最新房地产税收政策

1、1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原 则。 （与原31号文相同）  2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、 其他建筑物、附着物、配套设施等。  3、土地开发的完工条件未明确。  4、未修改完工标准。参考第32条。  第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管 理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其 以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收 管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税 收征收管理法等税收法律、行政

2、法规的规定进 行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征 收方式进行征收、管理。解读：  1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税；  2、税收征收管理法第三十五条中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为：“ 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：一依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；二依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；三擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；四虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；五发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税

3、务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；六纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 ”  第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中 取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利 益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应 按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企 业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代 缴款项进行管理。解读：1.代收款项的处理：（1）企业所得税：（2）营业税（3）土地增值税2.如何区

4、分什么是代收费用？  第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房 地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实 现，具体按以下规定确认：  （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实 际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入 的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前 付款的，在实际付款日确认收入的实现。  （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同 

5、;或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日 确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现。  （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认 收入的实现：   1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售 合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。   2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与 购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三 方共同签订销售合同或协议

6、的，如果销售合同或协议中约 定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约 定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按

7、销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。   4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

8、  解读： 1、正式签订房地产销售合同或房地产预售 合同后取得的收入，应确认销售收入。房地产销 售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合 同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售 房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。  2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。  3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四 种方式仍以清单为依据。提示：必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无 患。 问：根据国税发202231号文，第十四条中规定“

9、已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还 是36平方米？ 答：根据国税发202231号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职

10、工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：  （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；  （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；  （三）按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于15，具体比例由主管税务机关确定。 解读：  1.注意与第二十四条对照使用。&

11、#160; 2.本条取消了自产自用需要视同销售的规定，同企 业所得税法实施条例第25条、国税函（2021）828 号文件一脉相承。旧31号文件规定，内资企业自产自 用如果提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函 （2021）970号文件则规定，外资企业自产自用属于 内部处置资产，不用视同销售收入。新31号文基本上 延续了外资企业的税收政策。  3.确认收入（或利润）的方法参照税收征管法实施 细则第五十五条的内容，同原31号文保持一致。新 31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的

12、 情况下，此处仍保持15的成本利润率，偏高。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由 各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按 下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单 列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低 于15。  （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不 得低于10。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得 低于3。 解读：  1、与旧31号文相比，前三项计税毛利率分别下降 了5个百分点，利好消息。