房地产开发的工程造价控制概要

1、房地产开发的工程造价控制马学军（深圳市闽泰集团有限公司摘 要：通过对房地产开发全过程造价控制的分析，强调工程造价事前控制的 重要性；同时，要做到以人为本、全员参与、动态控制。只有这样才能提高企业在激 烈的市场竞争中的生存能力。关键词：限额设计；招标；合同管理；工程结算；动态管理随着政府对房地产的宏观调控，以及土地出让、资金筹措等的规范运作，房 地产企业将会面临新的竞争和挑战。在新形势下的房地产企业除了应从规模化、集 团化、品牌化等方面发展自己外，更重要的要从内部着手，通过加强工程管理、成本 管理、控制造价，争取以最少的投入,获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的 竞争能力。1工程造价控制的

2、原则1.1全过程全方位的控制工程造价的控制涉及到方方面面，是一项十分复杂的系统工程。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。1.2目标控制基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点，建设工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设的不断深入而分阶段进行的。在项目投资估算阶段，应制定整个项目的成本目标，要求设计单位严格按照该目标进行方案设计，建设单位 应按照该目标进行设计方案选择；在施工招标阶段要制定项目的建安成本控制目标 以及分项工程控制目标；各阶段的控制目标是有机联系的整体，是相互制约、相互补 充的。而且是前者控制后者，后者补充前者,共同形成工程造价目标

3、控制体系。目标 设置应该进行充分的调研，力求先进、准确、合理。但不要高估冒算，也不要压低控 制目标，否则就失去了目标管理的实际意义。1.3主动控制长期以来，人们一直把控制理解为当实际值偏离目标值时，分析偏差原因，采取措 施纠正偏差。对工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的，但这种控制方法不能使已产生的偏差消失，不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后 纠偏的被动控制，我们应把控制立足于事先主动采取措施，采用主动积极的以预防为 主的控制方法，能动地影响投资决策，影响设计和施工，以避免实际值与目标值偏离太 多。2决策阶段是造价控制的关键在项目的投资决策阶段，项目的各项技术、经济决策对项

4、目投资以及项目建成 以后的经济效益有着决定性的影响，特别是建设标准水平的确定、工艺的评选、材 料设备的选用等直接关系到工程造价的高低。因此 ，工程造价的投资控制关键在于 决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究，一般企业的做法是请专业 的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。3设计阶段是造价控制的重点工程造价的控制主要在于设计阶段。然而长期以来，人们往往只注重施工阶段 工程造价的控制，忽略了对设计阶段的造价控制。导致设计单位只从技术上考虑，安全系数提高，构件截面加大，钢筋含量增加等，设计成果缺乏技术与经济的结合，造成投 资超目标。因此必须从以下几个方面加强设计阶段的造价控制。

5、(1对设计单位的资质、实力、业绩认真审查，通过招投标选择设计单位。(2推行限额设计。限额设计对防止项目投资超标非常重要，且效果立竿见影，这在控制措施中属于主动控制。要把它贯穿到设计的每个阶段，从可行性研究直到施工图设计。把 工程项目的投资估算作为初步设计的投资最高限额，把工程概算作为施工图设计的投资最高限额。而在每一阶段又必须贯穿于各专业的每道工序，要求在各个设计阶段的最高限额下，各专业在达到设计任务书各项要求的前提下，在分配的投资额内，完 成各专业的设计。总之，必须树立 投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”的 观念,才能实现工程投资限额控制目标。(3督促设计单位落实技术经济责任制。对设

6、计单位的设计低于限额目标的，建设单位可按照一定比例给以奖励，否则进行惩罚，罚款从设计费中扣除。(4积极地影响设计、优化设计。建设单位的管理人员应该从设计一开始就参 与进去，主动地影响设计，找一家咨询单位对设计单位的设计成果进行审查和优化。 如我公司开发的XX花园，仅结构设计优化一项就节约投资1560万元(每平方米节约 钢筋12kg。4抓好招标工作是造价控制的重要组成部分4.1招标文件的编制因为招标文件是建设项目施工招标工作的核心，它不但是编制标底和投标企业 报价的重要依据，而且对评标、决标、签订承包合同、拨款、材料设备供应方式、 差价处理和竣工结算等都起着指导性作用。因此，招标文件内容直接关系

7、到招标工 作效果，也直接影响工程的造价。4.2采用无标底、最低价中标的方式传统的招标方式由于人为的因素存在标底泄密的可能。最低价中标法是一个最 好的选择，能有效降低工程造价，当然这种方法是建立在对投标单位充分的考察和了 解的基础上的。采用此方法，要特别重视对施工组织方案设计和质量保证措施的评 审;采用此方法有利于建设单位更有效地降低工程造价；采用此方法还应充分落实工 程担保制度，要求投标单位向建设单位提供履约保函，以避免因中标价太低可能带来 的中标单位偷工减料或因资金短缺而中断施工等情况。5加强合同管理，避免违约合同是控制和协调的法律依据，因此订立合同条款要严密，特别是施工过程中可 能产生职责

8、不清、互相推诿等，应事先进行约定；能事前预料和想到的问题，在合同中 要明确；对于已经确定的合同价款，是否还可以调整，如人工费、材料费、机械费以及 定额费率等的变化，在什么情况下可以调整，如何调整，都要明确。合同管理对造价控制起着很重要的作用，建设单位的管理人员必须充分理解和 熟悉合同条款。一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免违约索赔的发生。另外对承包方不履行或不完全履行约定的义务，建设方亦可以提出反索赔，以减少损失，降低工程造价。6施工阶段的造价控制由于施工阶段周期长，影响因素多，材料价格波动大，所以施工阶段的造价管理也 至关重要，造价控制的任务也比较繁重

9、。具体要做好以下几方面工作。(1认真进行图纸会审。对设计不合理、不经济、图纸各部分的尺寸错误、各 专业之间的矛盾等问题进行审查，并以图纸会审纪要的形式纠正设计中的缺陷。会 审工作一定要严肃认真，把施工过程中可能遇到的问题解决在事前，减少在施工过程 中发现问题再进行变更处理从而带来的增加施工难度、影响工期、增加工程费用的 情况。(2熟悉设计图纸、设计要求、施工方案、招标文书、标底计算书等，做好施工方案的经济分析，了解预算中暂定的计费因素和有无遗漏的地方，注意实际施工情况 改变造成施工方案的变更，明确工程费用最易突破的部分和环节，明确投资控制重 点。(3控制设备和材料的费用是施工阶段造价控制的一个

10、很关键的环节。一般建 设工程的设备和材料费要占整个造价的 70%左右，因此要加强设备与材料采购的费 用控制。坚持质优价廉、货比三家的原则，采用设备和材料采购招投标，优选设备和 材料的制造商和供应商，获得合格的建设材料和设备，达到降低工程建设成本、节约 工程投资的目的。(4在施工中难免会有一些合同或定额以外的经济签证 ，确认时须仔细分析。凡 合同(招投标中已明确的内容或费用，或定额中(直接费或综合费率均已包含的费用， 或图纸中能够反映的内容，一律不予认可，否则，易出现签证内容或费用重复计算。(5与监理工程师密切配合，充分发挥监理的作用，既要监督，又要信任。把与监理 的配合制度化，采取目标控制奖惩

11、制等方法调动其积极性。7加强工程结算审核审核工作属于事后控制措施，但由于建筑市场711非常复杂，存在工程造价计算方法繁琐且不直接、各种政策规定多、工程工期 长、特殊性强、标准化低等情况，所以就现阶段来说，加强工程决算审核是一种很重 要的措施。(1工程结算人员应对工程造价实施跟踪管理，参加工程设计和施工阶段的全过 程控制，随时收集了解工程造价动态变化资料。(2工程预结算人员要充分理解相关政策、招投标文书、图纸会审纪要等技术 资料,理清设计变更，理清材料、设备价格调整等，严把审核关。(3全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用 ，编制竣工决算，如实体现建 设项目的实际工程造价，并总结分析工程造价

12、的经验，积累技术经济数据和资料，不断 提高工程造价管理水平。8以人为本、全员参与、动态管理在工程造价控制诸多因素中 ，人是最活跃的 因素。以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价控制中，人的因素 更显重要。由于专业能力、责任心以及工作态度因人而异 ，导致工作造价控制出现 漏洞,给企业带来难以觉察的损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上讲，工程造价 控制得好坏，与技术经济人员有着最直接的关系。工程造价控制涉及多个环节和专业，如:项目前期规划、设计、施工现场管理、 竣工验收等。每个环节都需要相应人员来完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业的投资效益减少。

13、要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，重视 以人为本、全员参与、动态管 理”建立合理的激励和约束机制，完善绩效考核制度。总之,工程造价控制应该全过程地、动态地、主动地实现事前和事中控制 ，尤其 要以设计阶段为重点。只有这样才能实现资源的节约和企业投资收益率最大化，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。收稿日期：2006211230.作者简介:马学军，造价工程师、房地产经济师；深圳,深圳市闽泰集团有限公司(510000.(上接第115页参考文献1 李 敏.生态型校园规划设计EB OL:h ttp: www. hom e A rticle P rin t.asp?A rticle I D=2497,2004206216.2 简 波,戴珊珊.大学校园景观设计探析EB OL:h ttp: www.a nalchem. net