庭审分析报告-

1、精品文档庭审分析报告案件名称：张XX诉张XX、张XX房屋买卖合同纠纷案学 号：2010111276姓 名：付圆圆学院专业：应用法院法学（律师方向）年级班级：2010级4班1欢迎下载精品文档一、案情介绍上诉人：张XX，男，汉，1977年9月2日出生，身份证号：XXXXXXXXXX住XXXXXXXXXX）号，电话XXXXXXXXXX委托代理人：王XX重庆市XXXXX律师（特别授权）。被上诉人：张XX男，汉，1967年11月25日出生，住XXXXXXXXXXX身份证号码：XXXXXXXXXXXX委托代理人：李XX重庆市XX律师事务所律师。被上诉人：张XX女，汉，1972年7月30日出生，住XXXXX

2、XXX号，身份证号：XXXXXXXXX两被上诉人系夫妻关系，上诉人张XX是被上诉人张XX的XX被上诉人张XX比较能干，事无巨细，操办家庭事务。被上诉人张XX于2011年3月25日前后告知上诉人张XX想将 婚后购买的房屋 （即本案涉案房屋， 张XX名下位于重庆市XXXXX地 的卖给其居住，并在有两人见证的情况下收受张XX购房收款60000元，并将房屋所有权证、国有土地使用证、契税证、永川市公有住房 出售合同书原件交由上诉人。 然时至2012年2月上旬， 张XX筹足房 屋尾款40000元，张XX拖延良久不愿履行协议。张XX几经交涉不成， 张XX张XX夫妇索性以涉案房屋系夫妻共同财产，而妻子张XX对

3、卖房事实毫不知情， 自己无处分权， 故房屋买卖合同无效为由拒绝履 行协议，但并未退还购房款。现今，张XX家尚居住在涉案房屋内。2欢迎下载精品文档张XX诉至重庆市永川区人民法院，因一审判决驳回上诉人诉讼请求, 现提出上诉以期房屋所有权能依法发生转移。二、庭审过程（一）庭前准备1.审判长核对当事人.2.告知当事人合议庭的组成人员。审判长：韩艳审判员：邓方彬代理审判员：刘恋砚书记员：王晓静3询问双方是否清楚各自权利义务。4询问当事人是否对合议庭组成成员有异议，当双方均无异议。（二）法庭调查在合议庭成员主持下，上诉人、被上诉人各自就案件事实进行陈 述。上诉人张XX及其委托代理人王元祥称：1.被上诉人张

4、XX刻意歪曲卖房事实，以双方实为借款合同意图 掩盖实为房屋买卖的真相。有见证人可作证明，房屋买卖事实的存在（2.被上诉人张XX实已安排入住涉案房屋。3.根据重庆市土地房屋权属登记条例第七条，被上诉人属于 有权处分。一审法院适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，依 法改判。3欢迎下载精品文档被上诉人张XX及其委托代理人李世奇认为上诉人陈述部分事实 不清：1.涉案房屋并非被上诉人安排居住，属于无偿借用关系与房屋买 卖无关。2.该买卖合同是以被上诉人张XX与张XX离婚为条件的。3.由于被上诉人张XX与张XX进行房屋买卖磋商后便离家出走，妻子张XX确不知情。该房属婚后取得，根据中华人民共和国婚姻 法

5、第十七条，房属夫妻共同财产，自己无权处分，且张XX没理由相信自己有处分权，不构成善意取得。4.原判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。被上诉人张XX称：1.自己对张XX的卖方行为事前毫不知情，事后不同意追认张XX的卖房行为，故其行为应属无效。2.原判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。审判员根据双方陈述整理出本案争点：1.合同的效力问题。2.房屋仅登记在被上诉人一人名下，被上诉人能否独享处分权，转移房屋所有权。鉴于双方已在一审中已提供证据材料， 既无新证据，二审不再重 复举证。（三）法庭辩论双方围绕争点辩论过程中上诉人认为：根据房屋所有权证的记4欢迎下载精品文档载，被上诉人张XX有处分

6、权。而被上诉人张XX所称的“以离婚为合 同生效要件”自己以及见证人并不知情，至于给被上诉人张XX造成 的损害，应由张XX予对其承担损害赔偿责任。被上诉人委托代理人则坚称：1.在先例中此类无权处分行为统归无效，根据现在的合同法第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分 权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而张XX时候拒绝追认，故应属无效合同。故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。2.被上诉人张XX同意返还购房款项及同期银行利息，具体数额 双方可以协商。被上诉人张XX同意其说法，未提出新的意见。审判人员询问双方如无新的意见则法庭辩论结束， 双方均无新的意见，法庭辩

7、论结束。（四）最后陈述上诉人请求法院支持上诉请求撤销原判，依法改判。被上诉人请求法院维持原判。根据调解自愿原则，在合议庭主持下，当事人自愿达成如下协议：1.被上诉人张XX于2013年4月8日向上诉人张XX支付购房款6万元及期间可期待利益补偿3万元，共计9万元。2.上诉人张XX于2012年4月8日返还房屋所有权证、国有土地 使用证、契税证、永川市公有住房出售合同书原件。3.上诉人张XX最迟于2013年4月8日搬出涉案房屋（搬离过程5欢迎下载精品文档应注意保护房屋相关设施设备）。4.本案以调解方式结案减半收取诉讼费用， 诉讼费用共计80元, 由张XX负担。本案所达成调解制作的调解书将于五日内送达双

8、方当事人，经双方当事人签收后，即具有法律效力。三、庭审分析（一）本案庭审程序正当性分析1.本案不属于不公开审理的范畴，故开庭审理，符合中华人民 共和国民事诉讼法（以下简称民事诉讼法）第一百三四十条，关 于开庭审理的规定。2.本案属于二审民事案件，由审判员组成合议庭。合议庭的成员 人数是单数。符合民事诉讼法第四十条第一款的规定。3.本案的庭审过程符合 民事诉讼法 第一百三十七条、 一百三 十九条、一百四十一条的规定。（二）本案的实质正当性分析1.对本案争议焦点之该房屋买卖合同的效力、效果分析。首先，该合同是成立的。张XX和张XX均为完全民事行为能力人 并且具有相应的权利能力。双方在自愿基础上达成

9、合同，并确定了房 屋买卖价格和价款的支付方式。达成了房屋买卖合同，合同成立。按照合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人事后取得处分权的，该合同有效。由于该房产属张XX和张XX的夫妻共有，张XX无权单独出卖该房屋，该6欢迎下载精品文档合同原属效力待定合同。张XX的妻子张XX拒绝追认张XX的处分行 为后，该合同转属无效合同。但2012年最高人法院出台的关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三 （以下简称合同法解释三） 第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或 者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而且我国物权 法第十五条对物权效

10、力与合同效力做了区分：当事人之间订立有关 设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同， 除法律有特别规定和 合同另有约定的除外， 自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响 合同的效力。即物权变动的原因与结果相分离（意思是在任何因法律 行为发生的物权变动中，都存在着两个不同的法律事实。当事人之间 订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，而物权变动的事实被称 为结果性事实， 即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实。该区 分原则指的是物权变动的原因-债权行为与物权变动的结果不同，应 该作为两个事实对待）。故被上诉人的主张合同无效无法得到法院支 持，即该合同有效。由于被上诉人无处分权，该合同客观上已经

11、无法 继续履行以达到双方订立合同的目的。上诉人张XX享有解除合同的 权利，其放弃解除合同的权力要求继续履行合同，此时要发生物权变 动的效果取决于出卖人事后能否取得处分权，被上诉人没能取得妻子 的追认，不能继续履行合同，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴 于双方未约定违约金，无法请求被上诉人承担违约金。但当事人一方 的可期待利益因为另一方的违约行为受到的损害及其程度无法确定。 根据合同法解释三第三条第二款：出卖人因未取得所有权或者处7欢迎下载精品文档分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或 者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但本案不适 宜用赔偿方式承担责任，因

12、为当事人并未主张。2.房屋仅登记在被上诉人一人名下，被上诉人能否独享处分权， 转移房屋所有权。这里的焦点之一在于：该房屋是否属于夫妻共同财 产。从正面讲，我国婚姻法没有明确规定登记在一方名下的房屋 是否属于共同财产的范围，但其不属于我国婚姻法第十八条规定 的一方个人财产的情形，结合本案事实该房屋应属夫妻共同财产毫无 疑义。解决这个问题后，房屋所有权是否能够发生变动的结果就不言 而喻了。合同生效与物权变动的效果有所区别，这也是前面所说的物权变动的原因与结果相分离。首先，只有在妻子张XX同意其独享房 屋处分权或者对其房屋买卖行为予以追认的前提下，被上诉人的处分不动产行为才有效。其次，房屋属于不动产

13、，根据我国物权变动规则， 不动产登记发生不动产所有权转让的效力。只有满足了以上两个条件 房屋所有权才依法发生转移。3上诉人能否以善意取得获得该房屋的所有权。根据我国婚姻 法解释二第十七条第（二）项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共 同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他 人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或 不知道为由对抗善意第三人。张XX称，平时都是大哥在对外处理事 务，故这一次他相信张XX为有权处分。我认为这里的一“有理由相 信”的理由应当充分、确实。仅仅靠常理推断不能达到足以证明其主8欢迎下载精品文档观善意的程度（如长期交易过程中形成的习惯）故个人认为张XX是不能构成善意取得的。但其合理期待无法实现，应给予张XX定补偿（主观上未为请求，客观上也并不存在损害事实所以我认为较之赔 偿，补偿更为合适）。4.该调解协议中的合理因素。调解协议是当事人双方意思自治的 结果，其也体现了公平合理原则。双方的义务设定也充分考虑了双