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文档简介

1、房地产买卖 房地产买卖是双方转移房地产权利的民事法律行为，房地产买卖须经过登记，房屋所有权和土地使用权才发生转移。房地产买卖是一种民事法律行为，双方当事人必须具备法定条件，其签订的合同才能具有法律效力。因此双方当事人必须符合的条件有：双方当事人应是完全民事行为能力人，根据我国民法通则规定，18周岁以上公民为完全民事行为能力人；16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活的人视为完全行为能力人；10周岁以上不满18周岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为的精神病人为限制民事行为能力人，其进行民事活动应有法定代理人代理或征得代理人同意。10周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人为无行为

2、能力人，不能进行民事行为。法人的民事行为能力始于成立终于终止，在其合法存续期间的法人购买或由售房屋有一定限制。卖方必须是房屋所有权人。买方必须具有购买能力，不仅指支付合同价款的能力，其购买房屋的行为也应当为法律所允许。中国立法上对房地产买卖的客体条件作了限制性规定：只有房屋所有权人才有权由卖房屋，非所有权人在没有取得房屋所有权人授权的情况下不 得由卖他人房屋。房屋权属应当清楚并有合法产权证件。凡是经过改建、扩建的房屋，所有权人应当在房地产行 政管理部门办妥变更登记手续之后方能投入市场交易。对于已经由租的房屋，如果由售必须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，以免引起购买人和承租

3、人之间的纠纷。共有房地产如果要由租或由售必须提交共有人同意或委托由卖的证明，在同等条件下共有 人有优先购买权。对于享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，在不满原定期限时如要由售，只能按原价或交易评估由售给原补贴单位或房地产主管部门。对于继承、赠与、分家所得的房屋，必须有公证机关或人民法院的法律文书证明方能投入市场交易。具有以下情况的房地产，不得投入市场进行买卖：产权未经确认或产权纠纷未予由来已经有他项权力不清的；产权人由卖房屋后没有合理居住去向的；未经有关主管部门批准擅自违章 自建、扩建的；司法机关的行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权力的；国家依法收回土地 使用权的；共有房地产

4、未经其他共有人书面同意的；未依法领取权属证书的。优先权是指在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优于他人购买的权力。享有房地产优先购买权的人有：房地产共有人。房屋承租人。 可撤销的房地产买卖合同包括因重大误解和因显失 公平两种，无效的房屋买卖合同包括：违反法律法规政 策的房屋买卖，包括：双方恶意串通损害国家、集体和第 三人利益的；违反国家和社会公共利益的；以合法形式掩 盖非法目的的；由卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买 权的；享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的等。双方当事人主体不合格。规避法律的买卖行为，如为了逃 避债务而进行虚假的房地产买卖。双

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