2015年下半年台湾房地产估价师案例与分析：商业房地产场调查研究报告内容构成考试试题

1、2015年下半年XX省房地产估价师案例与分析：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分与格。一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意1、房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低 于级资质企业的条件。A: 一B:二C:三D:四E:房地产估价机构必须加盖公章2、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交 易差价的证券是。A:股份B:股票C:股单D:公司债券E:执行层的组织协调3、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成 了长期置业投

2、资。A.出售B .抵押C.转让D.经营4、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计， 不得超过年。A. 1B. 2C. 3D 55、根据权利是否具有转移性，可分为 。A.财产权和人身权B.支配权、请求权、形成权和提高效率权C.绝对权和相对权D,专属权和非专属权6、房地产估价之所以要遵守合法原则， 是因为房地产价值实质是房地产的价值。A:社会B:现实C:权益D:保险E:工业用地的监测点评估价格7、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。A:不可移动性B:异质性C:用途多样性D:相互影响性E:工业用地的监测点评估价格8、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素

3、的是。A,空置率B.利息备付率C.容积率D.成本利润率9、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%, 土地使用期限为30年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为万元。A: 489.99B: 495.53C: 695.53D 800.00E:工业用地的监测点评估价格10、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现的情形。A:估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B:可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C:可比实例价格

4、的房地产状况调整系数为1. 071D:可比实例价格的房地产状况调整系数为0. 933E:工业用地的监测点评估价格11、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。A.制定和修改建筑物与其附属设施的管理规定B .代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物与其附属设施的维修资金12、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日内向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。A: 30B： 45C： 60D： 90E:房地产估价机构必须加盖公章13、当完成市

5、场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员与施工阶段应发放的工资14、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一 次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为万元。A. 87B. 124C. 130D. 13415、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。A:开发建设单位进行形式性投入的日期B:开发建设单位进行实质性投入的日期C:开发建设单位进行

6、目的性投入的日期D:开发建设单位进行实验性投入的日期E:房地产估价机构必须加盖公章16、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A.建设施工制度B.建设投资规定C.建设规划制度D.建设监理制度17、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土 地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为 cA.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整18、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。A:围墙工程费B:电力设施工程费C:居委会用房建设费D:人防工程费E:工业用地的监测点评估价格19、某宗房地产的收益期限为

7、35年，预计第一年的净收益为20万元，以后每年 的净收益会在上一年的基础上增加 3万元，该类房地产的报酬率为 8%,则该宗 房地产的收益价格为万元。A. 581.38B. 462.43C 268.06D 716.8620、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A.更长的经济寿命B,更显著的各异性C.更强的适应性D.更专业的物业管理21、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A:房地产供需B:房地产的预期未来收益C:房地产预测的开发完成后的价值D: 土地利用价值E:工业用地的监测点评估价格22、当总投资增加时，投资

8、增量会引起国民收入成倍增加，这个倍数就是。A:边际产值B:边际产量C:边际收益D:投资乘数E:执行层的组织协调23、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7% ,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%0在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付 给卖方2 500元/褶，买卖中涉与的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定 买卖中涉与的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方 的价格，则调整后买方应付给卖方元/m20A: 2 020. 80B: 2 214. 29C: 2 336. 45D: 2 447. 37E:工业用地的监测点评估价格24、某物业当前的市场售价为5

9、000元/褶，其业主拟采用租金按年 5%等比递 增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为元/褶。A: 482. 79B: 448. 24C: 467. 25D: 498. 53E:借款合同25、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是。A.是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款 的行为B.包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C.属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D.政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制二、多

10、项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分 1、以为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类。A:保险基金来源的不同B:被保险标的的不同性质C:保险的实施形式D:保险标的的价值确定与否E:执行层的组织协调2、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全， 促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。A:建设工程勘察和设计管理条例B:建设工程勘察和设计管理规 XC:建设工程勘察和设计单位资质管理规定D:建设工程勘察和设计单位资质管理条例E:执行层的组织协调3、开

11、发商的定价方法有。A:成本导向定价法B:目标导向定价法C:竞争导向定价法D:购买者导向定价法E:市场导向定价法4、税收的本质决定了它具有的特征包括。A.强制性B.无偿性C.有偿性D.固定性E.确定性5、房地产开发企业的经营成本主要包括。A. 土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E,房地产出租经营成本6、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查7、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本 身价格变化而发生同方向变化称为。A:供给量的变化B:影响供给量的因素变化C:

12、供给的变化D:影响供给的因素变化E:执行层的组织协调8、在经济评价指标中，以下 属于动态指标。A. FNPVB. FIRRC.动态投资回收期D.成本利润率E.投资利润率9、账簿包括。A:转账账簿B:凭证账簿C:序时账簿D:分类账簿E:备查账簿10、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的 类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差 异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是。A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B. 土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安

13、工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费11、房地产中介服务业包括。A:房地产交易B:房地产咨询C:房地产估价D:房地产经纪E:物业管理12、我国经营性金融机构，包括。A:商业银行B:政策性银行C:非银行金融机构D:中国银行E:中国人民银行13、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是。A.颁发土地使用证B.签发用地证书C.督促被征地单位按期移交土地D.处理征地过程的各种争议E.填写征地结案报告14、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影

14、响等进行的研究，属于 阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C .详细可行性研究D.项目的评估和决策15、要求房地产所处的区位必须对开发商、 置业投资者和租客都具有吸引力的房 地产特性是房地产的 。A.适应性B.相互影响性C.位置固定性D.各异性16、甲、乙两个物业20XX4月的价值均为900万元，预计甲物业20XX4月的价 值为1000万元和800万元的可能性各为50%,预计乙物业20XX4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。A:乙物业投资风险大B:甲物业投资风险大C:甲、乙两个物业投资风险相同D:无法判断E:借款合同17、根据工程量

15、清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A:直接费B:间接费C:规费D:税金E:企业管理费18、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。A.购买一持有一出租一出售B.购买一更新改造一出售C.购买一更新改造一出租一出售D.开发一销售E.开发一持有一出租一出售19、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。A.汇票B.本票C.支票D.银行券20、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A:某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B:某估价机构在承接估价业务时，涉与特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C:某估价机构把在估价工作中需要了解的估

16、价委托人的商业资料提供给房地 产估价行业组织检查D:估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单， 某估价机构按其要求完成了估价E:某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告21、下列房屋租赁形式，是城市房屋租赁管理办法中规定的 X围。A:以房屋作价入股B:将房屋出租给他人从事经营活动C:将房屋以合作方式与他人从事经营活动D:将房屋出租给他人居住E:将房屋无偿借用给他人22、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的 基础是0A.拍卖人宣布的起拍价B.买方的报价C.拍卖的保留价D.竞买人的报价23、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理 部门中止裁决情形的有。A:发现新的需要查证的事实B:受理裁决申请后，当事人自行达成协议的C:作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的D:发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的24、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资