某企业年度财务分析报告(doc35页)

1、财务分析模版管理细则：1、财务分析职能1）财务分析要从实际出发，实事求是，正确总结经验和教训，找出 薄弱环节和关键性问题，并提出改进措施。2）财务分析必须以准确、充分的财务数据、统计数据和其他资料 为基础和依据。3）根据财务分析的目的，针对实际情况，灵活选取各种有效的分析 方法和分析指标。4）财务分析报告应及时报送相关企业领导。2、财务分析的主要内容1） 每月末，公司财务分析人员要根据各职能部门的预算完成情况，分 析公司的总体预算完成情况，特别是收入、成本费用、利润、现金流量等指 标的预算完成情况，研究引起差异的主要原因，并提出改进措施，上报公 司月度经营分析会。2） 每年末，公司财务分析人员

2、要根据公司的报表，分析公司的总体盈 利能力，如收入净利率、净资产收益率等；总体变现能力，如流动比 率、速动比率等；总体资产营运能力，如应收账款周转率、总资产周转率 等；偿债能力，如资产负债率、已获利息倍数等。并且，要不断积累资料, 以开展趋势分析。3、财务分析方法1）比较财务报表分析法年（月）度变动分析定基百分比法：定基 百分比二分析期数额/当期数额X100%.趋势分析法：趋势分析法 是指用若干个连续期间的财务报告的资料进行相关指标的比较分析，以 说明企业经营活动和财务状况的变化过程及发展 趋向的分析方法。趋势 分析法即可用文字表述，也可用图解，表格或比较报告。可以选用绝对数趋势、相对数趋势、

3、比率趋势展示。2）结构分析法：结构分析法是在统计分组的基础上,计算各组成部分所占比重，进而分析某一总体现象的内部结构特征、总体的性质、总体内 部结构依时间推移而表现出的变化规律性的统计方法。结构分析法的基本 表现形式，就是计 算结构指标。其公式是：结构指标就是总体各个部分占总体的比重，因此总体中各个部分的结构相对 数之和，即等于100%结构分析又可用于结构百分比财务报表分析法、局 部结构分析法（饼形图）3）回归分析法：将某以财务指标的数值与用做比较基础的标准财务指标（如业务量）的关系表现在坐标中，寻找它与基础财务指标的关系式。4）杠杆分析法：通过研究结果变量的变动率与原因变量的变动率的对比 来

4、分析企业风险的大小。杠杆分析法分别对经营风险、财务风险和企业总 风险从经营杠杆、财务杠杆与总杠杆三个方面进行衡量与分析。经营风险取决于经营杠杆的大小，经营杠杆反映销售量与息税前利润之间的关系，衡量销售量变动对息税前利润的影响，由经营杠杆系数来衡 量。经营杠杆系数（D0L ）是指息税前利润变动率相当于销售量（额）变 动率的倍数，其计算公式为：D0L = （ EBIT/ EBIT ） / （AQ/Q或 AS/S） =M/ （M-a）财务风险取决于财务杠杆的大小，财务杠杆反映息税前利润与普通股每 股收益之间的关系，衡量息税前利润变动对普通股每股收益变动的影响，由财务杠杆系数来衡量。财务杠杆系数（DF

5、L ）是指普通股每股收益变动率相当于息税 前利润变动率的倍数,其计算公式为:DFL = ( A EPS/ EPS) / ( A EBIT/ EBIT ) = EBIT/ EBIT - I - D/（1 -T）企业经营风险和财务风险的总和构成企业的总风险，通过总杠杆来分析、衡量。总杠杆反映销售量（额）与每股收益之间的关系，用于衡 量销售量（额）变动对普通股每股收益变动的影响程度，由总杠杆系数来衡 量。总杠杆系数（DTL ）是指每股收益变动率相当于产销量（额）变动率 的倍数，其计算公式为：DTL= （ A EPS/ EPS） / （ A Q/ Q或A S/S） =Q （P-V） /EBIT -I-

6、D/ （1 -T） 一般来说，企业总杠杆系数越 大，每股收益随着销售量增长而扩张的能力 就越强，但风险也随之越大5）比率分析法：比率分析法是指在财务报表上，一些有关联项目的金额 之间，用比率来反映财务报表所列示的有关项目的相互关系，以表明和制 定企业财务状况和经营成果上某一方面的情况。单个比率分析法：包括：反映偿债能力方面有资产负债率、流动比 率、速动比率，反映营运能力方面的有应收帐款周转率、存货周转率，反 映盈利能力的有资本金利润率、营业利润率、成本利润率等。杜邦分析法：将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按 其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益 收益率来

7、综合反映。采用这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理 更突出，为报表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便。如 图净资产收益率资产净利率X权益成数1+ （ 资产负债率）销售净利率X资产周转率净利率销售收入销售收入平均资产总额负债总额+资产总额+长期负债流动资产 +销售净额-成本总额+其他利润-所得税流动负债 非流动资产4、项目目标成本、责任成本分析附 件：一、年月度财务分析报告二、项目财务决算报告XXXX年XX月财务分析报告编制部门：财务部编制日期：XX年XX月XX日目录一项目基础数据二财务报表分析资产负债表(-)损益表现金流量表三项目收入分析项目销售情况项目违约情况项目回款情

8、况四 项目成本分析五期间费用分析销售费用分析管理费用分析财务费用分析六往来款分析七预算执行分析收入预算 支出预算 年度度分析总结.一、项目基础数年月度分析）据项目名称项目地址开发 起始时间销售 起始时间可售 面积m2开发分期：项 目开盘时间：率%XXXX 年 XX 月 XX日 XXXX年XX月XX日地上销售面积占地面积m2容积率住宅面积m2商业面积率%销售面积配比 面积区间地下销售面积一期可1tf 车位个销售面积.期xxxx m2二期可销售面年xx月xx日已售面积二期xxxx年XX月XX日已售面积m2m2去化m2去化套数< 50 m250 m2< <90m2面积比率%销售情况

9、分析：（文字说明）、财务报表分析（年度分析） 资产负债表资产上年数本年数增加（减少）负债及所有者权益上年数本年数增加（减金额百分比金额百分比货币资金0. 000. 000. 000. 0%短期借款0. 000.000. 000. 0%短期投资0. 000. 000. 000. 0%应付票据0. 000.000. 000. 0%应收票据0. 000. 000. 000. 0%应付账款0. 000.000. 000. 0%应收账款0. 000. 000. 000. 0%预收账款0. 000.000. 000. 0%减:坏帐准备0. 000.000. 000. 0%应付工资0. 000.000. 0

10、00. 0%应收账款净额0. 000.000. 000. 0%应付福利费0. 000. 000. 000.0%预付账款0. 000. 000. 000. 0%应付股利0. 000. 000. 000. 0%其他应收款0. 000. 000. 000. 0%未交税金0. 000. 000. 000. 0%存货0. 000. 000. 000. 0%其他未交款0. 000. 000. 000. 0%其中：在建工程0. 000. 000. 000. 0%其他应付款0. 000. 000. 000. 0%产成品0. 000. 000. 000. 0%预提费用0. 000. 000. 000. 0%分期

11、收款发出商品0. 000. 000. 000. 0%一年内到期的长期负债0. 000. 000. 000. 0%低值易耗品0. 000. 000. 000. 0%流动负债合计0. 000. 000. 000. 0%待摊费用0. 000. 000. 000. 0%长期借款0. 000. 000. 000. 0%待处理流动资产净损失0. 000. 000. 000. 0%应付债券0. 000. 000. 000. 0%流动资产合计0. 000. 000. 000. 0%长期应付款0. 000. 000. 000. 0%长期投资0. 000. 000. 000. 0%其他长期负债0. 000. 00

12、0. 000. 0%固定资产原值0. 000. 000. 000. 0%长期负债合计0. 000. 000. 000. 0%减:累计折旧0. 000. 000. 000. 0%递延税款贷项0. 000. 000. 000. 0%固定资产净值0. 000. 000. 000. 0%负债合计0. 000. 000. 000. 0%固定资产清理0. 000. 000. 000. 0%实收资本0. 000. 000. 000. 0%在建工程0. 000. 000. 000. 0%资本公积0. 000. 000. 000. 0%待处理固定资产净损失0. 000. 000. 000. 0%盈余公积0. 0

13、00. 000. 000. 0%固定资产合计0. 000. 000. 000. 0%其中：公益金0. 000. 000. 000. 0%无形资产0. 000. 000. 000. 0%未分配利润0. 000. 000. 000. 0%递延资产0. 000. 000. 000. 0%所有者权益合计0. 000. 000. 000. 0%其他长期资产0. 000. 000. 000. 0%固定及无形资产合计0. 000. 000. 000. 0%递延税款借项0. 000. 000. 000. 0%资产总计0. 000. 000. 000. 0%负债及所有者权益合计0. 000. 00损益表项目名称

14、上年数本年数增加（减少）金额百分比一、主营业务收入0. 000. 000. 000. 0%减:主营业务成本0. 000. 000. 000. 0%主营业务税金及附加0. 000. 000. 000. 0%二、主营业务利润0. 000. 000. 000. 0%力口:其他业务利润0. 000. 000. 000. 0%减:营业费用0. 000. 000. 000. 0%管理费用0. 000. 000. 000. 0%财务费用0. 000. 000. 000. 0%三、营业利润0. 000. 000. 000. 0%力口:投资收益0. 000. 000. 000. 0%补贴收入0. 000. 00

15、0. 000. 0%营业外收入0. 000. 000. 000. 0%减:营业外支出0. 000. 000. 000. 0%四、利润总额0. 000. 000. 000. 0%减:所得税0. 000. 000. 000. 0%五、净利润0.000. 000. 000. 0%力口:年初未分配利润0. 000. 000. 000. 0%其他转入0. 000. 000. 000. 0%六、可供分配的利润0. 000. 000. 000. 0%减:提取法定盈余公积0. 000. 000. 000. 0%提取法定公益金0. 000. 000. 000. 0%提取职工奖励及福利基金0. 000. 000.

16、 000. 0%提取储备基金0. 000. 000. 000. 0%提取企业发展基金0. 000. 000. 000. 0%利润归还投资0. 000. 000. 000. 0%七、可供投资者分配的利润0. 000. 000. 000. 0%减:应付优先股股利0. 000. 000. 000. 0%提取任意盈余公积0. 000. 000. 000. 0%应付普通股股利0. 000. 000. 000.0%转作资本的普通股股利0. 000. 000. 000. 0%八、未分配利润0. 000. 000. 000. 0%现金流量表项目名称上年数本年数增加（减少）1金额百分比一、经营活动产生的现金流量

17、销售商品，提供劳务收到的现金0. 000.000. 000. 0%收到的税费返还0.000.000. 000. 0%收到的其他与经营活动有关的现金0. 000. 000. 000. 0%现金流入小计0. 000. 000. 000. 0%购买商品，接受劳务支付的现金0. 000. 000. 000. 0%支付给职工以及为职工支付的现金0.000.000. 000. 0%支付的各项税费0. 000.000. 000. 0%支付的其他与经营活动有关的现金0. 000. 000. 000. 0%现金流出小计0.000. 000. 000. 0%经营活动产生的现金流量净额（A）0. 000. 000.

18、 000. 0%二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金0.000.000. 000. 0%取得投资收益所收到的现金0. 000.000. 000. 0%处置固定资产无形资产其他资产收到的现金净0.000.000. 000. 0%收到的其他与投资活动有关的现金0. 000. 000. 000. 0%现金流入小计0. 000. 000. 000. 0%购建固定资产无形资产其他资产支付的现金0.000.000. 000. 0%投资所支付的现金0. 000.000. 000. 0%支付的其他与投资活动有关的现金0. 000. 000. 000. 0%现金流出小计0. 000. 000. 000

19、. 0%投资活动产生的现金流量净额0. 000. 000. 000. 0%三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金0. 000.000. 000. 0%借款所收到的现金0. 000. 000. 000. 0%收到的其他与筹资活动有关的现金0. 000.000. 000. 0%现金流入小计0. 000. 000. 000. 0%偿还债务所支付的现金0. 000.000. 000. 0%分配股利利润或偿付利息支付的现金0. 000.000. 000. 0%支付的其他与筹资活动有关的现金0. 000.000. 000. 0%现金流出小计0. 000.000. 000. 0%筹资活动产生的现金流量

20、净额0. 000. 000. 000. 0%四，汇率变动对现金的影响0. 000.000. 000. 0%五，现金及现金等价物增加净额（B）0.000. 000. 000. 0%财务指标分析指标名称指标说明上年数本年数增减结论一、获利能力分析1、长期资本报酬率（利润总额+利息费用）/（长期负债平均值+所有者权益平 均值）0. 0%0. 0%2、资本金收益率净利润/资本金总额0. 0%0. 0%3、股东权益报酬率净利润/股东权益平均值0. 0%0. 0%4、总资产利润率（利润总额+利息支出净额）/ 平均资产总值0. 0%0. 0%5、毛利率毛利润/销售收入0. 0%0. 0%6、营业利润率（营业

21、利润+利息支出净额）/销 售收入0. 0%0. 0%7、销售净利率净利润/销售收入0. 0%0. 0%8、成本费用利润率营业利润/（销售成本+期间费用）0. 0%0. 0%二、短期偿债能力分析1、流动比率流动资产/流动负债0. 0%0. 0%2、速动比率速动资产/流动负债0. 0%0. 0%3、现金比率（货币资金+有价证券）/流动负 债0. 0%0. 0%三、长期偿债能力分析1、资产负债比率负债总额/资产总额0. 0%0. 0%2、产权比率负债总额/所有者权益总额0. 0%0. 0%3、有形净值债务比率负债总额/ （所有者权益-无形资 产-递延资产）0. 0%0. 0%4、利息保障倍数（税前利

22、润+利息费用）/利息费 用0. 0%0. 0%5、营运资金长期负债 比（流动资产-流动负债）/长期负 债0. 0%0. 0%6、长期负债比率长期负债/负债总额0. 0%0. 0%7、融资结构弹性比率弹性融资/融资总量0. 0%0. 0%四、资产管理效果分析1、总资产周转率产品销售收入净额/平均资产总额0. 0%0. 0%2、固定资产周转率产品销售收入净额/固定资产平 均净值0. 0%0. 0%3、流动资产周转率产品销售成本净额/流动资产平 均占用额0. 0%0. 0%4、应收账款周转率赊销收入净额/应收账款平均余额0. 0%0. 0%5、存货周转率销货成本/存货平均余额0. 0%0. 0%6、

23、营业周期应收账款周转天数+存货周转天数00%五、现金流量分析1、经营活动净现金比 率经营活动净现金流量/流动负 债0. 0%0. 0%2、经营活动净现金比 率经营活动净现金流量/负债总 额0. 0%0. 0%3、净利润现金保证比经营活动净现金流量/净利润0. 0%0. 0%4、销售收入现金回收 比经营活动净现金流量/销售收 入0. 0%0.0%杜邦分析财务报表分析：（文字说明）、项目收入分析（年月度分析） 项目销售情况表项目分期套数面积签约金额签约均价已回款额应收金额本年销售情况销售累计一期二期项目签约逾期、违约共 套，违约金额 万元。明细如下：销售违约明细表违约房号项目分期签约金额签约时间逾

24、期/违约备注合计本年回款共 万元，完成本年计划%累计回款 万元，完成总计戈吃销售回款计划表项目分期计划回款额实际回款额完成比率备注本年回款情况累计回款情况一期二期收入情况分析：（文字说明）四、项目成本分析（年月度分析）项目成本明细表:成本项目目标成本累计投资完成比率本年计划本年投资完成比率土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费合计成本情况分析：（文字说明）五、期间费用分析（年月度分析） 销售费用分析销售费用明细表项目本年计划本年发生总计划项目累计备注办公费售楼处土建售楼处装修售楼处家具饰品报纸公告费户外广告费促销推广费合计销售费用分析：（文字说明） 管理费用分析

25、 管理费用明细表项目本年计划本年发生项目累计备注办公费差旅费租赁费通讯费招待费交通费燃料停车费修理费工资税费社保公积金折旧费其他合计招待费用明细表项目招待事 由期初累 计报销日 期我司人 员招待对 象招待金 额本月合 计事由合 计项目合 计总计个人费用明细表部门姓名招待费通讯费交通费差旅费租赁费燃料停车费修理费合计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计总办部门小 计财务部部门小 计企划部部门小 计行政人 事部部门小 计成本控 制部部门小 计前期部部门小 计工程部部门小 计公司售楼处其他合计合计总计管理费用分析：（文字说明） 财务费用分析

26、 财务费用明细表项目本年计划本年发生项目累计备注利息支出利息收入银行手续费合计财务费用分析：（文字说明）六、往来款项分析（年月度分析） 往来款项明细表主未知备主其他应收款计小计小其他应付款计小往来款项分析：（文字说明）六、预算执行分析（年月度分析）收入预算明细表项目收入内容本年预算本年实际项目总预算累计金额项目销售项目回款项目出租项目融资往来借款支出预算明细表部门付款内容合同/约定金 额累计支付金额本年付款计 划本年付款情 况前期配套部研发企划部工程成控部全年资金预算比较表资金项目1月12月本年累计项目累计预算实际预算实际资金月报资金月流动情况报告表现金银行上月结存本月收入本月支出本日结存银行

27、名上月结存本月收入本月支出本日结存摘要金额摘要金额摘要金额摘要金额0. 000. 000. 000. 000. 000. 00小计0. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 00小计0. 000. 000. 000. 000. 00总计现金：0.00银行（自用）：银行（共管）：0. 00日期:审批:审核:制表:预算执行分析：（文字说 明）七、年（月）度分析总 结：财务部XX年XX月XX 日开发项目 财务决算报告编制部门：财务部编制日 期：XX年XX月XX日目录目录19页码、投资分析L0投资构成、成本分析21. 1项目基本参数21.2项目销售收入31.

28、3 土地成本3L4前期费用41. 5建安工程成本51. 6市政配套工程61. 7静态总投资额综述61.8 项目销售费用61.9 项目管理费用71. 10资金筹措计划及财务费用7L10.1资金筹措71.10.2财务费用82.0财务税费的预测和计算92. 1经营税费93. 2 土地增值税92.3 所得税 1. 0.2.4 其他费用（不可预见费） 113.0项目全部开发总投资综述 12二、经济效益分析141. 0静态投资效益分析综述2.0项目盈利能力分析1. 0收入预算分析三、项目预算分析142. 0收入预算分析3. 0成本预算分析3.0费用预算分析四、项目目标成本、责任成本分析五、项目整体评价一、

29、投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是按开发过程中实际发生的款项投入计算，其分项成本为：土地费、前 期费用、建安工程造价、红线内外市政配套设施工程费用和开发期销售费、管理费、财务费的投入。投资收入 按实际取得的销售收入计算。投资构成分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入，经过项目竣工结算按结算额确定。对于尚未结算的，按合同 额确定。各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。派L 1项目基本参数表1-1本项目建筑技术参数一览表序号本项目基本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积（平方米）2项目可开发总建筑面积（平方米）总可售建筑面积平方米2. 1高层住宅

30、总建筑面积（平方米）层2.2底商总建筑面积（平方米）多种房型商业用房2.4物业及甬道总建筑面积（平方米）机电设备、管理用房、消防甬道等2.5地下室总建筑面积（平方米）车库及人防2. 5. 1地下室建筑面积（人防）（平方米）消防水池、人防设施2. 5.2地下室建筑面积（车库）（平方米）车位个3容积率地上总建筑面积除总占地面积4建筑密度（首层建筑面积除以总占地面积）按照住宅小区规划设计要求5绿地率按照一般城市规划细则要求6绿地面积（平方米）绿化率乘以总占地面积7高层住宅总单元套数已售套8底商总单元户数已售套9地下车库可使用个注:X 1.2销售收入截止上月末项目住宅销售 套，销售均价元/而。商业销售

31、 套，销售均价元/疔。实现销售率。尚未售出套，面积m2,销售报价元/ m2o表1-2销售收入一览表序号项目名称卜|万元|销售单价（兀）已销售建筑面积2各功能物业总销售收入2. 1住宅销售收入2.2底商销售收入（市价估算）2. 3地卜车位土地成本总计为：。详见下表:表1-3 土地成本构成一览表3土地成本（3. 1+3.4）3. 1土地转让费3. 2咨询、评估费3. 3土地出让金3.4契税序号项目名称按销售面积分摊（元/nf）合计（万元） 皿注:派L4前期费用前期费用总计为：万元。详见下表:表4前期费用构成一览表4前期费用（4.1+4.8）4. 1场地三通一平、临水临电、设施迁移、围墙4.2规划、

32、施工、景观等设计、审查费4.3工程勘探、测量、测绘费4.4人防、环评、地名、占道、垃圾费4.5备案、招标、服务费4.6水泥、墙改、文明施工、质量监督、担保费4.7防雷、环境、节能检测及档案整理费用4.8前期其他费用X L5建安工程费建安工程造价总计为：万元。详见下表:表1-5建安工程造价构成一览表5土建及装修工程（5. 1+5.9）5. 1土建、桩基5.2电梯5.3消防5.4门窗5.5涂料、石材5.6公共部分装修、钢结构5. 7通风、人防设施5.8沉降监测、土建监理5. 9杂项零星工程其中：1、X 1.6市政配套工程大小配套费及市政工程费等共计：万元。详见下表：表16红线内、外市政及公建配套工

33、程费构成一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/nf）按销售面积分摊（元/nf）6市政配套工程成本（6.1+6.9）6. 1大小市政配套费6.2供热配套工程费6.3电力配套工程费6.4给排水、中水配套工程费6.5燃气配套工程费6.6邮政、有线、智能化配套工程6.7环境美化及园林绿化工程费6.8停车场、汽车坡道匚程费6.9配套零星工程注:X 1. 7静态总投资额本项目静态开发总投资：万元。按照总建筑面积平方米进行分摊，则单方成本：元/平方米。按照总可售面 积平方米进行分摊，则单方成本：元/平方米。详见下表：表1-7静态总投资构成一览表（按总建筑面积分摊）7静态开发成本总额（7.1+7.5

34、）7. 1土地成本7.2前期费用7.3土建及装修工程7.4市政配套工程7.5间接成本注：间接成本为：工资及福利元，办公费 元，招待费 元，交通费 元，通讯 费元。派L8销售费用销售费用为：万元。详见下表;表8销售费用一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/nf）按销售面积分摊（元/nV）8销售费用（8. 1+ -8.4 ）8. 1日常费用8.2广告宣传费8.3代理费8.4装饰、卖场租赁X L9管理费用管理费用为：万元。详见下表;表1-9管理费用一览表9管理费用(9. 1+ -9.8 )9. 1办公费9.2工资、福利费9. 3燃料停车，修理费9.4招待费9. 5差旅费9.6租赁费9. 7

35、折旧费9. 8印花税1. 10掌:金筹才昔 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。预售 房主要安排在静态总投资已经达到25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上只用于还贷，而不作为投资资金 的来源。本项目贷款金额万元。1. 10. 1贝才务费用 财务费用为贷款利息费用支出。(利息收入计入收入项目)。本项目贷款期 XX 年XX 月 XX 日至XX 年XX 月 XX 日表1-10本项目财务费用一览表注：项目税费及其他费用本项目之经营税、费，主要指的是销售过程

36、中发生的税费。X 2. 1经营税、费经营税、费按实际住宅销售额计为：万元。详见下表：表2-1物业销售经营须缴纳的税费一览表11物业销售有关税费（6.1+6.5）11.1营业税金：按营业额5%计算11.2营业税附加按营业税额0. 5%计算11. 3防洪费：按营业额0.05%计算11.4房屋维修基金：按营业额1. 5%计算11.5印花税:按交易额的0. 03%计算注:X 2. 2 土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率。增值未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目50%100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目100%200%的部分，税率为50%； 增值额超过扣除

37、项目金额200的部分，税率为60%o免征土地增值税有两种情况，一是纳税人建造普通标准 住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；二是因国家建设需要依法征用、收回房地产。土地增值税的征 收，发生在企业所得税之前。土地增值税暂按销售额的1%预缴，已缴纳 万元。项目清算时须对土地增值税清算，尚需税务中介机构予以审计，对于本项目效益的影响尚不清楚。按现有财务数据计算的土地增值税额如下（此数为估 算）：表2-2 土地增值税一览表12土地增值税12. 1售房收入按实际销售额序号项目名称合计（万元）备注12.2开发成本12. 3开发费用销售、管理、财务12.4相关税金营业税及附加、印花税、维修基金等12.

38、 5增值额12.6增值率12. 7税率注:X 2. 2所得税本项目所得税现按销售收入额预缴，已缴纳万元。若本项目效益清算按现有财务数据计算的所得税额如下:表2-3所得税一览表13所得税13. 1营业收入13.2利息收入13.3补贴收入13.413.5开发成本13.6销售费用13. 7管理费用13.8财务费用（利息）13.9销售税费13. 10不可预见费13. 11土地增值税13. 12应纳税所得额13. 13所得税税率注：X 2. 3其他费用表2-4其他费用一览表项目开发综述X 3. 1总投资构成表3-1项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表1土地成本1.1政府地价、出让金、契税

39、1.2其它土地成本2前期费用3建安工程费用3. 1土建工程造价3.2电梯、消防、门窗等4市政配套费5间接成本直接开发成本6销售费用7管理费用8财务费用（贷款万）期间费用9不可预见费用10物业销售有关税费11土地增值税12所得税政府税费项目总投资注：图3-2项目全部开发总投资构成比例图二、经济效益分析静态投资效益分析综述表3-4静态投资效益分析综述1资金流入1. 1. 1+1. 1.2+1. 1.31. 1项目销售收入住宅、底商、会所、车位1.2利息收入资金存款利息1.3财政退税收入1.42资金流出2. 1+ +2. 72. 1直接开发总成本2. 1. 1+2. 1. 2+2. 1. 32. 1. 1土地成本占地平方