最小。管理能力是万科最核心的竞争力。我们应给于万科相对较高的融资能力与管理能力溢价。08及09年万科仍将保持快速增长。公司短周期开发加速扩张将最终体现在主营业务收入和净利

19、润的增长上。对万科的分析 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地

20、产开发贷款,各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在土地储备机构贷款管理办法颁布前,审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房

21、地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金,并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为,各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业,商业银行应限制对其发放贷款。 2009年11月16号海口晚报一篇题为海南：省级土地收储欲破部分市县地价低局面的文章表示，海南部分地区过早出让土地，地方政府缺乏一级开发能力，导致很多土地被贱卖。海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。根据海南省国土环境资源厅统计，目前海

22、南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。 为了今后不再为贱卖土地、收益全被开发商拿走而后悔，海南省正在学习外地土地储备的先进经验。有海南官员同时透露，为解决部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南正探索的省级土地收储模式仍在进一步酝酿。按照海南省正在探索的省级土地收储模式，今后市县城区以内的土地收储及交易原则上由地方政府自理，省级收储中心不插手。但市县城区范围之外的省级重大基础设施或是与旅游岛开发建设有关的大片区开发，或将由省级收储中心统一负责。海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。快讯:万科A发